TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11] [1]

[1]

Expédition exécutoire à:

— M^e Luc MICHEL

délivrée le:

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Charges de copropriété

N° RG 23/11743

N° Portalis 352J-W-B7H-C2OS4

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 14 Novembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble du [Adresse 1], représenté par son syndic, la Société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILIERE, exerçant sous l’enseigne TSGI CLAEYS-COMTE

[Adresse 7]

[Localité 9]

représenté par M^e Luc MICHEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0314

DÉFENDERESSE

S.C.I. DJIBI

[Adresse 4]

[Localité 8]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Frédérique MAREC, 1ère Vice-Présidente Adjointe,

Madame Céline CHAMPAGNE, Juge,

Madame Virginie SURET, Magistrate à titre temporaire,

assistées de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 14 Novembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 23/11743 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2OS4

DÉBATS

A l’audience du 12 Septembre 2024 tenue en audience publique devant Madame Virginie SURET, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

RAPPEL DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI DJIBI est propriétaire des lots n° 26, 30, 31, et 32 dans un immeuble soumis au statut de la copropriété situé au [Adresse 3].

Par exploit délivré le 29 août 2023, le syndicat des copropriétaires, représenté par son syndic en exercice la société TRANSACTION SYNDIC GESTION IMMOBILI7RE a assigné la SCI DJIBI devant la présente juridiction lui demandant de :

Vu les articles 10, 10-1, 14-1 et 18 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, ainsi que l’article 55 du décret n°67-223 du 17 mars 1967,

■ Condamner la SCI DJIBI à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 5] (3ème) :

➢ la somme de 9 172,35 €, correspondant au montant des charges dues pour la période du 1 juillet 2022 au 1 juillet 2023, avec les intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 ;

➢ la somme de 93,00 € au titre des frais de relance avec les intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

■ Ordonner la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Vu l’article 1240 du code civil,

■ Constater la résistance abusive et condamner la SCI DJIBI à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6]) la somme de 2 000,00 € à titre de dommages-intérêts ;

■ Condamner la SCI DJIBI à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 6]) la somme de 2 000,00 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

■ La condamner aux entiers dépens de l’instance ;

■ Ordonner l’exécution provisoire ou rappeler qu’elle est de droit.

La SCI DJIBI a régulièrement été citée mais n’a pas constitué avocat.

L’ordonnance de clôture a été rendue par le juge de la mise en état le 29 février 2024. L’affaire a été renvoyée à l’audience de plaidoiries du 12 septembre 2024 et mise en délibéré au 14 novembre 2024.

MOTIF DE LA DECISION

Sur la demande de paiement des charges de copropriété

Aux termes des dispositions de l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 : « Les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges».

Par ailleurs aux termes des dispositions de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965 : « lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans le délai de deux mois de sa notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation des comptes, ne sont plus fondés à refuser de régler leur quote-part de charges ».

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires verse aux débats :

• La matrice cadastrale établissant la qualité de propriétaire de la SCI DJIBI,

• Les relances et mises en demeure effectuées,

• Les appels de fonds pour charges courantes et travaux afférents à la créance sollicitée démarrant au 1er avril 2022 et arrêtés au 1er juillet 2023,

• Les procès-verbaux des assemblées générales des années 2021 à 2022 portant approbation des comptes des exercices afférents ainsi que des budgets prévisionnels et des appels pour les comptes travaux votés,

• L’attestation de non recours des assemblées visées ci-dessus,

• Le contrat de syndic.

Lors des assemblées générales ci-dessus, les copropriétaires ont approuvé les comptes et voté les travaux.

Il résulte de l’examen des décomptes et des appels de fonds produits que la SCI DJIBI reste débitrice de la somme de 9.172,35 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 inclus), déduction faite des frais divers.

L’obligation à la dette existe dès lors que les assemblées générales ont approuvé les comptes présentés par le syndic et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal ce qui est le cas en l’espèce. Le syndicat justifie en conséquence en vertu des dispositions de l’article 35 du décret du 17 mars 1967 d’une créance certaine, liquide et exigible.

La SCI DJIBI sera donc condamnée au paiement de la somme de 9.172,35 euros avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023, date de réception de la lettre de mise en demeure.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi précitée, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Le syndicat des copropriétaires sollicite une somme de 93 euros correspondant à des frais de relances antérieurs à la mise en demeure adressée à la SCI DJIBI dans les formes prévues par la loi du 10 juillet 1965, soit par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, conformément aux dispositions de l’article 64 du décret du 17 mars 1967.

Il sera par conséquent débouté de ce chef de demande.

Sur les dommages intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par la mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, il ressort des écritures et pièces produites par le syndicat qu’il n’établit pas que la carence de la défenderesse a seule mis en péril la trésorerie de la copropriété.

Faute de justifier tant de sa mauvaise foi que de l’existence et de l’étendue d’un préjudice en lien de causalité avec son défaut de paiement, distinct de celui réparé par les intérêts moratoires assortissant la créance, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur la capitalisation

Aux termes de l’article 1343-2 du même code, les intérêts échus, dus au moins pour une année entière, produisent intérêt si le contrat l’a prévu ou si une décision de justice le précise.

Il y aura lieu en conséquence d’ordonner la capitalisation des intérêts en vertu de l’anatocisme.

Sur les demandes accessoires

Partie succombante au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, la défenderesse sera condamnée aux dépens.

Eu égard à sa condamnation aux dépens, elle sera condamnée à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

L’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant publiquement, en premier ressort par jugement réputé contradictoire et rendu par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la SCI DJIBI à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] 3ème [Adresse 10] la somme de 9.172,35 euros au titre des appels de charges et travaux arrêtés au 1er juillet 2023 (appel du 1er juillet 2023 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 30 juin 2023 ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dans le cadre de l’anatocisme ;

CONDAMNE la SCI DJIBI aux entiers dépens ;

CONDAMNE la SCI DJIBI à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 2] 3ème [Adresse 10] la somme de 1.500 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Fait et jugé à [Localité 11] le 14 Novembre 2024

La Greffière La Présidente