TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS [1]

[1] Expédition exécutoire à:

— Maître Hervé CASSEL

délivrée le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/15490

N° Portalis 352J-W-B7H-C3FKD

N° MINUTE :

Assignation du :

29 Novembre 2023

JUGEMENT

rendu le 16 Janvier 2025

DEMANDEUR

Syndicat des coproprietaires de l’immeuble sis [Adresse 1], représenté par son syndic, le Cabinet DEBAYLE, S.A

[Adresse 1]

[Localité 2]

représenté par Maître Hervé CASSEL de la SELAFA CABINET CASSEL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0049

DÉFENDERESSE

Madame [N] [P] épouse [O]

[Adresse 1]

[Localité 2]

non-représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Monsieur Cyril JEANNINGROS, Juge, statuant en juge unique.

assisté de Madame Line-Joyce GUY, Greffière.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15490 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FKD

DÉBATS

A l’audience publique du 16 Octobre 2024

JUGEMENT

— Réputé contradictoire

— En premier ressort

— Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe, les parties en ayant été avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de procédure civile

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Mme [N] [P] (ép. [O]) est propriétaire des lots de copropriété n°8, 17, 28 et 30 d’un immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 2].

Par un jugement du 13 décembre 2019, le tribunal de grande instance de Paris a notamment condamné Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement de la somme de 5 174,40 euros au titre des charges de copropriété et cotisations au fonds travaux arrêtées au troisième trimestre 2019 inclus.

Par un jugement du 20 janvier 2022, le tribunal judiciaire de Paris a notamment condamné Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement des sommes de 8 134,67 euros et 6 707,49 euros au titre des charges de copropriété et cotisations au fonds travaux arrêtées au 1er octobre 2021 inclus.

Par exploit d’huissier signifié le 29 novembre 2023, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé au [Adresse 1] à [Localité 3] a fait assigner Mme [N] [P] (ép. [O]) en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience d’orientation du 29 mai 2024.

Aux termes de ses dernières conclusions en demande, signifiées à la défenderesse par exploit d’huissier du 18 juillet 2024, et au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 et 35 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, le syndicat des copropriétaires demande au tribunal de :

— condamner Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement de la somme de 5 276,19 euros au titre des charges et appels de fonds travaux arrêtés au 11 juillet 2024 inclus (lots n°8 et 30), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement de la somme de 7 077,42 euros au titre des charges et appels de fonds travaux arrêtés au 11 juillet 2024 inclus (lots n°17 et 28), avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;

— condamner Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement de la somme de 2 500,00 euros, à titre de dommages et intérêts ;

— condamner Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement des entiers dépens, dont distraction au profit de la SELAFA Cassel, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

— condamner Mme [N] [P] (ép. [O]) au paiement de la somme de 2 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

— dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision.

Compte tenu du défaut de comparution en défense, et en application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures du demandeur pour l’exposé exhaustif de ses moyens en fait et en droit.

Citée suivant les modalités des articles 656 et 658 du code de procédure civile (remise de l’acte en l’étude d’huissier), Mme [N] [P] (ép. [O]) n’a pas comparu à l’instance. Il sera ainsi statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 16 octobre 2024, et la clôture de l’instruction a été ordonnée avant l’ouverture des débats. La décision a été mise en délibéré au 16 janvier 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1 – Sur les demandes principales en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la production d’un extrait de matrice cadastrale que Mme [N] [P] (ép. [O]) est propriétaire des lots 8, 17, 28 et 30 de l’immeuble en copropriété sis [Adresse 1] à [Localité 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 8 décembre 2021, 22 juin 2022, 6 avril 2023 et 2 avril 2024, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2020 à 2023, fixé les budgets prévisionnels des années 2022 à 2025 et voté la réalisation de divers travaux ;

— les attestations de non-recours correspondantes ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds faisant application de la clé de répartition à proportion des tantièmes dont dispose le défendeur  ;

— deux décomptes de créance actualisés au 11 juillet 2024.

Il résulte de l’examen de ces pièces que les comptes individuels de copropriétaire de Mme [N] [P] (ép. [O]), déduction faite des frais de recouvrement, sont débiteurs de 5 276,19 euros (lots n°8 et 30) et 7 077,42 euros (lots n°17 et 28).

Mme [N] [P] (ép. [O]) ne démontrant pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire, elle sera en conséquence condamnée au paiement de cette somme au titre des charges courantes et appels de fonds impayés.

En application de l’article 1231-6 du code civil, l’intérêt au taux légal sera dû à compter du 29 novembre 2023, date de signification de l’assignation.

2 – Sur la demande indemnitaire

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Décision du 16 Janvier 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/15490 – N° Portalis 352J-W-B7H-C3FKD

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

*

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par Mme [N] [P] (ép. [O]) de ses obligations.

A l’examen des pièces produites aux débats, et notamment du décompte de créance et des correspondances entre le syndic et le copropriétaire, il apparaît que Mme [N] [P] (ép. [O]) a manqué de longue date à son obligation de paiement de sa quote-part de charges – son compte apparaissant débiteur à l’égard de la copropriété dès le mois de janvier 2022.

Il ressort en outre des pièces communiquées que Mme [N] [P] (ép. [O]) a d’ores et déjà été condamnée, par deux jugements du tribunal judiciaire de Paris les 13 décembre 2019 et 20 janvier 2022, à verser au syndicat des copropriétaires diverses sommes au titre d’arriérés de charges.

Ce défaut de paiement récurrent de la part du débiteur, malgré une précédente condamnation, contraint le syndicat à répartir de manière permanente la charge des dépenses communes entre les autres copropriétaires, amenant ces derniers à jouer malgré eux le rôle de banquier du défendeur. Par ailleurs, la durée durant laquelle le défendeur s’est soustrait à ses obligations de copropriétaire ainsi que l’importance des sommes dues ont nécessairement entraîné un préjudice pour la copropriété.

Cette situation crée des tensions sur la trésorerie du syndicat et, de manière générale, oblige la copropriété à fonctionner dans des conditions non conformes à son statut légal fondé sur une répartition équitable des charges entre tous les copropriétaires.

En outre, l’absence de toute information de la part du défendeur sur les raisons de son défaut de paiement des charges de copropriété, sur sa situation financière durant l’ensemble de la période d’arrêt des paiements ou encore sur sa situation personnelle, ne permettent pas de considérer Mme [N] [P] (ép. [O]) comme un débiteur de bonne foi.

Il conviendra en conséquence de condamner Mme [N] [P] (ép. [O]) à verser au syndicat des copropriétaires la somme de 2 000,00 euros en réparation du préjudice financier causé.

3 – Sur les demandes accessoires

— Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

En outre, en vertu de l’article 699 du code de procédure civile, les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision. La partie contre laquelle le recouvrement est poursuivi peut toutefois déduire, par compensation légale, le montant de sa créance de dépens.

Mme [N] [P] (ép. [O]), partie perdant le procès, sera condamnée au paiement des entiers dépens de l’instance. Autorisation sera donnée aux avocats en ayant fait la demande de recouvrer directement ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

— Sur les frais non compris dans les dépens

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Il n’apparaît pas équitable de laisser à la charge de la copropriété les frais non compris dans les dépens qui ont été exposés dans le cadre de la présente instance. Tenue aux dépens, Mme [N] [P] (ép. [O]) sera en outre condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 1.500 euros à ce titre.

— Sur l’exécution provisoire

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, dans leur rédaction issue du décret n°2019-1333 du 11 décembre 2019 et applicable aux instances introduites à compter du 1er janvier 2020, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, au regard de la nature des condamnations prononcées et de l’ancienneté du litige, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

CONDAMNE Mme [N] [P] (ép. [O]) à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 3] les sommes de :

—  12 353,61 euros au titre des charges de copropriété impayées (arrêtées au 11 juillet 2024), avec intérêts au taux légal à compter du 29 novembre 2023 ;

—  2 000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

—  1 500,00 euros au titre des frais irrépétibles ;

CONDAMNE Mme [N] [P] (ép. [O]) aux entiers dépens de l’instance, et autorise la SELAFA Cassel à recouvrer directement ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit.

Fait et jugé à Paris le 16 Janvier 2025

La Greffière La Présidente