TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 24/50466 – N° Portalis 352J-W-B7I-C3XQS

N° : 2

Assignation du :

12 Janvier 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 26 mai 2025

par Lucie LETOMBE, Juge au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Pascale GARAVEL, Greffier.

DEMANDERESSES

La S.A.R.L. COGEIM

[Adresse 3]

[Localité 5]

Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son syndic la société COGEIM SARL

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentés par M^e Alexandra CHESNET, avocat au barreau de PARIS – #E2358

DEFENDERESSES

La Société FONCIA [Localité 7] EST

[Adresse 4]

[Localité 5]

La Société NATION GESTION CONSEIL (NGC)

[Adresse 6]

[Localité 5]

représentées par M^e Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DÉBATS

A l’audience du 28 Avril 2025, tenue publiquement, présidée par Lucie LETOMBE, Juge, assistée de Pascale GARAVEL, Greffier,

Nous, Président,

Après avoir entendu les conseils des parties,

EXPOSE DU LITIGE

L’immeuble situé [Adresse 1] est soumis au régime de la copropriété des immeubles bâtis.

La société Nation Gestion Conseil (NGC) en était l’ancien syndic, et été remplacée par la société Cogeim depuis le 19 juin 2023.

Par actes des 12 janvier 2024, la société Cogeim et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ont fait assigner la société Nation Gestion Conseil et la société Foncia [Localité 7] Est devant le président du tribunal judiciaire de Paris statuant en référés aux fins de les voir condamner à leur transmettre des documents nécessaires à gestion de la copropriété.

L’affaire a été renvoyée à plusieurs reprises à la demande des parties.

Par conclusions déposées à l’audience du 28 avril 2025 et soutenues oralement par leur conseil, la société Cogeim et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] demandent au juge des référés de :

— condamner in solidum les sociétés Nation Gestion Conseil et la société Foncia [Localité 7] Est sous astreinte de 500 € par jour de retard à compter de l’ordonnance, à leur communiquer les éléments suivants :

— Factures ampoules pour 23.80 € du 23/06/2022

— Facture honoraires travaux Daumesnil Gestion pour 1417.75€ du 31/05/2022

— Facture de 753,77 € prélevée le 10 janvier 2023

— Facture honoraire pour 816 €, prélevé le 25 septembre 2023

— Facture pour la gestion comptable des travaux pour 5 025.10€ prélevée le 25 septembre 2023,

— condamner in solidum les sociétés Nation Gestion Conseil et la société Foncia [Localité 7] Est à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1], la somme de 8 102,41 € à titre provisionnel, et en remboursement des sommes indûment prélevés par les défenderesses,

— se réserver la liquidation de l’astreinte,

— condamner in solidum les sociétés Nation Gestion Conseil et la société Foncia [Localité 7] Est à leur payer la somme provisionnelle de 2 000 € chacun à titre de dommage et intérêts en réparation du préjudice subi avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation,

— les condamner in solidum à leur payer la somme de 2 500 € chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance,

Par conclusions déposées à l’audience et soutenues oralement par leur conseil, les sociétés Nation Gestion Conseil et la société Foncia [Localité 7] Est demandent au juge des référés de :

— in limine litis, juger irrecevable l’action exercée à l’encontre de la Société Foncia [Localité 7] Est,

— débouter la Société Cogeim et le Syndicat des copropriétaires de l’intégralité de leurs demandes,

— condamner la Société Cogeim et le Syndicat des copropriétaires à leur payer la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience, et à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 26 mai 2025, date de la présente ordonnance.

MOTIVATION

Sur la fin de non-recevoir tirée de l’intérêt à agir soulevée par la société Foncia [Localité 7] Est

Aux termes de l’article 122 du code de procédure civile, constitue une fin de non-recevoir tout moyen qui tend à faire déclarer l’adversaire irrecevable en sa demande, sans examen au fond, pour défaut de droit d’agir, tel le défaut de qualité, le défaut d’intérêt, la prescription, le délai préfix, la chose jugée

En application de l’article 31 du code de procédure civile, l’action est ouverte à tous ceux qui ont un intérêt légitime au succès ou au rejet d’une prétention, sous réserve des cas dans lesquels la loi attribue le droit d’agir aux seules personnes qu’elle qualifie pour élever ou combattre une prétention, ou pour défendre un intérêt déterminé.

L’article 32 du même code dispose qu’est irrecevable toute prétention émise par ou contre une personne dépourvue du droit d’agir.

Au cas présent, il ressort des pièces produites en défense que le contrat de syndic du 2 juin 2022 signé par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] a été conclu exclusivement avec la société Nation Gestion Conseil.

Ainsi, comme elle le souligne, la société Foncia [Localité 7] Est n’était pas le syndic de l’immeuble, de sorte que les demandeurs ne justifient pas d’un intérêt à agir contre elle.

Dès lors, la fin de non-recevoir soulevée par la société Foncia [Localité 7] Est sera accueillie et l’action engagée à son encontre sera déclarée irrecevable.

Sur la demande de transmission de pièces

En application de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, « en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque.

Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier alinéa du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts. »

Au cas présent, les demandeurs soutiennent avoir vainement sollicité auprès de l’ancien syndic des documents comptables et administratifs nécessaires à la gestion de l’immeuble par courriers du 29 septembre 2023 et 26 octobre 2023.

Le 11 octobre 2023 et 16 janvier 2024, la société Nation gestion Conseil leur a remis une grande partie des pièces sollicitées.

Il incombe à l’ancien syndic de démontrer qu’il a transmis les fonds et les documents relatifs à la gestion de l’immeuble, ou de démontrer qu’il a tout mis en œuvre pour se procurer ces documents afin de s’exonérer de son obligation.

Toutefois, la société Nation gestion Conseil fait valoir que toutes les factures 2022-2023 en sa possession ont été transmises à la société Cogeim et que seules sont manquantes la facture ampoules pour 23,80€ du 23/06/2022 et la facture honoraires travaux Daumesnil Gestion pour 1 417,75€ du 31/05/2022, documents qui ont été égarés ou qui n’ont jamais été en sa possession puisqu’elle n’a été le syndic de l’immeuble que pendant 14 mois.

Il résulte de ces éléments que les demandeurs ne démontrent pas que les documents sollicités sont effectivement détenus par l’ancien syndic, qui leur a déjà transmis les éléments en sa possession, et seront donc déboutés de leur demande.

Sur la demande de provision à valoir sur le remboursement d’honoraires

En application de l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Cette condition est suffisante et la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, qui peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

Au cas présent, les demandeurs font valoir qu’en sa qualité d’ancien syndic de l’immeuble, la société Nation Gestion Conseil n’a pas justifié de la contrepartie des sommes prélevées sur son compte d’un montant total de 8 102,41 €, et indiquent qu’elle a prélevé des honoraires travaux alors que les travaux en question n’avaient pas commencé.

La société Nation Gestion Conseil oppose que les demandeurs ne démontrent pas que les honoraires facturés ont été effectivement perçus et qu’ils étaient indus, les travaux litigieux ayant eu lieu par la suite.

Ainsi, il n’est pas démontré avec l’évidence requise en référé, au vu des pièces produites par les parties, que les montants facturés à titre d’honoraires ne correspondent à aucune prestation réellement effectuée par la société Nation Gestion Conseil, cette question devant être tranchée par le juge du fond.

Dès lors, il convient de dire n’y avoir lieu à référé sur la demande de provision à valoir sur le remboursement d’honoraires de l’ancien syndic.

Sur la demande de provision à valoir sur dommages et intérêts

L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit notamment que le conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

Au cas présent, les demandeurs sollicitent des dommages et intérêts à ce titre, cependant au regard de ce qui précède, cette demande sera rejetée.

Sur les demandes accessoires

Les demandeurs, parties perdantes, seront condamnés aux dépens, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité et l’issue du litige commandent de rejeter les demandes des parties au titre des frais irrépétibles.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Déclarons irrecevable l’action engagée contre la société Foncia [Localité 7] Est ;

Rejetons les demandes de transmission de pièces et de provisions de la société Cogeim et du syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] ;

Condamnons la société Cogeim et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] aux dépens ;

Rejetons les demandes des parties sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à [Localité 7] le 26 mai 2025

Le Greffier, Le Président,

Pascale GARAVEL Lucie LETOMBE