TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Fatiha BOUGHLAM ; M^e Anne GUILLOU

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 23/09658 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3REK

N° MINUTE :

JUGEMENT

rendu le jeudi 09 octobre 2025

DEMANDERESSE

Association CENTRE D’ACTION SOCIALE PROTESTANT, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Fatiha BOUGHLAM de la SELEURL AFHB Avocats, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #J0144

DÉFENDEURS

Madame [X] [G], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Anne GUILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1457

Madame [E] [V], demeurant [Adresse 3]

intervenant volontairement à l’instance,

représentée par M^e Anne GUILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1457

Madame [E] [J], demeurant [Adresse 3]

intervenant volontairement à l’instance,

représentée par M^e Anne GUILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1457

Monsieur [L] [J], demeurant [Adresse 3]

intervenant volontairement à l’instance,

représenté par M^e Anne GUILLOU, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1457

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09658 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3REK

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Brice REVENEY, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Antonio FILARETO, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 28 mai 2025

Délibéré le 09 octobre 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 09 octobre 2025 par Brice REVENEY, Juge assisté de Antonio FILARETO, Greffier

Décision du 09 octobre 2025

PCP JCP fond – N° RG 23/09658 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3REK

FAITS ET PROCEDURE

Par contrat d’intermédiation locative du 2 septembre 2022 modifié par avenant, le Centre d’Action Sociale Protestant (CASP) a sous-loué à MME [X] [G] pour une durée de 12 mois sans reconduction tacite un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2] .

Quatre autres personnes sont venues vivre à cette adresse : Mme [E] [V], M. [C] [Z], Mme [E] [J], M. [L] [J], qui se sont répartis la charge du loyer.

Des échéances de loyer et de charge n’ont pas été régulièrement payées.

Les occupants se sont maintenus après la date du 2 septembre 2023 malgré une LRAR du 19 juillet 2023.

Par acte de commissaire de justice du 7 novembre 2023, le CASP a assigné MME [X] [G] devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, de voir :

— constater que la contrat est arrivé à terme et que MME [X] [G] est sans droit ni titre, et subsidiairement prononcer la résolution judiciaire aux torts de la locataire,

— ordonner l’expulsion sans délai de MME [X] [G] ainsi que de tous occupants de son chef avec assistance au besoin de la force publique et d’un serrurier, avec séquestration des biens aux frais des défendeurs, sous astreinte de 50 € à compter du délai prescrit,

— condamner MME [X] [G] au paiement de l’arriéré de loyer et de charges courants de 34.392, 17 €, outre le paiement des impayés subséquents, avec intérêts légal à compter de la décision,

— condamner MME [X] [G] au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 2000 € et des charges et ce, jusqu’à l’expulsion ou le départ volontaire de tout occupant,

— condamner MME [X] [G] au paiement d’une somme de 1500 € au titre des frais irrépétibles avec intérêts au taux légal à compter de la décision, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance et de son exécution.

Le CASP affirme que le contrat d’intermédiation locative, qui est un contrat d’accompagnement vers l’autonomie, ne relève pas du régime ALUR des locations meublées intégré à la loi du 6 juillet 1989 mais au régime des articles L 321-10 et R 365-1 du CCH, dépourvu du droit au maintien dans les lieux.

Il invoque la lettre du 19 juillet 2023 qui a indiqué mettre fin au contrat selon son article 6.3, sans reconduction tacite possible en l’absence de manifestations de volonté sans équivoque, les quittances délivrées pour un montant minoré n’ayant eu pour finalité que d’imputer les paiements partiels sur les dettes préexistantes et alors que le CASP mettait en marche la procédure d’expulsion.

Il fait valoir que le montant de 972 € était temporaire et à titre transitoire dans l’attente des aides de la CAF en juin 2023, les quittances ne pouvant constituer un avenant au contrat et rappelle que le commandement de payer est demeuré infructueux.

Il précise que la CAF a régularisé la situation en juin 2023, le loyer revenant alors à son montant initial en août et les charges redevenant exigibles.

Le CASP indique avoir reçu en mars 2024 une attestation d’assurance de la locataire et la rend responsable de l’échec de l’intermédiation locative.

Il affirme que les lRAR des 7 juin et 19 juillet 2023 constituent des mises en demeure régulières, nonbstant l’avis de relance automatisé de février 2024.

***

Dans ses conclusions responsives et recapitulatives n° 4, MME [X] [G] demande :

— la requalification de la location meublée en bail d’habitation vide,

— la nullité du congé du 19 juilet 2023 comme effectuée avant la fin de la pèriode de trois ans, avec poursuite du contrat jusqu’à ce jour,

— la limitation du loyer mensuel à la somme de 972 € ,

— le calcul de la créance impayée sur cette base,

— la déduction sur la créance impayée de la somme de 4400 €,

— l’indu des paiements de provision sur charges du fait de l’absence de régularisation annuelle,

— l’octroi d’un délai de paiement de 24 mois pour tous les défendeurs,

— la condamnation du CASP à la somme de 1000 e de frais irrépétibles.

MME [X] [G] affirme que l’exclusion de son logement alors qu’elle a été accueillie par l’Etat français suite à l’invasion de l’Ukraine, est contraire à l’esprit du contrat d’intermédiation locative.

Précisant que le contrat litigieux se réfère à la loi du 6 juillet 1989, elle note que l’invventaire des biens meubles prévu par l’article 25-5 de cette loi n’est pas annexé au contrat et doit emporter requalification en location nue, ce qui fait perdre au congé, dispensé pour un contrat d’un an et non de 3 ans, toute régularité.

Elle rappelle que les quittances comportent toute un prix de 972 €, prix convenu oralement avec le CASP à titre définitif et non temporaire. La dette majorée à tort sur la base du loyer abandonné doit donc emporter l’irrégularité du congé. Elle indqiue que son APL n’a plus été versé dès le mois d’août 2023.

Elle note qu’aucune mise en demeure préalable suffisament interpellative n’a été adressée à la locataire pour faire jouer la clause résolutoire, et que les avis d’échéances postèrieures à la fin du contrat, sans faire état d’une indemnité d’occupation et sans réserves, démontrent bien la volonté du bailleur de le reconduire le bail.

Elle expose qu’aucune régularisation annuelle des charges n’a été menée depuis septembre 2023. la somme de 6725 € s’étalant du 31/01/2023 au 31/01/2025 doit donc être déduite puisque les charges ne sont pas justifiées.

Elle indique avoir payé ses loyers jusqu’au 31 août 2023 puis cessé de le payer en raison du changement de position du CASP avnt de recommencer à payer via une somme de 3600 €+ 2 x 400 € réglés en janvier, avril et mai 2025, soit 4400 € à déduire de la nouvelle base.

Elle allègue des difficultés de santé de M. [J] lui interdisant un changement brutal de condition d’hébergement.

Par acte du 18 janvier 2024, un commandement de payer et de justifier de l’assurance habitation a été signifié à MME [X] [G] pour un montant de 11992, 17 €.

Par conclusions du 30 janvier 2025, Mme [E] [V], Mme [E] [J], M. [L] [J] sont intervenus volontairement à l’instance aux mêmes fins que MME [X] [G].

Par jugement du 6 février 2025, le tribunal de proximité s’est déclaré incompétent au profit du le juge des contentieux de la protection.

A l’audience du 28 mai 2025, les conseils se sont référés à leurs écritures.

L’intervention volontaire de M. [C] [Z], manifestée par des conclusions antèrieures, n’a pas été reprise dans les dernières conclusions.

MOTIFS DE LA DECISION

I. Sur la demande de requalification du contrat d’intermédiation locative

Les défendeurs se prévalent du régime des articles 25-3 et suivants de la loi du 6 juillet 1989, dont les dispositions sont d’ordre public et s’appliquent aux contrats de location de logements meublés tels que définis à l’article 25-4 dès lors qu’ils constituent la résidence principale du locataire.

Ce régime, selon le même article, « ne s’applique pas aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat portant sur leurs conditions d’occupation et leurs modalités d’attribution. »

Aux termes de l’article L 321-10 du code de la construction et de l’habitation, « les logements mentionnés aux articles L. 321-4 et L. 321-8 peuvent être loués à des organismes publics ou privés en vue de l’hébergement des personnes mentionnées au II de l’article L. 301-1 ou des personnes physiques dont la situation nécessite une solution locative de transition. »

L’article L. 321-4 du même code évoque en effet ces logements pour lesquels une aide particulière peut être accordée au propriétaire qui s’engage à respecter des obligations définies par voie de convention établie par voie de décret.

En l’espèce, le contrat d’intermédiation locative dont s’agit « s’inscrit dans le cadre du dispositif déployé par les pouvoirs publics français visant à faciliter la mise à disposition de logements au bénéfice des populations déplacées d’Ukraine arrivant sur territoire français, bénéficiaire de la protection internationale. » et expose que la CASP est « une association agréée (article L 365-4 CCH) locataire d’un logement qu’elle sous-loue à un ménage déplacé d’Ukraine. »

De fait, ceci correspond aux activités d’intermédiation locative et de gestion locative sociale mentionnées à l’article L. 365-4 qui consistent, selon l’article R 365-1 du même code, en :

a) La location :

— de logements auprès d’organismes agréés au titre de l’article L. 365-2 ou d’organismes d’habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées dans les conditions prévues par l’article L. 442-8-1 ;

— de logements à des bailleurs autres que des organismes d’habitations à loyer modéré en vue de leur sous-location à des personnes défavorisées dans les conditions prévues aux articles L. 321-10, L. 321-10-1 et L. 353-20 ;

— de logements en vue de l’hébergement de personnes défavorisées dans les conditions de l’article L. 851-1 du code de la sécurité sociale ;

Ainsi, le local litigieux correspond aux logements faisant l’objet d’une convention avec l’Etat qui sont expressément exclus du régime de la loi du 6 juillet 1989, et, partant, du régime impératif applicable aux logements meublés et exigeant un inventaire des biens meubles en annexe du contrats sous peine, selon le droit positif, de requalification du contrat en contrat de location nue à défaut de démontrer l’ameublement effectif et suffisant des lieux loués.

Le contrat, pour être un contrat d’occupation temporaire n’en reste pas moins un contrat soumis aux règles de louage de choses du code civil, sous le régime duquel d’ailleurs la volonté des parties place expressément la convention litigieuse (p.2).

La demande en requalification sera donc rejetée et les demandes subséquentes liées au « congé » du 19 juillet 2023 en considération de la loi du 7 juillet 1989 ne seront pas examinées.

II. Sur le terme du contrat

La convention du 2 septembre 2022 conclue entre le CASP et MME [X] [G] était conclue pour une durée de douze mois pouvant être prorogé par accord des parties, celui-ci devant intervenir un mois avant l’arivée du terme et devant être en tout état de cause l’objet d’un avenant au contrat.

Or, le 19 juillet 2023, soit un mois et demi avant l’échéance, le CASP a notifié à la locataire son intention de mettre fin au contrat et d’obtenir les clés au plus tard le 2 septembre 2023. Aucune pièce émanant du CASP voire de la locataire n’est fournie à l’intèrieur de cette pèriode pour contredire cette lettre et pour contrecarrer la disposition claire et précise d’un contrat non tacitement prorogeable. En aucun cas les quittances, même si on peut regretter leur caractère aveugle, ne sauraient valoir une acceatation du maintien dans les lieux de la locataire en se substituant à un acte de volonté écrit, ainsi que l’exige d’ailleurs le contrat.

Il faut donc considérer que le contrat a pris fin le 2 septembre 2023 à minuit, sans même qu’il soit besoin d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire.

En l’absence de départ volontaire, il pourra donc être procédé à l’expulsion de MME [X] [G] et de tout occupant de son chef, avec assistance de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve du délai pour quitter les lieux prévu par l’article L 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, compte tenu du cadre général du litige et de la situation de santé de M. [J], sans qu’il soit besoin d’octroyer un délai supplémentaire étant donné la trève hivernale (L 412-6 du même code) qui bénéficiera de plein droit aux occupants.

Au terme du délai, le bailleur sera autorisé à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais , risques et péril de MME [X] [G], à défaut de local désigné, conformément aux articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution.

Il ne convient pas d’assortir l’expulsion d’une peine d’astreinte, le recours à la force publique paraissant suffisant en l’espèce.

III. Sur l’indemnité d’occupation :

Afin de préserver les intérêts du bailleur, il conviendra de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due, depuis le 3 septembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise des clés et procès-verbal d’expulsion, au montant du dernier loyer (1406 €) et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et de condamner MME [X] [G] au paiement de celle-ci.

IV. Sur la demande en paiement de l’arriéré :

A titre liminaire, il faut préciser qu’il n’est nullement « contraire à l’esprit » du contrat d’intermédiation locative de demander un loyer et de conditionner à son paiement le maintien dans les lieux. En effet, l’intégration sur le territoire français des familles d’Ukraine que le contrat favorise avec le soutien des pouvoirs publics, (contrairement à d’autres populations sub-sahariennes de condition pourtant comparable) est la finalité d’un processus migratoire qui, loin d’être unilatéral, exige une participation active des ménages concernés. Le versement régulier du loyer y concourt et ne saurait être considéré avec plus de parcimonie que pour d’autres locataires candidats à l’intégration, tout comme la défaillance de cette obligation ne doit pas être considérée avec plus de sévérité que pour ces derniers.

Sur le montant de l’arriéré de loyer

Le contrat fait état d’un loyer mensuel de 1406 € + 269 € de charges, régularisables annuellement.

Le CASP produit des pièces démontrant une problématique liée au paiement de l’APL à MME [G] et M. [Z] par la CAF du mois d’avril 2022 au mois de mars 2023, puis, après versement d’un rappel pour novembre 2022/ janvier 2023 et un autre pour novembre 2022/avril 2023, une nouvelle absence de paiement d’août 2023 à mars 2024.

Cette pièce et la situation d’attente qu’elle dénote, non contestées par la défenderesse, rendent plausibles les explications du CASP au sujet d’une baisse temporaire du loyer destinée à prendre en compte le paramètre APL, et ce dans l’intérêt de la locataire.

Par ailleurs, si un avenant a bien été signé pour l’intégration des intervenants volontaires dans les lieux loués, aucun avenant n’a été signé au sujet de la baisse pérenne du loyer palléguée our près de la moitié de son montant, ce qui ne laisse pas d’étonner.

Là encore, les quittances de loyer à 972 € du 06/12/2022, même si elles sont improprement intitulées, ne sauraient suppléer cette absence d’avenant.

MME [X] [G] sera donc condamnée au paiement de sloyers et charges dont elle est débitrice sur le fondement des pièces produites aux débats.

Sur la demande de condamnation au paiement des charges

Il ressort du contrat litigieux (article 5.1) , en accessoire au loyer principal, un système de provision sur les charges récupérables et leur régularisation annuelle « en fonction des dépenses réellement exposées l’années précédente ou du budget prévisionnel »

Ces charges sont donc exigibles, à l’instar de toute créance, sur justification des dépenses réellement exposées , éventuellement dans les conditions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989.

Or, à l’évidence des différents décomptes produits, il est réclamé à la locataire une somme immuable de 269 € dénommée « avance sur charges » tout au long de chaque année n, sans aucune ligne de remboursement ou d’appel supplémentaire lors de l’année n + 1. Il n’a donc jamais été procédé à la régularisation des charges.

Il s’ensuit, en l’absence de pièces justificatives, que les charges réclamée, s’ilsne fait pas de doute qu’elle existent dans leur principe, ne sont à aucun moment justifiées dans leur montant auprès du tribunal. Or il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

La créance n’est donc pas certaine, et il convient donc en l’absence de preuve du montant des charges de rejeter la demande portant sur la part de créance y afférente.

Sur la demande de condamnation

Il ressort du décompte produit que MME [X] [G] reste débitrice envers la CASP d’une somme de 34392, 17 euros au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 28 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise.

Si le courrier du 19 juillet 2023, focalisé sur le non renouvellement du contrat, ne répond pas à la condition légale d’interpellation suffisante, tout comme celui du 5 juin 2023, qui ressort d’un schéma de relance, en revanche le commandement de payer du 18 janvier 2024 pourvoie cette mise en demeure.

Il importe peu qu’il soit assis sur un décompte irrégulier en ce qu’il comporte des charges non régularisées, ce qui ne change rien à l’interpellation sur les impayés de loyers motivés tant dans leur montant que dans leur principe. Il n’en ressort donc aucune irrégularité du commandement de payer à hauteur des sommes réellement dues.

Il convient donc de déduire de la somme de 34392, 17 euros les charges dont le montant n’a pas été rapport, étant rappelé qu’en l’absence de régularisation annuelle et faute pour le bailleur de produire les justificatifs demandés, le locataire est en droit d’obtenir restitution des provisions indues sur les années concernées.

Il sera donc déduit la somme de 269 x 28 mois = 7532 €

MME [X] [G] démontre aussi avoir versé les sommes de 3600 € (janvier 2025) + 400 € (avril 2025) x 400 € mai 2025) réglés en, avril et mai 2025, soit 4400 € qui doivent venir en déduction de la somme réclamée.

Il en ressort une créance de la CASP de 34392, 17 € – 7532 € – 4400 € = 22.460, 17 €.

Il convient en conséquence de condamner MME [X] [G] au paiement de cette somme, sous réserve des échéances échues depuis lesquelles seront grevées des intérêts au taux légal à compter du jugement.

V. Sur la demande d’échéancier de paiement

En application des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, même d’office accorder des délais de paiement au débiteur

MME [X] [G] démontre les efforts d’intégration de Mme [E] [V], sans pour autant faire état de sa propre situation – que son ouverture de droits APL illustre néanmoins quelque peu. Les revenus du foyer fiscal de M. [L] [J] se montent à 1288 € pour 2023.

Compte tenu de plus du montant de la dette et de la vocation du contrat d’intermédiation locative, il sera accordé à MME [X] [G] un délai de 24 mois pour se libérer de sa dette selon les modalités décrites au présent dispositif.

VI. Sur les mesures accessoires :

Sur les dépens :

Il y a lieu de condamner MME [X] [G] , partie succombante, aux entiers dépens

Sur l’article 700 du Code de Procédure Civile :

Il y a lieu de condamner MME [X] [G], partie condamnée aux dépens, à payer à la CASP la somme de 600 € au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par ordonnance de référé réputée contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au Greffe :

RECOIT l’intervention volontaire de Mme [E] [V], Mme [E] [J] et M. [L] [J],

CONSTATE à compter du 3 septembre 2023 le terme du contrat d’intermédiation locative du 2 septembre 2022 modifié par avenant, conclu entre le Centre d’Action Sociale Protestant et MME [X] [G] pour un logement à usage d’habitation situé [Adresse 2],

ORDONNE l’expulsion de MME [X] [G], ainsi que de tous les occupants de son chef, avec le concours de la force publique et d’un serrurier le cas échéant, sous réserve des dispositions de l’article L412-1 et L 412-6 du Code des Procédures Civiles d’Exécution,

AUTORISE le bailleur à faire procéder à la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant le logement dans tout garde meuble de son choix aux frais, risques et péril du défendeur à défaut de local désigné,

DIT que le sort des meubles sera alors régi par les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des Procédures Civiles d’Exécution

CONDAMNE MME [X] [G] à payer au Centre d’Action Sociale Protestant la somme de 22.460, 17 euros au titre de son arriéré de loyers et charges au titre de son arriéré de loyers et charges arrêté à la date du 28 mai 2025, échéance de mai 2025 comprise.

DIT que cette somme sera grevée du taux d’intérêt légal à compter du jugement,

AUTORISE MME [X] [G] à se libérer de sa dette en 24 mensualités de 900 euros, la dernière étant majorée du solde de la dette ;

DIT que les mensualités seront exigibles le 5 de chaque mois à compter du 5 du mois suivant la signification du jugement ;

DIT que le défaut de paiement d’un seul règlement à l’échéance prescrite entraînera la déchéance du terme et que la totalité du solde restant dû deviendra immédiatement exigible ;

RAPPELLE que l’application des dispositions de l’article 1343-5 du Code civil suspend les procédures d’exécution qui auraient été engagées par le créancier et que les majorations d’intérêts ou les pénalités encourues à raison du retard cessent d’être dues pendant les délais accordés ;

CONDAMNE MME [X] [G] à payer au Centre d’Action Sociale Protestant l’indemnité d’occupation égale au montant du dernier loyer indexé et des charges révisées qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, et due depuis le le 3 septembre 2023 jusqu’au départ effectif des lieux par remise volontaire des clés ou procès-verbal d’expulsion ou de reprise par le bailleur,

REJETTE toutes les autres demandes,

CONDAMNE MME [X] [G] aux dépens,

CONDAMNE MME [X] [G] à payer à Centre d’Action Sociale Protestant la somme de 400 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile.

RAPPELLE que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de droit.

LE GREFFIER LE PRESIDENT