TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître David GOLDSTEIN

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 24/02724

N° Portalis 352J-W-B7H-C267R

N° MINUTE :

Assignation du :

21 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 18 Septembre 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 5], représenté par son syndic, la société DEBERNE, S.A.S

[Adresse 1]

[Localité 3]

représenté par Maître David GOLDSTEIN de la SELEURL MONCEAU LITIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0402

DÉFENDEUR

Monsieur [I] [K]

[Adresse 4]

[Localité 2]

non-représenté

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02724 – N° Portalis 352J-W-B7H-C267R

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistées de Madame Margaux DIMENE, Greffière lors des débats et de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience publique du 11 Juin 2025

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

M. [I] [K] est propriétaire du lot de copropriété n° 77 au sein d’un immeuble situé [Adresse 6] [Localité 9].

Par exploit d’huissier signifié le 21 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 4] à Paris 11ème a fait assigner M. [I] [K] en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 15 mai 2024.

Au visa de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, il demande au tribunal de :

— condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 9.334,70 euros, au titre des charges de copropriété arrêtées au 1er octobre 2023, et avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2018 ;

— dire et juger que les intérêts seront capitalisés à compter du 17 janvier 2018 dans les conditions de l’article 1154 du code civil ;

— condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 5.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

— condamner M. [I] [K] au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de Maître GOLDSTEIN ;

— condamner M. [I] [K] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Par conclusions notifiées le 4 septembre 2024 par la voie électronique, signifiées au défendeur non comparant le 2 août 2024 (remises en l’étude d’huissier), le syndicat des copropriétaires actualise sa demande principale à la somme de 8.444,50 € au titre de l’arriéré de charges du au 1er juillet 2024 avec intérêts au taux légal à compter du 17 janvier 2018 et maintient ses autres demandes.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Cité suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), M. [I] [K] n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 4 septembre 2024, et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 7 novembre 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée à l’audience du 11 juin 2025, à la demande du syndicat des copropriétaires et dans le but de permettre une issue amiable du litige.

La décision a été mise en délibéré au 18 septembre 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

A – Au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel.

Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale (pièce n° 2) que M. [I] [K] est propriétaire du lot de copropriété n° 77 au sein d’un immeuble situé [Adresse 4] à [Localité 9].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 25 septembre 2018, 11 juin 2019, 25 novembre 2020, 18 mai 2021, 19 mai 2022, 26 septembre 2023 et 14 mai 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2017 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2019 à 2024 et voté la réalisation de divers travaux (pièces n° 4, 5, 7, 9, 10, 11, 50) ;

— les attestations de non-recours correspondantes (pièces n° 6, 8, 56 à 59) ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes affectés aux lots du défendeur (pièces n° 13 à 21, 24 à 42, 44, 46 à 48, 51, 53 à 55) ;

— un décompte de créance actualisé au 1er juillet 2024, portant un arriéré de 8.444,50 € (pièce n° 49), ainsi qu’un décompte précis au sein de ses conclusions sur la période du 1er juillet 2017 au 1er juillet 2024.

La reprise de solde d’un montant de 228,97 € n’est pas justifiée.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de M. [I] [K], déduction faite des frais de recouvrement et du montant précité de la reprise de solde non justifiée, est débiteur de 5.089,79 euros.

M. [I] [K] ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, il sera en conséquence condamné au paiement de cette somme au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, provisions charges et fonds travaux appelées le 1er juillet 2024 incluses.

Faute pour le syndicat des copropriétaires de produire l’accusé de réception de la mise en demeure en date du 17 janvier 2018, la condamnation sera assortie des intérêts aux taux légal à compter 21 novembre 2023, date de la délivrance de l’assignation.

B – Au titre des frais de recouvrement

Selon l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°) ;

— les frais d’avocat, qui constituent des frais irrépétibles indemnisés en application de l’article 700 du code de procédure civile.

*

En l’espèce, faute pour le syndicat des copropriétaires de produire les accusés de réceptions des mises en demeure, les frais réclamés au titre des mises en demeure adressées par le syndic ne sont pas justifiés.

Par ailleurs, les demandes de remboursement du coût des courriers de mise en demeure par avocat du 17 décembre 2018 (185,20 €) et du 15 novembre 2022 (180 €), de la note d’honoraires d’avocat du 14 décembre 2022 (900 €) et de celle du 20 février 2023 (32,21 €) relèvent des frais irrépétibles et ne seront donc pas prises en compte au titre des frais nécessaires relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Les frais de 288 € au titre de la constitution d’un dossier avocat ne sont donc pas justifiés, de même que les frais « contentieux » de 288 € inscrits au décompte les 29 novembre 2021, 30 novembre 2022,13 décembre 2022 et 29 avril 2024.

Décision du 18 Septembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/02724 – N° Portalis 352J-W-B7H-C267R

Enfin, les frais de signification de l’assignation par huissier de justice de 328,33 € relèvent des dépens et non des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Le syndicat des copropriétaires sera par conséquent débouté de sa demande indemnitaire au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’elle aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que M. [I] [K] a agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Faute de justifier de l’existence d’un préjudice distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que le copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

3 – Sur les demandes accessoires

Par application de l’article 1343-2 du code civil, dans sa rédaction issue de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 (ancien article 1154), la capitalisation des intérêts est de droit dès lors que la demande en a été faite judiciairement et qu’il s’agit d’intérêts dus pour au moins une année entière. Elle sera par conséquent ordonnée.

M. [I] [K], partie perdant le procès, sera condamné au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification de l’assignation par huissier de justice de 328,33 €, dont distraction au profit de Maître Goldstein.

Tenu aux dépens, M. [I] [K] sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, en ce compris le coût des courriers de mise en demeure par avocat du 17 décembre 2018 (185,20 €) et du 15 novembre 2022 (180 €), de la note d’honoraires d’avocat du 14 décembre 2022 (900 €) et de celle du 20 février 2023 (32,21 €).

Au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE M. [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’un immeuble situé au [Adresse 7] la somme de 5.089,79 euros au titre des charges de copropriété échues et impayées au 1er juillet 2024, provisions charges et fonds travaux appelées le 1er juillet 2024 incluses, avec intérêts au taux légal à compter 21 novembre 2023, date de la délivrance de l’assignation ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires du surplus de sa demande formée au titre de l’arriéré de charges de copropriété,

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande formée au titre des frais de recouvrement ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de sa demande en paiement de dommages et intérêts ;

ORDONNE la capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière ;

CONDAMNE M. [I] [K] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble d’un immeuble situé au [Adresse 7] la somme de 2.000,00 euros au titre des frais irrépétibles, en ce compris le coût des courriers de mise en demeure par avocat du 17 décembre 2018 (185,20 €) et du 15 novembre 2022 (180 €), de la note d’honoraires d’avocat du 14 décembre 2022 (900 €) et de celle du 20 février 2023 (32,21 €).

CONDAMNE M. [I] [K] au paiement des entiers dépens de l’instance, en ce compris les frais de signification de l’assignation par huissier de justice de 328,33 €, dont distraction au profit de Maître Goldstein ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à [Localité 8] le 18 Septembre 2025

La Greffière La Présidente