/

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE VERSAILLES

TRIBUNAL

DE PROXIMITÉ DE

MANTES LA JOLIE

[Adresse 6]

[Localité 9]

[Courriel 11]

☎ : [XXXXXXXX01]

N° RG 25/00095 – N° Portalis DB22-W-B7J-SZTI

JUGEMENT

DU : 06 Mai 2025

MINUTE :

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM ANTIN RESIDENCES

DEFENDEUR :

[Z] [J]

exécutoire

délivrée le

à :

expédition

délivrée le

à :

/

REPUBLIQUE FRANCAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

JUGEMENT

DU 06 Mai 2025

L’AN DEUX MIL VINGT CINQ ET LE SIX MAI

Après débats à l’audience publique du tribunal de proximité de Mantes la Jolie, tenue le 07 Mars 2025 ;

ENTRE :

DEMANDEUR :

S.A. d’HLM ANTIN RESIDENCES

[Adresse 7]

[Localité 8]

représentée par M^e Aude LACROIX, avocate au barreau de PARIS, substituée par Maître JOURDE-LAROZE

ET :

DEFENDEUR :

M. [Z] [J]

[Adresse 3]

[Adresse 13]

[Localité 10]

non comparant

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sous la présidence de Marie WILLIG, Magistrat au tribunal judiciaire de Versailles, chargé des fonctions de juge des contentieux de la protection au tribunal de proximité de Mantes la Jolie,

Greffier lors des débats : Nadia CHAKIRI

Greffier signataire : Vanessa BENRAMDANE

Le président a avisé les parties que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 06 Mai 2025 aux heures d’ouverture au public, conformément aux dispositions de l’article 450 al.2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 07 septembre 2017, la S.A. d'[Adresse 12] a consenti à M. [J] [Z] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation, situé [Adresse 4]), logement n° 128, moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 381,18 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 147,87 euros.

Par acte sous seing privé du 24 octobre 2017, la S.A. d’HLM Antin Résidences a consenti la location d’un emplacement de stationnement de véhicule à M. [J] [Z] situé au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 17,52 euros, outre les provisions mensuelles sur charges de 4,45 euros.

En application de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation, l’absence de réponse de M. [J] [Z] aux enquêtes portant sur le supplément de loyer de solidarité pour les années 2023 et 2024 a entraîné l’application, par la S.A. d'[Adresse 12], d’un supplément de loyer de solidarité d’un montant de 1 682,03 euros par mois à partir du 1er janvier 2023.

Par acte de commissaire de justice du 16 juillet 2024, la S.A. d’HLM Antin Résidences a fait délivrer à M. [J] [Z] un commandement de payer la somme principale de 30 181,49 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire contractuelle présente à la fois dans le bail du local à usage d’habitation et dans le contrat de location de l’emplacement de stationnement.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [Z] le 26 juin 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 08 janvier 2025, la S.A. d'[Adresse 12] a fait assigner M. [J] [Z] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Mantes la Jolie aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

constater l’acquisition de la clause résolutoire insérée aux contrats de bail signés les 07 septembre 2017 et 24 octobre 2017 liant les parties, constater la résiliation des baux, signés les 07 septembre 2017 et 24 octobre 2017, à compter du 16 septembre 2024,ordonner l’expulsion de M. [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, avec au besoin le concours ou l’assistance de la force publique et d’un serrurier, s’il y a lieu, condamner M. [J] [Z] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle, au titre du local d’habitation et au titre l’emplacement de stationnement correspondant au loyer actualisé augmenté des charges à compter de la résiliation des baux et jusqu’à libération effective des lieux et la restitution des clefs,condamner M. [J] [Z] à payer à la S.A. d’HLM Antin Résidences une somme de 37 140,65 euros au titre des arriérés de loyers et charges avec intérêts au taux légal à compter du 16 juillet 2024,condamner M. [J] [Z] à payer à la S.A. d'[Adresse 12] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi que les entiers dépens en ce compris les frais d’établissement du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 09 janvier 2025, aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au tribunal avant l’audience.

A l’audience du 07 mars 2025, la S.A. d’HLM Antin Résidences, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et actualise, à titre informatif, sa créance à la somme de 40 620,23 euros.

Bien que régulièrement assigné à étude, M. [J] [Z] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré au 06 mai 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur la recevabilité de la demande

Conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, modifiée par la loi n°2023-668 du 27 juillet 2023, une copie de l’assignation aux fins de constat de la résiliation du bail a été notifiée au représentant de l’Etat dans le département des Yvelines le 09 janvier 2025, soit au moins six semaines avant l’audience.

Par ailleurs, la S.A. d'[Adresse 12] justifie notifié à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) en date du 26 juin 2024 le commandement de payer visant la clause résolutoire et ce dans les conditions de délais prévues à l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

En conséquence, la demande de la S.A. d'[Adresse 12] aux fins de constat de résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers est recevable.

Sur l’imputation d’un supplément de loyer de solidarité

L’article 24, V, de la loi n° 89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative.

Il ressort de l’article L.441-9 du code de la construction et de l’habitation que l’organisme d’habitations à loyer modéré demande annuellement à chaque locataire communication des avis d’imposition ou de non-imposition à l’impôt sur le revenu et des renseignements concernant l’ensemble des personnes vivant au foyer permettant de calculer l’importance du dépassement éventuel du plafond de ressources et de déterminer si le locataire est redevable du supplément de loyer […]. Le locataire est tenu de répondre à cette demande dans un délai d’un mois […]. A défaut et après mise en demeure restée infructueuse pendant quinze jours, l’organisme d’habitations à loyer modéré liquide provisoirement le supplément de loyer. Pour cette liquidation, il est fait application d’un coefficient de dépassement du plafond de ressources égal à la valeur maximale prévue par le décret mentionné à l’article L. 441-8.

Cette procédure, destinée à assurer un équilibre entre la mission confiée par l’État aux organismes d’habitations à loyer modéré et le respect des droits contractuels et fondamentaux du preneur à bail, est d’ordre public. Tout manquement à l’une ou l’autre des étapes prescrites par cet article constitue un manquement grave aux droits du locataire qui déchoit l’organisme d’habitations à loyer modéré du droit de liquider un supplément de loyer de solidarité.

En l’espèce, il n’est pas contestable que la S.A. d’HLM Antin Résidences est un organisme d’habitations à loyer modéré. Aussi, celui-ci est bien fondé à vérifier les ressources de ses locataires et à liquider un supplément de loyer de solidarité, même de façon provisoire, lorsque la situation le justifie.

Il ressort du décompte fourni à la cause que le bailleur a imputé au locataire un supplément de loyer de solidarité à compter du mois de janvier 2023.

La S.A. d'[Adresse 12] justifie avoir, par courrier recommandé daté du 08 octobre 2024 et du 02 décembre 2024, mis en demeure M. [J] [Z] de lui communiquer ses avis d’imposition pour les années 2022 et 2023. Par ailleurs, le courrier daté du 02 décembre 2024 rappelle les textes légaux relatifs à la liquidation du supplément de loyer de solidarité ainsi que les motifs d’une telle demande.

En conséquence, la S.A. d’HLM Antin Résidences justifie être en droit de liquider un supplément de loyer de solidarité, même à titre provisoire.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail

L’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le M. [J] [Z] est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus.

L’article 24, I, de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit, au jour de la signification du commandement de payer, que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

L’article 1728 du code civil prévoit que le preneur est tenu de payer le prix du bail aux termes convenus.

A- Le bail portant sur un local à usage d’habitation

En l’espèce, le bail portant sur un local d’habitation, conclu le 07 septembre 2017, contient une clause résolutoire en son article 9, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant deux mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [J] [Z] par commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 pour la somme en principal de 30 181,49 euros arrêtée au terme du mois juin 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort des pièces communiquées que les sommes dues dont le paiement était demandé n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois.

Les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont en principe réunies à l’expiration du délai de deux mois à compter du commandement de payer, soit le 16 septembre 2024 à 24 heures et il y a lieu en conséquence de constater la résiliation du bail conclu le 07 septembre 2024 à compter du 17 septembre 2024.

Dès lors, M. [J] [Z] est occupant sans droit ni titre des lieux précédemment loués et doit être condamné à les évacuer de corps et biens ainsi que de tout occupant de son chef et ce dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, conformément à l’article L.412-1 du Code des procédures civiles d’exécution.

A défaut de libération volontaire des lieux durant ce délai, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur, au besoin avec le concours de la force publique après accord de l’autorité compétente en ce sens. L’expulsion de M. [J] [Z] sera ordonnée, en conséquence, avec l’assistance de la force publique si besoin.

B- Sur le bail portant sur l’emplacement de stationnement

En l’espèce, le bail portant sur un emplacement de stationnement, conclu le 24 octobre 2017, contient une clause résolutoire en son article 9, qui prévoit qu’à défaut de paiement des loyers ou charges après délivrance d’un commandement de payer resté sans effet pendant un mois, le bail sera résilié de plein droit.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire, a été signifié à M. [J] [Z] par commissaire de justice en date du 16 juillet 2024 pour la somme en principal de 30 426,12 euros arrêtée au terme du mois juin 2024 inclus, à valoir sur l’arriéré locatif échu à cette date.

Il ressort de l’examen des pièces produites, en particulier du décompte des loyers, que M. [J] [Z] honore ses obligations locatives concernant l’emplacement de stationnement, en payant mensuellement le loyer et la provision pour charges, conformément au bail. Par ailleurs, il est établi que le supplément de loyer de solidarité, tel que prévu par l’article L. 441-9 du code de la construction et de l’habitation, ne s’applique qu’au loyer du local à usage d’habitation loué, et qu’une éventuelle dette à ce titre ne peut s’imputer sur un bail d’une autre nature. En outre, les baux relatifs à l’emplacement de stationnement et au local à usage d’habitation sont indépendants, conclus à des dates différentes et le premier ne prévoit aucune disposition permettant sa résiliation en cas de résiliation du second.

En conséquence, en l’absence d’impayés de loyers et de charges locatives, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail de l’emplacement de stationnement ne sont pas réunies. La S.A d'[Adresse 12] sera déboutée de sa demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif

En application de l’article 1353 du code civil, il appartient à celui qui demande l’exécution d’une obligation d’en rapporter la preuve.

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que le M. [J] [Z] est tenu au paiement des loyers et des charges récupérables.

Il ressort des pièces du dossier, notamment du contrat de bail du local d’habitation, du commandement de payer délivré le 16 juillet 2024, du décompte locatif et de l’assignation, que M. [J] [Z] restait à devoir à la S.A. d’HLM Antin Résidences la somme de 37 140,65 euros arrêtée à la date du 14 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise.

M. [J] [Z], en ne comparaissant pas, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester tant le principe que le montant de la dette locative.

M. [J] [Z] sera donc condamné au paiement de la somme de 37 140,65 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, augmentée des intérêts au taux légal sur la somme de 30 181,49 euros à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 08 janvier 2025, date de la délivrance de l’assignation.

Sur la demande de condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation

Selon l’article 1730 du code civil, à l’expiration du bail le M. [J] [Z] doit restituer les locaux. La restitution des lieux implique la remise des clefs.

Il ressort de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre qui se maintient dans les lieux après la résiliation du contrat de bail est tenu, envers le propriétaire, du paiement à son profit d’une indemnité d’occupation équivalent au préjudice subi par lui.

Le maintien dans les lieux postérieurement à la date de résiliation du bail du local à usage d’habitation constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de ses biens l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, le bail du local à usage d’habitation est résilié depuis le 17 septembre 2024, M. [J] [Z] est occupant sans droit ni titre depuis cette date.

Il convient donc de fixer une indemnité d’occupation à compter de cette date, correspondant au montant du loyer révisé augmenté des charges qui auraient été dus si le bail du local à usage d’habitation s’était poursuivi, et de condamner M. [J] [Z] à son paiement à compter de 17 septembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

En application des dispositions des articles 696 et suivants du code de procédure civile, il convient de condamner M. [J] [Z], partie perdante, aux dépens de l’instance comprenant notamment les frais de signification du commandement de payer.

Il convient également de condamner M. [J] [Z] à payer à la S.A. d'[Adresse 12] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire, prononcé par mise à disposition au greffe,

DECLARE recevable la demande de la S.A. d’HLM Antin Résidences aux fins de constat de l’acquisition de la clause résolutoire du bail portant sur un local d’habitation et du bail portant sur un emplacement de stationnement;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 07 septembre 2017 entre la S.A. d'[Adresse 12] d’une part, et Monsieur [J] [Z] d’autre part, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sont réunies à la date du 17 septembre 2024 ;

CONSTATE la résiliation du bail à compter de cette date ;

ORDONNE, à défaut de départ volontaire des lieux, l’expulsion de Monsieur [J] [Z] ainsi que de tout occupant de son chef, dans un délai de deux mois à compter de la signification d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, ainsi que le transport des meubles laissés dans les lieux loués, conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due par Monsieur [J] [Z] à compter du 17 septembre 2024, date de la résiliation du bail, et jusqu’à la libération définitive des lieux, à une somme égale au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à la S.A d’HLM Antin Résidences la somme de 37 140,65 euros à valoir sur la dette locative arrêtée au 14 novembre 2024, échéance du mois d’octobre 2024 comprise, avec intérêts au taux légal sur la somme de 30 181,49 euros à compter du 16 juillet 2024, date du commandement de payer, et sur le surplus à compter du 08 janvier 2025, date de la délivrance de l’assignation;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à la S.A. d'[Adresse 12], l’indemnité mensuelle d’occupation fixée au montant mensuel du loyer indexé et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 14 novembre 2024, échéance de novembre 2024, et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux caractérisée par la restitution des

clés ;

DÉBOUTE la S.A d’HLM Antin Résidences de sa demande de résiliation du bail portant sur l’emplacement de stationnement ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] aux dépens ;

CONDAMNE Monsieur [J] [Z] à payer à la S.A d'[Adresse 12] la somme de 250 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition 06 mai 2025 par le Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Vanessa BENRAMDANE Marie WILLIG