Tribunal Judiciaire de Paris, Charges de copropriete, 19 décembre 2024, n° 22/12254

TJ Paris 19 décembre 2024

Arguments

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Rejeté
Obligation de paiement des charges de copropriété
La cour a estimé que la SCI Les Jumeaux n'est redevable des frais relatifs à la contamination qu'à hauteur de sa quote-part de copropriété, et a rejeté la demande de paiement des charges dans son intégralité.
Rejeté
Responsabilité de la SCI pour les frais de recouvrement
La cour a jugé que les demandes de dommages et intérêts étaient infondées, car la SCI Les Jumeaux n'était pas responsable de l'intégralité des frais engagés.
Rejeté
Droit aux frais irrépétibles
La cour a rejeté cette demande, considérant que le syndicat des copropriétaires a succombé dans ses demandes.

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Sur la décision

Référence :	TJ Paris, charges de copropriete, 19 déc. 2024, n° 22/12254
Numéro(s) :	22/12254
Importance :	Inédit
Dispositif :	Déboute le ou les demandeurs de l'ensemble de leurs demandes
Date de dernière mise à jour :	24 septembre 2025
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Sur les parties

Avocat(s) :	Franck BENAISDorothée ORLOWSKA
Cabinet(s) :	MICHAU AVOCAT
Parties :	Syndicat des coproprietaires du [ Adresse 1 ] c/ S.C.I. LES JUMEAUX

Texte intégral

TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions exécutoires à:

— M^e Dorothée ORLOWSKA

— M^e Franck BENAIS

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 22/12254

N° Portalis 352J-W-B7G-CYDIH

N° MINUTE :

Assignation du :

04 Octobre 2022

JUGEMENT

rendu le 19 Décembre 2024

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires du [Adresse 1], représenté par son syndic, le cabinet MICHAU, S.A

[Adresse 7]

[Localité 8]

représenté par M^e Dorothée ORLOWSKA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1796

DÉFENDERESSE

S.C.I. LES JUMEAUX

[Adresse 6]

[Localité 8]

représentée par M^e Franck BENAIS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #G0179

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/12254 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYDIH

DÉBATS

A l’audience publique du 03 Octobre 2024

JUGEMENT

— Contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI Les Jumeaux est propriétaire du lot de copropriété n°39 d’un immeuble situé au [Adresse 4].

Par lettre recommandée avec avis de réception du 19 avril 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble a fait mettre en demeure la SCI Les Jumeaux de payer des charges de copropriété impayées.

Par acte du 21 septembre 2022, Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 3] a fait assigner la SCI Les Jumeaux en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris.

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 22 mai 2023, au visa des articles 10 et 10-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil, il demande au tribunal de:

— débouter la SCI Les Jumeaux de toutes ses demandes, fins et conclusions ;

— condamner la SCI Les Jumeaux au paiement de la somme de 7.882,72 euros au titre des charges arrêtées au 1er appel 2023 comprenant les frais nécessaires liés aux mises en demeure du syndic s’élevant en l’espèce à la somme de 289,92 euros et 189 euros pour frais de remise de dossier à l’avocat ;

— dire et juger que cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 18 février 2021 pour la partie sollicitée aux termes de la mise en demeure adressée à cette date à la SCI les Jumeaux conformément aux dispositions de l’article 36 du décret du 17 mars 1967 et pour le surplus à compter du jour de la présente assignation ou à défaut à compter du jugement à intervenir ;

— condamner la SCI Les Jumeaux au paiement de la somme de 4.000 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner la SCI Les Jumeaux au paiement des entiers dépens ;

— condamner la SCI Les Jumeaux au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

Dans ses conclusions n°3 notifiées par voie électronique le 31 juillet 2023, la SCI Les Jumeaux demande au tribunal de :

— débouter le syndicat des copropriétaires de l’immeuble de toutes ses demandes ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 5.000 euros, à titre de dommages et intérêts, pour dénonciation calomnieuse auprès de la mairie et des copropriétaires ;

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble au paiement de la somme de 1.500 euros au titre des frais irrépétibles ;

— rappeler que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit.

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour l’exposé exhaustif de leurs moyens en fait et en droit.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 1er février 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 03 octobre 2024. La décision a été mise en délibéré au 19 décembre 2024, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que la SCI Les Jumeaux est propriétaire du lot 39 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 5 mars 2018, 4 décembre 2018, du 15 juin 2020, du 30 juin 2020, du 4 janvier 2021 et du 7 juin 2021, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes du 1er octobre 2016 au 30 septembre 2020, fixé les budgets prévisionnels du 1er octobre 2017 au 30 septembre 2021 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au 14 septembre 2022 et au 15 février 2023.

Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, outre les charges proprement dites, les sommes suivantes :

26,30 euros au titre d’un mise en demeure en date du 06 mars 2019,

27,26 euros au titre d’un mise en demeure en date du 18 février 2021,

27,26 euros au titre d’une relance après mise en demeure en date du 09 décembre 2021,28,60 euros au titre d’un mise en demeure en date du 17 février 2022,

189,60 euros au titre de la transmission à l’avocat du syndicat des copropriétaires en date du 28 mars 2022,Décision du 19 Décembre 2024

Charges de copropriété

N° RG 22/12254 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYDIH

180 euros au titre d’une mise en demeure ORLOWSKA en date du 19 avril 2022.

Soit un total de : 479,02 euros représentant des frais de recouvrement.

En outre ont également été facturées les sommes suivantes :

1.045 euros au titre de la détection punaises de lits par Techmo hygiène en date du 14 juin 2021,

1.611,50 euros au titre de la désinsectisation contre les punaises de lit par Techmo hygiène en date du 20 septembre 2021,

250 euros au titre de la détection canine anti-punaise par Cyno bug en date du 28 octobre 2021,

1.075,76 euros au titre de la détection de punaise par Techmo hygiène en date du 19 novembre 2021,

250 euros au titre de la détection canine anti-punaise par Cyno bug en date du 08 décembre 2021,

2.975 euros au titre du traitement anti-punaises de lits par Docteur nuisibles en date du 2 novembre 2021,

250 euros au titre de la détection canine anti-punaise par Cyno bugs en date du 10 janvier 2022,

200 euros au titre du retrait encombrants WC commun 4e étage par Ice bugs en date du 11 décembre 2021.

Soit un total de 7.657,25 euros représentant les frais de détection canine de punaise de lit et de désinsectisation de l’immeuble.

Le syndicat des copropriétaires soutient que c’est à juste titre que l’ensemble des frais liés aux interventions multiples pour éradiquer les punaises de lit soient mis à la charge de la SCI Les Jumeaux. Il fait valoir que l’appartement était en suroccupation, encombré, que le protocole de désinfesction n’a pas été respecté et qu’il a été nécessaire de faire intervenir à plusieurs reprises différentes sociétés pour tenter de régler le problème.

Il expose ainsi que lors de son passage du 16 juin 2021, la société Techmo hygiène a déclaré que le logement n’était pas préparé et qu’il fallait faire intervenir les services de la mairie, qu’un signalement a été fait auprès de la mairie, que pour les interventions du 18 septembre 2021 et du 2 octobre 2021, le protocole n’a pas été respecté par la SCI Les Jumeaux, que le rapport de détection canine des 29 octobre 2021, 8 décembre 2021 et 10 janvier 2022 notent que l’appartement est désormais vide mais qu’il est la source indéniable de l’infestation.

La SCI les Jumeaux oppose que l’appartement a été loué au même locataire depuis 2013 sans qu’il n’y ait de signalement avant 2021, que si le locataire n’a pas respecté le protocole, il a quitté les lieux le 30 septembre 2021, que le 1er octobre 2021 l’appartement était vide de tout occupant et prêt pour l’intervention du 2 octobre 2021, que les encombrants situés dans le WC commun du 4ème étage avaient été déposés par un autre copropriétaire, qu’il ressort du rapport de Cynobug du 28 octobre 2021 que l’appartement d’un autre copropriétaire était contaminé par les punaises de lit de par sa proximité avec l’ancien WC en raison des objets déposés infectés, qu’un autre logement situé au même étage et en travaux n’a pas été visité, que les punaises de lit pouvaient provenir de ce lot et qu’ainsi il n’est pas démontré que l’infestation des punaises de lit provienne du lot dont la SCI les Jumeaux est propriétaire.

Sur ce :

Selon l’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa, les charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes (usuellement dites charges communes générales) doivent être réparties en fonction des tantièmes de copropriété affectés à chaque lot.

L’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10 de la loi du 19 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires pour le recouvrement de sa créance, les frais afférents aux prestations effectuées au profit de ce seul propriétaire, les dépenses pour travaux collectifs réalisés sur les parties privatives, les astreintes relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente.

Organe d’administration de la copropriété, le syndicat est le gardien de l’intérêt général ; il dispose, à ce titre, de pouvoirs étendus ; mais il ne peut empiéter sur les prérogatives des copropriétaires à l’égard de leurs lots, lesquelles doivent, dans toute la mesure du possible, se rapprocher de celles reconnues à un propriétaire ordinaire.

Ainsi les charges sont dues par le seul fait de la propriété d’un lot ; c’est une condition nécessaire mais suffisante. Chaque copropriétaire doit, en cette qualité, contribuer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, quel que soit l’intérêt que celles-ci peuvent présenter pour ses parties privatives.

La désinfestation constitue une mesure d’entretien de l’immeuble.

Il ressort de ces éléments que l’infestation des punaises de lit s’est propagé dans l’immeuble et qu’il n’est pas démontré qu’elle provient du logement appartenant à la SCI les Jumeaux, que rien ne justifie que l’ensemble des frais relatifs au traitement des punaises soit mis à la charge exclusive de la SCI Les Jumeaux et qu’ainsi la SCI les Jumeaux n’est redevable des frais relatifs à la contamination qu’à hauteur de sa quote part de copropriété, soit à hauteur de 17 tantième pour 1000.

Ainsi il conviendra de déduire de ses charges la totalité de ces interventions s’élevant au montant de 7.657,25 euros et de mettre à la charge de la SCI les Jumeaux les frais de désinfection de l’immeuble au titre des punaises de lit à hauteur de 130,20 euros (7.657,25 x 1.000 x 17%).

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI Les Jumeaux, déduction faite des frais de recouvrement et de l’intégralité des frais de décontamination, est créditeur de 123,35 euros (7.882,72 + 130,20 – 7.657,25 – 479,02).

Ainsi la demande de condamnation de la SCI Les Jumeaux formée par le syndicat des copropriétaires au titre des charges arrêtées au 1er appel 2023 sera rejetée.

Les demandes subséquentes formulées par le syndicat des copropriétaire relatives aux frais exposés pour le recouvrement de sa créance, aux frais d’avocat ainsi qu’à titre de dommages et intérêts seront également rejetées.

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la SCI Les Jumeaux les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenu aux dépens, le syndicat des copropriétaires sera en outre condamné à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

REJETTE la demande du syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] 14ème tendant à condamner la SCI Les Jumeaux à lui payer les sommes de :

—  7.882,72 euros au titre des charges arrêtées au 1er appel 2023 comprenant les frais nécessaires liés aux mises en demeure du syndic s’élevant en l’espèce à la somme de 289,92 euros et 189 euros pour frais de remise de dossier à l’avocat ;

—  4.000 euros à titre de dommages et intérêts ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5] à verser à la SCI Les Jumeaux une somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2] [Localité 10] aux entiers dépens de l’instance ;

Fait et jugé à [Localité 9] le 19 décembre 2024

La Greffière La Présidente