TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

■

18° chambre

1ère section

N° RG 21/06077

N° Portalis 352J-W-B7F-CUKYY

N° MINUTE : 1

Assignation du :

14 Janvier 2021

contradictoire

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. GABRIEL ET [G]

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par Maître Paul-Gabriel CHAUMANET de l’ASSOCIATION A5 Avocats Associés, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #R101

DÉFENDERESSES

Madame [B] [M] épouse [H]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Madame [X] [M]

[Adresse 8]

[Localité 6]

Toutes deux représentées par Maître Ghislaine CHAUVET LECA de la SELEURL CHAUVET-LECA AVOCAT, avocats au barreau de PARIS, vestiaire #C1525

Décision du 18 Février 2025

18° chambre 1ère section

N° RG 21/06077 – N° Portalis 352J-W-B7F-CUKYY

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Sophie GUILLARME, 1ère Vice-présidente adjointe,

Monsieur Jean-Christophe DUTON, Vice-président,

Madame Diana SANTOS CHAVES, Juge,

assistés de Monsieur Christian GUINAND, Greffier principal,

Rédacteur :Diana SANTOS CHAVES

DEBATS

A l’audience du 05 Novembre 2024, tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 février 2025.

Puis, le délibéré a été prorogé au 18 Février 2025.

JUGEMENT

rendu par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

Par acte sous seing privé en date du 29 septembre 2015, Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] (ci-après ensemble les « consorts [M] ») ont consenti un bail commercial à la SARL Gabriel et [G], portant sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 10], pour une durée de neuf années à compter du 1er octobre 2015 pour se terminer le 30 septembre 2024, moyennant un loyer annuel en principal de 36.900 euros, soumis à une indexation annuelle, payable mensuellement et d’avance.

Les locaux sont composés d’une boutique et d’une cave en sous-sol pour une destination prévue au bail de « Création, stylisme, conseil fabrication confession achat et vente de vêtements de prêt à porter pour hommes, femmes, enfants en toute matières ainsi que d’articles de bonneterie chaussures accessoires tels que ceintures sacs foulards gants chaussettes cravates mouchoirs parfums produits cosmétiques et en général tous les produits destinés à l’équipement de la personne et de la maison ».

Par exploit du 28 août 2020, les bailleresses ont fait délivrer à la société Gabriel et [G] un commandement de payer, sans viser la clause résolutoire du bail, pour un montant de 16.718,32 euros en principal, au titre principalement des échéances de loyers et charges d’avril à août 2020.

Des échanges sont intervenus entre la société preneuse et les bailleresses et, en l’absence d’accord entre les parties sur les modalités de règlement des sommes que les bailleresses estimaient leur être dues, par acte extrajudiciaire du 14 janvier 2021, la société Gabriel et [G] a assigné devant le tribunal judiciaire de Paris les consorts [M] aux fins principales de remboursement de plusieurs sommes au titre du dépôt de garantie, des intérêts sur loyers payés d’avance, des provisions sur charges payées du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2020, ainsi qu’aux fins de délais de paiement pour les loyers restant dus.

Puis, par acte extrajudiciaire du 31 mars 2021, la société Gabriel et [G] a fait signifier aux bailleresses un congé avec effet au 30 septembre 2021, fin d’une période triennale, en application de l’article L. 145-4 aliéna 2 du code de commerce.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 5 octobre 2022, la société Gabriel et [G] demande au tribunal, au visa des articles L. 145-40 et suivants du code commerce, 1343-5 et 1347 du code civil, de :

« – DEBOUTER Madame [B] [M] épouse [H] et Madame [X] [M] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions ;

— JUGER que la clause ci-après du bail commercial conclu le 29 septembre 2015 doit être réputée non écrite en ce qu’elle prévoit :

« Le dépôt de garantie s’élève à ce jour à : 9.225,00 € Neuf mille Deux Cent Vingt-Cinq Euros Cette somme non productive d’intérêts, sera remboursée au PRENEUR quittant les lieux, dans le mois suivant, l’envoi du décompte de régularisation des charges de l’exercice le concernant après déduction, s’il y a lieu, de toute somme due au BAILLEUR ou qui pourrait lui être réclamée et dont il pourrait être tenue pour responsable. […] ».

— CONDAMNER en conséquence in solidum Madame [B] [M] épouse [H] et Madame [X] [M] à rembourser la somme de 9.225 € au titre du dépôt de garantie ;

— CONDAMNER en conséquence in solidum Madame [B] [M] épouse [H] et Madame [X] [M] [à payer la somme de] 432,45 € correspondant aux intérêts dus au titre du troisième terme du dépôt de garantie et à payer la somme de 4.640,52 € au titre des intérêts au titre du quatrième loyer payé d’avance mensuellement ;

— CONDAMNER in solidum Madame [B] [M] épouse [H] et Madame [X] [M] [H] à rembourser à la société GABRIEL ET [G] les provisions sur charges à hauteur de 7.200 € du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2021;

— CONDAMNER in solidum Madame [B] [M] épouse [H] et Madame [X] [M] à verser à la société GABRIEL ET [G] la somme de 5.000 € à titre de dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait d’une taxation excessive de la cotisation foncière des entreprises ;

Si par impossible, le Tribunal entrait en voie de condamnation à l’encontre de la société GABRIEL ET [G] :

— ACCORDER un délai de deux ans à la société GABRIEL ET [G] pour régler sous la forme d’un échelonnement mensuel ;

— ACCORDER un délai de trois années à la société GABRIEL ET [G] pour quitter les lieux ;

— ORDONNER la compensation avec les sommes dues par les Parties entre elles ;

En tout état de cause :

— CONDAMNER Madame [B] [M] épouse [H] et Madame [X] [M] à verser à la société GABRIEL ET [G] la somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

— ECARTER l’exécution provisoire, vu les circonstances. »

Par dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28 septembre 2022, les consorts [M] demandent au tribunal, au visa des articles L. 145-1 et suivants et L. 145-60 du code de commerce, 1134 devenu 1104 du code civil et 1382 devenu 1240 du code civil, 32-1, 696 et 700 du code de procédure civile, de :

« RECEVOIR Mesdames [X] et [B] [M] en leurs demandes fins et conclusions

Les DECLARER recevables et bien fondées,

En conséquence :

1) A TITRE PRINCIPAL :

DECLARER les demandes, fins et conclusions de la société GABRIEL ET [G] irrecevables, à tout le moins sa réclamation aux fins de paiement des intérêts au visa de l’article L145-40 du Code de Commerce ; les DECLARER et en tout état de cause, infondées et les REJETER

A titre subsidiaire, concernant la demande aux fins de paiement des intérêts au visa de l’article L145-40 du Code de Commerce : JUGER prescrite toute demande afférente à la période antérieure au 14 janvier 2019,

Et en conséquence, dans tous les cas : DEBOUTER la société GABRIEL ET [G] de ses demandes, fins et prétentions,

2) A TITRE SUBSIDIAIRE, si le Tribunal ne déclarait pas les demandes de la société GABRIEL ET [G] irrecevables :

DEBOUTER la société GABRIEL ET [G] de l’ensemble ses demandes, fins et prétentions,

JUGER que le montant des intérêts légaux dus par Mesdames [M] au titre de l’article L145-40 du Code de Commerce ne saurait être supérieur à :

— à titre principal (prescription de deux ans, de janvier 2019 à décembre 2021): 294,72 euros, ou subsidiairement, à 442,08 euros

— à titre plus subsidiaire (prescription de cinq ans, de novembre 2015 à décembre 2020): 570,94 euros, ou subsidiairement 718,30 euros.

3) EN TOUT ETAT DE CAUSE :

DEBOUTER la société GABRIEL ET [G] de l’ensemble ses demandes, fins et prétentions,

A titre principal :

VALIDER le congé notifié par la société GABRIEL ET VALENTION pour le 30 septembre 2021

JUGER que depuis le 1er octobre 2021 la société GABRIEL ET [G] est occupante sans droit ni titre des locaux objets du bail précité, situés [Adresse 2] à [Localité 9]

A titre subsidiaire :

PRONONCER la résiliation du bail commercial consenti par Mesdames [M] à la société GABRIEL & [G] à la date de signification des présentes conclusions n°2, aux torts de la société GABRIEL & [G],

Dans tous les cas :

ORDONNER l’expulsion de la société GABRIEL & [G] et celle de tous occupants de son chef des locaux objets du bail précité, situés [Adresse 2] à [Localité 9] et ce, avec l’assistance de la [Localité 7] Publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, immédiatement et sans délai,

AUTORISER la séquestration aux frais, risques et périls la société GABRIEL & [G] des meubles laissés dans les lieux,

FIXER le montant de l’indemnité d’occupation au montant conventionnel du loyer révisé, augmenté de 20% charges, taxes et accessoires en sus et CONDAMNER la société GABRIEL & [G] à payer, à Mesdames [M] cette indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la complète libération des locaux,

CONDAMNER la société GABRIEL & [G] à payer à Mesdames [X] et [B] [M] la somme de 38.515,85 euros au titre des loyers, charges et taxes dus au mois de septembre 2022 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020, Subsidiairement, si le Tribunal estimait l’inventaire des charges non conforme aux dispositions légales :

JUGER que la société GABRIEL ET [G] doit payer à Mesdames [M] à titre de dommages et intérêts, une somme égale au montant des charges réelles (provisions et régularisations annuelles de charges) et des taxes appelées.

Et CONDAMNER la société GABRIEL ET [G] à payer à Mesdames [M] à titre de dommages et intérêts, une somme égale au montant des charges réelles (provisions et régularisations annuelles de charges) et des taxes appelées (compris dans la somme de 37.305,05 euros réclamée ci-avant), avec intérêts au taux légal à compter des présentes conclusions n°2,

DIRE ET JUGER que le dépôt de garantie restera acquis dans son intégralité à Mesdames [M],

JUGER soumise à la prescription biennale prévue à l’article L145-60 du Code de commerce toute demande paiement des intérêts au visa de l’article L145-40 du Code de Commerce

A titre très subsidiaire, si le Tribunal accordait des délais (de paiement et/ou pour quitter les lieux) à la société GARBRIEL ET [G] :

➔ En cas de délais de paiement :

JUGER que les paiements mensuels devront être effectués par la société GABRIEL ET [G], d’avance avant le 1er de chaque mois,

JUGER qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à son échéance, les délais de paiement accordés seront caducs et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

➔ En cas de délais pour quitter les lieux :

LIMITER les délais accordés à la société GABRIEL ET VAENTIN pour quitter les lieux à 4 mois,

CONDITIONNER les délais accordés (quelle que soit leur durée) :

ordonnance au paiement par la société GABRIEL & [G] d’une indemnité d’occupation mensuelle, fixée au montant conventionnel du loyer révisé, augmenté de 20% charges, taxes et accessoires en sus, payable d’avance, le 1er de chaque moi, et ce jusqu’à la complète libération des locaux et la restitution des clefs

ordonnance et (si des délais de paiement lui étaient également accordés) : au paiement, en sus des termes d’indemnités d’occupation, des mensualités accordées en règlement de l’arriéré locatif,

JUGER qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité d’indemnité d’occupation à son échéance, et (si des délais de paiement sont accordés) d’une mensualité à valoir sur l’arriéré locatif, les délais pour quitter les lieux, de même que les délais de paiement accordés, seront caducs et en conséquence, l’expulsion de la société GABRIEL ET [G] pourra être entreprise par Mesdames [M] au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier et l’intégralité de la dette deviendra immédiatement exigible,

Dans tous les cas :

CONDAMNER la société GABRIEL & [G] à payer à Mesdames [X] et [B] [M] la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts, avec intérêts au taux légal à compter de la signification des conclusions n°1 en date du 17 septembre 2021,

ORDONNER la compensation de toute condamnation qui serait prononcée à l’encontre de Mesdames [M] au bénéfice de la société GABRIEL & [G], avec les condamnations qui seront prononcées à l’encontre de la société GABRIEL & [G] au bénéfice de Mesdames [M],

CONDAMNER la société GABRIEL & [G] à payer à Mesdames [X] et [B] [M] la somme de 5.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER la société GABRIEL & [G] à payer les entiers dépens qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la signification de l’ordonnance à intervenir,

RAPPELER que l’exécution provisoire de la décision à intervenir est de droit. »

L’ordonnance de clôture a été rendue le 6 octobre 2022 et l’affaire fixée pour être plaidée à l’audience collégiale du 16 janvier 2024. Par bulletin du 15 mars 2023, les parties ont été informées du report de la date de plaidoirie à l’audience collégiale du 5 novembre 2024, « en raison du départ de plusieurs magistrats du service et de la charge de travail ». A l’audience, l’affaire a été plaidée et mise en délibéré au 13 février 2025, prorogé au 18 février 2025, date à laquelle le jugement a été rendu par mise à disposition au greffe.

*

MOTIFS DU JUGEMENT

Il sera rappelé à titre liminaire qu’en application des dispositions de l’article 768 du code de procédure civile, le tribunal n’est saisi que des prétentions énoncées au dispositif et que les demandes des parties tendant à voir “dire et juger” ou “constater” ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif.

Sur la validité du congé et la demande d’expulsion

Les consorts [M] exposent qu’en application des articles L. 145-4 et L. 145-9 du code de commerce, à la suite du congé délivré par la société preneuse pour le terme de la période triennale en cours, le bail a pris fin à cette date au 30 septembre 2021 ; que la locataire devenue occupante sans droit ni titre, qui se maintient dans les lieux, ne justifie pas sa demande de délais pour quitter les lieux ; que son expulsion doit être ordonnée et une indemnité d’occupation fixée à compter du 1er octobre 2021, égale au montant du loyer contractuel majoré de 20% afin de réparer le préjudice des bailleresses résultant d’une occupation sans bail et de leur privation de jouissance.

La société Gabriel et [G] soutient avoir été contrainte de donner congé du fait de l’attitude des bailleresses et plus particulièrement de la mauvaise foi de leur gestionnaire de bien. Elle sollicite un délai de trois ans pour quitter les lieux.

Aux termes de l’article L. 145-4 du code de commerce, « La durée du contrat de location ne peut être inférieure à neuf ans.

Toutefois, le preneur a la faculté de donner congé à l’expiration d’une période triennale, au moins six mois à l’avance, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte extrajudiciaire. Les baux conclus pour une durée supérieure à neuf ans, les baux des locaux construits en vue d’une seule utilisation, les baux des locaux à usage exclusif de bureaux et ceux des locaux de stockage mentionnés au 3° du III de l’article 231 ter du code général des impôts peuvent comporter des stipulations contraires. […] »

Celui qui se maintient sans droit dans des lieux après l’expiration de son titre d’occupation commet une faute quasi-délictuelle qui ouvre droit pour le propriétaire au paiement d’une indemnité d’occupation.

En l’espèce, par acte extrajudiciaire du 31 mars 2021, la société Gabriel et [G] a signifié aux bailleresses un congé pour le 30 septembre 2021, soit à l’issue de la deuxième période triennale du bail du 29 septembre 2015 qui avait pris effet le 1er octobre 2015.

La société Gabriel et [G] soutient avoir été contrainte de délivrer ce congé par l’attitude des bailleresses et de leur gestionnaire de bien, sans toutefois expliquer ni justifier quelle forme de contrainte elle aurait subie. LesDJSelon moi, il faut d’abord constater l’extinction du bail, puis ordonner l’expulsion, avant d’examiner la demande de délai pour quitter les lieux sur L.412-3 et s. du CPCE, étant précisé que les délais ne peuvent désormais excéder 1 an et que la condition est en substance l’impossibilité d’un relogement dans des conditions normales, à supposer que ces dispositions soient applicables à un local à usage professionnel ne disposant pas d’une partie habitation. En tout état de cause, la condition n’est pas remplie en l’espèce.

pièces versées aux débats relatives aux échanges entre les parties pendant la période de crise sanitaire attestent des recherches d’une solution amiable entre les parties pour le règlement des loyers et charges de la période mais ne révèlent aucune forme de contrainte sur la société locataire.

Le congé délivré par la société preneuse six mois à l’avance est valable au regard des dispositions de l’article L. 145-4 alinéa 2 du code de commerce et le contrat de bail liant les parties a pris fin le 30 septembre 2021.

En conséquence, il sera fait droit à la demande d’expulsion formée par les consorts [M] à l’encontre de la société Gabriel et [G].

La société Gabriel et [G] n’invoque aucun moyen de fait ou de droit au soutien de sa demande de délais de trois ans pour quitter les lieux. En l’absence de justificatifs et compte tenu des délais dont la société a déjà bénéficié, elle devra quitter les lieux dans le délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision.

Le sort des meubles est régi par les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Occupante des lieux loués sans droit ni titre depuis le 1er octobre 2021, la société Gabriel et [G] doit être condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation jusqu’à la libération complète des lieux.

L’indemnité d’occupation, en raison de sa nature mixte, indemnitaire et compensatoire, constitue une dette de jouissance qui doit correspondre à la valeur équitable des lieux et assure, en outre, la réparation du préjudice résultant d’une occupation sans bail. En l’espèce, les consorts [M] qui ont continué à percevoir les loyers postérieurement à l’échéance du bail ne justifient pas de leur préjudice qui représenterait 20% du montant du loyer contractuel.

L’indemnité d’occupation sera en conséquence fixée à une somme égale au montant du dernier loyer contractuel outre les charges et sera soumise à indexation conformément au loyer contractuel, à compter du 1er octobre 2021.

La demande principale en validation du congé ayant été accueillie, il n’y a pas lieu d’examiner la demande subsidiaire en résiliation judiciaire du bail.

Sur les demandes en paiement en exécution du bail

Les consorts [M] demandent la condamnation de leur locataire à payer la somme de 38.515,85 euros correspondant à un arriéré de loyers, charges, taxes arrêté au 27 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter du 30 juillet 2020.

La société Gabriel et [G] conteste les sommes réclamées par les bailleresses et sollicite le paiement de sommes au titre du dépôt de garantie, d’intérêts sur les loyers payés d’avance et des provisions sur charges.

Sur l’exigibilité des loyers

La société Gabriel et [G] fait valoir :

— que les échéances de loyers relatives à des périodes de fermeture administrative de sa boutique pendant la crise sanitaire ne sont pas dues sur le fondement de la perte de la chose louée en application de l’article 1722 du code civil ; qu’elle est donc fondée à solliciter une remise des loyers au titre de la période du 17 mars au 11 mai 2020, puis du 30 octobre au 15 décembre 2020, puis du 3 avril au 3 mai 2021, soit 4 mois et une semaine de loyers, représentant la somme de 17.106 euros ;

— qu’elle invoque également le manquement des bailleresses à leur obligation de délivrance de l’article 1719 du code civil, pour être exonérée de ces loyers ;

— que la crise sanitaire caractérise un cas de force majeur empêchant l’exploitation de son commerce ;

— que sur le fondement de l’exception d’inexécution de l’article 1219 du code civil, elle ne peut être tenue au paiement des loyers alors qu’elle n’a pu utiliser son local ;

— que les bailleresses n’ont pas fait preuve de bonne foi pour rechercher une solution amiable compte tenu du contexte de crise sanitaire, de sorte que la demande de paiement des loyers, charges et taxes de la période de fermeture administrative, à hauteur de 16.206 euros, doit être rejetée.

Les consorts [M] soutiennent :

— que les mesures instituées dans le cadre des lois d’urgence sanitaire « Covid 19 » sont dérogatoires des dispositions de droit commun et peuvent seules être invoquées, à l’exclusion des dispositions de droit commun telles que l’exception d’inexécution, la force majeure ou l’obligation de délivrance ;

— que la locataire est donc irrecevable et infondée à les invoquer ;

— que les mesures dérogatoires instituées dans le cadre des lois d’urgence sanitaire n’ont pas exonéré les locataires de l’obligation de paiement des loyers et charges ; que la Cour de cassation a rejeté, par trois arrêts du 30 juin 2022, les arguments invoqués par les preneurs pour être exonérés du paiement des loyers de la période Covid ;

— que la demanderesse est donc irrecevable en ses demandes tendant à être exonérée du paiement des loyers ;

— que, à titre subsidiaire, les moyens de droit commun invoqués ne s’appliquent pas au cas d’espèce ;

— qu’elles ont fait preuve de bonne foi en faisant des propositions d’adaptation des modalités de règlement des loyers toujours refusées par la locataire ;

— que la crise sanitaire ne caractérise pas un cas de force majeure pour l’activité de la locataire et que la Cour de cassation a exclu la possibilité d’invoquer la force majeure pour s’exonérer d’une obligation pécuniaire ;

— qu’elles n’ont pas manqué à leur obligation de délivrance et qu’aucune exception d’inexécution ne peut être invoquée à ce titre ;

— que l’exception d’inexécution suppose le non-respect par le bailleur de l’une de ses obligations ;

— que la société preneuse a renoncé contractuellement à tout recours contre le bailleur en cas de perte partielle de la chose louée ; que les circonstances des fermetures administratives ne peuvent s’analyser en une perte de la chose louée ;

— qu’elles ont été de bonne foi en faisant des propositions à la société preneuse, laquelle ne les a jamais acceptées, sans faire de contre-proposition et sans chercher de solution financière pour amoindrir les difficultés de la pandémie ; que cette attitude caractérise une mauvaise foi de la locataire qui fait obstacle à ses contestations.

Aux termes de l’article 789, 6° du code de procédure civile, le juge de la mise en état est, à compter de sa désignation et jusqu’à son dessaisissement, seul compétent pour statuer sur les fins de non-recevoir.

En application de cette disposition les fins de non-recevoir soulevées par les consorts [M] sont irrecevables faute d’avoir été présentées devant le juge de la mise en état. Au surplus, l’irrecevabilité invoquée en l’espèce se fonde sur des moyens relevant du bien-fondé des prétentions de la société Gabriel et [G] et non sur des fins de non-recevoir, de sorte qu’elle est infondée.

Sur la perte partielle de la chose louée

Aux termes de l’article 1722 du code civil, « Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement ».

Edictée pour limiter la propagation du virus par une restriction des rapports interpersonnels, l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire résulte du caractère non indispensable à la vie de la Nation et à l’absence de première nécessité des biens ou des services fournis. Par suite, cette interdiction a été décidée, selon les catégories d’établissement recevant du public, aux seules fins de garantir la santé publique. L’effet de cette mesure générale et temporaire, sans lien direct avec la destination contractuelle du local loué, ne peut donc être assimilé à la perte de la chose, au sens de l’article 1722 du code civil (Civ 3e, 30 juin 2022, n°21-19.889 ; Civ. 3e, 30 juin 2022, n°21-20.190).

La société Gabriel et [G] ne peut être exonérée des loyers dus au titre des périodes de fermeture administrative sur ce fondement.

Sur le manquement à l’obligation de délivrance des bailleresses

L’article 1719 du code civil oblige le bailleur à délivrer la chose louée au preneur, ce qui s’entend au sens strictement matériel de la mise à disposition de la chose louée, et à lui assurer une jouissance paisible des lieux loués, ce qui implique la mise à disposition d’un bien conforme à la destination contractuellement convenue par les parties, cet article n’ayant pas pour effet d’obliger le bailleur à garantir au preneur la chalandise des lieux loués et la stabilité du cadre normatif dans lequel s’exerce son activité, cependant qu’en application de l’article 1728 du code civil, le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

En l’espèce, la société Gabriel et [G] ne conteste pas que les lieux loués ont été mis et maintenus à sa disposition par les consorts [M] pendant toutes les périodes de fermeture ordonnées par les pouvoirs publics. Dès lors, l’impossibilité d’exploiter qu’elle allègue, imputable à une mesure générale de police administrative, n’est pas constitutive d’une inexécution de l’obligation de délivrance et de l’obligation de jouissance paisible qui incombe aux bailleresses.

En conséquence, la société Gabriel et [G] n’est pas fondée à se prévaloir d’une inexécution des obligations des bailleresses pour justifier le non-paiement des loyers et charges.

Sur la force majeure

Selon l’article 1148 du code civil dans sa version antérieure à l’ordonnance du 10 février 2016 applicable au présent litige, « il n’y a lieu à aucun dommages et intérêts lorsque, par suite d’une force majeure ou d’un cas fortuit, le débiteur a été empêché de donner ou de faire ce à quoi il était obligé, ou a fait ce qui lui était interdit. »

La force majeure s’entend d’un événement imprévisible et irrésistible qui rend l’exécution d’une obligation impossible.

La force majeure, qui est une cause d’exonération de responsabilité, peut être invoquée par le débiteur d’une obligation pour justifier sa propre inexécution. Toutefois, il est de principe que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure.

En l’espèce, l’épidémie de Covid-19, bien qu’événement par essence imprévisible, ne revêt pas le caractère d’événement irrésistible rendant manifestement impossible toute exécution d’une obligation de nature pécuniaire, laquelle est toujours susceptible d’être exécutée.

Dans ces conditions, la société Gabriel et [G] n’est pas fondée à invoquer valablement la force majeure pour s’exonérer du paiement des loyers, charges et accessoires pendant les périodes de fermeture administrative.

Sur l’obligation de bonne foi à la charge des bailleresses

Selon l’article 1134 du code civil dans sa version applicable au présent contrat, les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites. Elles doivent être exécutées de bonne foi.

En l’espèce, il ressort des différents courriers adressés par les bailleresses à leur locataire qu’elles ont proposé à plusieurs reprises un échelonnement de la dette locative, par courriers des 23 juin, 1er août, 18 septembre 2020, ainsi que des franchises de loyers par courrier du 30 mars 2021 ; qu’il en ressort une volonté de la part des bailleresses de trouver des solutions pour adapter le contrat aux circonstances exceptionnelles pour leur locataire, de sorte qu’il ne peut leur être reproché de mauvaise foi dans l’exécution du contrat.

Au surplus, l’absence de bonne foi ne permet de prétendre qu’à des dommages et intérêts, sans que la société Gabriel et [G] ne puisse être déchargée de son obligation essentielle de paiement des loyers et charges, de sorte que ce moyen est inopérant.

Il résulte de ces éléments que l’ensemble des moyens invoqués par la société Gabriel et [G] pour s’opposer à l’exigibilité des loyers, charges et accessoires de la période de fermeture administrative est inopérant.

Sur les charges

La société Gabriel et [G] sollicite le remboursement des provisions sur charges à compter du 1er octobre 2015 sur la base de 1.200 euros par an, soit 7.200 euros arrêtés au 1er octobre 2021, en faisant valoir :

— que la clause relative aux charges figurant dans le bail n’est pas conforme aux dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du code de commerce en ce qu’il n’y a pas d’inventaire précis et limitatif des catégories de charges imputables à la locataire, en ce que certaines charges imputées au locataire telles que les honoraires du syndic sont injustifiées ;

— qu’elle n’a obtenu que des justificatifs partiels des charges dans le cadre de la présente procédure ;

— que le bail prévoit une répartition des charges afférentes aux parties communes à hauteur de 31% des charges imputées au lot 106 pour la locataire alors que cette répartition est injuste ; que le lot 106 appartenant aux bailleresses a été divisé en deux parties autonomes, une boutique et un appartement donné en location meublée à des tiers, sans que cette séparation ne soit intégrée au règlement de copropriété ; que l’appartement bénéficie d’une jouissance des parties communes bien supérieure à celle de la boutique de sorte que la clé de répartition entre les deux parties du lot est injuste ;

— que la cotisation foncière des entreprises a été réclamée à la demanderesse sur la base d’un local de 135,57 m2 alors que la boutique fait 42 m2, jusqu’à l’année 2020, alors qu’un dégrèvement aurait dû être réalisé dès le début du bail, entrainant un préjudice qu’elle estime à 5.000 euros ;

— que les bailleresses ont également commis une fraude fiscale en réclamant la totalité de la taxe foncière alors que la demanderesse n’occupait qu’une partie du local ;

— que le bail prévoit un acquittement direct des consommations de gaz, électricité, eau, par la locataire en fonction des relevés de compteurs, alors que le local ne bénéficie pas d’un compteur d’eau et alors que sa consommation pour un toilette et un lavabo est nécessairement modérée comparée à celle d’un appartement de location.

Les bailleresses soutiennent :

— que la locataire n’a pas qualité et n’est pas fondée à contester la régularité de la division du lot 106 de copropriété leur appartenant ;

— que les parties ont convenu expressément que le preneur paierait l’ensemble des charges et prestations afférentes aux parties communes de l’immeuble (c’est-à-dire les charges de copropriété, y compris la consommation d’eau des locaux et des parties communes, outre les honoraires du syndic et ce, selon les tantièmes de copropriété du lot concerné (lot n°106), proratisé à la superficie du local loué, soit 31% du lot n°106 selon mesurage ; qu’il a été prévu que le preneur aurait à sa charge les taxes foncières, ordures ménagères, déversement tout à l’égout, balayage ;

— que les dispositions issues de la loi dite Pinel ne prévoient pas de faire un inventaire de chacune des dépenses à la charge du locataire mais uniquement la prévision des « catégories » de charges, impôts et taxes ; que le bail prévoit les catégories de charges envisagées, en l’espèce les charges de copropriété afférentes aux parties communes, outre les honoraires du syndic, ainsi que la liste précise des taxes ;

— qu’elles versent aux débats les justificatifs des charges réclamées qui sont conformes aux dispositions de l’article L. 145-40-2 du code de commerce et satisfont à l’obligation d’information à sa charge ;

— que la clé de répartition des charges afférentes au lot 106 a été convenue entre les parties et ne peut aujourd’hui être contestée ;

— qu’elles communiquent les justificatifs des charges et taxes des années 2015 à 2019, ces régularisations ayant bien été effectuées ;

— qu’à titre subsidiaire, si le tribunal estimait que les stipulations contractuelles ne sont pas conformes aux dispositions légales, l’article L. 145-40-2 ne prévoit pas de sanction et la locataire qui a bénéficié de prestations ne peut prétendre s’exonérer de tout paiement de charges sans bénéficier d’un enrichissement sans cause ; qu’elle doit donc s’acquitter d’une somme équivalente aux charges consommées.

Selon l’article 1134 devenu 1103 du code civil, les contrats tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article L. 145-40-2 du code de commerce dispose que « Tout contrat de location comporte un inventaire précis et limitatif des catégories de charges, impôts, taxes et redevances liés à ce bail, comportant l’indication de leur répartition entre le bailleur et le locataire. Cet inventaire donne lieu à un état récapitulatif annuel adressé par le bailleur au locataire dans un délai fixé par voie réglementaire. En cours de bail, le bailleur informe le locataire des charges, impôts, taxes et redevances nouveaux.

Lors de la conclusion du contrat de location, puis tous les trois ans, le bailleur communique à chaque locataire :

1° Un état prévisionnel des travaux qu’il envisage de réaliser dans les trois années suivantes, assorti d’un budget prévisionnel ;

2° Un état récapitulatif des travaux qu’il a réalisés dans les trois années précédentes, précisant leur coût.

Dans un ensemble immobilier comportant plusieurs locataires, le contrat de location précise la répartition des charges ou du coût des travaux entre les différents locataires occupant cet ensemble. Cette répartition est fonction de la surface exploitée. Le montant des impôts, taxes et redevances pouvant être imputés au locataire correspond strictement au local occupé par chaque locataire et à la quote-part des parties communes nécessaires à l’exploitation de la chose louée. En cours de bail, le bailleur est tenu d’informer les locataires de tout élément susceptible de modifier la répartition des charges entre locataires.

Un décret en Conseil d’Etat fixe les modalités d’application du présent article. Il précise les charges, les impôts, taxes et redevances qui, en raison de leur nature, ne peuvent être imputés au locataire et les modalités d’information des preneurs. »

L’article R. 145-35 du même code précise « Ne peuvent être imputés au locataire :

1° Les dépenses relatives aux grosses réparations mentionnées à l’article 606 du code civil ainsi que, le cas échéant, les honoraires liés à la réalisation de ces travaux ;

2° Les dépenses relatives aux travaux ayant pour objet de remédier à la vétusté ou de mettre en conformité avec la réglementation le bien loué ou l’immeuble dans lequel il se trouve, dès lors qu’ils relèvent des grosses réparations mentionnées à l’alinéa précédent ;

3° Les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances dont le redevable légal est le bailleur ou le propriétaire du local ou de l’immeuble ; toutefois, peuvent être imputés au locataire la taxe foncière et les taxes additionnelles à la taxe foncière ainsi que les impôts, taxes et redevances liés à l’usage du local ou de l’immeuble ou à un service dont le locataire bénéficie directement ou indirectement ;

4° Les honoraires du bailleur liés à la gestion des loyers du local ou de l’immeuble faisant l’objet du bail ;

5° Dans un ensemble immobilier, les charges, impôts, taxes, redevances et le coût des travaux relatifs à des locaux vacants ou imputables à d’autres locataires.

La répartition entre les locataires des charges, des impôts, taxes et redevances et du coût des travaux relatifs à l’ensemble immobilier peut être conventionnellement pondérée. Ces pondérations sont portées à la connaissance des locataires.

Ne sont pas comprises dans les dépenses mentionnées aux 1° et 2° celles se rapportant à des travaux d’embellissement dont le montant excède le coût du remplacement à l’identique. »

En l’espèce, aux termes de l’article « VII – CHARGES » du bail du 29 septembre 2015, « Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR ou à son MANDATAIRE toutes les charges et prestations afférentes aux parties communes de l’immeuble, y compris les honoraires syndic, (hormis les charges d’ascenseur), les taxes d’enlèvement d’ordures ménagères, de déversement à l’égout, de balayage et autres, incombant à l’immeuble, et la totalité de la taxe spéciale prévue au profit du fond National d’Amélioration de l’Habitat, toutes nouvelles contributions, taxes, augmentation d’impôt également mise à la charge des locataires ; lesdites chartes, prestations et taxes calculées au prorata des loyers ou sur la base des répartitions prévues au règlement de copropriété à hauteur de 31% pour la quote-part du lot 106. Le PRENEUR versera à cet effet au BAILLEUR une provision annuelle de : 1.200,00 € […]

Le PRENEUR remboursera au BAILLEUR l’impôt foncier (la quote-part actuelle est évaluée à 216 €)

Le PRENEUR acquittera en outre directement toutes consommation personnelles d’eau et de gaz, d’électricité, de téléphone, etc…, selon les indications de ses compteurs et relevés, ainsi que tous impôts, taxes et redevances lui incombant, sans que le BAILLEUR en soit responsable ».

Il résulte de cette stipulation que les parties ont entendu transférer au preneur l’ensemble des charges afférentes aux parties communes de l’immeuble, à l’exception des charges d’ascenseur, selon une répartition prévue au règlement de copropriété et à hauteur de 31% de la quote-part revenant au lot n° 106 auquel appartient le local loué. Il ressort des écritures des bailleresse, non contestées sur ce point par la locataire, que le pourcentage de 31% résulte de la surface du local commercial par rapport à la totalité du lot n° 106.

Si la clause du bail ne comporte pas un inventaire sous forme de liste des charges locatives, la formulation est suffisamment précise pour imputer à la locataire l’ensemble des charges relatives aux parties communes de l’immeuble, à l’exception de l’ascenseur. S’agissant d’un immeuble en copropriété, la clé de répartition des charges basée sur la surface dédiée au local commercial, a été librement consentie par les parties et ne saurait être aujourd’hui contestée par la société preneuse au motif d’une injustice au regard de la force obligatoire des contrats.

Le bail a cependant mis à la charge de la société preneuse les « honoraires de syndic » dont le transfert au locataire est interdit par l’article R. 145-35 du code de commerce.

Les consorts [M] versent aux débats les régularisations de charges et taxes foncières communiquées à la locataire incluant les comptes de charges de copropriété établis par le syndic pour les années 2015 à 2019 et les taxes foncières 2015 à 2020. Il en ressort que les sommes facturées à la société locataire ont été justifiées pour ces années et calculées en fonction de la clé de répartition convenues par les parties dans le contrat de bail. Si le local ne disposait pas de compteur d’eau individuel, la répartition de cette charge a été faite selon la même répartition que les autres charges.

Il convient cependant de déduire de ces sommes le montant des honoraires de syndic indûment mis à la charge de la société Gabriel et [G]. Il ressort des comptes des charges produits aux débats que ces honoraires s’élèvent aux sommes suivantes, étant rappelé que le lot 106 des bailleresses représente une quote-part de 130/1000ème et que le local commercial représente 31% de ce lot :

— Pour l’année 2016 :

Honoraires syndic : 4.400 + 108 = 4.508 euros

Quote part imputée au local : 4.508 x (130/1000) x 31% = 181,67 euros

— Pour l’année 2017 :

Honoraires syndic : 4.532 + 432 = 4.964 euros

Quote part imputée au local : 4.964 x (130/1000) x 31% = 200 euros

— Pour l’année 2018 :

Honoraires syndic : 4.096,30 + 1.435,66 = 5.531,96 euros

Quote part imputée au local : 5.531,96 x (130/1000) x 31% = 222,94 euros

— Pour l’année 2019 :

Honoraires syndic : 4.808,04 + 1.560 = 6.368,04 euros

Quote part imputée au local : 6.368,04x (130/1000) x 31% = 256,63 euros

En l’absence de production des comptes de charges de copropriété pour les années 2020 à 2022, le tribunal retiendra une somme forfaitaire pour les honoraires du syndic indûment facturés représentant une moyenne des sommes facturées pour les années 2016 à 2019, soit 215,31 euros, ainsi qu’une quote-part de cette moyenne pour le dernier trimestre 2015 facturé à la locataire.

Au total, le tribunal retiendra une somme indûment versée au titre des honoraires de syndic pour la période 2015 à 2022 à hauteur de :

(215.31/4) + 181,67 + 200 + 222,94 + 256,63 + 215,31 +215,31 + 215,31 = 1.561 euros.

Au regard de ces éléments, la demande de la société Gabriel et [G] en remboursement de la totalité des provisions sur charges versées n’est pas justifiée, seule la somme de 1.561 euros au titre des honoraires de syndic devant lui être restituée.

S’agissant de la contribution foncière des entreprises, le tribunal relève que la société preneuse ne conteste pas que cette charge lui est imputable mais sollicite l’allocation de la somme de 5000 euros à titre de dommages et intérêts en invoquant le fait qu’un dégrèvement n’a pas été réalisé par la faute des bailleresses.

Or la société Gabriel et [G] ne justifie pas de la réalité de son préjudice dans la mesure où elle ne produit pas les justificatifs de la contribution effectivement versée. Au surplus, elle ne démontre pas la faute des bailleresses qui ne sont pas responsables des déclarations à faire par l’entreprise elle-même. En conséquence, en l’absence de démonstration de la faute et du préjudice, la société Gabriel et [G] sera déboutée de sa demande de dommages et intérêts.

Au regard de l’ensemble de ces éléments, du décompte versé aux débats par les consorts [M] arrêté à la somme de 38.515,85 euros au 27 septembre 2022, incluant les arriérés de loyers, taxes et charges ainsi que l’indemnité d’occupation à compter du 1er octobre 2021, et au regard des justificatifs produits à l’appui de ce décompte, le tribunal constatera que la demande en paiement des bailleresses est justifiée à hauteur de 36.954,85 euros (38.515,85 – 1561), déduction faite des honoraires de syndic indûment imputés à la locataire.

En conséquence, la société Gabriel et [G] sera condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 36.954,85 euros avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur le remboursement du dépôt de garantie et des intérêts légaux

La société Gabriel et [G] soutient :

— que la clause du bail relative au dépôt de garantie doit être réputée non écrite en application des articles L. 145-40 et L. 145-15 du code de commerce en ce qu’elle prévoit que la somme versée au titre de dépôt de garantie ne portera pas intérêts ;

— que les bailleresses doivent rembourser l’intégralité du dépôt de garantie et régler les intérêts conformément à l’article L. 145-40 du code de commerce, soit la somme de 432,45 euros correspondant aux intérêts pour le troisième mois de loyer versé à titre de garantie, pour la période du 1er novembre 2015 au 31 décembre 2021, ainsi que la somme de 4.640,52 euros correspondant aux intérêts dus au titre du 4ème loyer payé chaque mois et d’avance depuis le 1er novembre 2015 jusqu’au 31 décembre 2020 ;

— que la prescription biennale qui lui est opposée n’est pas applicable dans la mesure où elle se prévaut de l’exception d’inexécution qui est imprescriptible et que sa demande en paiement est liée à l’article L. 145-40 du code de commerce et découle des dispositions irrégulières du contrat ;

— que, le cas échéant, la prescription devrait s’appliquer à compter du 14 janvier 2016.

Les bailleresses font valoir :

— qu’en application des articles L. 145-40 et L. 145-15 du code de commerce, seules les stipulations contractuelles prévoyant que le dépôt de garantie n’est pas productif d’intérêts peuvent être réputées non écrites et non l’entière clause du contrat sur le dépôt de garantie ;

— que, si en application de l’article L. 145-40 du code de commerce la locataire peut revendiquer le remboursement d’intérêts sur le montant du dépôt de garantie supérieur à deux mois de loyer, cette demande ne serait recevable qu’au moment où la restitution du dépôt de garantie serait exigible, soit en fin de bail ; qu’avant la fin du bail, les intérêts qui sont accessoires au dépôt de garantie ne sauraient être réclamés ;

— que s’il était admis que sa demande était à ce jour recevable, sans attendre la libération des lieux, l’assignation ayant été délivrée le 14 janvier 2021, les intérêts ne peuvent être réclamés sur deux mois de dépôt de garantie que rétroactivement depuis le 14 janvier 2019, en application de la prescription biennale de l’article L. 145-60 du code de commerce ;

— que l’exception d’inexécution imprescriptible invoquée par la demanderesse n’est pas fondée ni justifiée ;

— qu’à titre subsidiaire, les demandes en paiement d’intérêts doivent être rejetées aux motifs que, d’une part les loyers sont non payés ou payés avec retard depuis 2020 de sorte que la locataire ne peut réclamer des intérêts sur les 13 mois qui n’ont pas été payés d’avance ; que, d’autre part, les calculs des intérêts de la défenderesse sont erronés et que les calculs qu’elles proposent à titre subsidiaire devraient être retenus.

Aux termes de l’article L. 145-40 du code de commerce, « Les loyers payés d’avance, sous quelque forme que ce soit, et même à titre de garantie, portent intérêt au profit du locataire, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres, pour les sommes excédant celle qui correspond au prix du loyer de plus de deux termes ».

Selon l’article L. 145-15 du même code, « Sont réputés non écrits, quelle qu’en soit la forme, les clauses, stipulations et arrangements qui ont pour effet de faire échec au droit de renouvellement institué par le présent chapitre ou aux dispositions des articles L. 145-4, L. 145-37 à L. 145-41, du premier alinéa de l’article L. 145-42 et des articles L. 145-47 à L. 145-54. »

En l’espèce, l’article « VIII – DEPOT DE GARANTIE » du bail du 29 septembre 2015 stipule :

« A titre de garantie de l’entière exécution des obligations mises à sa charge et des réparations éventuelles en fin de location, le PRENEUR verse au BAILLEUR ou à son représentant, à la signature des présentes, une somme correspondant à trois mois de loyer en principal, dont quittance. En cas de révision du prix du loyer en couts du bail, ladite somme sera automatiquement et sans notification préalable augmentée ou diminuée pour correspondre à trois mois de loyer en principal.

Le dépôt de garantie s’élève à ce jour à : 9.225,00 € Neuf mille Deux Cent Vingt-Cinq Euros. Cette somme non productive d’intérêts, sera remboursée au PRENEUR quittant les lieux, dans le mois suivant, l’envoi du décompte de régularisation des charges de l’exercice le concernant après déduction, s’il y a lieu, de toute somme due au BAILLEUR ou qui pourrait lui être réclamée et dont il pourrait être tenue pour responsable. […] ».

Selon l’article « V – LOYER », le loyer annuel en principal de 36.900 euros, soit 3.075 euros par mois, est soumis à la TVA au taux de 20% et il est payable « par mois à échoir ».

Les consorts [M] soutiennent que les demandes en remboursement du dépôt de garantie ou des intérêts dus au titre des sommes versées excédant deux mois de loyers sont irrecevables au motif qu’elles sont prématurées et ne pourront être faites que lorsque le dépôt de garantie sera exigible, à savoir à la fin du bail.

Toutefois, la demande de la société Gabriel et [G] qui vise à voir déclarée non écrite une clause du bail n’est soumise à aucun délai, les demandes en remboursement du dépôt de garantie et des intérêts n’étant que la conséquence de cette demande relative à la validité de la clause. En outre, les moyens au soutien de l’irrecevabilité invoquée par les bailleresses relèvent du bien-fondé de la prétention et non d’une fin de non-recevoir.

En l’espèce, la clause du bail qui prévoit que la somme versée au titre du dépôt de garantie n’est pas productive d’intérêts est contraire à l’article L. 145-40 du code de commerce en ce que le preneur a versé trois mois de loyer à titre de dépôt de garantie et que le loyer est payable mensuellement à terme d’avance. Il résulte de la combinaison de ces stipulations contractuelles que deux mois de loyer ont été versés d’avance sans être productifs d’intérêt, au-delà des deux termes autorisés par l’article L. 145-40 du code de commerce.

En application de l’article L. 145-15 du code de commerce, l’expression « non productive d’intérêts » de l’article « VIII-Dépôt de garantie » du bail devra être réputée non écrite, seule cette expression, divisible du reste de la clause, étant contraire aux dispositions de l’article L. 145-40 du code de commerce.

La société Gabriel et [G] sera donc déboutée de sa demande de remboursement de l’intégralité du dépôt de garantie fondée sur le caractère réputé non écrit de la clause en litigeDJ

Sauf erreur, je n’ai pas vu que le DP était conservable à titre de pénalité. Pourquoi le preneur doit-il être condamné aux arriérés, et doit en plus renoncer à son DP? La restitution ne prospère pas sur le fondement de la clause réputée non écrite, mais cela ne signifie pas qu’elle ne peut pas prospérer autrement. J’aurais restitué le dépôt de garantie, condamné aux intérêts sur la quote-part pour lesquels ils ont couru, et ordonné la compensation pour que le tout soit déduit de la dette arrêtée à l’extinction du bail.

SDLa restitution du DÉPÔT DE GARANTIE était demandée sur le fondement de la clause réputée non écrite. Je ne vois pas pourquoi substituer un autre moyen, ce serait une modification de la prétention.

Pour moi il n’était pas encore temps de statuer sur le DÉPÔT DE GARANTIE car la locataire n’a pas quitté les locaux donc le DÉPÔT DE GARANTIE reste entre les mains du bailleur tant que l’état des locaux restitués n’est pas connu

.

Sur le montant des intérêts demandés par la locataire, en application de l’article 789, 6° du code de procédure civile, la fin de non-recevoir soulevée par les bailleresses et tirée de la prescription biennale prévue par l’article L. 145-60 du code de commerce est irrecevable faute d’avoir été présentée devant le juge de la mise en état.

La société Gabriel et [G] a versé trois mois de loyer hors TVA à titre de dépôt de garantie au début du contrat de bail, soit un mois (3.075 euros) qui aurait dû produire intérêts au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres depuis le 1er octobre 2015. De plus, les loyers étant payables à terme d’avance, elle a versé un mois de loyer d’avance avec TVA qui a constitué un quatrième terme d’avance selon l’article L. 145-40, et qui aurait dû produire intérêt en application de cette disposition à compter de la même date.

En conséquence, les consorts [M] seront condamnées à payer à la société Gabriel et [G] les intérêts dus au titre du troisième et du quatrième mois de loyer payés d’avance au début du bail, qui excèdent les deux termes de loyers pouvant être versés au bailleur sans intérêts, le taux applicable étant celui pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

Les intérêts ayant vocation à continuer à courir, il n’appartient pas au tribunal, qui a déterminé l’assiette du paiement, de calculer le montant des intérêts dus à la date du paiement par les bailleresses.

Par application des articles 1289 et suivants anciens du code civil, la compensation jouera de plein droit entre les sommes dues réciproquement par les parties, à hauteur de la plus faible.

Sur la demande de délais de paiement de la société Gabriel et [G]

Selon l’article 1244-1 ancien du code civil, devenu 1343-5 du code civil, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier. Néanmoins, il appartient au débiteur de justifier le bien-fondé de sa demande, ses difficultés et sa bonne foi.

En l’espèce, la société Gabriel et [G] ne produit aucun élément pour justifier de sa situation financière actuelle justifiant sa demande de délais et sa capacité à honorer sa dette en cas d’échelonnement de celle-ci.

Il convient, en conséquence, de rejeter la demande de délais de paiement de la demanderesse.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

Aux termes de l’article 1382 devenu 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

Les bailleresses reprochent à leur locataire sa mauvaise foi dans la négociation des modalités de règlement des loyers Covid et sa résistance abusive dans le défaut de restitution du local commercial alors qu’elle avait donné congé.

En l’espèce, la société Gabriel et [G] n’a pas réglé les loyers des périodes de fermeture administrative de sa boutique mais il n’est pas contesté qu’elle a repris les règlements à chaque réouverture. Il convient de rappeler qu’une incertitude a pu exister dans la jurisprudence sur l’exigibilité des termes de ces loyers et que la locataire a tenté de négocier des modalités de règlement qu’elle pouvait assumer. Les bailleresses échouent à démontrer la mauvaise foi contractuelle reprochée à leur locataire.

S’agissant de la résistance abusive dans la restitution du local, les bailleresses ne démontrent pas leur préjudice dès lors qu’il n’est pas contesté que la locataire règle les loyers et les provisions sur charges.

En conséquence, les consorts [M] seront déboutées de leur demande de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Sur les demandes accessoires

La société Gabriel et [G] qui succombe à l’instance sera condamnée aux dépens.

Condamnée aux dépens, elle sera condamnée à payer aux consorts [M] la somme de 4.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et sera déboutée de sa demande à ce titre.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

*

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant après débats en audience publique, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

Constate que par l’effet du congé délivré le 31 mars 2021 par la SARL Gabriel et [G], le bail du 29 septembre 2015 portant sur les locaux situés [Adresse 4], à [Localité 10], a pris fin le 30 septembre 2021,

Déboute la SARL Gabriel et [G] de sa demande de délais de 3 ans pour quitter les locaux,

Dit que la SARL Gabriel et [G] devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux loués dans un délai de deux mois à compter de la signification du présent jugement,

Faute pour la SARL Gabriel et [G] de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, autorise Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef des lieux précités, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

Dit que les meubles et objets meublants se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe le montant de l’indemnité d’occupation due par la SARL Gabriel et [G] au montant du loyer contractuel, majoré des taxes, charges et accessoire, à compter du 1er octobre 2021 et jusqu’à la libération des locaux par la remise des clés,

Dit que l’indemnité d’occupation sera soumise à indexation conformément au loyer contractuel,

Déclare Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] irrecevables en leurs fins de non-recevoir,

Déboute la SARL Gabriel et [G] de sa demande en remboursement des provisions sur charges versées du 1er octobre 2015 au 1er octobre 2021,

Déboute la SARL Gabriel et [G] de sa demande de dommages et intérêts à hauteur de 5.000 euros,

Condamne la SARL Gabriel et [G] à payer à Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] :

— la somme de 36 954,85 euros au titre des arriérés de loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation, arrêtés au 27 septembre 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement,

— les indemnités d’occupation postérieures,

Dit que la clause du bail du 29 septembre 2015 qui stipule que la somme versée au titre du dépôt de garantie sera « non productive d’intérêts » est réputée non écrite uniquement pour cette expression,

Déboute la SARL Gabriel et [G] de sa demande de remboursement du dépôt de garantie,

Condamne Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] à payer à la SARL Gabriel et [G] les intérêts dus à compter du 1er octobre 2015, au titre du troisième et du quatrième mois de loyer payés d’avance, au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres,

Ordonne la compensation entre les sommes dues par chacune des parties, aux termes des condamnations prononcées par la présente décision, à hauteur de la plus faible,

Déboute la SARL Gabriel et [G] de sa demande de délais de paiement,

Déboute Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] de leur demande de dommages et intérêts,

Condamne la SARL Gabriel et [G] à payer à Mme [B] [M] épouse [H] et Mme [X] [M] la somme de 4 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Déboute la SARL Gabriel et [G] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamne la SARL Gabriel et [G] aux entiers dépens de l’instance,

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit,

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Février 2025.

Le Greffier La Présidente

Christian GUINAND Sophie GUILLARME