TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 12] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

8ème chambre

2ème section

N° RG 24/11030

N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNT

N° MINUTE :

Assignation du :

06 Septembre 2024

JUGEMENT

rendu le 19 Juin 2025

DEMANDEUR

Monsieur [D] [W] [C] [F]

[Adresse 6]

[Localité 8]

représenté par Maître Karine MARTEAU-FASSEL, avocat au barreau de VAL-DE-MARNE, avocat plaidant, vestiaire #PC306

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4], représenté par son syndic, le Cabinet [V], SAS

[Adresse 1]

[Localité 7]

représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Frédéric LEMER GRANADOS, Vice-Président

Lucie AUVERGNON, Vice-Présidente

Julie KHALIL, Vice-Présidente

assistés de Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière

Décision du 19 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNT

DEBATS

A l’audience du 29 Avril 2025 présidée par Frédéric LEMER GRANADOS tenue en audience publique avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 19 Juin 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Exposé du litige :

Monsieur [D] [F] est propriétaire, depuis le 22 décembre 2011, du lot n° 17 consistant en un logement, composé d’une pièce, cuisine et débarras, situé au 2ème étage porte droite du bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis, dont le syndic en exercice est le cabinet [V].

Le 5 juillet 2023, la ville de [Localité 12] (Direction du Logement et de l’Habitat, service technique de l’habitat) a pris un arrêté de mise en sécurité concernant l’immeuble en mettant en demeure le syndicat des copropriétaires représenté par son syndic d’effectuer sous huit mois à compter de la notification de l’arrêté divers travaux de réparation (article 1er) et en précisant notamment que faute pour les copropriétaires d’avoir réalisé les travaux prescrits ci-dessus, il y sera procédé d’office à leurs frais, ou à ceux de leurs ayants droit (article 3), les dispositions de l’article L. 521-2 I du code de la construction et de l’habitation, relatives à la suspension de l’obligation de paiement des loyers pour les locaux d’habitation visés par un arrêté de mise en sécurité, étant reproduites en annexe.

Lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, après présentation d’un « point à date sur les travaux de réhabilitation thermique et structurelle des bâtiments (sans vote) » (résolution n° 5), les copropriétaires ont adopté :

— une résolution n° 6 portant sur la décision d’engager un référé préventif dans le cadre d’un budget de 40.000 €,

— une résolution n° 7 portant sur la réalisation de travaux de réhabilitation thermique et structurelle du bâtiment A, selon étude de NOMAN’SLAND, moyennant un budget de 1.782.998,56 €,

— une résolution n° 8 portant sur la réalisation de travaux de réhabilitation thermique et structurelle du bâtiment B, selon étude de NOMAN’SLAND, moyennant un budget de 1.868.687,78 € (vote des travaux, choix des entreprises, négociation avec les entreprises : mandat au conseil syndical en vue de la modification des entreprises adjudicataires en cas d’entreprises mieux disantes, souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre/contrôle technique/coordination SPS, assurance dommages-ouvrage, honoraires du syndic, modalités des appels de fonds),

Décision du 19 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNT

— une résolution n° 9 portant sur la réalisation de travaux de réhabilitation thermique et structurelle du bâtiment C, selon étude de NOMAN’SLAND, moyennant un budget de 447.233,88 €,

— une résolution n° 10 portant sur la réalisation de travaux de réhabilitation de la cour, selon étude de NOMAN’SLAND, moyennant un budget de 299.904,16 €,

— une résolution n° 11 portant sur la souscription auprès de la caisse d’épargne et de prévoyance Ile-de-France d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné exclusivement au préfinancement des subventions accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés,

— une résolution n° 12 portant sur la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer avec mandat donné au syndic à l’effet de le signer (prêt collectif à adhésion volontaire « copro 100 »),

— une résolution n° 13 portant sur la démolition des conduits de cheminées dans le cadre du projet de travaux de réhabilitation thermique et structurelle des bâtiments A et B.

Le procès-verbal de ladite assemblée a été notifié à Monsieur [D] [F] par lettre recommandée avec accusé de réception présentée le 11 juillet 2024.

C’est dans ces conditions que Monsieur [D] [F], qui avait voté par correspondance avant la tenue de ladite assemblée, a fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 17ème devant le tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice du 6 septembre 2024, afin de solliciter, à titre principal, l’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, contre lesquelles il avait voté.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 26 février 2025, Monsieur [D] [F] demande au tribunal de :

Vu la loi du 10 juillet 1965 et son décret d’application du 17 mars 1967,

Vu la jurisprudence constante,

Vu les pièces régulièrement versées aux débats,

DIRE ET JUGER Monsieur [D] [F] recevable en ses demandes, fins et conclusions ;

En conséquence,

PRONONCER l’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 13 adoptées lors de l’assemblée générale en date du 4 juillet 2024 ;

DEBOUTER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] de l’intégralité de ses demandes, fins et moyens ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], à payer à Monsieur [D] [F] la somme de 4.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIRE que Monsieur [D] [F] sera exonéré, en sa qualité de copropriétaire, de sa quote-part dans les dépens, frais et honoraires exposés par le syndicat dans la présente procédure, au titre des charges générales d’administration, conformément aux dispositions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 ;

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

CONDAMNER le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13], aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Karine MARTEAU FASSEL, avocat, conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 14 février 2025, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à Paris 17ème demande au tribunal de :

RECEVOIR le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 3] dans ses demandes,

DEBOUTER Monsieur [F] de ses demandes d’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 4 juillet 2024,

DEBOUTER Monsieur [F] de l’intégralité de ses demandes, fins et conclusions,

CONDAMNER Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 15.000 euros à titre de dommages et intérêts,

CONDAMNER Monsieur [F] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 7.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNER Monsieur [F] aux entiers dépens, qui seront recouvrés par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de Paris, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

Pour un plus ample exposé des moyens, il est renvoyé aux écritures précitées, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 mars 2025.

L’affaire, plaidée à l’audience collégiale du 29 avril 2025, a été mise en délibéré au 19 juin 2025.

MOTIFS DE LA DECISION :

I – Sur la demande d’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 13 de l’assemblée générale du 4 juillet 2024 formée par Monsieur [D] [F] :

Monsieur [D] [F] se plaint, en droit, d’un abus de majorité commis par le syndicat des copropriétaires par le vote des résolutions querellées (dernières écritures, page 6/15).

Il précise que :

— les travaux votés s’inscrivent dans le cadre d’un projet « ambitieux » de l’architecte de l’immeuble, le cabinet NO MAN’S LAND (Madame [E]) de procéder à la rénovation totale de l’ensemble immobilier,

— ce projet n’est nullement de nature à permettre la levée du péril prononcé par la ville de [Localité 12], les travaux requis ne représentant qu’une partie infime des travaux votés,

— le vote du coût des travaux de réhabilitation thermique et structurelle du bâtiment B, tel que préconisé par l’architecte de l’immeuble, va à l’encontre de l’intérêt collectif, les copropriétaires majoritaires ayant agi dans un but contraire à celui-ci, en ce que :

* les travaux requis par l’administration pour lever le péril ont déjà en partie été réalisés (pièce n° 23),

* ils ont été intégrés dans le projet de rénovation globale proposé par l’architecte, pour un coût global, s’agissant du seul bâtiment B, de 1.731.503,00 € TTC, hors subventions, soit plus de 8.650 € le m² de travaux,

* en novembre 2023, l’architecte NO MAN’S LAND a décidé d’effectuer une partie des travaux requis par l’administration (pièces n° 19 et 24),

* seuls subsistent les travaux de réfection de la dalle dans l’appartement du rez-de-chaussée à droit de l’entrée du bâtiment A et la réfection du plafond de l’appartement en rez-de-chaussée à gauche de l’entrée (pièce n° 24, mail de M. [F]),

* la seule condition à la levée du péril était la réalisation des travaux prescrits dans l’arrêté,

* les travaux votés ne contribuent nullement à l’intérêt collectif, alors qu’il ressort d’une étude du cabinet L’ATELIER D’ETUDES [S], spécialisé en bâtiment, béton armé et charpentes métalliques, mandaté par ses soins, que la réalisation d’un radier pour le bâtiment n’est pas adaptée sur un « sol rigide » et semble en totale opposition avec les préconisations des études précédentes et risquant « de créer des désordres de décompression des sols avec des déformations différentielles sur des façades déjà fragilisées » (pièce n° 29),

— plusieurs experts indépendants confirment la nécessité de préserver « une solution traditionnelle, moins onéreuse et plus pérenne principalement pour une reprise partielle sur un bâtiment » (pièce n° 30), la reprise des fondations n’étant « pas nécessaire », alors que l’ensemble des désordres ne peut être imputé « des mouvements de fondations » (pièce n° 31, rapport GEOLIA du 14 décembre 2012, page 21),

— la dernière étude, réalisée en 2015, laissait apparaître que « sur une période de 17 mois les différents corps de bâtiments n’avaient pas subi de tassements (ou de soulèvements) de fondations » (pièce n° 33, lettre de GEOLIA du 4 avril 2016),

* les résolutions contestées ont été prises au détriment des copropriétaires minoritaires, alors que la copropriété est composée essentiellement de propriétaires-bailleurs, une partie de ces copropriétaires pouvant profiter d’avantages fiscaux (déficit foncier) consécutivement à la mise en œuvre de dépenses élevées, ce qui n’est pas le cas de Monsieur [F], qui a mis son appartement en location meublée en 2020,

Décision du 19 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNT

— le montant total des travaux qu’il doit supporter dans le cadre du projet de réhabilitation globale thermique et structurelle du bâtiment B présenté par la société NO MAN’S LAND s’élève à la somme de 101.130,71 € (pièce n° 20, travaux de répartition des travaux), alors que son bien est composé d’une pièce de 21 m² et a été estimé à la somme de 80.000 € et 90.000 € (pièce n° 21, avis de valeur),

— s’opposant au projet de réhabilitation globale de l’immeuble soutenu par l’architecte [E], il ne pouvait accepter la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat, destiné au préfinancement de subventions accordée au syndicat pour la réalisation de travaux qu’il conteste.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] répond en substance que les travaux votés non seulement sont requis par l’administration mais également contribuent à l’intérêt collectif, alors que :

— par courrier du 21 octobre 2024, la mairie de [Localité 12] a mis en demeure le syndic de prendre les dispositions nécessaires pour remédier aux désordres constatés par l’inspecteur de salubrité,

— selon note d’information du 4 novembre 2024, le syndic a alerté les copropriétaires de cette mise en demeure de la ville de [Localité 12], n’ayant pas levé l’arrêté de mise en sécurité, qui suspend les loyers (article 4 de l’arrêté),

— par courrier du 4 novembre 2024, le cabinet [V] a répondu à la ville de [Localité 12], en lui indiquant que les travaux ont été votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, qui a fait l’objet d’une contestation judiciaire de la part de deux copropriétaires,

— l’architecte en charge des travaux précise, dans une note du 14 octobre 2024, que durant l’année 2024 un étaiement de la cage d’escalier, pour décharger la façade par suite de la fissuration au droit des fenêtres, a été nécessaire,

— la mairie demande la cessation des infiltrations d’eau dans les caves d’escalier et sur les descentes d’eau en caves, ainsi que l’étanchéité du réseau d’eau sous la cour,

— or, les travaux des réseaux des bâtiments, en ce compris le réseau enterré, sont bien des travaux votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024,

— il en est de même pour les infiltrations par façade, les ravalements étant prévus dans les travaux votés, tandis que les origines des infiltrations sont multiples : défaillance de l’entier réseau d’eau, fissures en façade, infiltrations par toiture, la structure de l’immeuble étant touchée et devant être reprise, de sorte que seule une réhabilitation de l’immeuble peut enrayer tous les désordres existants,

— non seulement, l’arrêt de mise en sécurité n’a pas été levé mais la mairie a renforcé ses demandes de travaux, les structures de l’immeuble étant abîmées et les bâtiments étayés à plusieurs endroits,

— l’immeuble a été intégré à une OPHD, ce qui suppose une réhabilitation cohérente de l’immeuble pour percevoir les subventions publiques.

***

Il appartient au copropriétaire qui demande la nullité d’une décision fondée sur l’abus de majorité de démontrer que celle-ci a été adoptée sans motif valable, et notamment dans un but autre que la préservation de l’intérêt collectif de l’ensemble des copropriétaires (ex. : Civ. 3ème, 8 février 1989, n° 87-14.322) ou dans le seul but de favoriser les intérêts personnels de copropriétaires majoritaires au détriment des autres copropriétaires minoritaires (ex. : Civ. 3ème, 17 décembre 2014, n° 13-25.134).

En l’espèce, les résolutions dont Monsieur [F] sollicite l’annulation portent respectivement sur des travaux de réhabilitation thermique et structurelle du bâtiment B (résolution n° 8), des travaux de réhabilitation de la cour (résolution n° 10), la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires destiné au préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés (résolution n° 11, prêt collectif pour le préfinancement des subventions), la souscription d’un emprunt collectif au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer (résolution n° 12, prêt collectif à adhésion volontaire « copro 100 »), et la démolition des conduits de cheminées dans le cadre du projet de travaux de réhabilitation thermique et structurelle des bâtiments A et B (résolution n° 13).

Une grande partie des critiques formulées par Monsieur [D] [F] dans le cadre de ses dernières écritures porte sur l’opportunité des travaux votés au regard des mesures recommandées dans le cadre de l’arrêté de mise en sécurité pris par la mairie de [Localité 12] le 5 juillet 2023 (pièce n° 4 produite en défense par le syndicat des copropriétaires), au regard de travaux qui auraient déjà été réalisés au sein de la copropriété, de la nécessité d’une reprise des fondations, alors que l’ensemble des désordres ne pourrait être imputé à « des mouvements de fondations », et des modes de confortement des fondations envisageables (pièce n° 31 produite en demande, rapport GEOLIA du 14 décembre 2012, pages 21, 26, 27…) ainsi que du coût des travaux de réhabilitation thermique et structurelle, globaux et d’ampleur, votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, sans pour autant contester la régularité formelle des résolutions susvisées adoptées lors de ladite assemblée.

Or, il n’appartient pas à la juridiction d’apprécier les décisions de travaux querellées en opportunité mais uniquement de contrôler un éventuel abus de majorité (ex. en ce sens : Cour d’appel de [Localité 11], 1ère chambre civile, 25 avril 2016, n° RG 15/00346), ni de s’immiscer dans la vie de la copropriété (ex. : Cour d’appel de [Localité 12], Pôle 4 – Chambre 2, 14 mai 2014, n° RG 12/09055), mais seulement de vérifier qu’elles ont été votées dans le respect des dispositions légales et réglementaires, sans porter atteinte aux droits de certains copropriétaires (ex. : Cour d’appel d'[Localité 9], Chambre 1-7, 25 janvier 2024, n° RG 21/05587).

Quant au fait que le syndicat des copropriétaires ait pu, le cas échéant, décider de procéder à des travaux globaux de rénovation thermique (isolation, ravalement thermique de l’ensemble des bâtiments) et structurelle, notamment du bâtiment B, allant au-delà des préconisations de la mairie de [Localité 12] dans son arrêté de mise en sécurité du 5 juillet 2023 et susceptibles de bénéficier d’importantes subventions publiques de l’ANAH et de la ville de [Localité 12] dans le cadre de l’intégration de la copropriété au sein d’un dispositif d’Opération de l’Amélioration de l’Habitat Dégradé, cette décision ne peut utilement être critiquée que s’il est démontré un abus de majorité, le juge n’ayant pas à interférer dans la gestion d’une copropriété en se prononçant sur l’opportunité des décisions prises à cet égard (en ce sens, très clairement : Cour d’appel de [Localité 10], Chambre civile, 1ère section, 6 septembre 2016, n° RG 14/02808).

Sur l’abus de majorité invoqué par Monsieur [D] [F] en ce que les résolutions de travaux querellées ne contribueraient pas à l’intérêt collectif, le tribunal relève, à l’examen des éléments de la procédure et des pièces produites, que :

1 – Dans le cadre du projet de résolution n° 5 (point à date sur les travaux de réhabilitation thermique et structurelle des bâtiments, sans vote) de l’ordre du jour de la convocation à l’assemblée générale du 4 juillet 2024 (pièce n° 11 produite en demande), les copropriétaires ont été clairement informés que :

* début avril 2011, la préfecture de police de [Localité 12] avait alerté le syndicat des copropriétaires sur des « périls existants sur le bâti des bâtiments de la copropriété »,

* depuis 2021, les services techniques de l’habitat de la mairie ont relancé régulièrement le syndicat des copropriétaires en vue « d’obtenir l’engagement des travaux réparatoires aux désordres des bâtiments »,

* ces travaux n’ayant pas été engagés, les autorités administratives ont adressé, le 10 novembre 2021, au syndicat des copropriétaires une « lettre contradictoire dans le cadre d’une procédure de mise en sécurité, eu égard aux risques pour la sécurité des personnes liées à l’état des bâtiments »,

* les travaux n’ayant toujours pas été engagés, la mairie de [Localité 12] a pris un arrêté de mise en sécurité des bâtiments de la copropriété en date du 5 juillet 2023,

* à la suite de la notification de cet arrêté, des travaux ont été engagés « pour pallier aux quelques points urgents soulevés dans l’arrêté, étant ici précisé que ledit arrêté demandait l’engagement des mesures conservatoires et des travaux conservatoires pérennes »,

* deux réunions se sont tenues avec l’architecte de sécurité, pour qu’il puisse constater la réalisation des mesures conservatoires au mois d’avril 2024 dans les parties communes et privatives,

* la levée de l’arrêté de mise en sécurité a été sollicitée concernant les mesures conservatoires prises, sans retour « à ce jour » des autorités administratives,

* parallèlement, en mai 2021, la copropriété a intégré une opération programmée pour l’amélioration de l’habitation dégradée (OPAH),

* dans le cadre de l’opération, l’ANAH et la ville de [Localité 12] ont octroyé une aide (subvention) au syndicat des copropriétaires en vue de l’exécution de travaux de réhabilitation des bâtiments, en ce inclus les travaux réparatoires aux désordres « inhabituels sur le bâti », l’aide s’élevant à la somme de 2.795.341 €,

* les travaux de réhabilitation structurelle des bâtiments A et B devenaient « urgents », en raison d’importants désordres structurels les affectant (affaissements, fissurations importantes et évolutives),

* au regard du coût très important des travaux, il était proposé à l’assemblée générale des « modes de financements » (prêt de préfinancement des subventions, prêt collectif pour le financement du reste à sa charge des copropriétaires souhaitant en bénéficier) ;

2 – Dans le cadre de l’arrêté de mise en sécurité du 5 juillet 2023, la mairie de [Localité 12], tout en rappelant la mobilisation de la copropriété et son intégration au dispositif d’Opération de l’Amélioration de l’Habitat Dégradé le 13 décembre 2013 en vue du projet de rénovation de l’immeuble, met notamment en demeure le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de réaliser dans un délai de huit mois à compter de la notification de l’arrêté divers travaux de réparation et notamment, au droit du plancher des caves du bâtiment B :

* purger tous les éléments de sous-face et de remplissage qui menacent de se détacher du plancher haut des caves de ce bâtiment, notamment sur la partie en bas de l’escalier,

* assurer la parfaite stabilité du plancher haut des caves de ce bâtiment ; procéder à tous travaux de remplacement, réparation ou renforcement des éléments de structure et de remplissage qui ne remplissent plus leur fonction, tels que solives métalliques, fentons et augets,

* exécuter tous les travaux annexes qui, à titre de mesure complémentaire directe des travaux prescrits ci-dessus, sont nécessaires et sans lesquels ces derniers resteraient inefficaces afin d’assurer la solidité et la stabilité des ouvrages et la sécurité des personnes (pièce n° 4 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, page 5 sur 7) ;

3 – C’est dans ces circonstances que l’agence d’architecture [P] a été contactée, dès 2010, par le syndic de l’immeuble afin d’établir un rapport sur les fissures de l’immeuble et établir des études impliquant un bureau d’études structure et un géotechnicien, qui ont confirmé l’évolution des fissures et la nécessité (après étaiement et travaux provisoires) d’intervenir en sous-œuvre ainsi que sur la structure des bâtiments pour stabiliser les deux bâtiments et resolidariser les façades présentant un phénomène de bascule (pièce n° 5 produite en défense par le syndicat des copropriétaires, courrier du 14 octobre du cabinet d’architecture NOMAN’SLAND confirmant l’évolution de la fissuration et la nécessité de réaliser des reprises en sous-œuvre et de façades) ;

4 – Les travaux soumis aux copropriétaires puis adoptés dans le cadre de l’assemblée générale du 4 juillet 2024 correspondent, pour partie, aux travaux prescrits dans l’arrêté de mise en sécurité du 5 juillet 2023, notamment en ce qu’ils comportent :

* un volet relatif à la « reprise des fondations des bâtiments A, B et E », avec notamment une reprise en sous-œuvre du bâtiment B (radier),

* un volet relatif à la « structure des bâtiments A et B », avec notamment réfection des planchers du bâtiment B, reprise des fissures de façades, reprise des pans de bois, remplacement des linteaux, etc.

S’agissant des documents techniques établis non contradictoirement, mais versés contradictoirement aux débats par Monsieur [F] dans le cadre de la présente procédure, il convient de souligner que :

— le courrier technique de GEOLIA produit en pièce n° 33 par Monsieur [F] est particulièrement ancien en ce qu’il remonte au 4 avril 2016, ce professionnel se contentant d’indiquer qu’il serait, « dans l’état actuel », d’accord pour « ne pas réaliser de reprise en sous-œuvre du bâtiment » :

* sous réserve i) de « conforter les soubassements fondations et l’ancienne fosse par un dispositif approprié », ii) de continuer à suivre les déformations des bâtiments sur les 6 profils géométriques mis en place au moins une fois par an, iii) d’étudier des « solutions de confortement » à mettre en œuvre « dans le cas où des mouvements notables apparaîtraient », iv) de ne « pas surcharger les fondations existantes », v) de « poursuivre l’analyse détaillée des structures pour établir un diagnostic et dans les zones de faiblesses de procéder à leur réparation, remise en état ou renforcements assurant une fonction normale de la transmission des charges aux fondations », avec contrôle et remise en état des « réseaux »,

* et tout en soulignant en particulier que « les dispositions géométriques des fondations entre le bâtiment B, l’ancienne fosse et le bâtiment A ne sont pas satisfaisantes » de sorte qu’il « existe un risque d’évolution » (risque qui s’est d’ailleurs confirmé par la suite) nécessitant d’envisager un « dispositif de confortement des fondations et soubassements à ce niveau »,

— l’analyse sur pièces de l’atelier d’Études [S] produite par Monsieur [F] (courrier de 3 pages, pièce n° 29) remonte au 21 février 2020, a été réalisée sans visite sur site (notamment pour étudier la nature des sols concernés) et s’appuie essentiellement sur des rapports d’études de sol, repérages et relevés établis entre 2012 et 2019 (dont le courrier technique précité de GEOLIA du 4 avril 2016 estimant, selon cet atelier d’études, que « la reprise des fondations » ne serait « pas nécessaire »), de sorte que cet unique document ne saurait établir la prétendue inadéquation alléguée au bâtiment B de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] de la solution proposée de la réalisation d’un radier pour le bâtiment B avec risque de décompression des sols avec déformations différentielles sur des façades, alors que les conclusions (anciennes) de ce professionnel quant à l’inutilité d’une reprise sous-œuvre sont contredites par les conclusions plus récentes du cabinet d’architecture mandaté par la copropriété (pièce n° 5 précitée produite en défense par le syndicat des copropriétaires) qui intervient depuis plusieurs années au sein de l’immeuble,

— l’étude plus complète du même cabinet GEOLIA du 14 décembre 2021 produite en pièce n° 31 par Monsieur [F] confirme quant à elle au contraire l’évolution des désordres, les déformations des sols et la nécessité de prévoir une « stabilisation des fondations par une reprise en sous-œuvre » tout en présentant plusieurs modes de confortement des fondations susceptibles d’être mis en œuvre en fonction des résultats d’investigations à venir (sans exclure explicitement la solution du « radier »), à savoir :

* soit des micropieux forés et injectés ancrés dans les marnes et les sables, reprises en sous-œuvre,

* soit des « reprises en sous-œuvre traditionnelles par exemples par des plots ou puits en béton » ; ce même cabinet soulignant au surplus que :

* le choix du système de confortement « dépendra de la synthèse des travaux du géotechnicien et du bureau d’étude des structures sous les directives de l’architecte maître d’œuvre »,

* la « solution de base consisterait à traiter l’ensemble du bâtiment B », une variante plus économique pouvant consister à ne traiter que la moitié nord-ouest (endommagée) du bâtiment (pièce n° 31 précitée, pages 26 et 27) mais avec la précision selon laquelle cette solution ne permettrait pas de « garantir qu’à l’occasion de circonstances imprévisibles ou non maîtrisables des microdéformations avec des désordres de type microfissures n’apparaissent pas au droit des parties non reprises » (pièce n° 31 précitée, page 30).

Le tribunal relève également à cet égard qu’en tout état de cause, les travaux de réhabilitation thermique et structurelle du bâtiment B, votés en résolutions n° 8, selon étude de NOMAN’SLAND incluant une analyse de l’appel d’offre, un tableau comparatif, les devis des entreprises et une simulation des quotes-parts, incluent :

— un mandat donné au conseil syndical en vue de la modification des entreprises adjudicataires en cas d’entreprises mieux disantes (résolution n° 8.3),

— la souscription d’un contrat de maîtrise d’œuvre (NOMANS’LAND) mais également de contrôle technique et de coordinateur SPS (BATIPLUS CONTROLE), selon résolution n° 8.4,

Décision du 19 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNT

— la souscription d’une assurance dommages-ouvrage (résolution n° 8.5).

Il en est de même s’agissant des travaux de réhabilitation de la cour faisant l’objet de la résolution querellée n° 10 (résolutions n° 10.3, 10.4 et 10.5).

Dès lors, si la solution de réalisation d’un radier pour le bâtiment B devait, le cas échéant, s’avérer inadaptée, les professionnels de la construction désignés par la copropriété dans le cadre des travaux susvisés ne manqueraient pas d’alerter, le cas échéant, le maître d’ouvrage sur les risques éventuellement encourus par le recours à cette méthode de reprise en sous-œuvre du bâtiment B, après analyse des études déjà réalisées par un bureau d’étude des structures et un géotechnicien (pièce n° 5 précitée produite en défense par le syndicat des copropriétaires).

Au regard de l’ensemble de ces éléments, il apparaît que les travaux votés sont bien conformes à l’intérêt collectif, contrairement à ce que soutient en demande Monsieur [D] [F].

Par ailleurs, Monsieur [D] [F] ne rapporte pas la preuve qui lui incombe de son allégation, ne reposant sur aucun élément, selon laquelle les résolutions contestées auraient été prises « au détriment des copropriétaires minoritaires » (dernières écritures, page 12 sur 15), alors même que des solutions de financement des travaux de réhabilitation contestés ont été soumises au vote des copropriétaires, selon résolutions n° 11 et 12 de l’assemblée générale querellée du 4 juillet 2024 (préfinancement des subventions publiques, emprunt collectif souscrit au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des copropriétaires décidant d’y participer pour le financement de leur « reste à charge »), susceptibles de bénéficier à l’ensemble des copropriétaires au sein de l’immeuble, y compris ceux qualifiés par Monsieur [D] [F] de « minoritaires ».

Enfin, s’agissant plus spécifiquement des résolutions n° 11 et 12 relatives à la souscription d’emprunts collectifs pour l’un ayant pour unique objectif le préfinancement de subventions publiques accordées au syndicat pour la réalisation des travaux votés (article 26-4 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965) et pour l’autre souscrit au nom du syndicat des copropriétaires au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer (article 26-4 alinéa 3 de la même loi), Monsieur [D] [F] ne développe aucun moyen spécifique au soutien de sa demande d’annulation desdites résolutions, qui serait de nature à établir l’existence d’un quelconque abus de majorité, se contentant d’indiquer, en page 12 sur 15 de ses dernières écritures, i) qu’il ne pouvait « accepter la souscription d’un emprunt collectif » destiné au « préfinancement de subventions accordés au syndicat pour la réalisation de travaux qu’il conteste » et ii) que la résolution n° 12 porte sur la souscription d’un emprunt au nom du syndicat « au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer ».

Or, ainsi qu’il l’a été précédemment rappelé, le simple fait que Monsieur [D] [F] soit opposant aux résolutions n° 8, 10 et 13 de l’assemblée générale du 4 juillet 2024 (adoptées), portant sur des travaux bénéficiant des emprunts collectifs souscrits en résolutions n° 11 et 12 de la même assemblée, n’est pas de nature à l’empêcher de bénéficier des emprunts collectifs afférents auxdits travaux et le cas échéant de notifier au syndic sa décision de participer à l’emprunt souscrit au bénéfice des seuls copropriétaires décidant d’y participer, en précisant le montant de l’emprunt qu’il entend solliciter, dans la limite de sa quote-part des dépenses, dans les conditions prévues au dernier alinéa de l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965.

Si la résolution n° 5 souligne que, pour pouvoir mettre en place le prêt de préfinancement des subventions de l’ANAH et de la ville de [Localité 12] s’élevant à la somme de 2.795.341 € en 2021, il convient de prévoir que le « reste à charge » (quote-part des travaux non financée par ce préfinancement) soit « versé sur le compte travaux ouvert en leurs livres », ladite quote-part devant être « appelée et versée par les copropriétaires en amont des travaux » pour que le prêt soit débloqué par l’établissement bancaire (pièce n° 12 produite en demande, page 4 et 5), elle rappelle également que pour le « financement » de ce « reste à charge », il est « proposé la mise en place d’un prêt collectif » auquel chaque copropriétaire peut décider, ou non, de souscrire, « pour le montant de la quote-part restant à sa charge ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [D] [F], qui ne rapporte pas la preuve de l’existence d’un quelconque abus de majorité, devra être débouté sa demande d’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 13 adoptées lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] en date du 4 juillet 2024.

II – Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts présentée par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] :

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] soutient que :

— Monsieur [F] empêche l’accomplissement des travaux votés, ce qui cause nécessairement un préjudice au syndic, compte tenu de l’arrêté de mise en sécurité pris par la ville de [Localité 12] empêchant l’établissement d’une attestation de non-recours, essentielle pour que la banque délivre le prêt,

— la résolution visant le prêt collectif (résolutions n° 11 et 12) est également contestée par Monsieur [F], empêchant ainsi que les travaux soient effectués, même dans le bâtiment A,

— Monsieur [F] doit donc être condamné au paiement d’une somme de 15.000 € à titre de dommages et intérêts.

Sur la demande reconventionnelle de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires, Monsieur [F] rétorque qu’il est constant qu’il ne s’est jamais opposé aux travaux d’entretien courant des parties communes de l’immeuble et qu’il a toujours demandé la réalisation des travaux nécessaires à éviter le péril puis, lorsque celui-ci a été prononcé, que les travaux requis par la ville de [Localité 12] soient réalisés en priorité (pièce n° 34), mais qu’il a dû faire face à l’obstination persistante du syndicat des copropriétaires, mené par l’architecte [P], d’englober les travaux ainsi prescrits, dans le projet « gigantesque » de ce dernier.

Il ajoute que le syndicat des copropriétaires ne rapporte la preuve ni de l’existence ni de la consistance d’un préjudice résultant de sa contestation.

Décision du 19 Juin 2025

8ème chambre 2ème section

N° RG 24/11030 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5XNT

***

En application de l’article 1240 du code civil : « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

La mise en œuvre de cette responsabilité suppose la preuve d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre les deux.

Il est constant que l’exercice d’une action en justice constitue en principe un droit qui ne saurait dégénérer en abus susceptible de donner lieu à indemnisation, sauf circonstances particulières.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] ne rapporte pas la preuve de son allégation selon laquelle Monsieur [D] [F] l’aurait « empêché » d’accomplir les travaux votés lors de l’assemblée générale du 4 juillet 2024, étant relevé au surplus que les travaux urgents décidés par l’assemblée générale et ne relevant pas, comme en l’espèce, de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, sont immédiatement exécutoires, en application des dispositions de l’article 42 alinéa 3 de la loi du 10 juillet 1965.

S’agissant des résolutions relatives aux emprunts collectifs, le tribunal relève que, si le projet de contrat « copro 100 » joint à la convocation adressée aux copropriétaires prévoit effectivement, dans des « conditions spécifiques au produit » relatives à l’acceptation de l’emprunteur, la communication d’une « copie certifiée conforme du procès-verbal de l’assemblée générale ayant approuvé les conditions générales et particulières du projet de contrat de prêt, accompagnée d’une attestation de non recours des copropriétaires opposants ou défaillants établie par le syndic à l’expiration du délai de deux mois suivant la notification du procès-verbal de ladite assemblée générale » (page 15/17), cette condition d’une absence de recours ne figure nullement au dernier alinéa l’article 26-4 de la loi du 10 juillet 1965, imposant uniquement que la notification de la décision des copropriétaires de participer à l’emprunt interviennent « dans les deux mois à compter de la notification du procès-verbal d’assemblée générale sans ses annexes à tous les copropriétaires ».

Enfin, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] ne justifie pas de la somme de 15.000 € dont il réclame le paiement par Monsieur [D] [F] à titre de dommages et intérêts, sans préciser la nature même du préjudice dont il se plaint, qui n’est établi dans son principe comme dans son quantum par aucun élément de preuve.

Au surplus, il ne ressort d’aucune pièce que le non-renouvellement allégué du contrat d’assurance garantissant l’immeuble souscrit auprès de la compagnie AXA ainsi que les refus de garanties de compagnies d’assurance (pièce n° 7 produite en défense, note d’information du syndic aux copropriétaires du 26/12/2024) déplorés par le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à [Localité 13] seraient, comme il l’indique dans ses dernières écritures (page 7), « la conséquence du recours exercé contre les travaux votés ».

Au regard de l’ensemble de ces éléments, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] devra être intégralement débouté de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [D] [F] à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts.

III – Sur les autres demandes :

S’agissant d’une assignation délivrée postérieurement au 1er janvier 2020 (II de l’article 55 du décret n° 2019-1333 du 11 décembre 2019), l’exécution provisoire est de droit, à moins que la décision rendue n’en dispose autrement, en application des dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Aucun élément ne justifie en l’espèce que l’exécutoire provisoire, qui est compatible avec la nature de la présente affaire, soit écartée, conformément à l’article 514-1 du code de procédure civile.

Monsieur [D] [F], qui succombe à l’instance, sera condamné aux entiers dépens ainsi qu’au paiement de la somme de 3.500,00 € au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera par ailleurs intégralement débouté de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis.

Le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile sera accordé à Maître Nathalie BUNIAK, avocat au Barreau de Paris.

Les parties seront déboutées du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes plus amples ou contraires.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement contradictoire, mis à disposition au greffe et en premier ressort,

Déboute Monsieur [D] [F] de sa demande d’annulation des résolutions n° 8, 10, 11, 12 et 13 adoptées lors de l’assemblée générale spéciale des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] en date du 4 juillet 2024,

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] de l’intégralité de sa demande reconventionnelle de condamnation de Monsieur [D] [F] à lui payer la somme de 15.000,00 € à titre de dommages et intérêts,

Condamne Monsieur [D] [F] aux entiers dépens,

Accorde à Maître Nathalie BUNIAK, avocat au Barreau de Paris, le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Monsieur [D] [F] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] à [Localité 13] la somme de 3.500,00 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute Monsieur [D] [F] de l’intégralité de ses demandes formées au titre des dépens, de leur distraction et de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que de sa demande de dispense de participation à la dépense commune des frais de la présente procédure dans les conditions de l’article 10-1 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis,

Rappelle que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit,

Déboute les parties du surplus de leurs demandes formées au titre des frais irrépétibles, ainsi que de leurs autres demandes.

Fait et jugé à [Localité 12] le 19 Juin 2025

La Greffière Le Président