TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 11]

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N° RG 25/51217 -

N° Portalis 352J-W-B7J-C7BER

N° : 1

Assignation du :

14 Février 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 12 septembre 2025

par Augustin BOUJEKA, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier

DEMANDERESSE

La société CECOVILLE

[Adresse 4]

[Localité 5]

représentée par M^e Catherine CARIOU, avocat au barreau de PARIS – #B0107

DEFENDERESSE

S.A.R.L. KENZA

Centre Commercial Carrefour le [Adresse 10]

[Adresse 6]

[Localité 2]

représentée par M^e Alexandra PERQUIN, avocat au barreau de PARIS – #B0970

DÉBATS

A l’audience du 21 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Augustin BOUJEKA, Vice-Président, assisté de Daouia BOUTLELIS, Greffier,

FAITS ET PROCÉDURE

Propriétaire du centre commercial Le Merlan situé dans le [Localité 3], la SAS Cecoville a consenti, par acte sous seing privé du 15 février 2017, un bail commercial à la SARL Kenza, portant sur le local n°28/29 du centre, pour une durée de dix années à compter de la livraison du local prévue au 28 février 2017.

Ce bail prévoyait un loyer minimum garanti de 55.000 euros par an en principal, outre un loyer variable additionnel de 8 % hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 18 mars 2020, dans le contexte de la crise sanitaire de l’année 2020, le bailleur a consenti au preneur la possibilité de régler le 2ème trimestre 2020 mensuellement, l’échéance du mois d’avril pouvant être réglée jusqu’au 1er septembre 2020.

Par une autre lettre recommandée du 17 décembre 2021, le bailleur a consenti un abandon de loyers du mois de novembre 2020 à hauteur de 4.864,09 euros.

Selon protocole d’accord en date du 25 janvier 2022, la société Cecoville a renoncé au recouvrement de la somme forfaitaire, définitive et non révisable de 14.592 euros HT sous la condition résolutoire du règlement par le preneur du reliquat du loyer.

Par un autre protocole d’accord signé le 2 avril 2024, le bailleur a consenti un nouvel abandon de créance à hauteur de 49.863 euros TTC, sous condition résolutoire du règlement par la société Kenza du reliquat suivant un échéancier prévu dans l’acte.

Les loyers étant demeurés impayés, le bailleur a délivré au preneur, par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, un commandement de payer la somme de 156.443,91 euros, en visant la clause résolutoire.

C’est dans ce contexte que par acte du 14 février 2025, constituant au demeurant ses uniques écritures, la société Cecoville a fait assigner en référé la société Kenza devant le Président du tribunal de céans pour demander, au visa des articles 835 du code de procédure civile et L 145-41 du code de commerce, de :

« - Constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail au 16 août 2019, soit un mois après le commandement ;

Ordonner l’expulsion de la société KENZA ainsi que celle de tous occupants de son chef du local qu’elle exploite sous l’enseigne " S!K ", au [Adresse 7] [Adresse 8] à [Localité 9][Adresse 1] [Adresse 6], ce à compter de la signification de la décision à intervenir ;

— La condamner provisionnellement au paiement de la somme de 156.290,23 euros TTC représentant les loyers, charges et indemnités d’occupation, suivant comptes arrêtés au 31 mars 2025 inclus ;

— A compter du 1er avril 2025 et jusqu’à parfaite libération des lieux, les condamner provisionnellement au paiement d’une indemnité d’occupation égale à 1 % du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour de calendrier, conformément à l’article 31 de la partie II du bail ;

— La condamner aux entiers dépens comprenant le coût des Commandements et des éventuelles dénonciations aux créanciers inscrits, ainsi qu’au paiement de la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile. "

La société Kenza a constitué avocat mais n’a pas signifié d’écritures, son avocat postulant indiquant par message RPVA du 21 juillet 2025 : « Mon correspondant n’ayant pu obtenir les éléments nécessaires pour conclure pour l’audience de ce jour, je laisse ma consœur prendre ses avantages. »

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 juillet 2025 et mise en délibéré au 5 septembre 2025.

Il est fait expressément référence aux pièces du dossier et aux écritures déposées et visées ci-dessus pour un plus ample exposé des faits de la cause et des prétentions des parties conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DÉCISION

1. Sur la demande en référé

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En application des dispositions de l’article 834 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Le juge des référés n’est toutefois pas tenu de caractériser l’urgence pour déclarer acquise une clause résolutoire et la résiliation de droit d’un bail.

Par ailleurs, l’article L.145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai ».

En l’espèce, l’article 30 partie II du contrat de bail stipule qu’à défaut de paiement à l’échéance, notamment d’un seul terme de loyer ou de fraction de loyers, de dépôt de garantie et charges, de toute somme au bailleur par le preneur, le bail sera résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement d’exécuter resté infructueux.

Il résulte des pièces versées aux débats que le commandement délivré le 6 décembre 2024 mentionne le délai d’un mois pour régler ses causes et vise la clause résolutoire.

Il reprend les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce.

Un décompte de créances, en date du 17 janvier 2025, y est joint permettant au locataire d’en contester la régularité.

Il n’est pas justifié que la société Kenza a soldé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de telle sorte que le contrat de bail s’est trouvé résilié de plein droit à la date du 7 janvier 2025 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, le bailleur indiquant par erreur de plume la date du « 16 août 2019 » pour son acquisition.

En conséquence de la résiliation du bail, l’obligation de la défenderesse de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Sur la provision

En application des dispositions de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En outre, en application des dispositions de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le loyer et les charges au terme convenu.

Au cas particulier, en occupant sans droit ni titre les lieux loués depuis l’acquisition de la clause résolutoire, la défenderesse cause un préjudice au propriétaire, résultant de l’indisponibilité du bien et de la perte des loyers et charges.

Ce préjudice sera réparé jusqu’au départ définitif du preneur par l’octroi d’une indemnité d’occupation provisionnelle équivalente au montant non sérieusement contestable du loyer, des charges et des taxes applicables.

La société Cecoville actualise la dette locative à la somme de 156.290,23 euros, suivant décompte en date du 17 janvier 2025, sollicitant par la même le bénéfice de son acte introductif d’instance.

Au regard de ce décompte, la créance n’apparaît pas sérieusement contestable et la société Kenza sera condamnée au paiement de la somme de 156.290,23 euros à titre de provision à valoir sur les loyers échus.

Par ailleurs, en application de l’article 1133 du code civil, il sera fait droit à la demande de condamnation provisionnelle à proportion de 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour de calendrier, conformément aux stipulations de l’article 31, partie II du bail.

2. Sur les demandes annexes

Succombant, la SARL Kenza sera condamnée aux dépens et à verser à la SAS Cecoville la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Nous, Augustin Boujeka, statuant en référé, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

Déclarons acquise la clause résolutoire stipulée au contrat de bail ;

Déclarons que la SARL Kenza devra libérer les locaux situés au centre commercial Le Merlan, situé [Adresse 6] dans le [Localité 3], et, faute de l’avoir fait, ordonnons son expulsion ainsi que celle de tous occupants de son chef, avec le cas échéant, le concours de la force publique ;

Condamnons à titre provisionnel la SARL Kenza à payer à la SAS Cecoville la somme de 156.290,23 euros ;

Condamnons en outre la SARL Kenza à payer, à titre d’indemnité d’occupation précaire, un montant correspondant à 1% du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location par jour de calendrier, conformément aux stipulations de l’article 31, partie II du bail ;

Condamnons la SARL Kenza aux dépens ;

Condamnons la SARL Kenza à verser à la SAS Cecoville la somme de 2.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à [Localité 11] le 12 septembre 2025

Le Greffier, Le Président,

Daouia BOUTLELIS Augustin BOUJEKA