N° RG 24/11353 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHTT

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 1]

11ème Chambre Civile, Commerciale

et des Contentieux de la Protection

[Adresse 1]

[Adresse 2]

[Localité 2]

11ème civ. S1

N° RG 24/11353 – N° Portalis DB2E-W-B7I-NHTT

Minute n°

☐ Copie exec. à :

M^e Léa TOLEDANO

M. [W] [M]

Mme [H] [X] épouse [M]

Le

Le Greffier

M^e Léa TOLEDANO

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU

20 MARS 2026

DEMANDERESSE :

Syndic. de copro. [Adresse 3] [Localité 3] [Adresse 4]

pris en la persnne de son Syndic Mme [N] [O]

dont le siège social est sis

[Adresse 5]

[Localité 4]

représentée par M^e Léa TOLEDANO, avocat au barreau de STRASBOURG, vestiaire : 154

DEFENDEURS :

Monsieur [W] [M]

né le 25 Novembre 1988 à [Localité 5] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparant, non représenté

Madame [H] [X] épouse [M]

née le 15 Novembre 1991 à [Localité 5] (TURQUIE)

[Adresse 5]

[Localité 4]

non comparante, non représentée

OBJET : Demande en paiement des charges ou des contributions

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Gussun KARATAS, Vice-Présidente

Maryline KIRCH, Greffière lors des débats et Fanny JEZEK lors du prononcé

DÉBATS :

A l’audience publique du 13 Janvier 2026 à l’issue de laquelle le Président, Gussun KARATAS, Vice-Présidente, a avisé les parties que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe à la date du 20 Mars 2026.

JUGEMENT

Réputé contradictoire en Premier ressort,

Rendu par mise à disposition au greffe,

Signé par Gussun KARATAS, Vice-Présidente

et par Fanny JEZEK, Greffière

EXPOSÉ DU LITIGE

Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] sont copropriétaires des lots n°3, 6 et 12 dans la résidence [Adresse 5] située [Adresse 5] à [Localité 4], géré par le syndicat des copropriétaires dudit immeuble.

Suite à des impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble Résidence [Adresse 5] à 67200 STRASBOURG représenté par son syndic en exercice Madame [O] [N], en qualité de syndic non professionnel, a saisi le Tribunal judiciaire de Strasbourg qui, par jugement du 24 mai 2022, a condamné Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] à payer la somme de 3 716,49 euros au titre de l’arriéré de charges échues arrêté au 12 juillet 2021 ainsi qu’aux provisions non encore échues et devenues exigibles (provisions du 1er octobre 2021 au 31 mars 2022) ainsi qu’aux frais.

Faisant valoir que les impayés de charges de copropriété avaient persisté, Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] ont été mis en demeure par lettres recommandées avec accusé de réception du 22 mai 2024 d’avoir à régler la somme de 5 203,93 euros (déduction faite de la somme de 3 716,49 déjà prise en compte par le jugement du 24 mai 2022).

Par assignation délivrée le 28 novembre 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à 67200 STRASBOURG représenté par son syndic, a fait citer Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] devant le tribunal judiciaire de STRASBOURG en paiement notamment de charges de copropriété arriérées depuis le jugement du 24 mai 2022.

A l’audience du 11 février 2025, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, a repris les termes de son acte introductif d’instance aux fins de voir :

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] au paiement de la somme de 5 062,92 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées par l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais nés de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque légale,

— Constater et au besoin ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, soutient que Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] n’ont pas régularisé la situation d’impayés en dépit d’une mise en demeure de payer du 22 mai 2024.

Il rappelle qu’il incombe à Monsieur [W] [M] et à Madame [H] [X] épouse [M] de payer leur quote-part de dépenses de la vie en copropriété des exercices 2022, 2023 et 2024 et ce conformément aux procès-verbaux d’assemblées générales du 28 octobre 2022 et du 13 juin 2023 et à l’article 10 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965. Il soutient que la carence des défendeurs malgré les appels de fonds, la mise en œuvre d’une procédure de vente forcée immobilière à leur encontre et la mise en demeure, justifient leur condamnation au paiement de dommages et intérêts pour résistance abusive.

Bien que régulièrement cités par dépôt à étude, Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] ne se sont ni présentés ni fait représenter. Susceptible d’appel, le jugement sera réputé contradictoire en application des dispositions de l’article 473 du code de procédure civile.

Par décision rendue le 25 avril 2025, le tribunal a rouvert les débats et a invité la partie demanderesse à fournir des explications sur l’historique du compte des défendeurs et notamment sur les sommes de 2 913,48 euros et de 3 887,75 euros ; et à fournir les appels de fonds du 1er janvier 2022 au 1er juillet 2022 ainsi que le contrat de syndic.

L’affaire a été appelée à l’audience du 9 septembre 2025, à cette audience la demanderesse, seule comparante, a sollicité le renvoi de l’affaire. Le tribunal a fait droit à la demande de renvoi.

L’affaire a été retenue à l’audience 13 janvier 2026.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 6] à 67200 STRASBOURG représenté par son syndic, représenté à l’audience par son conseil, se réfère à ses dernières écritures du 7 janvier 2026 signifiées aux défendeurs et aux termes desquels il demande au tribunal de :

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] au paiement de la somme de 10 918,64 euros majorée des intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024,

— Ordonner la capitalisation des intérêts à chaque échéance annuelle dans les conditions posées par l’article 1343-2 du code civil,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de la résistance abusive,

— Condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] au paiement de la somme de 1 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers frais et dépens de l’instance, y compris les frais nés de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque légale,

— Constater et au besoin ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Sur les points qui ont motivé la réouverture des débats, le syndicat des copropriétaires expose que la somme de 2 913,48 euros correspond au solde des montants dus par les défendeurs au 31 décembre 2021 et la somme de 3 887,75 au solde des montants dus au 24 mai 2022, que ces sommes incluent les montants de la condamnation des défendeurs prononcée par jugement du 24 mai 2022. S’agissant des appels de fonds pour les périodes de janvier à juillet 2022, il expose qu’il ne peut les produire, l’ancien syndic ayant été dessaisi à cette période et n’ayant pas transmis l’intégralité des dossiers de la copropriété mais qu’en revanche il produit les décomptes annuels démontrant les montants qui avaient été appelés. Il fait état de ce qu’il produit le contrat de syndic. Enfin, il indique avoir mis à jour sa créance, la dette s’étant aggravée depuis.

Les défendeurs cités à étude par acte de commissaire de justice du 8 janvier 2026 pour comparaître à l’audience du 13 janvier 2026, ne comparaissent pas ni personne pour eux.

L’affaire a été mise en délibéré à ce jour par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le juge, avant de statuer sur le fond, vérifie que la demande est recevable, régulière et bien fondée.

Sur la demande en paiement des charges de copropriété

En application de l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 dans sa dernière rédaction (ordonnance n° 2019-1101 du 30 octobre 2019 article 9), les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot. Ils sont également tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien, à l’administration des parties communes proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire qui n’a pas, dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965, contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées. L’obligation à la dette existe dès lors que l’assemblée générale des copropriétaires a approuvé les comptes présentés par le syndic, et qu’aucun recours n’a été formé dans le délai légal mentionné à l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 14-1 de la même loi prévoit par ailleurs que les copropriétaires versent au syndicat chaque trimestre des provisions égales au quart du budget prévisionnel voté sauf modalités différentes fixées par l’assemblée générale, exigibles le premier jour de chaque trimestre ou de la période fixée par l’assemblée générale, l’article 14-2-1 prévoyant le versement d’une cotisation annuelle pour le fonds de travaux selon les mêmes modalités.

En application des articles 35 et 36 du Décret n° 67-223 du 17 mars 1967, les sommes dues portent intérêts au taux légal en matière civile au profit du syndicat à compter de la mise en demeure adressée au copropriétaire défaillant.

En application de l’article 488 du code de procédure civile l’ordonnance de référé n’a pas, au principal, l’autorité de la chose jugée.

Il s’agit ainsi d’une décision provisoire et le juge du fond saisi peut être saisi du litige par l’une des parties.

Par ailleurs, des créances constatées par des décisions de référé provisoires et dont le sort définitif est lié à une instance pendante devant les juges du fond, ne peuvent être prises en compte pour déterminer le passif exigible (Cass. com., 22 février 1994 : 92-11.634).

L’article 1353 du code civil dispose que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4], représenté par son syndic, produit :

— le jugement du 24 mai 2022 prononcé par le tribunal judiciaire de Strasbourg et condamnant les époux [M] notamment à verser à la demanderesse la somme de 3 716,49 euros au titre des provisions sur charges échues à la date de mise en demeure, aux provisions non encore échues à la date de mise en demeure, aux provisions non encore échues et devenues exigibles ainsi qu’aux frais avec intérêts au taux légal sur la somme de 3 243,48 euros à compter du 2 novembre 2021,

— les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires notamment ceux des assemblées des 28 octobre 2022, 13 juin 2023 et du 4 septembre 2025 ayant notamment approuvé les comptes pour les exercices respectivement du 1er janvier 2021 au 31 décembre 2021, du 1er janvier 2022 au 31 décembre 2022, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et adopté les budgets prévisionnels du 1er janvier 2023 au 31 décembre 2023, du 1er janvier 2024 au 31 décembre 2024 et du 1er janvier 2026 au 31 décembre 2026,

— les appels de fonds pour la période du 1er octobre 2022 au 31 octobre 2025,

— le récapitulatif de charges de 2022, 2023 et 2025,

— l’historique du compte des défendeurs du 31 décembre 2021 au 18 novembre 2024,

— l’extrait du livre foncier,

— les mises en demeure du 22 mai 2024 adressées à chacun des défendeurs par lettres recommandées avec accusé de réception, dont les avis de réception ont été signés par les défendeurs le 29 mai 2024,

— le décompte des sommes dues pour 2021 et 2022,

— l’historique de compte des défendeurs au 31 décembre 2021 au 1er janvier 2026 en ce compris l’appel de fonds pour les provisions sur charges (914,57 euros) et fonds pour travaux (52,57 euros pour l’installation d’arceaux de stationnement) du premier trimestre 2026,

— le contrat d’abonnement MATERA du 24 juin 2022 conclu entre la SAS MATERA et le syndicat des copropriétaires demandeur avec en annexe 1 une liste des prestations fournies.

Il ressort notamment de l’historique du compte des défendeurs produit par la partie demanderesse en pièces n°4 et n°13 et sur laquelle elle s’appuie pour ses demandes en

paiement :

— des sommes en débit pour un total de 22 905,59 euros et en crédit de 11 986,95 euros au 1er janvier 2026,

— un solde débiteur de 2 913,48 euros au 31 décembre 2021,

— un solde débiteur de 3 887,75 euros pour la période antérieure au 1er juillet 2022,

— des mouvements à compter du 5 juillet 2022 jusqu’au 1er janvier 2026.

La partie demanderesse indique que les défendeurs ont un arriéré de charges à hauteur de

10 918,64 euros (qui s’explique par le calcul suivant : 22 905,59 euros – 11 986,95 euros) dont 3 887,75 euros d’un solde antérieur qui correspond pour partie à la somme à laquelle les défendeurs ont été condamnés par décision rendue en référé le 24 mai 2022, ainsi qu’un solde antérieur de 2 913,48 euros reporté en 31 décembre 2021.

Force est de constater qu’elle ne fournit aucun justificatif permettant de vérifier ces deux soldes antérieurs, que la décision rendue en référé d’une part ne peut suffire à elle-seule pour constater une créance provisoire et d’autre part ne correspond pas entièrement au solde antérieur mise en compte au 1er juillet 2022.

Dès lors et au regard des pièces versées aux débats par le syndicat des copropriétaires, il y a lieu de fixer sa créance à la somme de 4 117,41 euros au titre des charges, provisions pour charges et cotisations fonds de travaux impayés du 5 juillet 2022 au 1er janvier 2026 en ce compris l’appel de fonds pour le budget prévisionnel et pour le fonds de travaux du 1er trimestre 2026.

En conséquence, il y a lieu de condamner solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 4 117,41 euros. Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 24 mai 2024, date de réception du courrier de mise en demeure du 22 mai 2024.

En application de l’article 1343-2 du code civil, il convient de dire que les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts au taux légal, à la condition qu’il s’agisse d’intérêts dus pour une année entière.

Sur la demande de dommages et intérêts

Il résulte de l’article 1231-6 du code civil que les intérêts moratoires constituent la sanction normale de retard de paiement et que l’obtention par le créancier de dommages et intérêts distincts reste subordonnée à la preuve qu’il a subi un préjudice indépendant de ce retard causé par un débiteur de mauvaise foi.

En l’espèce, il est démontré que Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M], ne s’acquittent pas régulièrement des charges de copropriété, qu’il existe des impayés depuis 2022.

En refusant de s’acquitter de leurs charges de copropriété sans raison valable, les copropriétaires ont commis une faute qui a causé à la copropriété un préjudice direct et certain, distinct du simple retard de paiement compensé par les intérêts moratoires.

En outre, leur carence à payer les charges a causé des difficultés de trésorerie au syndicat des copropriétaires, qui a été contraint de faire l’avance des fonds nécessaires pour accomplir sa mission d’entretien des parties communes et de bon fonctionnement des équipements communs.

Ce préjudice, distinct de celui résultant du simple retard, sera équitablement réparé par l’allocation d’une somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts

Sur les demandes accessoires

Le syndicat des copropriétaires sollicite la prise en charge par les défendeurs de la sommation de payer les arriérés de charges et de l’inscription d’une hypothèque.

Or, une telle sommation de payer n’est plus exigé par l’article 19 de la loi du 10 juillet 1965, seule une mise en demeure étant nécessaire.

Néanmoins, ce coût correspond à des frais nécessaires pouvant être mis à la charge du copropriétaire défaillant, tel que prévu par l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, il en est de même pour le coût de l’inscription d’une hypothèque.

Le juge devant requalifier les actes litigieux, la somme correspondant au coût du commandement de payer susvisé sera dû non pas au titre des dépens mais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne produit aucune sommation de payer par commissaire de justice, seuls étant produits deux courriers de mise en demeure adressés aux défendeurs le 22 mai 2024, or, le « contrat d’abonnement » signé avec la société MATERA ne fixe aucun montant pour la délivrance de mises en demeure ou de relances ; dès lors il y a lieu de débouter le syndicat de sa demande de remboursement des frais de sommation de payer.

En revanche, il y a lieu de faire droit à sa demande de remboursement au titre des frais d’hypothèque à hauteur de 75,02 euros ce dont le syndicat des copropriétaires justifie (pièce n°3).

En ce qui concerne les dépens, Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M], qui succombent, seront condamnés in solidum aux dépens, et ce, conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

L’issue de la procédure et l’équité justifient que Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] soient condamnés in solidum à payer au Syndicat des copropriétaires la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, l’exécution provisoire s’applique de plein droit aux décisions de première instance.

En l’espèce, compte tenu de la nature du litige et en l’absence de dispositions légales contraires, l’exécution provisoire est de droit.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice Madame [O] [N], la somme de 4 117,41 euros au titre des charges, provisions pour charges et cotisations fonds de travaux impayés du 5 juillet 2022 au 1er janvier 2026 en ce compris l’appel de fonds pour le budget prévisionnel et pour le fonds de travaux du 1er trimestre 2026, avec intérêts au taux légal à compter du 22 mai 2024 ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice Madame [O] [N], la somme de 75,02 euros correspondant aux frais d’hypothèque ;

DIT que les intérêts échus dus pour une année complète seront capitalisés ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble [Adresse 6] à [Localité 4] représenté par son syndic en exercice Madame [O] [N], la somme de 500 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] à payer au syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 8] à [Localité 6], représenté par son syndic en exercice la SAS FONCIA, la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DÉBOUTE le syndicat des copropriétaires de la [Adresse 7] sis [Adresse 8] à [Localité 6] du surplus de ses demandes ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [W] [M] et Madame [H] [X] épouse [M] aux dépens ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

Ainsi fait et prononcé les jour, mois et an susdits, siégeant Madame KARATAS présidant l’audience, assistée de Madame la greffière, qui ont signé la minute de la présente décision.

La Greffière La Vice-Présidente

Fanny JEZEK Gussun KARATAS