TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [D] [G]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Antoine LEFORT

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/07221 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR34

N° MINUTE :

5/2026

JUGEMENT

rendu le jeudi 02 avril 2026

DEMANDEURS

Monsieur [Y] [C], demeurant [Adresse 1]

Monsieur [E] [H], demeurant [Adresse 2]

Monsieur [F] [B], demeurant [Adresse 3]

tous représentés par M^e Antoine LEFORT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B1094

DÉFENDERESSE

Madame [D] [G], demeurant [Adresse 4]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 février 2026

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 02 avril 2026 par Valérie OURSEL-ZUBER, Vice-présidente assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 02 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07221 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR34

EXPOSÉ DU LITIGE ET DE LA PROCÉDURE

Suivant contrat à effet au 30 juin 2023, Mme [D] [G] a consenti à M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B], étudiants en stage de fin d’études, un bail d’habitation meublé pour une durée de 6 mois expirant le 31 décembre 2023, exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, portant sur un logement situé [Adresse 5], moyennant un loyer en principal de 2 330 euros, payable mensuellement et d’avance, et une provision sur charges mensuelle de 70 euros, soit 2 400 euros, ainsi qu’une provision mensuelle ENGIE de 30 euros, une provision mensuelle EDF de 30 euros et une provision mensuelle pour l’entretien de la chaudière de 12 euros. Un dépôt de garantie de 7 200 euros (2 400 euros par locataire) a été versé. Un second contrat de bail a été convenu jusqu’au 30 juin 2024.

M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ont bénéficié d’une caution parentale en garantie du paiement des loyers, charges et autres obligations contractuelles liées au bail.

Par lettre du 27 mars 2024, les locataires ont mis fin au bail pour le 31 mai 2024. Ils ont renouvelé leur congé par acte de commissaire de justice du 19 juin 2024, au visa de la loi du 06 juillet 1989.

Le 15 juillet 2024, M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ont fait sommation par acte de commissaire de justice à Mme [D] [G] d’assister à un état des lieux de sortie le 18 juillet 2024 à 10 heures, après le message adressé à cette fin le 11 juillet 2024, sans réponse de la bailleresse.

Le commissaire de justice a dressé l’état des lieux de sortie suivant constat du 18 juillet 2024, en l’absence de cette dernière. Les clés ont été placées dans une enveloppe comme constaté par le commissaire de justice, et envoyées par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [D] [G], après en avoir été avertie le 21 juillet 2024 par les demandeurs. La lettre leur a été retournée « Pli avisé non réclamé ».

Par courrier électronique du 18 août 2024, Mme [D] [G] a demandé aux locataires de fixer une date entre le 19 août et le 23 août 2024, pour établir un état des lieux de sortie avec remise des clés. Les demandeurs ont répondu le 21 août 2024 en reprenant l’historique de la relation contractuelle et sollicitant la remise du dépôt de garantie dû depuis le 31 juillet 2024.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 04 novembre 2024 adressée par leur conseil, M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ont mis en demeure Mme [D] [G] de leur restituer, à réception, le dépôt de garantie, sans effet.

Par acte de commissaire de justice du 25 mars 2025, M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ont fait assigner Mme [D] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

à titre principal

— constater que le contrat de bail initial conclu entre eux et Mme [D] [G] était soumis, dès sa conclusion, aux dispositions de loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

— prononcer la requalification du contrat en contrat de bail soumis à la loi n°89-462 du 6 juillet 1989,

à titre subsidiaire

— juger que Mme [D] [G] a commis de graves manquements à ses obligations contrac-tuelles et à son obligation de bonne foi,

en conséquent et en tout état de cause

— ordonner la restitution du dépôt de garantie d’un montant de 7 200 euros indûment conservé par elle,

— la condamner à une pénalité équivalente à 10% du loyer mensuel hors charges, soit 240 euros, pour chaque mois de retard à compter du 31 juillet 2024

— la condamner au paiement des intérêts de retard à compter du 31 juillet 2024 majoré du taux d’intérêt légal,

— la condamner au paiement de 10 000 euros à chacun d’eux au titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

— la condamner à leur payer la somme de 5 724,08 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A l’audience du 28 octobre 2025, les demandeurs représentés par leur conseil ont fait valoir que des démarches amiables avaient été entamées sans qu’un accord puisse être trouvé. De son côté, la défenderesse a sollicité un renvoi pour trouver un accord. Il y a été fait droit.

A l’audience du 10 février 2026, l’affaire a été appelée et retenue. Les parties ont indiqué qu’aucun accord n’a pu être trouvé.

M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] représentés par leur conseil sollicitent le bénéfice de leur acte introductif d’instance. Ils exposent que M. [Y] [C] et M. [F] [B], M. [E] [H] étant retenu par ailleurs, ont signé un contrat de bail « code civil » de 6 mois avec la défenderesse afin d’effectuer leurs stages de fin d’études à [Localité 1], que nonobstant leurs demandes récurrentes, ils n’ont pu obtenir la régularisation de l’état des lieux d’entrée par Mme [D] [G] que 5 mois plus tard, celle-ci n’ayant pas souhaité y être présente et n’ayant jamais remis une clé à M. [E] [H]. Ils précisent que la bailleresse leur a imposé un bail exclu contractuellement de la loi du 06 juillet 1989 alors qu’ils y avaient leur résidence principale. Ils ajoutent que celle-ci a accepté le renouvellement du bail pour une période de 6 mois, qu’elle a tardé à régulariser et a alors modifié le délai de restitution du dépôt de garantie à 3 mois au lieu de 2 mois, arguant plus tard d’une erreur de frappe, non intentionnelle. Ils précisent qu’ils ont donné congé pour le 31 mai 2025, ce que la défenderesse a accepté mais qu’elle n’a jamais entendu se rendre à l’appartement pour effectuer un état des lieux de sortie et que les clés lui soient restituées. Elle s’est rendue totalement injoignable, y compris par le commissaire de justice, à l’adresse qu’elle a pourtant indiquée dans le bail. Elle ne restitue pas le dépôt de garantie de 7 200 euros malgré leurs diverses tentatives. Ils contestent les prétendues dégradations relevées et font valoir la mauvaise foi toute particulière de la bailleresse.

De son côté, Mme [D] [G] sollicite du juge saisi de :

à titre principal

— débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions, et notamment de celles formulées au titre de la requalification du contrat en bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, et de toute prétendue inexécution contractuelle imputée de sa part

— dire et juger que les contrats conclus entre les parties sont des contrats civils de location meublée de courte durée, expressément exclus du champ d’application de la loi du 6 juillet 1989, le logement ne constituant pas la résidence principale des preneurs

— dire et juger que le congé allégué est dépourvu d’effet, faute de notification régulière, et que le préavis n’a pas valablement couru à compter du 19 juin 2024 (PV art. 659 CPC inopposable

— dire et juger que l’acte du 15 juillet 2024 (« sommation d’assister à un état des lieux ») n’a ni pour objet ni pour effet de notifier un congé

— condamner solidairement les demandeurs à lui payer, sauf à parfaire, les sommes suivantes : loyers impayés 15 121,40 €, charges locatives 1 520,56 €, TEOM 342,31 €, remboursements EDF/ENGIE 568,25 €

— dire et juger qu’elle est fondée à conserver le dépôt de garantie de 7 200 € à valoir sur les sommes dues, avec compensation à due concurrence

— rejeter en conséquence l’ensemble des demandes, fins et conclusions adverses, et notamment celles tendant à : (i) constater/prononcer une requalification du contrat en bail soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; (ii) dire que Mme [G] aurait commis de « graves manquements » à ses obligations et à la bonne foi; (iii) ordonner la restitution du dépôt de garantie (7 200 €) ; (iv) condamner Mme [G] à une pénalité de 10% du loyer mensuel hors charges (240 €) par mois à compter du 31 juillet 2024; (v) condamner Mme [G] à des intérêts de retard (le point de départ allégué – 31 juillet 2024 ou 5 septembre 2024 – étant en tout état de cause contesté) ; (vi) condam-ner Mme [G] à 10 000 € de dommages-intérêts par demandeur au titre d’une prétendue résis-tance abusive; (vii) condamner Mme [G] à 5 724,08 € au titre de l’article 700 CPC et aux en-tiers dépens; (viii) et, plus généralement, toute autre demande plus ample ou contraire.

à titre subsidiaire, dans l’hypothèse où le Tribunal retiendrait l’application de la loi du 6 juillet 1989,

— dire et juger que le congé n’a pas été valablement notifié (formes légales et preuve de la récep-tion), de sorte que le préavis ne peut être fixé au 19 juin 2024

— dire et juger qu’en tout état de cause, les loyers sont dus pendant le préavis et, au-delà, une in-demnité d’occupation est due jusqu’à la libération effective des lieux, caractérisée notamment par la restitution complète des clés

— débouter les demandeurs de toute demande de pénalité, d’intérêts et de dommages pour « résistance abusive », les pièces et faits établissant au contraire leurs manœuvres et leur mauvaise foi (congé 659 CPC sans fondement, état des lieux non contradictoire organisé en l’absence connue de Mme [G])

— condamner solidairement les demandeurs aux entiers dépens

— condamner solidairement les demandeurs à payer à Mme [G] une somme au titre de l’article 700 du code de procédure civile, dont le montant sera fixé par le Tribunal.

Mme [D] [G] fait valoir que le contrat de bail n’est nullement soumis à la loi du 06 juillet 1989, la commune intention des parties étant de conclure un bail de courte durée à titre de résidence secondaire le seul temps d’un stage, les locataires étant hébergés chez leurs parents à titre de résidence principale. Elle précise qu’elle leur a toujours fait confiance, pour l’état des lieux d’entrée et pour la conclusion d’un nouveau bail à l’issue du premier. Elle indique que l’acte de commissaire de justice du 19 juin 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile ne vaut pas congé et que d’ailleurs, les locataires n’ont quitté les lieux qu’en fin d’année 2024, et qu’il en est de même de la sommation d’assister à l’état des lieux de sortie. Elle indique qu’ils ont cessé tout règlement à compter de mai 2024. Par ailleurs, elle fait valoir de très nombreuses dégradations du logement que le commissaire de justice n’a pas relevées mais elle a pris des photographies le jour de la remise des clés, le 06 décembre 2024. Elle précise que les loyers et charges sont dus jusqu’à cette date du 06 décembre à laquelle elle a pu reprendre possession des lieux, les demandeurs n’étant pas venus le 29 août 2024 pour l’établissement d’un état des lieux de sortie organisé par ses soins. Elle sollicite le débouté pur et simple des demandeurs et qu’il soit fait droit à ses demandes reconventionnelles.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 02 avril 2026 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la demande de requalification du bail « résidence secondaire » soumis aux dispositions du code civil en bail « résidence principale » soumis aux dispositions de la loi du 06 juillet 1989

L’article 12, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que le juge doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

L’article 2, alinéa 2, de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 définit la résidence principale comme le logement occupé au moins huit mois par an, sauf obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure, soit par le preneur ou son conjoint, soit par une personne à charge au sens du code de la construction et de l’habitation.

Le caractère d’une location est déterminé par la destination que les parties ont entendu lui donner initialement et par l’expression de leur volonté commune de contracter. Un bail à titre de local d’habitation au titre d’une résidence secondaire, non-soumis aux dispositions d’ordre public de la loi du 6 juillet 1989, n’est pas en soi frauduleux, un tel bail demeurant autorisé et les dispositions du code civil en matière de baux étant alors applicable.

De plus, un contrat de bail conclu à titre de résidence secondaire, sans fraude et conformément à l’usage réel envisagé par les parties et appliqué en début de bail, ne peut ensuite être requalifié par la seule volonté de l’une des parties au contrat, pour être soumis à un régime différent et notamment celui de la loi du 06 juillet 1989.

Enfin, aux termes de l’article 9 du code procédure civile il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, il est établi par le contrat de bail produit que la manifestation expresse et apparente de la volonté des parties a été de conclure un bail de logement meublé à usage d’habitation à titre de résidence secondaire limité à une période de 6 mois, « exclu du champ d’application de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 » et soumis aux dispositions du code civil ainsi qu’indiqué à plusieurs reprises sur le bail. L’adresse de la résidence principale des trois locataires est fixée au domicile parental avec une attestation d’hébergement de chaque parent. Leur rattachement fiscal a également été établi.

Il résulte de l’analyse du dossier que les locataires ont conclu volontairement un bail résidence secondaire d’une durée limitée à 6 mois avec Mme [D] [G] : leurs résidences principales se trouvaient au domicile de leurs parents et ils savaient qu’ils n’occuperaient pas le bien en tant que résidence principale puisqu’ils quittaient [Localité 1] dès la fin de de leurs stages, les trois jeunes gens étant étudiants à l'[Localité 2] des Avocats du [Localité 3] Ouest située à [Localité 4] selon les certificats de scolarité produits.

De plus, les locataires ont souhaité souscrire un nouveau bail de 6 mois à compter du 01 janvier 2024, et ont échangé à ce sujet à partir du 31 octobre 2023 sans indiquer à la bailleresse que le logement était en réalité occupé à titre de résidence principale et non à titre de résidence secondaire. Par courrier électronique du 19 février 2024, l’un de demandeurs adressait la clause d’indexation d’un contrat de location de résidence secondaire et un modèle de contrat de location en résidence secondaire pour la période postérieure au 01 janvier 2024. De surcroît, les demandeurs ont sollicité que ce bail prenne fin le 31 mai 2024, leurs stages arrivant à leur terme dès cette date, manifestant ainsi leur souhait de quitter les lieux et retrouver leurs centres d’intérêt en région. En outre, la bailleresse a conservé les abonnements d’énergie à son nom compte tenu de la durée réduite de leur présence à [Localité 1], sans demande contraire de leur part.

Enfin, il est observé que les échanges entre les parties, versés aux débats, n’attestent en rien d’une résidence habituelle et à titre principal dans le logement.

La volonté de toutes les parties au jour de la signature du contrat de bail le 30 juin 2023 était donc de contracter un bail à titre de résidence secondaire, sans que le second contrat de bail discuté postérieurement, ne vienne remettre en question la qualification initiale, les demandeurs précisant dans le cadre de leurs nouvelles conventions de stage l’adresse de leurs parents et non celle du logement loué.

Le bail est en conséquence soumis aux règles du code civil et non aux dispositions de loi du 6 juillet 1989 et les demandeurs seront déboutés de ce chef.

Sur la validation du congé donné par les locataires

L’article 1103 du code civil dispose que « Les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. » et l’article 1104 du même code que « Les contrats doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi. Cette disposition est d’ordre public. »

Aux termes de l’article 1193 du code civil, « Les contrats ne peuvent être modifiés ou révoqués que du consentement mutuel des parties, ou pour les causes que la loi autorise. »

Décision du 02 avril 2026

PCP JCP fond – N° RG 25/07221 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAR34

En l’espèce, le second contrat de bail stipule en son article III « B Durée du contrat » alinéa 2 :

« Le locataire peut mettre fin au bail, après avoir donné congé par avis de deux mois auparavant. Le bailleur peut, quant à lui, mettre fin au bail à son échéance ou après avoir donné congé par avis de deux mois auparavant ».

Il ressort des pièces produites que les demandeurs ont avisé la bailleresse par courriel du 04 mars 2024 de leur intention de quitter les lieux le 31 mai 2024 et ont envoyé un congé le 27 mars 2024 par lettre recommandé avec accusé de réception aux fins de quitter le logement le 31 mai 2024, à l’adresse de Mme [D] [G] telle qu’indiquée au contrat de bail.

Peu importe que les demandeurs, compte tenu du silence persistant de Mme [D] [G] (courriels des 15 avril, 29 avril, 14 mai et 21 mai restés sans réponse), lui aient fait délivrer un autre congé par Me [X], commissaire de justice, le 19 juin 2024 à son adresse déclarée au contrat de bail, le congé du 27 mars 2024 produisant ses effets.

Il convient toutefois de relever que le procès-verbal de remise de cet acte a été dressé suivant les modalités de l’article 659 du code de procédure civile par Me [X]. Il a été constaté qu’au [Adresse 6], le nom de [G] ne figure nulle part, la boîte aux lettres présente le nom « TRAVAUX LIGIER » avec un arrêté d’autorisation d’échafaudage au bénéficie de M. et Mme [T]. Le commissaire de justice a consulté l’annuaire téléphonique et les recherches sur Google sans succès et a laissé un avis de passage. Il a tenté de joindre Mme [D] [G] par téléphone et mail, sans réponse de cette dernière.

Dès lors, le congé adressé par les demandeurs le 04 mars 2024 par courriel et le 27 mars 2024 par lettre recommandée avec accusé de réception à Mme [D] [G], conformément aux stipulations contractuelles, visant un délai de deux mois, est valable et a pris effet le 31 mai 2024 à minuit.

En conséquence, le congé donné par les locataires sera validé.

Sur l’état des lieux de sortie et la restitution des clés

En application de l’article 1730 du code civil « S’il a été fait un état des lieux entre le bailleur et le preneur, celui-ci doit rendre la chose telle qu’il l’a reçue, suivant cet état, excepté ce qui a péri ou a été dégradé par vétusté ou force majeure. » et selon l’article 1731, « S’il n’a pas été fait d’état des lieux, le preneur est présumé les avoir reçus en bon état de réparations locatives, et doit les rendre tels, sauf la preuve contraire. ».

Selon l’article 1732 de ce code, le preneur répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pen-dant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute.

En l’espèce, le contrat de bail stipule en son article VI – DEPOT DE GARANTIE « Etat des lieux » : « Un état des lieux est dressé contradictoirement avec le Locataire lors de son entrée dans les lieux. Les Parties dresseront amiablement un nouvel état des lieux contradictoire lors de la fin du bail, réalisé à une date déterminée d’un commun accord entre elles. A défaut, l’état des lieux sera constaté par un huissier de justice à l’initiative de la Partie la plus diligente et à frais partagés par moitié entre les Parties. ».

Il est établi que les demandeurs se sont préoccupés à plusieurs reprises de l’établissement de l’état des lieux de sortie en tentant de contacter Mme [D] [G], suivant courriels du 04 mars 2024, lettre recommandée avec accusé de réception du 27 mars 2024, échanges par WhatsApp du 28 mars 2024, courriels des 15 avril, 29 avril, 05 mai, 14 mai 2024 soulignant l’urgence de la situa-tion et encore le 21 mai 2024 et le 28 mai 2024, en vue de leur départ le 31 mai 2024.

Les pièces produites ne révèlent l’existence d’aucune manifestation de la part de la défenderesse, restée taisante.

Si Mme [D] [G] fait valoir des problèmes de santé, elle produit exclusivement un accusé de réception de protocole de soins qui fait état d’une tumeur maligne la concernant, sans aucune date, et ne peut donc justifier son absence de réaction en qualité de bailleresse, tenue à l’égard de ses locataires d’être joignable.

M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ont dû tirer les conséquences contractuelles de l’absence de toute réponse de la bailleresse. Le 11 juillet 2024, ils ont adressé un message WhatsApp à Mme [D] [G] après que l’un d’eux l’a rencontrée par hasard à [Localité 5] le 10 juillet 2024, lui demandant confirmation qu’ils s’appelleront le lundi suivant et lui demandant si elle pouvait être disponible le 18 juillet 2024 pour établir l’état des lieux de sortie et procéder à la remise des clés, message dont il est établi qu’elle l’a reçu et en a pris connaissance, sans effet.

A aucun moment, Mme [D] [G] n’a précisé être indisponible, ni n’a suggéré une autre date.

Les demandeurs ont mandaté le même commissaire de justice, Me [X], qui a délivré un congé visé supra du 19 juin 2024 selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile, afin de procéder à l’état des lieux de sortie le 18 juillet 2024. Il en a officiellement avisé Mme [D] [G] suivant sommation du 15 juillet 2024 et a pu constater qu’à cette date, son nom figurait alors sur la boîte aux lettres [Localité 6] (Yvelines). Il n’a reçu aucun message de celle-ci.

Le commissaire de justice a dû rédiger son procès-verbal de constat en l’absence de Mme [D] [G]. Il a précisé : " Monsieur [B] a en sa possession deux clés de la porte palière « qu’il photographie. Il ajoute que celui-ci insère les clés dans une enveloppe recommandée avec accusé de réception n°1A 213 021 3869 7 avec dans la case du destinataire » [D] [G] [Adresse 7] [Localité 7] [Adresse 8] ".

Les photographies prises par le commissaire de justice confirment le départ antérieur des demandeurs, l’appartement étant libre de toute occupation.

Par courriel du 21 juillet 2024 précisant « N’arrivant pas à vous joindre ou à obtenir une quelconque réponse de votre part depuis maintenant plusieurs mois (quel que soit le canal de commu-nication utilisé) », annonçant également le même message par WhatsApp, les demandeurs ont informé Mme [D] [G] de l’établissement de l’état des lieux de sortie et de l’envoi de la lettre recommandée avec accusé de réception incluant les clés. Mme [D] [G] n’est pas allée chercher la lettre recommandée, l’accusé de réception portant la mention « Pli avisé non réclamé »

En l’absence de toute manifestation de la bailleresse, les demandeurs ont à bon droit fait dresser l’état des lieux de sortie par un commissaire de justice et envoyer les clés par lettre recommandée avec accusé de réception le 18 juillet 2024, même si Mme [D] [G] les a refusées, a encore refusé de les recevoir par voie postale suivant courriel du 02 octobre 2024.

D’ailleurs, la défenderesse ne produit aucun procès-verbal de constat du commissaire de justice qu’elle a prétendument sollicité pour dresser un état des lieux de sortie le 29 août 2024.

Par ailleurs, la défenderesse soutient que M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] sont restés dans les lieux postérieurement au 31 mai 2024 et postérieurement au 18 juillet 2024. Toutefois, une demande de renseignements de la CAF concernant l’un des locataires en novembre 2024 dont elle se prévaut, une attestation isolée d’un occupant de l’immeuble ou encore l’adresse de M. [Y] [C] conservée par le commissaire de justice dont il était le correspondant comme étant le [Adresse 9] à [Localité 8], utilisée pour écrire à la bailleresse le 26 mars 2025 et l’informer d’un acte à l’étude s’agissant de l’assignation du 25 mars 2025 devant la présente juridiction qui vise bien son domicile [Adresse 10], ne peuvent permettre de confirmer une occupation postérieure au 31 mai 2024, d’autant que les clés, placées sous enveloppe devant le commissaire de justice le 18 juillet 2024, ont été restituées, toujours dans l’enveloppe retournée par les services postaux, devant le commissaire de justice le 06 décembre 2025. Les demandeurs ne possédaient plus les clés pour entrer dans l’appartement.

Il ressort de ce qui précède que le temps mis à dresser l’état des lieux de sortie après la délivrance du congé à effet au 31 mai 2024 étant dû à la négligence de la bailleresse, le point de départ du délai de restitution du dépôt de garantie, selon les termes du contrat, a couru à compter du 31 mai 2024.

Il est d’ailleurs relevé à toutes fins que la reprise des clés tardive, du fait de la défenderesse, ne lui a causé aucun préjudice, celle-ci étant restée en possession d’une clé dont elle a fait usage le 18 octobre 2024 selon les échanges produits aux débats et l’attestation de M. [O], propriétaire du logement sinistré situé [Adresse 11], auquel elle a ainsi donné accès au logement précédemment loué.

Sur la restitution du dépôt de garantie

Le contrat de bail précise en son article VI DEPOT DE GARANTIE que celui-ci d’un montant de 7200 euros « représentant 2 mois de loyer » (soit en réalité 2 400 euros par colocataire) « sera restitué dans un délai maximum de trois mois à compter du départ du Locataire déduction faite le cas échéant de sommes restantes dues au Bailleur au titre de loyers, charges, réparations locatives, réparation et remplacement de mobilier et équipements, sous la condition qu’elles soient dûment justifiées ».

Par courriel du 11 février 2024, Mme [D] [G] a reconnu avoir par erreur porté un délai de trois mois au lieu de deux mois sur le nouveau bail.

Il en ressort, que le dépôt de garantie devait être restitué au plus tard le 31 juillet 2024.

Nonobstant les demandes de M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] et la mise en demeure de leur conseil du 04 novembre 2024, le dépôt de garantie n’a pas été restitué.

A titre reconventionnel, Mme [D] [G] sollicite la condamnation des locataires à lui verser les sommes suivantes s’agissant des loyers et charges diverses :

—  15 121,40 euros au titre des loyers impayés

—  1 520,56 euros au titre des charges locatives

—  342,31 euros au titre de la TEOM

—  568,25 euros au titre des remboursements EDF/ENGIE.

Toutefois, le décompte de la défenderesse ne s’arrête pas à la date du 31 mai 2024 mais au 06 décembre 2024, sans qu’elle n’établisse une occupation postérieure au 31 mai 2024.

Ainsi, le décompte s’établit comme suit :

—  167 euros au titre des loyers impayés suite à l’indexation

—  0 euro au titre des charges locatives : Mme [D] [G] entend faire valoir le seul décompte de charges de copropriété 2023 pour imputer aux locataires la somme supplémentaire de 80,56 euros au titre de l’année 2023 et établit que l’assemblée générale des copropriétaires n’a pas encore voté les comptes de 2024 pour effectuer une retenue de 20% du dépôt de garantie, soit 1440 euros. Tout d’abord, Mme [D] [G] ne peut solliciter une retenue de 20% du dépôt de garantie prévue à l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 mais pas par le code civil, ni par le bail. Ensuite, la défenderesse ne produit aucun tableau de répartition par nature des charges de telle sorte qu’aucune vérification de l’appel de charges de copropriété produit ne peut être effectuée pour 2023. Pour 2024, les demandeurs ont déjà versé la provision convenue et compte tenu de l’impossibilité de faire les comptes au jour du jugement, s’agissant de charges de janvier à mai 2024, la situation restera en l’état des provisions déjà versées, à l’avantage ou au détriment de l’ensemble des parties

—  217,33 euros au titre de la TEOM (233 euros en 2023 et 242 euros en 2024) : 116,50 pour le contrat de 2023 (6 mois) et 100,83 euros pour 2024 (5 mois)

—  44,07 euros au titre des remboursements EDF/ENGIE : trop versé au titre du contrat de 2023 de 123,61 pour ENGIE et 29,70 euros pour EDF (soit 153,31 euros) à verser au titre du contrat de 2024 de 162,34 pour ENGIE et 35,04 euros pour EDF (soit 197,38 euros)

pour un total de 428,40 euros.

Par ailleurs, Mme [D] [G] fait valoir des dégradations locatives. Elle soutient qu’il existe une « multitude » de dégâts qui ressortent non seulement du constat du commissaire de justice mais aussi des photographies qu’elle a prises elle-même le 06 décembre 2024. Elle ne chiffre pas le montant des sommes réclamées sauf à viser la somme de 1 500 euros prévue au contrat de bail, ni ne produit de devis ou factures.

S’agissant de ses photographies prises en dehors de la présence du commissaie de justice et des demandeurs, elles seront écartées dès lors que l’appartement a pu être occupé par elle-même (s’agissant de sa résidence principale qu’elle avait quittée pour louer) ou des tiers, à compter du départ des locataires le 31 mai 2024, Mme [D] [G] étant en possession d’une clé qui lui permettait d’accéder à l’appartement.

L’état des lieux d’entrée établit un logement en état d’usage (commode à porte dégondée, difficulté pour déverrouiller la porte d’entrée, traces d’usage, fenêtres à peinture écaillée et difficiles à ouvrir, présence de fissures et craquelures aux murs, traces de peinture et ardoises cassées au sol, peinture cloquée, interrupteurs démanchés, prise de radiateur décollée, mitigeur de l’évier avec tige de fixation cassée (chaterton), légère fuite due au syphon, pas de joint entre le mitigeur et l’évier, traces sur les portes, prise décollée, interrupteurs mais pas d’éclairage, moquette avec traces noires sur tous les côtés, dans la salle de bains, pas de bonde fonctionnant, joint décollé, miroir décollé, fuite au niveau de la vanne d’arrivée d’eau des toilette, chaudière avec fuite au niveau de la vanne, etc….avec notamment un matelas au sol). S’agissant de l’état des lieux de sortie établi par le procès-verbal de constat du 18 juillet 2024, il s’applique de même à un appartement en état d’usage.

Il est observé que si la bailleresse entendait faire établir un état des lieux de sortie le 29 août 2024, elle ne le produit pas.

Mme [D] [G] reproche deux matelas, un canapé et du linge tâchés, des fuites par les joints de WC, baignoire et évier, des sols et meubles endommagés par des fuites anciennes et continues que les locataires n’auraient pas entretenus et des dommages au gros et petit électroménager qui n’ont pas été relevés. Toutefois, ces éléments n’ont pas été constatés par le commissaire de justice le 18 juillet 2024. Par ailleurs, et à titre d’exemple, dans l’état des lieux d’entrée, il était noté que les deux matelas simples présentaient pour l’un des traces des deux côtés et pour l’autre des traces de moisissures, et le matelas double présentait une auréole. Mme [D] [G] est mal venue à se plaindre des insuffisances de l’état des lieux de sortie alors qu’elle ne s’y est pas présentée, sans justifier d’aucun impératif et qu’elle aurait ainsi pu faire valoir notamment la disparition du linge de maison « haut de gamme » qu’elle déplore.

Ainsi, Mme [D] [G] doit restituer la somme de 7 200 euros tandis que les demandeurs lui doivent la somme de 428,40 euros au titre des diverses charges restant dues.

En conséquence et après compensation, Mme [D] [G] devra payer à M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] la somme de 6 771,60 euros.

M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] demandent que Mme [D] [G] soit condamnée à leur payer une pénalité équivalente à 10% du loyer mensuel hors charges, soit 240 euros, pour chaque mois de retard à compter du 31 juillet 2024. Toutefois, cette disposition prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 n’est pas applicable au bail en litige, soumis au code civil.

En conséquence, la somme due sera augmentée des intérêts légaux à compter de la mise en demeure du conseil de M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] du 04 novembre 2024.

Sur la demande de dommages et intérêts de M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] au titre de la résistance abusive de la bailleresse

En application de l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause autrui un dommage oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Est abusive la résistance d’une partie qui ne peut se méprendre sur ses obligations.

En l’espèce, M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] reprochent à Mme [D] [G] son attitude taisante et passive, persévérant à ne pas leur répondre et à les laisser dans l’incertitude quant aux suites à donner aux obligations de chacun en tant que cocontractants d’un contrat de bail. Le fait que Mme [D] [G] ne soit joignable ni au domicile déclaré, ni par courriel ou WhatsApp a rendu la situation difficilement supportable alors qu’ils étaient en stage de fin d’études de l'[Localité 2] des [Etablissement 1].

Il est acquis que Mme [D] [G] n’a pas satisfait à son obligation de bailleresse en ne donnant aucune réponse aux multiples demandeurs de M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] dans le cadre de l’application du contrat de bail, ce dont ils justifient. Les divers moyens de communication mis en œuvre par les demandeurs, y compris d’ailleurs une rencontre fortuite sur un lieu de vacances, n’ont pas permis de débloquer la situation.

S’agissant de l’adresse de Mme [D] [G], le commissaire de justice Me [X] n’a pu se méprendre sur les modalités de délivrance d’un acte selon les modalités de l’article 659 du code de procédure civile à la défenderesse à son domicile déclaré [Localité 6] (Yvelines) alors que de plus, elle n’a donné suite ni à son courriel, ni à son appel téléphonique. De plus, il ressort de l’attestation de M. [O] qui a témoigné que le 18 octobre 2024, Mme [D] [G] lui a remis la clé de l’appartement loué précédemment, qu’il la lui a ramenée à son domicile, à [Localité 9] (Yvelines), soit un autre lieu que celui où elle prétendait vivre. Me [X], présent à la remise des clés le 06 décembre 2024, a d’ailleurs relevé " Je constate que Mme [G] [D] refuse de communiquer sa nouvelle adresse aux requérants afin que ces derniers puissent échanger avec cette dernière quant à la restitution du dépôt de garantie ".

La résistance de Mme [D] [G] à faire face à ses obligations de bailleresse à l’égard de ses locataires constitue un comportement emprunt de mauvaise foi qui leur a causé un préjudice.

En conséquence, elle sera condamnée à verser à chacun d’eux la somme de 500 euros.

Sur les demandes accessoires

Mme [D] [G], partie perdante, sera condamnée aux dépens de l’instance par application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] les frais irrépétibles qu’ils ont dû engager au cours de la présente instance et Mme [D] [G] sera ainsi condamnée à leur verser la somme de 3 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, étant rappelé que les frais de congé délivré par commissaire de justice n’étaient pas requis et ne seront pas retenus, et que les frais de sommation d’avoir à assister à l’état des lieux de sortie et le procès-verbal de constat, non compris dans les dépens, seront partagés par moitié entre les parties, Mme [D] [G] étant donc condamnée à leur verser de ce chef la somme de 262,04 euros.

Il sera enfin rappelé que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément aux articles 514 et suivants du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire rendu en premier ressort, mis à disposition au greffe,

DÉBOUTE M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] de leur demande de requalification du bail soumis aux dispositions du code civil conclu le 30 juin 2023 puis le 01 janvier 2024 entre Mme [D] [G] et eux-mêmes concernant un logement meublé situé [Adresse 5], celui-ci ne constituant pas leur résidence principale telle qu’exigée par la loi du 06 juillet 1989 ;

DIT que M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ont valablement donné congé à Mme [D] [G] pour le 31 mai 2024 ;

DIT que Mme [D] [G] doit restituer le dépôt de garantie de 7 200 euros aux M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] ;

DIT que M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] doivent payer à Mme [D] [G] la somme de 428,40 euros au titre des charges diverses restant dues ;

DÉBOUTE Mme [D] [G] de sa demande au titre des dégradations locatives ;

CONDAMNE, après compensation, Mme [D] [G] à payer à M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] la somme de 6 771,60 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie versé pour l’exécution du bail, avec les intérêts au taux légal à compter du 04 novembre 2024 ;

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer à M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] la somme de 500 euros à chacun d’eux au titre de sa résistance abusive ;

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer à M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] la somme de 262,04 euros au total correspondant au partage par moitié des frais de sommation à assister à l’état des lieux de sortie et au procès-verbal de constat du commissaire de justice ;

CONDAMNE Mme [D] [G] aux dépens ;

CONDAMNE Mme [D] [G] à payer à M. [Y] [C], M. [E] [H] et M. [F] [B] la somme de 3 500 euros au total en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties de toutes autres demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

La greffière La juge des contentieux de la protection