TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 10] [1]

[1] Expéditions exécutoires :

— Maître Jérôme HOCQUARD

— M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/00185

N° Portalis 352J-W-B7G-CYUNQ

N° MINUTE :

Assignation du :

02 Janvier 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des copropriétaires du [Adresse 5], représenté par son syndic, le Cabinet LE TERROIR, S.A.S

[Adresse 6]

[Localité 7]

représentée par Maître Jérôme HOCQUARD de la SELARL ELOCA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0087

DÉFENDERESSE

DIRECTION NATIONALE DES INTERVENTIONS DOMANIALE S (D.N.I.D), prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Madame [P] [Y]( Décédée)

[Adresse 9]

[Localité 8]

représentée par M. le directeur de la Direction nationale des interventions domaniales

Décision du 21 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/00185 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYUNQ

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

DÉBATS

A l’audience publique du 26 Septembre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [P] [Y], décédée le 27 août 2018, était propriétaire du lot de copropriété n°46 d’un immeuble situé au [Adresse 3].

Une ordonnance du 14 mars 2022, signifiée le 12 mai 2022, a désigné la direction nationale des interventions domaniales (ci-après DNID) en qualité de curateur à la succession déclarée vacante de Mme [Y].

*

Par exploit d’huissier signifié le 02 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] a fait assigner la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y] devant le tribunal judiciaire de Paris, lui demandant de

CONDAMNER la succession [Y], représentée par la direction nationale des interventions domaniales au paiement, avec capitalisation des intérêts conformément aux dispositions de l’article 1343-2 du code civil, de :

6.375,45 euros au titre des charges de copropriété et travaux impayés arrêtés au 1er octobre 2022 inclus avec intérêts au taux légal,

5.202,02 euros au titre des frais de suivi de contentieux,

31 euros au titre des frais de réquisitions hypothécaires,Décision du 21 Novembre 2024

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240 euros au titre des frais de postulation pour le dépôt de la requête en désignation des domaines,

356,64 euros au titre des frais de signification de l’ordonnance et de la sommation de payer.

LA CONDAMNER à la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

LA CONDAMNER à la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

*

Par mémoire en défense déposé au greffe le 05 mai 2023, la DNID demande au tribunal de :

STATUER ce que de droit sur la demande en paiement de la somme de 6.373,45 euros au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2022 inclus ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme totale de 4.903,12 euros au titre des frais de suivi (4.515,48 euros), de réquisitions hypothécaires (31 euros), de signification de l’ordonnance du 14 mars 2022 (73,25 et 18 euros) et de sommation de payer (265,39 euros) ;

REJETER la demande de capitalisation des intérêts ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

LE DEBOUTER de sa demande en paiement de la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

EN tout état de cause, dire que la DNID ne peut, en sa qualité de curateur d’une succession déclarée vacante, être tenue au paiement d’aucune somme excédant l’actif successoral recueilli.

*

La clôture de l’instruction a été prononcée le 31 janvier 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 26 septembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 21 novembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1 – Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale et d’un état hypothécaire que Mme [P] [Y] était propriétaire du lot n°46 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1].

Au soutien de sa demande principale, il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales de 2013 à 2021 approuvant les comptes du 1er juillet 2012 au 30 juin 2021, fixant le budget prévisionnel des exercices 2021/2022 et 2022/2023 et votant la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 1er octobre 2022.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de Mme [P] [Y], déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de la somme non contestée de 6.373,45 euros au 1er octobre 2022 (appel de fonds du 01/10/22 au 31/12/22 et appel fonds travaux 10/2022 inclus).

La DNID, prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y], sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2023, date de l’assignation valant mise en demeure.

Décision du 21 Novembre 2024

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2 – Sur les frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

***

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 5.202,02 euros au titre des frais de suivi de contentieux.

Les sommes engagées avant la signification du commandement de payer le 12 mai 2022 ne peuvent toutefois lui être allouées sur le fondement de l’article 10-1 précité.

En outre, le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic.

Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce.

En conséquence, le syndicat des copropriétaires sera débouté de ce chef de demande.

Les frais de réquisitions hypothécaires n’apparaissent pas davantage justifiés.

Les frais de postulation pour le dépôt de la requête devant le président du tribunal judiciaire de Pontoise relèvent des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Comme l’indique à juste titre la DNID, la signification de l’ordonnance du 14 mars 2022 n’était pas nécessaire s’agissant d’une décision gracieuse. Le syndicat des copropriétaires sera donc également débouté de la demande formée à ce titre à hauteur de 73,25 euros.

Seul le coût du commandement de payer signifié le 12 mai 2022, soit la somme de 265,39 euros, sera par conséquent alloué au demandeur au titre des frais nécessaires.

3 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la DNID, prise en qualité de curateur de la succession vacante de Mme [Y], ait agi de mauvaise foi.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le représentant de la succesion vacante de la défunte copropriétaire aurait agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

4 – Sur les demandes accessoires

— Sur la capitalisation

En application de l’article 1343-2 du code civil, la capitalisation des intérêts est de droit dès lors qu’elle est régulièrement demandée.

Il sera donc fait droit à cette demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4].

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

La DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y], partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y] sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2]) les sommes de :

—  6.373,45 euros au titre des charges impayées au 1er octobre 2022 (appel de fonds du 01/10/22 au 31/12/22 et appel fonds travaux 10/2022 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 02 janvier 2023,

—  265,39 euros au titre des frais de recouvrement,

—  1.500 euros au titre des frais irrépétibles ,

ORDONNE la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil ;

CONDAMNE la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la DNID prise en sa qualité de curateur à la succession vacante de Mme [P] [Y] n’est tenue au paiement des sommes dues qu’à concurrence de l’actif de la succession ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du jugement est de droit ;

REJETTE le surplus de ses demandes.

Fait et jugé à [Localité 10] le 21 Novembre 2024

La Greffière La Présidente