TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e DUPICHOT et M^e PORCHER

Copies certifiées

conformes délivrées le:

à M^e GUILLOT-TANTAY

■

8ème chambre

3ème section

N° RG 24/15201

N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

N° MINUTE :

Assignation du :

10 décembre 2024

JUGEMENT

rendu le 23 mai 2025

DEMANDERESSE

S.N.C. [Localité 12] PALATINO

[Adresse 4]

[Localité 7]

représentée par Maître James DUPICHOT de la SELARL DLBA AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #J0149

DÉFENDEURS

Syndicat secondaire des copropriétaires [Adresse 8] – [Adresse 13] OPEN situé [Adresse 2], représenté par son syndic la S.A.S. COMPAGNIE FRANÇAISE DE L’IMMOBILIER GERE (CFIG)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représenté par Maître Dorothée GUILLOT-TANTAY de la SELEURL KOSMOS AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #K037

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

S.A.S. COMPAGNIE FRANÇAISE DE L’IMMOBILIER GERE (CFIG), venant aux droits de la S.A.R.L. ETUDE GESTION INVESTISSEMENT CONSEIL (EGI CONSEIL)

[Adresse 5]

[Localité 6]

représentée par Maître Benjamin PORCHER de la SELAS PORCHER & ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #G0450

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Marie-Charlotte DREUX, première vice-présidente adjointe

Madame Lucile VERMEILLE, vice-présidente

Monsieur Cyril JEANNINGROS, juge

assistés de Madame Léa GALLIEN, greffière,

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Marie-Charlotte DREUX et Cyril JEANNINGROS, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

Premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La résidence [Adresse 10] est un immeuble de grande hauteur (IGH) sis [Adresse 3] [Localité 14], appartenant à un ensemble immobilier composé de cinq tours, soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis.

La SNC [Localité 12] Palatino, société de promotion immobilière appartenant au groupe Eiffage a réalisé, en qualité de maître de l’ouvrage, la transformation et la réhabilitation de la résidence [Adresse 8], de 2011 à 2015, afin de convertir les bureaux de l’IGH, d’une part en résidence étudiante (hall A dit « Open [Localité 12] »), et d’autre part en logements résidentiels (hall B). Elle est assurée auprès de la compagnie SMABTP dans le cadre de son assurance dommage-ouvrage.

La SNC [Localité 12] Palatino est par ailleurs propriétaire des lots n°1618 et 1719 du hall A.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

Par acte en date du 18 juillet 2012, la SNC [Localité 12] Palatino a conclu un partenariat avec la société Terre Habitat, devenue Yes Habitat et désormais Office Hôtelier Du Logement Etudiant (OHLE) qui s’est engagé à prendre à bail commercial les lots préalablement vendus par elle à des acquéreurs, puis à les sous-louer à des étudiants et à gérer la résidence avec services. Trois avenants successifs à ce contrat ont été signés les 14 décembre 2012, 15 février 2013 et 10 octobre 2013.

La vente des lots à des propriétaires privés a conduit à la constitution d’un syndicat secondaire de copropriétaires dénommé « Le Palatino – [Localité 12] Open », avec pour syndic de copropriété le cabinet Compagnie Française de l’Immobilier Géré (CFIG), venant aux droits du cabinet Etude Gestion Investissement Conseil (EGI Conseil) suite à une transmission universelle de patrimoine du 25 novembre 2022.

En raison de divers sinistres dénoncés en 2017 dans le hall A, le syndicat a sollicité la société Progest BTP ayant fait intervenir un expert M. [Y], qui a rendu son rapport le 1er juillet 2017, aux termes duquel elle relevait divers désordres affectant les menuiseries extérieures des colonnes 18 et 19, soit 36 logements, susceptibles de générer des courants d’air ascensionnels pouvant propager le feu en cas d’incendie.

Par courrier du 16 septembre 2017, le syndicat a déclaré l’ensemble des désordres relevés par la société Progest BTP à la compagnie SMABTP, dont le rapport préliminaire du 17 novembre 2017 a conclu que la réalité du désordre n’était pas établie et a refusé toute indemnisation par courrier du 20 novembre 2017.

En novembre 2017, la société Terre Habitat a décidé de procéder à l’évacuation des 36 logements.

Suite à l’assignation délivrée par le syndicat des copropriétaires, le juge des référés a, par ordonnance du 7 novembre 2017, désigné M. [J] en qualité d’expert judiciaire.

L’expert ayant écarté, en cours d’opérations d’expertise, tout risque pour la sécurité des personnes, les logements évacués ont été à nouveau occupés.

Par ordonnances du juge des référés des 23 janvier 2018, 8 février 2018, 20 avril 2018, 4 juin 2018, 20 juillet 2018, 31 août 2018, 6 septembre 2018, 13 décembre 2018, 4 juillet 2019, 17 janvier 2020 et 8 septembre 2022, les opérations d’expertises ont été rendues communes aux constructeurs, à leurs assureurs et aux copropriétaires, et étendues à d’autres désordres.

Lors de l’assemblée générale du 6 août 2021, les travaux de sprinklage pour la sécurité incendie ont été autorisés.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 1er décembre 2022.

Par acte en date du 14 mars 2024, la société OHLE, agissant pour le compte des copropriétaires, a fait délivrer assignation en ouverture de rapport, aux fins d’indemnisation de divers préjudices, à la SNC [Localité 12] Palatino, la société Eiffage et leur assureur respectif. L’affaire est pendante et enrôlée sous le numéro RG 20/10790, devant la 6ème chambre section 1, du tribunal judiciaire de Paris.

Par courrier du 25 juin 2024, la SMABTP a adressé une proposition d’indemnisation au syndicat, à hauteur de 1.475.976,36 euros.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

Le 20 novembre 2024, la SMABTP a procédé, sur le compte du syndicat, au virement de 1.314.318,16 €, soit 1.215.604,62 € au titre des « travaux réparatoires nécessaires » et 98.713,54 € au titre des frais avancés par le syndicat pour les honoraires de l’expert judiciaire.

Par ordonnance du 28 novembre 2024, le tribunal judicaire de Paris a autorisé la SNC [Localité 12] Palatino à faire délivrer assignation à jour fixe, au plus tard le 13 décembre 2024, au syndicat secondaire des copropriétaires et au cabinet CFIG.

C’est dans ces conditions que la SNC [Localité 12] Palatino a fait délivrer assignation, par exploits de commissaire de justice en date du 10 décembre 2024, au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Palatino [Localité 12] Open sis [Adresse 1] à [Localité 14], et au cabinet CFIG, aux fins de condamnation in solidum de ces derniers à faire réaliser les travaux de sprinklage votés lors de l’assemblée générale du 22 avril 2021 ainsi que ceux préconisés par l’expert judicaire, dans un délai de trois mois, sous astreinte, outre les demandes relatives aux frais irrépétibles et aux dépens.

*

A l’audience, la SNC [Localité 12] Palatino a formulé ses demandes telles qu’exposées au dispositif de ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, sous la réserve qu’elles ne concernent que les travaux de sprinklage, et a demandé au tribunal, au visa des articles 14, 15 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, de l’article L.131-1 du code des procédures civiles d’exécution, de l’article 1240 du code civil et des articles 514 et 700 du code de procédure civile, de :

« Déclarer recevables et bien fondées les prétentions de la SNC [Localité 12] Palatino ;

Par conséquent :

Condamner in solidum le Syndicat secondaire des copropriétaires Palatino [Localité 12]-Open et son syndic CFIG, sous astreinte de 5.000 € par jour de retard, passé un délai de 3 mois suivant la signification du jugement à intervenir, à faire réaliser les travaux de sprinklage résidentiel par l’entreprise SATREM, tels détaillés et validés par l’expert judiciaire d’HOOP notamment aux points 8.1.5, 8.1.6 et 8.1.7 de son rapport du 1er décembre 2022, ayant fait l’objet d’un avis favorable donné, en date du 22 avril 2021, par la Préfecture de Police de [Localité 12], d’un vote d’autorisation par l’assemblée aénérale du SDC du 6 août 2021 et faisant l’objet du préfinancement de l’assurance dommages-ouvrage SMABTP notifiée par LRAR du 25 juin 2024 et du 20 novembre 2024 ;

Débouter le Syndicat secondaire des copropriétaires Palatino [Localité 12]-Open et le cabinet CFIG, son syndic, de l’ensemble de leurs prétentions, fins et conclusions ;

Condamner solidairement ou à tout le moins in solidum le syndicat secondaire des copropriétaires Palatino [Localité 12]-Open et son syndic, le cabinet CFIG à verser à la SNC [Localité 12] Palatino la somme de 1.500 € chacun au titre de ses frais irrépétibles ;

Rappeler que l’exécution provisoire est de droit et rejeter toute demande tendant à la voir écarter. »

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

*

En réplique, le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Le Palatino – Paris Open situé [Adresse 1] à Paris 13ème a formulé ses demandes conformément au dispositif de ses conclusions, notifiées par voie électronique le 11 mars 2025, et a demandé au tribunal, au visa des articles 1103 et suivants du code civil, de l’article 1240 du code civil, et des articles 1792 et suivants du code civil, de :

« Constater que la soi-disant urgence de la situation alléguée par la SNC [Localité 12] Palatino afin de tenter de justifier du bien-fondé de sa demande de condamnation sous astreinte du syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Le Palatino- [Adresse 15] à procéder aux travaux de reprise des désordres objets de l’expertise judiciaire concerne uniquement le désordre de sécurité incendie (et non ceux relatifs à la VMC et à l’étanchéité des fenêtres) ;

Débouter la SNC [Localité 12] Palatino de l’ensemble de ses demandes fins, et prétentions ;

Condamner la SNC [Localité 12] Palatino à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 9] la somme de 10.000 € à titre de dommages et intérêts ;

Condamner la SNC [Localité 12] Palatino à payer au syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Le Palatino- [Localité 12] Open la somme de 3.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamner la SNC [Localité 12] Palatino aux entiers dépens ».

*

La Compagnie Française de l’Immobilier Géré (CFIG) s’en est rappportée à ses conclusions notifiées par voie électronique le 12 mars 2025, et demande au tribunal, de :

« Débouter intégralement la SNC [Localité 12] Palatino et toute autre partie de leurs prétentions en ce qu’elles sont dirigées contre la société CFIG, venant aux droits de la société EGI Conseil ;

Condamner la SNC [Localité 12] Palatino à verser à la société la société CFIG, venant aux droits de la société EGI Conseil, une somme de 5.000 euros sur le fondement de l’article 1240 du code civil, au titre du caractère abusif de ses demandes ;

Condamner la SNC [Localité 12] Palatino à verser à la société la société CFIG, venant aux droits de la société EGI Conseil, une somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, et au paiement des entiers dépens ;

Dire n’y avoir lieu à exécution provisoire sur les demandes de la société SNC [Localité 12] Palatino. »

*

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

Lors de l’audience, les parties ont maintenu leurs demandes, le syndicat précisant toutefois que sa demande de condamnation sous astreinte porte uniquement sur les travaux de sprinklage, les autres travaux mentionnés dans le dispositif de ses dernières conclusions n’étant pas concernés.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions des parties.

A l’issue de l’audience du 13 mars 2025, l’affaire a été mise en délibéré au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande de condamnation sous astreinte à faire réaliser les travaux de sprinklage résidentiel

Comme relevé ci-avant, la demanderesse a précisé à l’audience que sa demande de condamnation sous astreinte concernait uniquement les travaux de sprinklage résidentiel.

La SNC [Localité 12] Palatino sollicite la condamnation solidaire du syndicat secondaire des copropriétaires et du cabinet CFIG, syndic, à faire effectuer les travaux sur le fondement des articles 14, 17 et 18 de la loi du 10 juillet 1965, en raison de leur inertie à réaliser des travaux de sprinklage relatifs à la sécurité incendie propres à remédier aux désordres affectant l’immeuble, pourtant votés lors de l’assemblée générale du 6 août 2021 suite à l’avis favorable de la Préfecture de Police de [Localité 12] du 22 avril 2021, préconisés par l’expert judiciaire, et pré-financés par le versement des fonds de la compagnie SMABTP en novembre 2024 entre les mains du syndicat. Elle ajoute que lors de l’assemblée générale du 27 janvier 2025, une résolution non soumise au vote a informé les copropriétaires de la perception des fonds de la part de la SMABTP, du fait que le syndic prenait immédiatement attache avec des entreprises, architectes, mandataires de sécurité, afin de mettre à jour les devis en sa possession et initier les travaux. Or, elle indique que les défendeurs n’en rapportent nullement la preuve. Sur le bien-fondé de la demande dirigée à l’encontre du syndic, la SNC [Localité 12] Palatino estime qu’un syndic peut tout à fait être condamné in solidum avec un syndicat des copropriétaires à engager des travaux dès lors qu’ils présentent un caractère d’urgence et que les décisions rendues en ce sens sont nombreuses. Elle estime que le caractère urgent des travaux sollicités est en l’espèce établi s’agissant de mise en sécurité de l’immeuble.

En réponse, le syndicat conclut au débouté des demandes formées par la SNC [Localité 12] Palatino. S’il ne conteste pas la nécessité des travaux de sprinklage, il soutient qu’il a, tout au long des opérations d’expertises, notamment dans ses dires à l’expert, précisé qu’il n’avait pas les capacités financières de procéder aux travaux de reprise des désordres de sécurité incendie dont il n’est en aucun cas responsable, tel que précisé lors de l’assemblée générale du 6 août 2021. Il précise que faute d’indemnisation de la SMABTP avant son virement de novembre 2024, ou de prise en charge par la demanderesse des travaux de reprise en sa qualité de maître d’ouvrage, il n’était pas en mesure d’effectuer les travaux et ajoute qu’il ne pouvait accepter la proposition de la SMABTP du 25 juin 2024 en raison de son insuffisance.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

Le cabinet CFIG, en sa qualité de syndic, expose que l’action de la demanderesse est mal dirigée, en ce que seul le syndicat est responsable de plein droit au titre des parties communes ; que sa qualité de syndic, non propriétaire de l’immeuble, ne lui permet pas d’être condamné à effectuer des travaux s’ils ne relèvent pas des travaux urgents mentionnés à l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, seule une action indemnitaire en responsabilité pouvant être engagée contre lui à supposer une carence de sa part, ce qu’il conteste en l’espèce.

Sur ce,

L’article 14 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit, dans sa rédaction applicable aux faits de l’espèce, que :

« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile.

Le syndicat peut revêtir la forme d’un syndicat coopératif régi par les dispositions de la présente loi.

Il établit, s’il y a lieu, et modifie le règlement de copropriété.

Il a pour objet la conservation et l’amélioration de l’immeuble ainsi que l’administration des parties communes.

Le syndicat est responsable des dommages causés aux copropriétaires ou aux tiers ayant leur origine dans les parties communes, sans préjudice de toutes actions récursoires. »

L’article 18 de cette même moi dispose que :

« I. – Indépendamment des pouvoirs qui lui sont conférés par d’autres dispositions de la présente loi ou par une délibération spéciale de l’assemblée générale, le syndic est chargé, dans les conditions qui seront éventuellement définies par le décret prévu à l’article 47 ci-dessous :

— d’assurer l’exécution des dispositions du règlement de copropriété et des délibérations de l’assemblée générale ;

— d’administrer l’immeuble, de pourvoir à sa conservation, à sa garde et à son entretien et, en cas d’urgence, de faire procéder de sa propre initiative à l’exécution de tous travaux nécessaires à la sauvegarde de celui-ci ; […] ».

Le tribunal relève que tant dans leurs dernières conclusions que lors des débats, les parties s’accordent sur la nécessité de réaliser les travaux de sprinklage résidentiel par l’entreprise SATREM pour remédier aux désordres.

Dans le cadre de la présente instance, est soumise au tribunal la seule question de la condamnation sous astreinte du syndicat et du syndic à faire effectuer ces travaux, les actions en responsabilités étant pendantes devant une autre chambre de ce tribunal.

1.1. Sur les désordres et les travaux de nature à y remédier

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

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Ces désordres ont été constatés par un premier rapport daté du 12 septembre 2017, établi par le cabinet Progest BTP missionné par le syndicat secondaire concernant les 36 logements des colonnes 18 et 19 de la cage A.

Aux termes de ce rapport, ont notamment été relevés les désordres suivants :

« – désordres survenus sur la menuiserie extérieure

L’absence d’ouvrant provoque un confinement des logements qui est systématiquement remédié par les locataires qui procèdent au démontage voie destruction de la serrure à clef. En l’état les logements ne respectent plus la sécurité incendie.

[…]

Les désordres tant liés à la menuiserie extérieure qu’à ceux de la ventilation portent atteinte à la sécurité des biens et des personnes et à l’hygiène.

Tous ces désordres rendent aléatoires l’exploitation de ces 36 logements. »

Compte tenu des désordres alors constatés sur les menuiseries, le cabinet Progest BTP a mandaté M. [R] [Y], expert près la cour d’appel de [Localité 11], pour constater lesdits désordres.

A la suite d’une visite sur les lieux, M. [Y] a établi un rapport daté du 1er juillet 2017 concluant provisoirement que :

« Il y a une réelle urgence au niveau des 36 appartements de la cage A.

Afin de ne pas être frappé d’un « arrêté de péril » partiel ou total, je vous conseille vivement et sans délai de libérer l’ensemble des 36 appartements de la cage A et éventuellement les appartements de la cage B en limite.

Ces 36 appartements de la cage A présentent un réel danger pour leurs occupants en cas d’incendie, avec des risques de propagation d’un logement à l’autre, ainsi qu’aux appartements privatifs de la cage B en limité.

L’ensemble des menuiseries n’est pas conforme au DOE du 3 août 2015, à la réglementation générale commune à tous les IGH et des dispositions particulières définies en fonction de la classe A, en application de la RT2012 dans le cadre de la rénovation et des réglementations ERP ».

L’expert judiciaire, M. [E] [J], a quant à lui conclu dans son rapport déposé le 1er décembre 2022 que :

« – En fonction de l’option retenue concernant l’aménagement de l’ancienne zone des ascenseurs, le respect de la réglementation nécessite la condamnation des ouvrants situés dans la zone 4 m de part et d’autre de l’arrête du dièdre formé par les façades.

— Cette condamnation des ouvrants de l’unique fenêtre des studios n’est pas conforme à l’exigence du règlement sanitaire départemental.

— Cette condamnation ne répond pas aux critères d’habitabilité attendus dans une telle résidence.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

— le gestionnaire de l’établissement n’a pas le pouvoir d’imposer le maintien effectif de cette condamnation des ouvrants, et ne peut donc pas, de fait, obtenir le respect des exigences de sécurité incendie dont il a la responsabilité.

— cette situation rend les studios des colonnes 18 et 19 impropres à la destination.

— Cette situation était visible à la réception ».

L’expert précise en pages 36 et 37 du rapport que « le désordre concernant la sécurité incendie réside dans le fait que la réglementation concernant la sécurité incendie, correctement respectée dans les faits, est incompatible avec une autre exigence du règlement départemental ».

Les désordres affectant les logements des colonnes 18 et 19 sont donc établis par l’ensemble de ces éléments.

Au titre des travaux de nature à remédier à ce désordre relatif à la sécurité incendie, l’expert indique que la protection par sprinkler résidentiel permet, selon l’étude réalisée par la société Efectis, « de contrôler le début d’un incendie dans un studio de sorte que le feu soit contenu dans le studio considéré sans risque de propagation aux étages supérieurs ».

Dans le cadre des opérations d’expertise, le choix de l’entreprise SATREM pour procéder aux travaux d’installation de ce sprinkler résidentiel a été validé par les parties et l’expert, après avis favorable de la commission de sécurité de la Préfecture en date du 22 avril 2021 produit aux débats.

La réalité des désordres et la nature des travaux à prévoir pour remédier au désordre de sécurité incendie par l’installation d’un sprinkler résidentiel sont admis par toutes les parties.

1.2. Sur la demande de condamnation du syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux

La condamnation du syndicat à faire réaliser les travaux de sprinklage est sollicitée par la SNC [Localité 12] Palatino sur le fondement de l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965.

En application de ces dispositions, le syndicat des copropriétaires est responsable des désordres ayant pour origine les parties communes, sans qu’il soit nécessaire de démontrer l’existence d’un comportement fautif donc même si aucun défaut d’entretien ne peut lui être reproché. La démonstration d’un dommage ayant pour origine les parties communes est la condition nécessaire mais suffisante pour justifier l’engagement de la responsabilité du syndicat des copropriétaires sur ce fondement.

En l’espèce, les désordres constatés sont relatifs à la sécurité incendie de l’immeuble, qui relève de la conservation et de l’administration des parties communes de l’immeuble et donc de l’objet du syndicat.

Il résulte par ailleurs des écritures du syndicat que celui-ci ne conteste pas les désordres affectant la sécurité incendie ni les travaux de nature à y remédier. Il indique et justifie par ailleurs avoir voté, lors de l’assemblée générale du 6 août 2021 une résolution ainsi libellée approuvant les travaux en question sous la réserve de l’absence de prise en charge financière :

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

« Conditions de majorité de l’Article 24.

L’Assemblée générale, après avoir pris connaissance au travers du dossier joint à la convocation :

— de l’étude de faisabilité préalable établie par CLF-SATREM

— de la demande d’autorisation de travaux CERFA n° 13825*02

adressée à la Préfecture de Police de [Localité 12]

— de la notice descriptive des travaux

— des plans des installations envisagées

— de l’avis favorable rendu par la Préfecture de Police de [Localité 12] en date

du 22 avril 2021

— de la note adressée aux parties par M. L’Expert Judiciaire en date du

30 juin 2021

— de la note de synthèse du Syndic

Décide d’approuver les travaux complémentaires de mise en sécurité de l’Immeuble par l’installation d’un réseau de sprinklers résidentiels, rendus nécessaires suite aux constations établies dans le cadre de l’expertise judiciaire et ayant reçu un avis favorable de la la Préfecture de Police de [Localité 12], étant précisé que la réalisation de ces travaux ne pourra faire l’objet d’aucune prise en charge financière par le Syndicat des copropriétaires, même à ses frais avancés, et qu’elle ne fera pas, en conséquence, l’objet d’un ou plusieurs appels de fonds auprès de, tout ou partie, des copropriétaires.

Dans ce cadre, l’Assemblée générale mandate son Syndic, sous le contrôle du Conseil Syndical, pour :

— réaliser les démarches administratives nécessaires

— initier toute action, à l’exclusion de toute introduction d’instance

judiciaire nouvelle, qui serait nécessaire

— accepter toute indemnisation compensatoire ou dommages et intérêt

afin de faire respecter sa décision et préserver le patrimoine du Syndicat des Copropriétaires ».

Il ressort de cette résolution que c’est faute de trésorerie qu’il n’a pas fait effectuer les travaux, y compris à ses frais avancés, mais que leur principe n’est pas contesté.

Il est justifié et non contesté que la SMABTP, assureur dommages ouvrage, a procédé le 20 novembre 2024 au virement sur le compte du syndicat de la somme de 1.314.318,16 euros comprenant :

— la somme de 1.215.604,62 euros au titre des travaux réparatoires nécessaires ;

— la somme de 98.713,54 euros au titre des honoraires de l’expert judiciaire avancés par le syndicat.

Il apparaît par ailleurs qu’à l’occasion de l’assemblée générale du 27 janvier 2025, un point d’information a été fait par le syndic, informant les copropriétaires que suite au versement effectué le 22 novembre 2024 par la SMABTP et en application de la résolution adoptée lors de l’assemblée du 6 août 2021, il avait convoqué les entreprises afin que les devis soient mis à jour et les travaux préconisés par l’expert initiés.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

En outre, le syndicat produit aux débats l’offre technique établie par la société SATREM le 24 février 2025 concernant l’installation d’un système d’extinction automatique à l’eau de type sprinkler résidentiel, concernant les 36 appartements affectés par les désordres.

Si ces éléments établissent que les démarches nécessaires à la réalisation des travaux ont été initiées par le syndicat, elles confirment que les travaux dont la réalisation incombe au syndicat n’ont pas été réalisés à la date de l’audience.

Tout copropriétaire étant en droit de demander au tribunal la condamnation du syndicat des copropriétaires à exécuter, au besoin sous astreinte, les travaux de réfection nécessaire pour porter remède aux dommages subis, et le juge ayant le pouvoir d’ordonner les mesures propres à permettre l’exercice de leurs droits par les copropriétaires, il convient de faire droit à la demande de la SNC [Localité 12] Palatino et de condamner le syndicat des copropriétaires à faire effectuer les travaux de sprinklage résidentiel selon les préconisations de l’expert judiciaire et les modalités précisées au dispositif de la présente décision.

1.3. Sur la demande de condamnation du syndic à faire effectuer les travaux

S’agissant de la demande de condamnation solidaire du syndic à faire exécuter les travaux, il convient de relever, comme ce dernier le soutient à juste titre, que le syndic pris en son nom personnel ne dispose d’aucun droit sur les parties communes de telle sorte qu’il ne peut lui être demandé de procéder à des travaux concernant les parties communes comme en l’espèce.

Aucune demande indemnitaire n’étant par ailleurs formulée par la SNC [Localité 12] Palatino à son encontre, il n’y a pas lieu d’examiner si les conditions de mise en jeu de sa responsabilité sont réunies et de répondre aux moyens soulevés sur sa prétendue inertie fautive, le caractère urgent des travaux n’étant par ailleurs pas établi au regard des pièces versées aux débats et du rapport d’expertise judiciaire.

La SNC [Localité 12] Palatino sera déboutée de sa demande en ce qu’elle est dirigée à l’encontre de la société CFIG, syndic pris en son nom personnel.

1.4. Sur la demande d’astreinte

S’agissant de la demande de condamnation sous astreinte, il appartient à la partie qui en demande le prononcé d’établir les conditions la justifiant.

En l’espèce, la SNC [Localité 12] Palatino fait état de l’urgence à effectuer ces travaux au regard du risque pour la sécurité des personnes. Elle ne produit toutefois aucun élément justifiant de cette condition d’urgence, étant par ailleurs relevé que si les logements en question ont été évacués par le gestionnaire à la suite du rapport établi par M. [Y] en 2017, l’expert judiciaire a exclu tout risque pour la sécurité des personnes de sorte que les locataires ont réintégré leurs logements en mai 2018. Depuis lors, aucun élément ne permet de caractériser l’urgence alléguée, étant par ailleurs relevé que la SNC [Localité 12] Palatino, en qualité de maitre d’ouvrage et alors que sa responsabilité est relevée dans les désordres par l’expert depuis 2022, n’a pas formulé de proposition de prise en charge ou de pré-financement des travaux avant juin 2024, date à laquelle son assureur a formulé l’offre de préfinancement versée quelques mois après.

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

Elle ne saurait donc se prévaloir d’une urgence à laquelle elle n’a pas estimé devoir répondre alors même que, sous réserve de la décision judiciaire à intervenir, sa responsabilité est retenue par l’expert judiciaire.

Enfin, il a été relevé plus haut que le syndicat des copropriétaires a voté dès 2021 le principe des travaux ; que ce n’est qu’en raison d’une absence de trésorerie qu’il ne les a pas fait effectuer immédiatement ; que dès réception des fonds nécessaires, le syndicat a entamé les démarches en vue d’initier les travaux ; que ces éléments constituent des diligences sérieuses pour mettre fin aux désordres ne justifiant pas le prononcé d’une astreinte.

La SNC [Localité 12] Palatino sera donc déboutée de sa demande tendant à ce que la condamnation soit assortie d’une astreinte.

2. Sur les demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive

Le syndicat secondaire sollicite la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 10.000 euros, au titre de dommages et intérêts pour procédure abusive, en ce qu’il n’a commis aucune faute et que la demanderesse a, jusqu’à la présente procédure, soutenu le caractère non urgent des travaux de reprises durant les opérations d’expertise, et qu’elle est même responsable desdits désordres.

Le cabinet CFIG requiert la condamnation de la demanderesse à lui verser la somme de 5.000 euros au titre de dommages et intérêts, en raison du caractère abusif de la présente procédure, et ce d’autant qu’elle a, jusqu’à la présente instance, nié les non-conformités et toute urgence.

La SNC [Localité 12] Palatino s’oppose à ces demandes.

Sur ce,

L’article 32-1 du code de procédure civile dispose que celui qui agit en justice de manière dilatoire ou abusive peut être condamné à une amende civile d’un maximum de 10.000 euros, sans préjudice des dommages-intérêts qui seraient réclamés.

L’abus du droit d’ester en justice peut être caractérisé tant en demande qu’en défense, ainsi que dans l’exercice des voies de recours. Il appartient au demandeur à l’action de rapporter la preuve de ce caractère abusif, le droit d’agir ne dégénérant en faute pouvant donner naissance à dommages-intérêts qu’en cas de malice, de mauvaise foi ou d’erreur grossière équivalente au dol.

En l’espèce, le sens de la présente décision, qui fait partiellement droit aux demandes de la SNC [Localité 12] Palatino à l’égard du syndicat, commande de débouter ce dernier de sa demande à ce titre.

Par ailleurs, si la demanderesse a été déboutée de ses demandes en ce qu’elles sont dirigées contre le syndic, l’appréciation inexacte qu’une partie fait de ses droits ne saurait toutefois constituer un abus de droit de telle sorte qu’il convient dedébouter la société CFIG de sa demande à ce titre.

3. Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Décision du 23 mai 2025

8ème chambre 3ème section

N° RG 24/15201 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6RVX

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Le syndicat des copropriétaires, partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de ne pas faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile. Les parties seront déboutées de leurs demandes à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, après débats en audience publique, rendu par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Le Palatino – [Localité 12] Open situé [Adresse 1] à [Localité 14] à faire réaliser les travaux de sprinklage résidentiel par l’entreprise SATREM tels que détaillés et validés par l’expert judiciaire M. [J] dans son rapport du 1er décembre 2022 et dans les termes de la résolution adoptée par le syndicat le 6 août 2021;

DÉBOUTE la SNC [Localité 12] Palatino de sa demande tendant à ce que cette condamnation soit assortie d’une astreinte ;

DÉBOUTE la SNC [Localité 12] Palatino de ses demandes formées à l’encontre de la Compagnie Française de l’Immobilier Géré (CFIG) ;

DÉBOUTE le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Le Palatino – [Localité 12] Open situé [Adresse 1] à [Localité 14] et la Compagnie Française de l’Immobilier Géré (CFIG) de leurs demandes de dommages et intérêts pour procédure abusive ;

CONDAMNE le syndicat secondaire des copropriétaires de l’immeuble Le Palatino – [Localité 12] Open situé [Adresse 1] à [Localité 14] aux dépens ;

DÉBOUTE les parties de leurs demandes au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Fait et jugé à [Localité 12] le 23 mai 2025

La greffière La présidente