Cour d’appel de [Localité 14]

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE RENNES

[Adresse 8] – tél : [XXXXXXXX01]

JUGEMENT D’ORIENTATION

Le 28 Novembre 2024

N° RG 22/00024 – N° Portalis DBYC-W-B7G-J52H

S.A. CREDIT FONCIER DE FRANCE

la SELARL LX [Localité 14]-ANGERS

C/

M. [T] [W]

Mme [L] [Y] épouse [W]

Ordonne la vente forcée à l’audience du 20 mars 2025

A l’audience d’orientation tenue au nom du peuple français, publiquement en matière de saisie immobilière, le vingt huit Novembre deux mil vingt quatre, par Madame Mélanie FRENEL, vice-président du tribunal judiciaire de RENNES, juge de l’exécution,

Assisté de Madame Annie PRETESEILLE greffier,

ENTRE :

Le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE, inscrite au registre du commerce et des sociétés de PARIS sous le numéro 542 029 848, dont le siège social est [Adresse 4], agissant poursuites et diligences de ses représentants légaux domiciliés en cette qualité audit siège,

Demandeur et créancier poursuivant, ayant pour avocat constitué la SELARL LX [Localité 14]-ANGERS, Avocats Associés, société d’avocats agissant par le ministère de Maître Camille SUDRON, associée, avocat inscrit au Barreau de RENNES, demeurant [Adresse 3], ayant pour avocat plaidant la SELARL TMDLS-AVOCATS, prise en la personne de Maître Nicolas Tavieaux Moro, avocat inscrit au Barreau de Paris, demeurant [Adresse 10],

ET :

Monsieur [T] [B] [R] [W], né le [Date naissance 7] 1977 à [Localité 13], de nationalité française, domicilié [Adresse 6],

Madame [L] [C] [I] [Y] épouse [W], née le [Date naissance 5] 1980 à [Localité 13], de nationalité française, domiciliée [Adresse 6],

Débiteurs saisis, non comparants , sans avocat constitué,

PROCÉDURE

Selon commandement aux fins de saisie immobilière en date du 10 mai 2022, publié le 23 juin 2022 au service de la publicité foncière de Rennes 1er Bureau volume 2022 S n°16, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE poursuit la vente de biens et droits immobiliers portant sur un immeuble à usage d’habitation appartenant à Monsieur [T] [W] et Madame [L] [Y] épouse [W], situé commune de [Adresse 11], cadastrée section AI n° [Cadastre 2] pour une contenance de 04a 68ca, plus amplement désignée dans le cahier des conditions de vente déposé le 18 août 2022 au greffe du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de RENNES.

Par actes d’huissier de justice en date du 16 août 2022, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a fait assigner monsieur [T] [W] et madame [L] [Y] épouse [W] à comparaître à l’audience d’orientation devant le juge de l’exécution afin de voir fixer sa créance et décider les modalités de la vente du bien saisi.

Suivant jugement du 6 octobre 2022, le juge de l’exécution a constaté la suspension de la procédure de saisie immobilière diligentée par le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de

monsieur [T] [W] et madame [L] [Y] épouse [W] déclarés recevables au bénéfice de la procédure de traitement du surendettement des particuliers en date du 21 juillet 2022.

Par conclusions notifiées par le réseau privé virtuel des avocats le 30 mai 2024 et signifiées aux débiteurs le 12 juin 2024, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE a sollicité la reprise de la procédure de saisie immobilière compte tenu du non-respect par les débiteurs des mesures de surendettement.

A l’audience du 3 octobre 2024, le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE représenté par son conseil a sollicité l’orientation de la procédure en vente forcée, s’en remettant pour le surplus à ses écritures aux termes desquelles il demande au juge de l’exécution de :

— Constater la validité de la présente procédure de saisie immobilière;

— Statuer ce que de droit sur les contestations et demandes incidentes qui pourraient être formées ;

— Fixer la créance du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à la somme totale sauf mémoire de 136.720,46€ (cent trente-six mille sept cent vingt euros et quarante-six centimes) arrêtée au 8 avril 2022, outre les intérêts au taux conventionnel de 4,70 % l’an postérieurs jusqu’au parfait paiement ;

— Déterminer les modalités de poursuite de la procédure ;

— Fixer la mise à prix à la somme de quatre-vingt-mille euros (80.000 €) ;

— Fixer la date de l’audience à laquelle il sera procédé à la vente forcée dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de la décision ;

— Désigner la SELARL NEDELLEC – LE BOURHIS – LETEXIER – VETIER – ROUBY, huissiers de justice à [Localité 15] qui a dressé le procès-verbal de constat ou tel autre huissier que le juge de l’exécution voudra bien désigner avec le concours de la force publique si nécessaire, dans la quinzaine précédent la vente pour une durée comprise entre une heure et trente minutes et deux heures ;

— Compléter les mesures de publicité de droit commun prévues aux articles R322-31 et R322-35 du code des procédures civiles d’exécution par une annonce internet sur Licitor et TMDLS.FR ;

— Ordonner l’emploi des dépens en frais privilégiés de vente ;

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où une vente amiable serait ordonnée :

— Fixer, en application de l’article R322-21 du code des procédures civiles d’exécution, le montant du prix en deçà duquel l’immeuble ne peut être vendu, hors frais et hors droits ;

— Taxer les frais de poursuite ;

— Rappeler que l’avocat poursuivant devra percevoir l’émolument perçu par les notaires en application de l’article A444-91 du code de commerce (C. com., art A441-91, V) ;

— Rappeler que le débiteur doit accomplir les diligences nécessaires à la conclusion de la vente amiable et rendre compte au créancier poursuivant, si celui-ci en fait la demande, des diligences accomplies à cette fin ;

— Dire que le notaire chargé de la rédaction de l’acte authentique devra aviser l’avocat du créancier poursuivant de la date de réalisation effective de la vente ;

— Rappeler que l’acte notarié de vente n’est établi que sur consignation du prix auprès de la caisse des dépôts et consignations et justification du paiement des frais taxés qui doivent être versés directement par l’acquéreur en sus du prix de vente ;

— Rappeler que la vente ne pourra être constatée que si l’acte de vente est conforme aux conditions fixées dans le jugement d’orientation et le prix consigné ;

— Dire et juger que la somme consignée sera transférée au séquestre désigné dans le cahier des conditions de la vente dès le prononcé du jugement qui constatera que les conditions de la vente amiable fixée par le juge ont été respectées ;

— Rappeler que la distribution ultérieurement du prix de vente doit être réalisée conformément aux dispositions des articles L331-1, L331-2, L334-1, R331-1 à R334-3 du code des procédures civiles d’exécution.

Le juge a sollicité les observations du créancier poursuivant sur le moyen relevé d’office et tiré du caractère abusif de la clause de déchéance du terme et autorisé la production d’une note à cette fin pendant le cours du délibéré.

Bien qu’ayant accusé réception du courrier les convoquant à l’audience, monsieur [T] [W] et madame [L] [Y] épouse [W] ne se sont pas présentés ni fait représenter.

L’affaire a été mise en délibéré au 27 novembre 2024.

Le 28 octobre 2024, le créancier poursuivant a transmis une note en délibéré date du 17 octobre 2024 par l’intermédiaire du réseau privé virtuel des avocats (RPVA) .

MOTIFS DU JUGEMENT

En vertu de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L. 311-2, L. 311-4 et L. 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Lorsqu’il autorise la vente amiable, le juge s’assure qu’elle peut être conclue dans des conditions satisfaisantes compte tenu de la situation du bien, des conditions économiques du marché et des diligences éventuelles du débiteur.

Sur la reprise d’instance aux fins de vente forcée

Le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE justifie avoir adressé aux débiteurs des mises en demeure de régulariser les échéances prévues par le plan de surendettement s’agissant des deux prêts litigieux, lesquelles sont demeurées vaines. Il produit également les courriers recommandés dont les débiteurs ont été destinataires aux termes desquels il se prévaut de la caducité du plan.

Il y a donc lieu de constater la reprise d’instance aux fins de vente forcée.

Sur le titre exécutoire

Le créancier poursuivant justifie d’un titre exécutoire sous la forme d’un acte notarié reçu par Maître [D] [N], notaire à [Localité 13], le 17 juin 2011, contenant :

— un prêt A TAUX ZERO n°4899955 d’une durée de 240 mois et d’un montant total de 20.115,90 €, avec un taux d’intérêt de 0 % l’an,

— un prêt PAS LIBERTE n°4899956 d’une durée de 360 mois d’un montant total de 115.490,00 €, avec un taux d’intérêt fixe de 4,70 % l’an.

En garantie, l’immeuble saisi a été affecté de deux privilèges de prêteur de deniers et d’une hypothèque conventionnelle inscrits au service de la publicité foncière de [Localité 14] 1 par actes déposés le 3 août 2011 sous les références volume 2011 V n°647 et 648.

Le CRÉDIT FONCIER DE FRANCE justifie de l’exigibilité de la créance en produisant la signification aux débiteurs d’une mise en demeure de régulariser les échéances impayées sous peine de déchéance du terme des crédits d’une part, la lettre du 19 janvier 2024 de constat de la caducité du plan de surendettement réceptionnée le 25 janvier suivant par les débiteurs.

Sur le montant de la créance

Selon l’article 212-1 du Code de la consommation, dans les contrats conclus entre professionnels et consommateurs, sont abusives les clauses qui ont pour objet ou pour effet de créer, au détriment du consommateur, un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au contrat.

Aux termes de l’article L. 241-1 du Code de la consommation les clauses abusives sont réputées non écrites. Le contrat reste applicable dans toutes ses dispositions autres que celles jugées abusives s’il peut subsister sans ces clauses.

La Cour de justice des Communautés européennes a dit pour droit que le juge national est tenu d’examiner d’office le caractère abusif d’une clause contractuelle dès qu’il dispose des éléments de droit et de fait nécessaires à cet effet et que, lorsqu’il considère une telle clause comme étant abusive, il ne l’applique pas, sauf si le consommateur s’y oppose (CJCE, arrêt du 4 juin 2009, Pannon, C-243/08).

Par arrêt du 26 janvier 2017 (CJUE, arrêt du 26 janvier 2017, Banco Primus, C-421/14), la Cour de justice de l’Union européenne a dit pour droit que l’article 3, § 1, de la directive 93/13/CEE du Conseil du 5 avril 1993 devait être interprété en ce sens que s’agissant de l’appréciation par une juridiction nationale de l’éventuel caractère abusif de la clause relative à la déchéance du terme en raison de manquements du débiteur à ses obligations pendant une période limitée, il incombait à cette juridiction d’examiner si la faculté laissée au professionnel de déclarer exigible la totalité du prêt dépendait de l’inexécution par le consommateur d’une obligation qui présentait un caractère essentiel dans le cadre du rapport contractuel en cause, si cette faculté était prévue pour les cas dans lesquels une telle inexécution revêtait un caractère suffisamment grave au regard de la durée et du montant du prêt, si ladite faculté dérogeait aux règles de droit commun applicables en la matière en l’absence de dispositions contractuelles spécifiques et si le droit national prévoyait des moyens adéquats et efficaces permettant au consommateur soumis à l’application d’une telle clause de remédier aux effets de ladite exigibilité du prêt.

Par arrêt du 8 décembre 2022 (CJUE, arrêt du 8 décembre 2022, [Adresse 12], C-600/21), elle a dit pour droit que l’arrêt précité devait être interprété en ce sens que les critères qu’il dégageait pour l’appréciation du caractère abusif d’une clause contractuelle, notamment du déséquilibre significatif entre les droits et les obligations des parties au contrat que cette clause créait au détriment du consommateur, ne pouvaient être compris ni comme étant cumulatifs ni comme étant alternatifs, mais devaient être compris comme faisant partie de l’ensemble des circonstances entourant la conclusion du contrat concerné, que le juge national devait examiner afin d’apprécier le caractère abusif d’une clause contractuelle.

En application de ces dispositions, il a été jugé que la clause qui prévoit la résiliation de plein droit du contrat de prêt après une mise en demeure de régler une ou plusieurs échéances impayées sans préavis d’une durée raisonnable doit être réputée non écrite dès lors que le consommateur est exposé à une aggravation soudaine des conditions de remboursement.

Est également jugée abusive la clause autorisant la banque à exiger immédiatement la totalité des sommes dues au titre du prêt en cas de défaut de paiement d’une échéance à sa date, sans mise en demeure ou sommation préalable ni prévis d’une durée raisonnable.

En l’espèce, le prêt souscrit par les débiteurs auprès du CRÉDIT FONCIER DE FRANCE stipule dans ses conditions générales, à l’article 11 – Cas d’exigibilité anticipée – déchéance du terme que :

“ à la discrétion du prêteur, le prêt pourra être résilié et les sommes empruntées et principal, intérêts et accessoires, deviendront immédiatement et intégralement exigibles de plein droit, sans autre formalité qu’une lettre recommandée avec accusé de réception dans l’un des cas suivants :

(…) – défaut de paiement à bonne date de tout ou parties des échéances, d’une fraction du capital venant à échéance ou de toutes sommes avancées par le prêteur, tant sur le présent prêt qu’au titre de l’un quelconque des prêts finançant le bien objet de la présente offre.”

Cette clause qui sans considération de la gravité du manquement au regard de la durée et du montant du prêt consenti, ne prévoit aucune possibilité pour l’emprunteur de régulariser son retard de paiement dans un délai raisonnable, créé un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties au détriment du consommateur, lequel se voit ainsi exposé à une aggravation soudaine de ses conditions de remboursement.

Par ailleurs, telle que libellée, cette clause ne prévoit aucun délai raisonnable après la mise en demeure afin que le débiteur s’acquitte des sommes réclamées. Au contraire, utilisant les termes “immédiatement et intégralement exigibles”, elle laisse faussement croire à l’emprunteur qui n’est pas un professionnel du droit, qu’il est tenu à un règlement immédiat du capital et des intérêts sans disposer d’aucun délai pour régulariser l’arriéré, au mépris de ses droits, créant un déséquilibre significatif entre les droits et obligations des parties, au détriment de l’emprunteur dont les conditions de remboursement se trouvent aggravées.

Enfin, contrairement à ce que soutient l’organisme financier, la manière dont la clause a été exécutée est indifférente. L’argumentation subsidiaire tenant à la régularité du prononcé de la déchéance du terme compte tenu du délai effectivement laissé aux débiteurs ne peut donc prospérer.

En l’absence de preuve contraire rapportée par le créancier poursuivant, la clause litigieuse constitue donc une clause abusive qui doit être déclarée non écrite.

La déchéance du terme étant rétroactivement privée de fondement juridique, elle ne pouvait être mise en oeuvre, ce dont il en résulte que seule est exigible – et partant susceptible d’exécution forcée – la somme correspondant aux échéances mensuelles impayées prévues par le tableau d’amortissement, déduction faite des versements effectués ultérieurement, notamment dans le cadre de la procédure de surendettement, soit, en considération des historiques de compte pour chacun des prêts ainsi que du montant réclamé subsidiairement par le créancier poursuivant :

— prêt n°4899955 : 282,81 €

— prêt n°4899956 : 10.744,94 € outre les intérêts au taux contractuel sur la part des échéances échues impayées correspondant au remboursement du capital

Sur la demande de vente forcée

L’état hypothécaire justifie des droits de monsieur [T] [W] et madame [L] [Y] épouse [W] sur l’immeuble saisi.

Le recouvrement forcé de la créance, par voie de saisie immobilière, est nécessaire en raison même du montant de la créance et de l’absence de proposition de règlement.

Aucune demande de vente amiable n’a été formulée.

Il y a donc lieu d’ordonner la vente forcée des biens et droits immobiliers faisant l’objet des poursuites, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision.

Les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe.

PAR CES MOTIFS,

Le juge de l’exécution, statuant après débats en audience publique, par jugement réputé contradictoire, rendu en premier ressort,

— FIXE le montant retenu pour la créance de CRÉDIT FONCIER DE FRANCE à l’encontre de monsieur [T] [W] et madame [L] [Y] épouse [W] à la date du 15 octobre 2024 comme suit :

— prêt n°4899955 : 282,81 €

— prêt n°4899956 : 10.744,94 € outre les intérêts au taux contractuel sur la part des échéances échues impayées correspondant au remboursement du capital

— ORDONNE la vente forcée du bien immobilier visé au commandement de payer valant saisie, par adjudication judiciaire à l’audience du jeudi 20 mars 2025 à 10 heures qui sera tenue à la Cité judiciaire [Adresse 9] [Localité 14],

— DIT que cette vente se fera aux conditions du cahier de vente déposé au greffe le 18 août 2022,

— DIT que l’immeuble saisi pourra être visité jusqu’à deux reprises avec le concours de tout huissier de justice qu’il plaira au créancier poursuivant, lequel fixera les heures de visite et pourra se faire assister si besoin de deux témoins, d’un serrurier et de la force publique,

— DIT que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R322-31 et suivants, outre une insertion sur un site internet au choix du créancier,

— DIT que les dépens seront compris dans les frais de vente soumis à taxe,

— RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

Le Greffier, Le Juge de l’exécution,