TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le : 06/03/2025

à : Maître Siham AGHARBI

Maître [U] [Y]

Pôle civil de proximité

PCP JCP référé

N° RG 25/00205

N° Portalis 352J-W-B7J-C6XLU

N° MINUTE : 2/205

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 06 mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [G] [K] [O], demeurant [Adresse 1]

représentée par Maître Siham AGHARBI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D2138

DÉFENDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483 substitué par Maître Ismaël DARHOUR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : A0179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection

assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 06 mars 2025 par Yasmine WALDMANN, Juge, juge des contentieux de la protection assistée de Alexandrine PIERROT, Greffière

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XLU

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé prenant effet en date du 22/11/2019, [Localité 4] HABITAT-OPH a donné à bail un appartement à [G] [K] [O] situé [Adresse 2] , pour un loyer initial mensuel de 500,49 euros.

Par acte de commissaire de justice du 03/01/2025 remis à personne moral, [G] [K] [O] a fait assigner PARIS HABITAT-OPH devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS, statuant en référé, au visa des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989, 1719 et 1720 du code civil, du décret 2202-120 du 30 janvier 2022, L444-1 et R441-1 du code de la construction et de l’habitation, et sous le bénéfice de l’exécution provisoire, aux fins de voir :

— à titre principal :

— ordonner de procéder aux travaux de remise en état du logement sous astreinte de 100 euros par jour de retard à compter d’un délai de 8 jours après la décision ;

— condamner à verser la somme provisionnelle de 5.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner à verser la somme provisionnelle de 20.000 euros au titre de l’indemnisation de préjudice de jouissance ;

— condamner à verser la somme provisionnelle de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et au paiement des dépens ;

— à titre subsidiaire :

— reloger la locataire à un logement caractéristiques semblables à son logement actuel dans un périmètre de 5km de son logement actuel ;

— condamner à verser la somme provisionnelle de 4.000 euros au titre du préjudice moral ;

— condamner à verser la somme provisionnelle de 15.000 euros au titre de l’indemnisation de préjudice de jouissance ;

— condamner à verser la somme provisionnelle de 1.700 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civil et au paiement des dépens.

Au soutien de ses demandes, elle indique notamment subir des dégâts des eaux à répétition depuis le 16/04/2023, signalés à chaque fois à son assurance et son bailleur. Elle indique que le plafond du salon s’est effondré en juillet 2024, nécessitant son relogement temporaire d’urgence, et que des nombreuses infiltrations d’eau se poursuivent à ce jour. Selon elle, l’obligation de jouissance paisible qui pèse sur le bailleur n’est pas respectée, et son logement n’est pas décent. Elle précise que le service technique de l’habitat et son assureur ont sollicité des travaux en recherche de fuite auprès de [Localité 4] HABITAT-OPH.

[Localité 4] HABITAT-OPH, représenté par son conseil, sollicite aux termes de ses dernières écritures reprises oralement à l’audience, de voir :

— in limine litis, se déclarer incompétent pour statuer sur la demande de relogement formulée par [G] [K] [O] ;

— dire n’y avoir lieu à référer au vu des contestations sérieuses ;

— débouter la demanderesses de ses prétentions ;

— condamner [G] [K] [O] à lui payer une somme de 1.200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et au paiement des dépens.

Au soutien de ses prétentions, sur la demande de relogement, il estime que seul le juge administratif peut obliger un bailleur social à attribuer un relogement.

Sur les demandes de travaux, il indique que l’indécence et l’inhabilité des lieux ne sont pas démontrés, qu’aucun rapport d’expertise n’est produit et qu’aucun constat par commissaire de justice ne vient corroborer les dires de la locataire. Il affirme que la demanderesse ne produit aucune pièce venant attester d’une humidité dans son logement. Il estime que l’infiltration d’eau demeure sur une partie du plafond du couloir, 2m², ce qui ne peut constituer un trouble manifestement illicite. Selon lui, la demande de travaux est imprécise et l’origine de l’infiltration n’est pas identifiée. Il estime par ailleurs que la demanderesse ne justifie pas de l’existence et l’actualité de préjudice, et ne précise pas le calcul de ses demandes indemnitaires.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé aux écritures des parties pour un plus ample exposé des moyens développés à l’appui de leurs prétentions.

L’affaire a été mise en délibéré au 06/03/2025 par mise à disposition au greffe.

MOTIFS

Sur l’exception d’incompétence soulevée au sujet d’une demande de relogement formée par la demanderesse

Il résulte de l’article L.213-4-4 du code de l’organisation judiciaire que le juge des contentieux de la protection a compétence exclusive pour connaître des actions concernant le contrat de louage d’immeubles à usage d’habitation et ce, quel que soit le montant de la demande.

Il résulte des articles L. 441 et L. 441-2 du code de la construction et de l’habitation que dans chaque organisme d’habitations à loyer modéré, une commission d’attribution des logements et d’examen de l’occupation des logements est créée. Elle attribue nominativement chaque logement locatif et exerce sa mission d’attribution des logements locatifs dans le respect des articles L. 441-1 et L. 441-2-3, en prenant en compte les objectifs fixés à l’article L. 441, et la diversité de la demande constatée localement. Ainsi, elle doit favoriser l’égalité des chances des demandeurs et la mixité sociale des villes et des quartiers, en permettant l’accès à l’ensemble des secteurs d’un territoire de toutes les catégories de public éligibles au parc social, en facilitant l’accès des personnes handicapées à des logements adaptés et en favorisant l’accès des ménages dont les revenus sont les plus faibles aux secteurs situés en dehors des quartiers prioritaires de la politique de la ville.

Les articles L.444-1 et R.441-1 du même code de la construction et de l’habitation prévoient les conditions d’attribution des logements des organismes d’habitation à loyer modéré en fonction de critères fixés par décret en Conseil d’État et tenant compte en particulier du patrimoine, de la composition, du niveau de ressources et des conditions de logement actuelles du ménage, de l’éloignement des lieux de travail, de la mobilité géographique liée à l’emploi et de la proximité des équipements répondant aux besoins des demandeurs. L’article L.444-1 dispose ainsi notamment que les logements sociaux sont attribués prioritairement aux catégories de personnes suivantes : a) Personnes en situation de handicap ; […] c) Personnes mal logées ou défavorisées et personnes rencontrant des difficultés particulières de logement pour des raisons d’ordre financier ou tenant à leurs conditions d’existence ou confrontées à un cumul de difficultés financières et de difficultés d’insertion sociale ; […] f) Personnes exposées à des situations d’habitat indigne.

[Localité 4] HABITAT-OPH soutient que [G] [K] [O] demande son relogement et que cette demande ne relève pas de la compétence du juge civil, s’agissant d’une décision administrative.

Cependant, il convient de relever que [G] [K] [O] ne sollicite pas à titre principal son relogement à la suite des nombreuses demandes qu’elle a pu former par écrit mais une demande de relogement temporaire pendant le temps des travaux qu’elle souhaite voir son bailleur condamné à effectuer.

Cette demande s’analyse en une demande accessoire à l’obligation de délivrance pesant sur le bailleur et relève de la compétence du juge des contentieux de la protection.

En conséquence, [Localité 4] HABITAT-OPH sera débouté de sa fin de non-recevoir tirée de l’incompétence du juge des contentieux de la protection.

Décision du 06 mars 2025

PCP JCP référé – N° RG 25/00205 – N° Portalis 352J-W-B7J-C6XLU

Sur la demande d’injonction à effectuer des travaux

Il résulte de l’article 835 alinéa 1 susvisé que l’éventuelle invocation d’une contestation sérieuse du bailleur portant en l’espèce sur l’absence de preuve du caractère indécent du logement, ne fait pas obstacle à la prescription par le juge des référés de travaux de remise en état qui s’imposent pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Constitue un trouble manifestement illicite la violation évidente d’une règle de droit.

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

L’article 1719 du code civil dispose que le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière :

— de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

— d’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

— d’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

— d’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

Selon l’article 1720 du même code, le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce.

Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaires, autres que les locatives.

Le décret n°2202-120 du 30 janvier 2002 vient préciser que le logement, pour assurer la sécurité physique et la santé des locataires, doit permettre une aération suffisante. Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements doivent être en bon état et permettre un renouvellement de l’air et une évacuation de l’humidité adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements. Il précise également que les réseaux et branchements d’électricité doivent être conformes aux normes de sécurité définies par les lois et règlements et être en bon état d’usage et de fonctionnement.

Le bailleur est également obligé de délivrer au locataire le logement en bon état d’usage et de réparation ainsi que les équipements mentionnés au contrat de location en bon état de fonctionnement, étant précisé que la mise en place de dispositifs de ventilation et la réparation et mise aux normes du système électrique ne font pas partie de la liste des réparations locatives à la charge du preneur telles que listées dans le décret n°87-712 du 26 août 1987.

Ces obligations forment plus généralement l’obligation de délivrance du bail.

[G] [K] [O] demande la condamnation de son bailleur à effectuer tous les travaux de remise en état nécessaires pour mettre un terme définitif aux troubles, constitués par des infiltrations d’eau au niveau du plafond des pièces de son logement.

En l’espèce, il résulte des pièces de [G] [K] [O] que plusieurs dégâts des eaux ont eu lieu dans son appartement depuis 2020 (7 déclarés à son assurance), et qu’elle a alerté [Localité 4] HABITAT-OPH de ces sinistres. Son assureur a mis en demeure [Localité 4] HABITAT-OPH le 23/01/2024 d’avoir à effectuer la réparation de la fuite et les travaux nécessaires afin d’éviter toute aggravation des infiltrations. Le 29/03/2024, le service technique de l’habitat de la ville de [Localité 4] mettait également [Localité 4] HABITAT-OPH dans les mêmes termes. Dans son courriel du 08/01/2025, [G] [K] [O] évoque une réduction importante des infiltrations, puisqu’elle évoque « une goutte » dans le couloir, mais souligne la persistance de l’humidité ambiante.

S’il est manifeste que [G] [K] [O] a subi des infiltrations d’eau importantes, constatées objectivement, causant nécessairement une humidité dans son logement, il résulte également des pièces produites par [Localité 4] HABITAT-OPH que ce-dernier n’est pas resté inerte face aux alertes de sa locataire.

En effet, le défendeur produit 4 comptes-rendus10/09/2024, 18/09/202403/12/2024 d’intervention de la société GEC ILE-DE-FRANCE des 22/07/2024, détaillant les travaux effectués au niveau des terrasses situées au-dessus du logement de [G] [K] [O] afin de mettre fin aux infiltrations.

Le 08/01/2025, la société GECOP a effectué un test d’humidité « dans le séjour, les chambres, le couloir mitoyen au chambre » relevant un taux normal entre 0% et 15%. De son côté, [G] [K] [O] ne produit aucun relevé d’humidité par un plombier ou un commissaire de justice permettant de contredire le relevé de la société GECOP.

Dans son rapport d’intervention du 03/12/2024, la société GEC ILE-DE-FRANCE mentionne qu’après travaux, il n’y a rien à signaler chez [G] [K] [O]. Cette-dernière ne produit aucune pièce objective (constat de commissaire de justice, attestations de société de plomberie ou de nature à mettre en évidence la poursuite des infiltrations et de l’humidité dans son logement depuis les 4 interventions de son bailleur.

Enfin, et malgré la demande de son bailleur en ce sens le 10/01/2025, [G] [K] [O] ne produit pas le rapport d’expertise de son assurance, qui serait pourtant de nature à éclairer sur l’existence de dommages et la nature des travaux qu’elle sollicite.

Il résulte de ces éléments que les travaux de réfection ont été effectués et qu’il n’y a pas lieu de les ordonner, ce d’autant que l’existence d’un dommage imminent n’est pas démontrée par la demanderesse ni celle d’un trouble manifestement illicite.

En conséquence, le demande de travaux formée par [G] [K] [O] sera rejetée.

Sur la demande subsidiaire de relogement

En l’espèce, compte-tenu de l’absence de démonstration d’un trouble manifestement illicite actuel, il n’y a pas lieu de faire droit à la demande de relogement. En effet, la demanderesse ne met pas en évidence le caractère indécent de son logement. Il n’y a pas lieu d’ordonner de mesure conservatoire.

Sur les demandes indemnitaires

Il résulte de l’article 835 alinéa 2 susvisé que la demanderesse peut solliciter le versement d’une provision à titre d’indemnisation, si elle se fonde sur une créance non contestable.

La provision accordée doit être incontestable tant dans son principe que dans son quantum.

[G] [K] [O] sollicite la réparation de son préjudice de jouissance et son préjudice moral.

En l’espèce, et compte-tenu de l’absence d’élément objectif sur l’existence d’un dommage (relevé d’humidité, pièces concernées), et des contestations soulevées par [Localité 4] HABITAT-OPH sur l’engagement de sa responsabilité, le principe et le quantum des sommes réclamées, il ne relève pas de la compétence du juge des référés, juge de l’évidence, de statuer sur ces demandes.

Il appartiendra à la demanderesse de saisir le juge du fond de ces demandes indemnitaires.

Sur les demandes accessoires

Il résulte de l’article 696 du code de procédure civile que les dépens sont mis à la charge de la partie perdante, à moins que le juge, par décision motivée, n’en décide autrement.

En l’espèce, compte tenu de la solution du litige, [G] [K] [O] sera tenue au paiement des dépens.

Compte tenu de la situation des parties et en équité, il n’y a pas lieu de faire application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, et les demandes en ce sens seront rejetées.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant en référé, par ordonnance contradictoire et en premier ressort, mise à disposition au greffe,

DIT n’y avoir lieu à référé ;

RENVOIE les parties à se pourvoir sur le fond du litige ;

DEBOUTE [G] [K] [O] de ses demandes ;

CONDAMNE [G] [K] [O] aux dépens de la présente procédure ;

REJETTE les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La greffière La juge des contentieux de la protection,