TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [X] [Z]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître [G] [Y]

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/03039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AQV

N° MINUTE :

2/2024

JUGEMENT

rendu le mardi 26 novembre 2024

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 3]

représenté par son syndic la société ATRIUM GESTION, Société par Actions Simplifiée dont le siège social est situé [Adresse 5]

représenté par Maître [G] [Y] de AARPI ALTA AVOCATS, vestiaire G0709

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [Z]

demeurant [Adresse 6]

[Adresse 7]

[Localité 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, statuant en juge unique

assistée de Sanaâ AOURIK, greffière lors des débats et de Christopher LEPAGE, greffier lors du délibéré,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 25 septembre 2024

JUGEMENT

réputé contradictoire, en dernier ressort, prononcé par mise à disposition le 26 novembre 2024 par Sandra MONTELS, Vice-Présidente assistée de Christopher LEPAGE, Greffier

Décision du 26 novembre 2024

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/03039 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5AQV

EXPOSE DU LITIGE

M. [X] [Z] est propriétaire des lots 347, 14 et 302 dans l’immeuble situé [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 28 mai 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris M. [X] [Z] en paiement des sommes suivantes :

3789,03 euros au titre des charges et travaux arrêtés au 1er avril 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2023,1696,40 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 1er avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 8 mars 2023,2000 euros à titre de dommages-intérêts, 2000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir au visa des articles 10 et 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des frais de recouvrement et des difficultés de gestion qui lui causent un préjudice distinct de celui compensé par les intérêts moratoires.

A l’audience du 25 septembre 2024, le syndicat des copropriétaires représenté par son conseil maintient ses demandes dans les termes de son assignation

Bien que régulièrement assigné à personne, M. [X] [Z] n’a pas comparu.

La décision a été mise en délibéré ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Aux termes des alinéas 1 et 2 de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées. Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de participer au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2-1 proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots. Aux termes de l’article 14-1 I de ladite loi le syndicat des copropriétaires vote chaque année un budget prévisionnel pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble. Les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté mais l’assemblée générale peut fixer des modalités différentes. La provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

L’article 35 du décret du 17 mars 1967 précise les versements que peut exiger le syndic.

En application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En application de l’article 1353 du code civil il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat des copropriétaires (relevé de propriété, relevé de compte pour la période du 29 juin 2021 au 1er avril 2024, appels de fonds, régularisation des charges courantes pour l’année 2022, procès-verbal d’assemblée générale du 31 mai 2021, 30 juin 2022, 5 juin 2023 et 10 juin 2024 ainsi que les attestations de non-recours correspondantes), la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de 3789,03 euros, appels de fonds du 2è trimestre 2024 inclus.

M. [X] [Z] sera condamné au paiement de cette somme, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023, date de présentation de la mise en demeure du 8 mars 2023, sur la somme de 2443,18 euros et à compter de l’assignation du 28 mai 2024 pour le surplus, en application des articles 36 et 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 a) et dernier alinéa de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ; (…). Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 1696,40 euros se décomposant comme suit :

—  60 euros pour chaque relance des 9 décembre 2021, 19 mars 2022, 14 mai 2022, 31 août 2022, 16 février 2023, 5 mai 2023,

—  150 euros pour la transmission du dossier à l’avocat aux fins de mise en demeure,

—  144 euros pour chaque mise en demeure par avocat des 30 avril 2023 et 18 décembre 2023,

—  194,40 euros d’honoraires pour la transmission du dossier au commissaire de justice,

—  500 euros d’honoraires pour la transmission du dossier à l’avocat,

—  204 euros d’honoraires de constitution d’hypothèque.

Il convient de relever que la date du 30 avril 2023 correspond à la date de facturation de la mise en demeure au copropriétaire laquelle est du 8 mars 2023. Il s’agit de la seule mise en demeure produite par le syndicat des copropriétaires.

Les frais des relances antérieures à cette mise en demeure seront écartés. Il en sera de même du coût de la relance du 5 mai 2023, effectuée moins de deux mois après la mise en demeure, ce choix appartenant au syndicat, ainsi que du coût de la mise en demeure du 18 décembre 2023 laquelle n’est pas produite.

Le syndicat des copropriétaires ne peut soutenir que les facturations supplémentaires du syndic au syndicat en cas de diligences exceptionnelles peuvent être mises à la charge du seul copropriétaire défaillant en application de l’article 9 du décret n° 2015-342 du 26 mars 2015 définissant le contrat type de syndic de copropriété dans la mesure où l’imputation au seul copropriétaire concerné des frais nécessaires au recouvrement de la créance est régie par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, le syndicat des copropriétaires, qui se borne à produire les factures du syndic, ne rapporte pas la preuve que ce dernier aurait accompli des diligences précises, inhabituelles et exceptionnelles sortant de sa gestion courante.

En conséquence la somme globale de 348 euros sera accordée au titre des frais nécessaires, correspondant au coût de la mise en demeure du 8 mars 2023 et aux frais de constitution d’hypothèque.

Cette somme produira intérêts au taux légal à compter de l’assignation du 28 mai 2024, la mise en demeure du 8 mars 2023 ne visant pas les frais.

Sur les dommages-intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages et intérêts pour résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré les différentes mises en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que M. [X] [Z] présente, de manière constante depuis trois années, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice important au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages-intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 300 euros.

Sur les demandes accessoires

M. [X] [Z], partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1500 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire, après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe et en dernier ressort ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 3], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, les sommes suivantes :

3789,03 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, somme arrêtée au 1er avril 2024 appels du 2è trimestre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 13 mars 2023 sur la somme de 2443,18 euros et à compter du 28 mai 2024 pour le surplus, 348 euros au titre des frais nécessaires avec intérêts au taux légal à compter du 28 mai 2024,300 euros à titre de dommages-intérêts ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE M. [X] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE M. [X] [Z] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble12-[Adresse 4], représenté par son syndic en exercice la société ATRIUM GESTION, la somme de 1500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.