TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Monsieur [T] [K] [J] [N]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Raphael BERGER

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 25/01831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QDD

N° MINUTE :

4/2025

JUGEMENT

rendu le vendredi 19 septembre 2025

DEMANDEUR

Syndic. de copro. DE LA RESIDENCE [Localité 8] SITUEE [Adresse 2], représenté par son syndic la SAS CADOT BEAUPLET (SAFAR) dont le siège social est sis – [Adresse 6]

représenté par M^e Raphael BERGER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0886

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [K] [J] [N], demeurant [Adresse 5]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 10 juillet 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 19 septembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 19 septembre 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 25/01831 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7QDD

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [T] [N] est propriétaire du lot n°939 (46/5003 tantièmes) dans l’immeuble sis [Adresse 4], cadastré en section AY [Cadastre 3], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] située [Adresse 1], représenté par son syndic la société SAS CADOT BEAUPLET enseigne SAFAR [Adresse 7], a assigné devant le juge unique du tribunal judiciaire de Paris (pôle civil de proximité) Monsieur [T] [N] par acte de commissaire de justice en date du 12 février 2025, en paiement des sommes suivantes, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa des dispositions de la loi du 10 juillet 1965 et du décret du 17 mars 1967 :

—  4 235,70 euros au titre des charges de copropriété, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

—  672 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

—  1 000 euros de dommages et intérêts,

— condamner le défendeur au paiement de la somme de 1 960 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens de l’instance avec distraction au bénéfice de Maître Raphaël BERGER.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 10 juillet 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, a actualisé sa créance par voie de conclusions dûment signifiées, le 9 juillet 2025.

Il sollicite désormais, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

—  5 050,27 euros au titre des charges de copropriété pour la période du 1er janvier 2024 au 1er juillet 2025 3ème trimestre 2025 inclus et paiement de la plateforme numérique, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

—  739,20 euros au titre des frais de recouvrement sur le fondement de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 19 novembre 2024,

Le reste des demandes est inchangé. Le conseil du demandeur précise ne pas détenir la pièce 13 figurant au bordereau des pièces.

Monsieur [T] [N] assigné à l’étude n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré et rendue ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— le relevé de matrice cadastrale concernant l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de Monsieur[S] concernant le lot 939, indiquant la répartition des tantièmes (Cf. supra),

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 01/01/2024 au 01/07/2025 appel de fond du 3ème trimestre 2025 inclus et financement de la plate forme numérique, faisant apparaître les relevés de compte individuel,

— les décomptes annuels de répartition des charges définitives des exercices 2023 et 2024,

— l’historique du compte 01/01/2024 au 01/07/2025 appel de fond du 3ème trimestre 2025 inclus et financement de la plate forme numérique ainsi qu’un état récapitulatif détaillé de la créance faisant état d’un solde débiteur de 5 789,47 euros (en ce inclus 739,20 euros de frais de recouvrement),

— les procès-verbaux des assemblées générales des 18 juin 2022, 12 juin 2023, 10 juin 2024, 10 septembre 2024 et 18 juin 2025 comportant approbation des comptes des exercices 2023 et 2024 et votant les budgets prévisionnels 2023, 2024 et 2025, le fonds travaux ainsi que les travaux (rénovation des parties communes et plateforme numérique),

— les attestations de non recours concernant les procès-verbaux des années 2022 à 2024,

— la mise en demeure de payer la somme de 3 798,18 euros adressée le 19 novembre 2024 à Monsieur [T] [N] (pli avisé et non réclamé),

— les contrats de syndic,

En application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie à hauteur de la somme de 5 050,27 euros portant sur la période allant du 01/01/2024 au 01/07/2025 appel de fond du 3ème trimestre 2025 inclus et financement de la plate forme numérique.

Conformément à l’article 36 du décret n° 2004-479 du 27 mai 2004, les sommes dues au titre de l’article 35 portent intérêt au profit du syndicat. Cet intérêt, fixé au taux légal en matière civil, est dû à compter de la mise en demeure adressée par le syndic au copropriétaire défaillant.

Il s’évince de la combinaison de cet article et de l’article 64 du décret n° 67-223 du 17 mars 1967 pris pour l’application de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis de 1967 que les intérêts courent, en cas de recours à une lettre recommandée avec avis de réception, soit de la date de réception par son destinataire de la lettre valant mise en demeure, soit en cas d’absence du débiteur lors de la présentation de la lettre du lendemain de la date de sa première présentation au domicile du destinataire.

En l’espèce, cette somme produira intérêts au taux légal à compter de la date de la première présentation de la lettre recommandée avec accusé de réception au domicile du destinataire soit le 21 novembre 2024 sur la somme de 3 798,18 euros, de l’assignation du 12 février 2025 à hauteur de 437,52 euros, et des conclusions signifiées le 9 juillet 2025 pour le surplus, en application des articles 1231-6 du code civil et 36 et 64 du décret précité.

Sur les frais de recouvrement

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur et les honoraires ou frais perçus par le syndic au titre des prestations susmentionnées.

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils sortent de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais d’huissier, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme de 739,20 euros qui recouvre :

—  132 euros de frais de mise en demeure par avocat lesquels relèvent de l’article 700 du code de procédure civile,

—  90 euros d’honoraires pour le syndic de copropriété pour ½ heure de travail en dehors des heures ouvrables sans que ce dernier ne caractérise la diligence particulière accomplie durant ce laps de temps,

—  450 euros d’honoraires de syndic pour remise du dossier à l’avocat sans qu’il ne soit justifié de diligences particulières,

—  67,20 euros de frais d’impayés comptabilisés par le syndic qui ne justifie toutefois pas de diligences particulières à l’appui de ces quatre montants unitaires de 16,80 euros.

En conséquence les demandes du syndicat des copropriétaires au titre des frais de recouvrement seront rejetées.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

L’article 2274 du code civil précise que la bonne foi est toujours présumée, et que c’est à celui qui se prévaut de la mauvaise foi d’en rapporter la preuve.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

Les manquements répétés des copropriétaires à leur obligation essentielle à l’égard du syndicat des copropriétaires de régler les charges de copropriété sans justifier de raisons valables pouvant expliquer leur carence existante depuis plusieurs années malgré mise en demeure, outre qu’ils révèlent leur mauvaise foi, sont constitutifs d’une faute qui cause à la collectivité des copropriétaires, privée depuis de longues années d’une somme importante, nécessaire à la gestion et à l’entretien de l’immeuble, un préjudice financier direct et certain.

En l’espèce, il est établi que Monsieur [T] [N] présente, de manière récurrente depuis quasi deux ans, des impayés de charges de copropriété et de travaux. Ces manquements répétés perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier ces paiements manquants. La demande de dommages et intérêts du syndicat des copropriétaires sera donc accueillie à hauteur de 1 000 euros conformément à la demande.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Le demandeur sera débouté de sa demande d’application de l’article 699 du code de procédure civile celui-ci ne trouvant application que dans les matières où le ministère d’avocat est obligatoire ce qui n’est pas le cas de la procédure devant le tribunal judiciaire statuant dans des litiges d’une valeur ne dépassant pas 10 000 euros.

Il serait inéquitable de laisser à la charge du syndicat des copropriétaires les frais exposés par lui dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 1 000 euros lui sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS CADOT BEAUPLET enseigne SAFAR [Adresse 7] :

— la somme de 5 050,27 euros au titre des provisions sur charges et charges de copropriété et des travaux impayés, pour la période allant du 01/01/2024 au 01/07/2025 appel de fond du 3ème trimestre 2025 inclus et financement de la plate forme numérique avec intérêts au taux légal à compter du 21 novembre 2024 sur la somme de 3 798,18 euros, de l’assignation du 12 février 2025 à hauteur de 437,52 euros, et des conclusions signifiées le 9 juillet 2025 pour le surplus,

— la somme de 1 000 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] à payer au syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS CADOT BEAUPLET enseigne SAFAR [Adresse 7], la somme de 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de la RESIDENCE [Localité 8] située [Adresse 1], pris en la personne de son syndic la société SAS CADOT BEAUPLET enseigne SAFAR [Adresse 7] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE Monsieur [T] [N] aux dépens ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le Président et le Greffier susnommés.

Le greffier, Le président.