Tribunal de Proximité

[Adresse 1]

[Localité 1]

Tel : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/01644 -

N° Portalis DBZ3-W-B7J-76NEJ

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 05 Mars 2026

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[B] [O]

[U] [J]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT RÉPUTÉ CONTRADICTOIRE

DU 05 MARS 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR

S.A.S.U. ACTION LOGEMENT SERVICES, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Roger LEMONNIER de la SCP LDGR, avocats au barreau de PARIS, substitué par M^e Romain BRONGNIART, avocat au barreau de BOULOGNE SURMER

ET :

DÉFENDEURS

M. [B] [O], demeurant [Adresse 3]

comparant

Mme [U] [J], demeurant [Adresse 3]

non comparante

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 05 Février 2026

Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 05 MARS 2026, date indiquée à l’issue des débats par Virginie VANDESOMPELE, Juge, assistée de Lucie DE COLNET, Greffier

1

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 7 février 2025, avec prise d’effet le 7 février 2025, M. [Y] [M], par l’intermédiaire du mandataire EBS SOLIDARITOIT a consenti un bail d’habitation à Mme [U] [J] et M. [B] [O] sur des locaux situés au [Adresse 4] à [Localité 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 730 euros et d’une provision pour charges de 50 euros.

Par acte sous seing privé conclu 10 février 2025, M. [Y] [M], représenté par EBS SOLIDARITOIT a souscrit auprès de la société par actions simplifiée ACTION LOGEMENT SERVICES un contrat de cautionnement Visale n°A10446597356 en garantie des loyers et des charges de Mme [U] [J] et M. [B] [O].

Suite au non-paiement par Mme [U] [J] et M. [B] [O] des échéances de loyers et de l’actionnement de la garantie par M. [Y] [M], par l’intermédiaire du mandataire EBS SOLIDARITOIT, la société Action logement services, par acte de commissaire de justice du 22 septembre 2025, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 2 237.86 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [U] [J] et M. [B] [O] le 23 septembre 2025.

Par acte de commissaire de justice signifié le 27 novembre 2025, la société Action logement service a ensuite fait assigner Mme [U] [J] et M. [B] [O] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Boulogne-sur-Mer pour demander de, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des articles 1103, 1217, 1231-1, 1224 et suivants, 1346 et suivants et 2305 et suivants du code civil et de l’article 24 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 :

déclarer acquise la clause résolutoire insérée au bail et subsidiairement de prononcer la résiliation aux torts et griefs de la partie défenderesse ; ordonner l’expulsion de la partie défenderesse et de tous occupants de son chef du logement, au besoin avec le concours de la force publique ;condamner solidairement les locataires au paiement :

−

d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,−δε λα σομμε δε 2€187.86 ευροσ αυ τιτρε δε λ’αρρι⎡ρ⎡ λοχατιφ αρρ⎢τ⎡ αϖεχ ιντ⎡ρ⎢τσ αυ ταυξ λ⎡γαλ ◊ χομπτερ δυ χομμανδεμεντ δε παψερ,−δε λα σομμε δε 800 ευροσ συρ λε φονδεμεντ δε λ’αρτιχλε 700 δυ χοδε δε προχ⎡δυρε χιϖιλε, ουτρε λεσ εντιερσ δ⎡πενσ θυι χομπρενδροντ λε χο⎦τ δυ χομμανδεμεντ δε παψερ.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 28 novembre 2025, un diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

À l’audience du 5 février 2026, la société Action logement services sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise que la dette locative, actualisée au 27 janvier 2026 s’élève à la somme de 2137.86 euros.

Mme [U] [J] est absente à l’audience et non représentée. M. [B] [O] indique avoir repris le paiement des loyers courants à compter du mois de septembre 2026. Il explique être tombé malade et avoir été licencié. Il se trouve aujourd’hui en CDD et sollicite en conséquence des délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 5 mars 2026, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur le droit de la société ACTION LOGEMENT SERVICES de venir aux droits du bailleur

Conformément à l’article 2306 du code civil, la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

Conformément à l’ordonnance n°2016-1408 du 20 octobre 2016, l’arrêté du 28 octobre 2016 relatif au retrait de l’agrément des comités interprofessionnels du logement à collecter la participation des employeurs à l’effort de construction et le décret n°2016-1769 du 19 décembre 2016 relatif à l’approbation des statuts d’ACTION LOGEMENT SERVICES, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est en charge du dispositif Visale.

La convention Etat-UESL pour la mise en œuvre de Visale en date du 24 décembre 2015 définit le dispositif Visale à son article 4 comme étant un « dispositif de garantie des loyers impayés, hors dégradation locative, pour les ménages entrants dans un logement du parc locatif privé dont le niveau de solvabilité est jugé suffisant ». Selon ce même article, « le dispositif Visale permet à un bailleur privé de bénéficier d’un contrat de cautionnement soumis à l’article 22 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, par Action Logement, lors de la signature d’un bail d’habitation avec un locataire bénéficiant d’un visa en cours de validité ».

L’article 7.1 de la convention susmentionnée stipule que « la subrogation doit permettre d’engager une procédure en résiliation de bail en lieu et place du bailleur ».

En l’espèce, au vu du contrat de cautionnement Visale conclu par M. [Y] [M], représenté par EBS SOLIDARITOIT et des quittances subrogatives versées au débat, il y a lieu de constater que la société ACTION LOGEMENT SERVICES est subrogée dans les droits et actions de M. [Y] [M], représenté par EBS SOLIDARITOIT.

Sur la recevabilité de la demande

La société Action logement service justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 22 septembre 2025.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2137.86 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 novembre 2025.

Sur la demande de paiement de l’arriéré de loyers, charges et indemnités d’occupation

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Conformément aux articles 1728 du code civil et 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la SASU Action logement Services verse aux débats un décompte montrant qu’à la date du 15 janvier 2026, Mme [U] [J] et M. [B] [O] lui devaient la somme de 2137,86 euros, étant précisé que la SASU Action logement Services produit une quittance subrogative à la date du 4 septembre 2025.

Mme [U] [J] et M. [B] [O], ne contestant pas le montant de la dette et n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés solidairement à payer la somme de 2 137.86 euros, à la SASU Action logement services, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [U] [J] et M. [B] [O] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur les délais de paiement

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, au vu de la reprise des loyers courants, de la demande des locataires pour se maintenir dans les lieux et de l’accord trouvé par les parties à l’audience, des délais de paiement suspensifs des effets de la résiliation seront accordées à ces derniers.

Les effets de la clause résolutoire seront suspendus à l’égard de Mme [U] [J] et M. [B] [O] pendant le cours des délais ainsi accordés.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

En cas d’expulsion, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 780 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 24 novembre 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à M. [Y] [M] ou à son mandataire.

Sur l’article 700 du code de procédure civile et les dépens

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [U] [J] et M. [B] [O], qui succombent à la cause, seront condamnés in solidum aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer, de la notification à la CCAPEX, de l’assignation et de la notification à la préfecture.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la SASU Action logement Services est subrogée dans les droits et actions de SCI AC8 ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 22 septembre 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 mars 2019 entre la SCI AC8 et Mme [U] [J] et M. [B] [O], concernant les locaux situés au [Adresse 4] à Fruges (62310) est résilié depuis le 24 novembre 2025,

CONDAMNE solidairement Mme [U] [J] et M. [B] [O] à payer à la SASU Action logement Services la somme de 2 137,86 euros (deux mille cent trente-sept euros et quatre-vingt-six centimes) au titre de l’arriéré, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE Mme [U] [J] et M. [B] [O] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 24 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 100 euros (cents euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [U] [J] et M. [B] [O],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 novembre 2025,

le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [U] [J] et M. [B] [O] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Mme [U] [J] et M. [B] [O] seront condamnés à verser à la SASU Action logement Services une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 780 euros (sept cent quatre-vingt euros) et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux, sous réserves que ces paiements soient justifiés par une quittance subrogative,

DEBOUTE SASU Action logement Services de sa demande de frais irrépétibles,

CONDAMNE in solidum Mme [U] [J] et M. [B] [O] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer,

RAPPELLE l’exécution provisoire.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 mars 2026, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière, La Juge,