TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e RAISON

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e RAISON

■

Charges de copropriété

N° RG 24/13325 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4F26

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Octobre 2024

JUGEMENT

rendu le 06 Novembre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 2]

C/O FONCIA AGENCE DU [Localité 8] [Adresse 10] [Adresse 1]

[Localité 7]

Représenté par Maître Manuel RAISON de la SELARL RAISON AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C2444

DÉFENDEUR

Monsieur [B] [V]

[Adresse 3]

[Localité 6]

représenté par M^e Nadiya BOUDIR COMET, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1678

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4F26

Monsieur David CHRIQUI, Juge, statuant en juge unique, assisté de Madame Margaux DIMENE, Greffière, lors des débats, et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI , Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

À l’audience du 30 Septembre 2025 tenue en audience publique avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 06 novembre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte de commissaire de justice en date du 29 octobre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 4] à PARIS (75018) a assigné [B] [V], propriétaire au sein de cet immeuble du lot numéroté 25 selon l’état descriptif de division, devant le tribunal judiciaire de PARIS aux fins de le voir condamner au paiement d’un arriéré de charges de copropriété.

Aux termes de son acte introductif d’instance, qui constitue ses seules écritures, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble précité, ci-après le syndicat des copropriétaires, sollicite notamment du tribunal de :

condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 6.263,65 euros correspondant au montant de l’arriéré de charges de copropriété selon décompte arrêté au 1er octobre 2024 avec intérêts au taux légal,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 478,53 euros au titre des frais engagés au visa des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,ordonner la capitalisation des intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.500 euros à titre de dommages-intérêts,condamner la partie défenderesse à lui payer la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

Monsieur [V] est représenté mais n’a notifié aucun jeu de conclusions.

La clôture de l’instruction de la procédure a été prononcée par ordonnance du juge de la mise en état du 3 avril 2025.

L’affaire a été évoquée à l’audience du 30 septembre 2025 pour être mise en délibéré au 6 novembre 2025.

Conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, il sera renvoyé par visa pour un plus ample exposé des prétentions et des moyens à l’assignation délivrée par la partie demanderesse ; seule partie représentée à l’instance.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4F26

SUR CE,

— Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot ainsi qu’aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté dans les deux mois de la notification l’assemblée générale ayant voté cette approbation ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu, de manière définitive, son annulation, la décision contestée leur étant jusque-là opposable.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété.

En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que par procès-verbaux en date des 3 juillet 2019, 8 octobre 2020, 13 juillet 2021, 18 mai 2022, 19 septembre 2023, l’assemblée générale des copropriétaires de l’ensemble immobilier précité a procédé à l’approbation des comptes de la copropriété, à l’approbation des comptes provisionnels pour l’exercice N+1 (à venir) ou encore au vote de la réalisation de divers travaux. Ces assemblées générales, au vu des attestations de non-recours établies par le syndic de copropriété alors en exercice, n’ont fait l’objet d’aucun recours.

Il ressort également des pièces versées que le syndicat des copropriétaires en cause, représenté par son syndic de copropriété, a adressé et versé l’ensemble des appels de fonds pour le paiement des charges, des travaux votés ou encore les états de dépenses générales pour l’ensemble des années pour lesquelles il est sollicité le paiement des charges à Monsieur [V].

Il convient de relever qu’outre l’ensemble de ces appels de fonds, lesquels sont repris dans leur intégralité par un décompte général, – lequel a été arrêté à la date de l’arriéré de charges à la date du 1er octobre 2024-, que Monsieur [V] reste redevable à cette date, au titre des seules charges et malgré des paiements partiels intervenus, d’un arriéré de charges de copropriété d’un montant de 6.263,65 euros.

Décision du 06 Novembre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/13325 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4F26

Par ailleurs, il ne saurait être contesté que pour faire valoir l’exigibilité de sa créance, le syndicat des copropriétaires a, mis en demeure Monsieur [V] d’avoir à régler les sommes réclamées, et notamment, eu égard aux pièces versées aux débats, par lettre recommandée avec accusé de réception en date du 3 septembre 2024.

Au vu de l’ensemble de ces éléments, Monsieur [V], pour la période allant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2024, sera condamné à payer au syndicat des copropriétaires précité la somme de 6.263,65 euros au titre de l’arriéré de charges.

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, cette somme portera intérêts au taux légal à compter de l’assignation, valant mise en demeure de payer.

Sur les sommes dues au titre des frais

En application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, par dérogation aux dispositions du deuxième alinéa de l’article 10, sont imputables au seul copropriétaire concerné :

a) Les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur ;

b) Les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire. Les honoraires et frais perçus par le syndic au titre des prestations qu’il doit effectuer pour l’établissement de l’état daté à l’occasion de la mutation à titre onéreux d’un lot, ou de plusieurs lots objets de la même mutation, ne peuvent excéder un montant fixé par décret ;

c) Les dépenses pour travaux d’intérêt collectif réalisés sur les parties privatives en application du c du II de l’article 24 et du f de l’article 25;

d) Les astreintes, fixées par lot, relatives à des mesures ou travaux prescrits par l’autorité administrative compétente ayant fait l’objet d’un vote en assemblée générale et qui n’ont pu être réalisés en raison de la défaillance du copropriétaire.

Le copropriétaire qui, à l’issue d’une instance judiciaire l’opposant au syndicat, voit sa prétention déclarée fondée par le juge, est dispensé, même en l’absence de demande de sa part, de toute participation à la dépense commune des frais de procédure, dont la charge est répartie entre les autres copropriétaires.

Le juge peut toutefois en décider autrement en considération de l’équité ou de la situation économique des parties au litige.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite la condamnation de la société défenderesse à lui payer la somme de 478,53 euros au titre des dispositions précitées.

Or, le décompte versé aux débats fait apparaître que cette somme se compose de :

frais de contentieux d’un montant de 192 euros le 26 décembre 2019,frais de courrier de mise en demeure d’avoir accès au logement pour procéder aux travaux de ravalement d’un montant de 5,53 euros le 10 mars 2020,frais d’avocat d’un montant de 35 euros le 1er septembre 2021,frais de suivi de contentieux pour un montant de 192 euros le 29 décembre 2021,frais de mise en demeure d’un montant de 54 euros le 3 septembre 2024.

Au vu des pièces produites, le syndicat des copropriétaires ne justifie que de la seule la mise en demeure en date du 3 septembre 2024.

Pour les autres frais facturés, dès lors qu’aucune pièce ne vient justifier de la réalité des prestations réalisées, qui du reste s’apparentent à des missions classiques du syndic de copropriété, la seule somme de 54 euros sera considérée comme étant des frais dus au titre des dispositions précitées. Monsieur [V] sera, en conséquence, condamné à son paiement au profit du syndicat des copropriétaires.

À toutes fins utiles, il sera relevé que la somme sollicitée au titre des dispositions de l’article 10-1 de la loi précitée, ne saurait être mise à la charge des autres copropriétaires.

Sur la capitalisation des intérêts

Sans qu’il soit besoin d’aller plus avant, la capitalisation des intérêts, qui est sollicitée, sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

— Sur la demande de dommages-intérêts

En application des dispositions de l’article 1231-6 du code civil, les dommages-intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure.

Ces dommages et intérêts sont dus sans que le créancier soit tenu de justifier d’aucune perte.

Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie de la mauvaise foi de Monsieur [V] qui depuis plusieurs années ne procède à aucun règlement de ses charges de copropriété.

À ce titre, il sera relevé que par jugement prononcé le 26 août 2016 par le tribunal d’instance du 18ème arrondissement de PARIS et puis par jugement prononcé le 21 mai 2021 par le tribunal judiciaire de PARIS, les juridictions alors saisies par le syndicat des copropriétaires ont respectivement et notamment condamné Monsieur [V] au paiement d’arriérés de charges de copropriété d’un montant de 2.382,80 euros au titre des charges dues jusqu’au 2ème trimestre de l’année 2016 et d’un montant de 7.720,87 euros au titre des charges dues pour la période allant du 15 avril 2016 au 3 juillet 2019.

Cela étant posé, la récurrence dans les défauts de paiements depuis désormais plus de 9 ans caractérise la mauvaise foi du copropriétaire par suite récalcitrant et créé, sans conteste, un préjudice financier au syndicat des copropriétaires, faisant peser la charge de ses impayés pour le paiement à bonne date des sommes courantes sur les autres copropriétaires.

En conséquence, Monsieur [V] sera condamné à payer la somme de 2.500 euros au syndicat des copropriétaires à titre de dommages-intérêts.

— Sur les demandes annexes ou accessoires

Partie perdante, au sens des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Monsieur [V] sera condamné aux dépens.

En outre, en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, Monsieur [V] sera condamné à payer la somme de 2.000 euros à la partie demanderesse.

Enfin, il sera rappelé que le présent jugement est revêtu, de droit, de l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, en premier ressort, par jugement contradictoire et par mise à disposition au greffe,

Condamne [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 4] à [Adresse 10] au titre des charges de copropriété dues pour la période allant du 1er octobre 2019 au 1er octobre 2024 (dernière échéance trimestrielle de l’année 2024 incluse) la somme de 6.263,65 euros avec intérêts au taux légal à compter du 29 octobre 2024, date de l’assignation valant mise en demeure ;

Condamne [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 54 euros au titre des frais dus en application des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Ordonne la capitalisation des intérêts dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil ;

Condamne [B] [V] à payer au syndicat des copropriétaires du syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.500 euros à titre de dommages-intérêts en réparation de son préjudice financier ;

Condamne [B] [V] à payer syndicat des copropriétaires du [Adresse 5] la somme de 2.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamne Monsieur [B] [V] aux dépens ;

Rappelle que le jugement est assorti de droit de l’exécution à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 06 Novembre 2025.

La Greffière Le Président