TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Maître BOUANANE

Maître BRACKA

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître VANDEWEEGHE

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 24/03257 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MTR

N° MINUTE :

10 JCP

JUGEMENT

rendu le vendredi 01 août 2025

DEMANDEURS

Madame [W] [I],

Madame [O] [P],

Monsieur [F] [C],

demeurant tous [Adresse 2]

tous représentés par Maître VANDEWEEGHE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #K0107

DÉFENDERESSES

S.C.I. [Adresse 4], intervention forcée

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître BRACKA, avocat au barreau des Hauts-de-Seine

S.A. ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE, dont le siège social est sis [Adresse 5]

représentée par Maître BOUANANE, avocat au barreau de Paris, vestiaire #E1971

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Jean CORBU, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Laura JOBERT, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 11 juillet 2025

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 01 août 2025 par Jean CORBU, Vice-président assisté de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 01 août 2025

PCP JCP fond – N° RG 24/03257 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4MTR

EXPOSE DU LITIGE

Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] sont locataires dans la résidence située au [Adresse 3], dont la société ANTIN RESIDENCES est le propriétaire et bailleur.

Au Rez-de-chaussée de la Résidence sont situés deux locaux commerciaux occupés respectivement par deux boutiques dont les fonds de commerce sont exploités, à date, sous les enseignes « ESCAPEGAME HELL OUT et ARKANE ».

Le propriétaire des murs des deux fonds de commerce précités n’est pas la société ANTIN RESIDENCES mais un tiers, si bien que l’immeuble et composé de deux parties distinctes sans lien juridique entre elles, la résidence d’une part, et les deux locaux où sont exploités les deux fonds de commerce au rez-de-chaussée d’autre part.

Un dégât des eaux est intervenu début 2021 dans le local d’une des deux boutiques du rez-de-chaussée, local exploité sous l’enseigne ESCAPEGAME HELL OUT.

Dans le cadre des investigations qui ont suivi, les demandeurs indiquent avoir découvert que les deux boutiques au sein de l’immeuble n’avaient pas de compteurs d’eau individualisés et que le frais de consommation d’eau de ces boutiques étaient directement imputés par la société ANTIN RESIDENCES aux locataires de la Résidence, parmi lesquels figurent les demandeurs, Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C].

Ces derniers assurent avoir demandé réparation auprès d’ANTIN RESIDENCES pour les imputations de la consommation propre à chacun de ces deux fonds de commerce ayant conduit à des paiements indus, notamment par mise en demeure d’Avocat du 12 mai 2023.

Ils soutiennent que par courrier du 5 juin 2023, la société ANTIN RESIDENCES a reconnu que la Résidence « n’est pas régie par le statut de la copropriété mais fait l’objet d’une division volumétrique en trois lots (deux lots commerce au RDC qui n’appartiennent pas à la société ANTIN RESIDENCES…. et un lot d’habitation, propriété de la société ANTIN RESIDENCES. »

Ajoutant : « nous pensions que le propriétaire des deux commerces avec qui nous ne sommes pas en contact, avait équipé ses locaux de compteurs individuels d’eau et qu’un concessionnaire facturait directement à ses locataires leur consommation ».

Puis, « nous avons fait procéder le 4 août 2022 par la société OCEA à la mise en place de deux compteurs, et ce à nos frais, pour ne pas retarder cette opération ».

Les requérants soutiennent que la société ANTIN RESIDENCES a indiqué dans son même courrier du 5 juin 2023, avoir proposé lors d’une réunion du 23 novembre 2023, un remboursement sur trois années, « soit au titre des exercices 2019, 2020 et 2021. »

Considérant que le montant d’indemnisation proposé est inacceptable, tant sur le fondement allégué que le quantum retenu, les requérants indiquent avoir proposé de transposer la consommation d’un logement des demandeurs pour constituer celle des deux boutiques, le logement retenu étant celui de Madame [O] [P] qui comprend plusieurs personnes au sein du même logement.

Malgré relances, notamment par mise en demeure d’Avocat du 1er décembre 2023, les demandeurs soulignent n’avoir obtenu aucune réponse.

Par assignation du 28 février 2024, Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] ont fait citer la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE devant le juge des contentieux du tribunal judiciaire de Paris, aux fins de voir,

A titre principal au cas où serait retenu le fondement délictuel, dans la limite du délai de prescription extinctive de 20 ans :

— Condamner la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] sur le fondement de la répétition de l’indu :

La somme globale de 8539,92 euros, décomposée comme suit respectivement pour chacun des demandeurs :

-2511,74 euros pour Madame [W] [I] :

-3014,09 euros pour Madame [O] [P] ;

-3014,09 euros pour Monsieur [F] [C], outre intérêts au taux légal ;

A titre subsidiaire, au cas où il serait retenu le fondement contractuel, dans la limite du délai de prescription extinctive de 20 ans ;

— Condamner la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] sur le fondement de la répétition de l’indu,

La somme globale de 8539,92 euros, décomposée comme suit respectivement pour chacun des demandeurs :

-2511,74 euros pour Madame [W] [I] :

-3014,09 euros pour Madame [O] [P] ;

-3014,09 euros pour Monsieur [F] [C], outre intérêts au taux légal ;

En tout état de cause ;

— Condamner la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C], la somme de 6075 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

Par assignation du 20 février 2025, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCE a attrait la SCI [Adresse 4] dans la cause, aux fins de voir :

— Dire et Juger recevable et bien-fondé la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES en sa demande d’intervention forcée ;

Rendre commun et opposable le jugement à intervenir à la SCI [Adresse 4] ;

— Condamner la SCI [Adresse 4] à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être portées à son encontre ;

Condamner la SCI [Adresse 4] à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle soutient que la SCI [Adresse 4], en sa qualité de propriétaire de deux locaux commerciaux dont les consommations d’eaux ont été quittancées aux locataires des logements d’habitation, la SCI [Adresse 4] est tenue au paiement des charges d’eau, charge à elle d’en récupérer le montant auprès de ses locataires. Elle estime donc que conformément aux dispositions de l’article 331 du Code de procédure civile, elle apparaît donc bien fondée en son assignation en intervention forcée et en sa demande tendant à obtenir la condamnation de la SCI [Adresse 4] à la garantir de toutes condamnations qui pourraient être prononcées à son encontre.

L’affaire, initialement appelée à l’audience du 7 juin 2024, a fait l’objet de reports à la demande des parties, pour être appelé et retenue à celle du 11 juillet 2025.

A l’audience du 11 juillet 2025, Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C], représentés par leur Conseil, sollicitent aux termes de leurs conclusions de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

Condamner la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à apporter la preuve que les fonds de commerce ne sont plus reliés au compteur d’eau de la résidence, sous astreinte de 50 euros par jour de retard à compter du jugement à intervenir ;

Condamner, la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à leur payer sur le fondement de la répétition de l’indu la somme de globale de 8970,51 euros, décomposée comme suit pour chacun des demandeurs :

-2942,33 euros pour Madame [W] [I] :

-3014,09 euros pour Madame [O] [P] ;

-3014,09 euros pour Monsieur [F] [C], outre intérêts au taux légal ; Condamner la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] la somme de 1000 euros chacun en réparation de leur préjudice moral ;

Condamner la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C], la somme de 6075 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens ;

Débouter la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions.

La SA [Adresse 6], représentée par son Avocat, demande aux termes de ses conclusions en réplique de :

La déclarer recevable et bien fondée ;

Débouter les demandeurs de l’ensemble de leurs demandes fins et conclusions ;

Subsidiairement, limiter les charge d’eau indûment quittancées à la somme de 99 euros au titre des exercices 2020 et 2021 ;

Condamner la SCI [Adresse 4] à la garantir et relever indemne de toutes condamnations qui pourraient être portées à son encontre ;

Condamner Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] à lui verser 800 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, et aux entiers dépens.

Elle soutient que la prescription applicable est de trois ans comme toute action dérivant du bail, estime que les charges locatives quittancées antérieurement au 21 février 2021 sont prescrites et que l’objet de la présente instance doit être limité aux charges des exercices 2020 et 2021.

Elle conteste le mode de calcul des demandeurs et considère qu’il convient de fixer le total de consommation d’eau affecté à chaque locataire à la somme de 33 euros chacun.

Elle estime que la SCI du [Adresse 4] a commis une faute qui engage sa responsabilité.

La SCI [Adresse 4], représentée par son Avocat, sollicite, aux termes de ses conclusions de déclarer irrecevable toute demande portant sur une période antérieure à 2020 ;

Débouter la SA ANTIN RESIDENCES de son action en intervention forcée ;

A titre subsidiaire,

Limiter l’appel en garantie de la SA ANTIN RESIDENCES à 99 euros ;

En tout état de cause,

Condamner la SA ANTIN RESIDENCES aux dépens et à lui verser la somme de 3000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

Elle soutient que l’action en répétition de l’indu est prescrite par 5 ans et demande que le tribunal déclare irrecevable toute demande portant sur une période antérieure à 2020.

Elle estime n’avoir commis aucune faute et soutient que la gestion de l’alimentation en eau relevait exclusivement de la SA ANTIN RESIDENCES.

Pour un plus ample informé des fins, moyens et prétentions des parties, il convient de se référer à leurs écritures, conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

L’affaire a été mise en délibéré au 1er août 2025.

EXPOSE DES MOTIFS

Pour une bonne administration de la justice, il convient de joindre le dossier RG 25/02324 au dossier RG 24/03257.

Il n’est pas contesté que la société ANTIN RESIDENCES soit propriétaire, et don bailleur des logement occupés par Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C].

Il est justifié par les pièces 2 à 8 versées aux débats par les demandeurs qu’un dégât des eaux étant intervenu début 2021 dans le local d’une des deux boutiques du rez-de-chaussée, (ESCAPEGAME HELL OUT) les demandeurs ont ensuite découvert que les deux boutiques au sein de l’immeuble n’avaient pas de compteurs d’eau individualisés et que le frais de consommation d’eau de ces boutiques étaient directement imputés par la société ANTIN RESIDENCES aux locataires de la Résidence.

Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] justifient avoir demandé réparation auprès d’ANTIN RESIDENCES pour les imputations de la consommation propre à chacun de ces deux fonds de commerce ayant conduit à des paiements indus, notamment par mise en demeure d’Avocat du 12 mai 2023.

Il est démontré en outre que par courrier du 5 juin 2023, la société ANTIN RESIDENCES a reconnu que la Résidence « n’est pas régie par le statut de la copropriété mais fait l’objet d’une division volumétrique en trois lots (deux lots commerce au RDC qui n’appartiennent pas à la société ANTIN RESIDENCES…. et un lot d’habitation, propriété de la société ANTIN RESIDENCES. »

Elle a en outre affirmé : « nous pensions que le propriétaire des deux commerces avec qui nous ne sommes pas en contact, avait équipé ses locaux de compteurs individuels d’eau et qu’un concessionnaire facturait directement à ses locataires leur consommation ».

ajoutant , « nous avons fait procéder le 4 août 2022 par la société OCEA à la mise en place de deux compteurs, et ce à nos frais, pour ne pas retarder cette opération ».

Il est manifeste que la société ANTIN RESIDENCES a indiqué dans son même courrier du 5 juin 2023, avoir proposé lors d’une réunion du 23 novembre 2023, un remboursement sur trois années, « soit au titre des exercices 2019, 2020 et 2021 », proposition refusée par les requérants.

En effet, la société ANTIN RESIDENCES précise dans son courrier du 5 juin 2023, se baser, pour l’indemnisation qu’elle propose, sur le relevé d’index réalisé le 15 décembre 2022, soit après l’installation des compteurs individualisés. Elle propose ainsi, en excluant du calcul une boutique, la somme globale de 405 euros, à répartir entre les 20 locataires de la Résidence, soit 20,25 euros pour chacun des demandeurs.

Il s’agit manifestement d’un montant d’indemnisation sans rapport avec le préjudice financier subi par les requérants, compte tenu de la durée pendant laquelle une surfacturation d’eau leur a été imposée, à savoir depuis leurs installations respectives dans la résidence.

Aux termes des articles 1240 et 1241 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé, à le réparer. Chacun est responsable du dommage qu’il a causé, non seulement par son fait, mais encore par sa négligence ou son imprudence.

En l’espèce, il est démontré que la société ANTIN RESIDENCES a par sa négligence commis une faute dans l’exécution de ses obligations occasionnant un préjudice matériel aux demandeurs.

Par ailleurs, l’article 1302 du Code civil prévoit que tout paiement suppose la réalité d’une dette, et ce qui a été reçu sans être dû est sujet à restitution.

L’article 1302-1 du même code prévoit que celui qui reçoit par erreur ou sciemment ce qui ne lui est pas dû doit le restituer à celui de qui il l’a indûment reçu ».

La prescription applicable est de 20 ans en application de l’article 2232 du Code civil.

Il convient en conséquence de reconstituer la consommation annuelle des deux fonds de commerce concernés, sur la base des consommations de la locataire de l’immeuble Madame [O] [P] qui comprend plusieurs personnes au sein du même logement, projection de consommation la plus proche de la réalité de la vie des deux boutiques en terme de consommation d’eau liée à leurs occupations.

Il est justifié par les pièces versées aux débats que la consommation d’eau de Madame [O] [P] est de 35,12 euros par mois pour une surface de 53m2, qui peut être reportée au prorata pour la boutique n°1 de 231 m2 à 153,07 euros, et pour la boutique n°2 de 130m2 à 86,14 euros.

Ces sommes représentent en conséquence à l’année : 1836,84 euros (boutique 1) et 1033,72 euros (boutique 2), soit un total annuel de consommation reconstitué pour les deux boutiques de 2870,56 euros.

Ce total réparti sur les 20 logements de l’immeuble conduit à un total de consommation annuellement perçu à tort auprès de chaque locataire de 143,53 euros.

Cette somme doit être restitué dans la limite de 20 ans pour Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C], et dans la limite de 16,5 ans pour Madame [W] [I].

Soit, 2368,24 euros pour Madame [W] [I] (16,5 X 143,53)

2870,60 euros chacun pour Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] (20 X 143,53), soit un total de 8109,44 euros.

La prescription commençant à courir à compter de l’assignation du 28 février 2024, seul acte interruptif, il n’y pas lieu à indemnisation postérieure au mail du 15 juillet 2021 au 4 août 2022, cette période étant déjà prise en compte dans le calcul susvisé.

Il convient en conséquence de condamner la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] sur le fondement de la répétition de l’indu :

La somme globale de 8109,44 euros, décomposée comme suit respectivement pour chacun des demandeurs :

-2368,24 euros pour Madame [W] [I] :

-2870,60 euros pour Madame [O] [P] ;

-2870,60 euros pour Monsieur [F] [C],

outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date de l’assignation.

Il ne ressort d’aucune des pièces produites aux débats que la société d’HLM ANTIN RESIDENCES apporte la preuve que les fonds de commerce ne sont plus reliés au compteur d’eau de la résidence.

Il convient en conséquence de Condamner la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à apporter la preuve par tous moyens que les deux fonds de commerce ne sont plus reliés au compteur d’eau de la résidence, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dans limite de 4 mois.

Il sera Dit recevable et bien-fondé la SA [Adresse 6] en sa demande d’intervention forcée et Rendu commun et opposable le présent jugement à la SCI [Adresse 4].

La SCI [Adresse 4], en sa qualité de propriétaire de deux locaux commerciaux dont les consommations d’eaux ont été quittancées à tort aux locataires des logements d’habitation, est tenue au paiement des charges d’eau, charge à elle d’en récupérer le montant auprès de ses locataires.

Elle sera en conséquence condamnée à garantir et relever indemne la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre du présent jugement.

Il ne ressort d’aucune des pièces produites aux débats que la société d’HLM ANTIN RESIDENCES apporte la preuve que les fonds de commerce ne sont plus reliés au compteur d’eau de la résidence.

Il convient en conséquence de Condamner la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à apporter la preuve par tous moyens que les deux fonds de commerce ne sont plus reliés au compteur d’eau de la résidence, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dans limite de 4 mois.

La SA [Adresse 6], partie succombant sera condamnée aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité commande de condamner la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C], la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile et de débouter la SA [Adresse 6] et la SCI [Adresse 4] de leurs propres demandes respectives au titre des frais irrépétibles.

L’exécution provisoire de la présente décision est de droit en application de l’article 514 du Code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS :

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement par jugement contradictoire rendu en premier ressort :

Joint le dossier RG 25/02324 au dossier RG 24/03257 ;

Condamne la société ANTIN RESIDENCES SA HABITAT LOYER MODERE à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C] sur le fondement de la répétition de l’indu:

La somme globale de 8109,44 euros, décomposée comme suit respectivement pour chacun des demandeurs :

-2368,24 euros pour Madame [W] [I] :

-2870,60 euros pour Madame [O] [P] ;

-2870,60 euros pour Monsieur [F] [C],

outre intérêts au taux légal sur ces sommes à compter de la date de l’assignation ;

Condamne la SA d’HLM ANTIN RESIDENCES à apporter la preuve par tous moyens que les deux fonds de commerce ne sont plus reliés au compteur d’eau de la résidence, sous astreinte provisoire de 20 euros par jour de retard après un délai d’un mois à compter de la signification du jugement à intervenir et dans la limite de 4 mois ;

Dit recevable et bien-fondé la SA [Adresse 6] en sa demande d’intervention forcée et Rend commun et opposable le présent jugement à la SCI [Adresse 4] ;

Condamne la SCI [Adresse 4] à garantir et relever indemne la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES de toutes condamnations prononcées à son encontre au titre du présent jugement ;

Condamne la SA [Adresse 6] aux dépens ;

Condamne la SA D’HLM ANTIN RESIDENCES à payer à Madame [W] [I], Madame [O] [P] et Monsieur [F] [C], la somme de 2000 euros chacun en application de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute la SA [Adresse 6] et la SCI [Adresse 4] de leurs demandes respectives au titre des frais irrépétibles de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Déboute les parties du surplus de de leurs demandes plus amples ou contraires ;

Rappelle que la présente décision est d’exécution provisoire de droit.

Fait à [Localité 7] le 1er août 2025.

LE GREFFIER LE JUGE