TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 3] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M [O] [K] [E]

Mme [W] [J]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Me [J] MORRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR référé

N° RG 25/04953 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74UC

N° MINUTE :

4

ORDONNANCE DE REFERE

rendue le 18 décembre 2025

DEMANDERESSE

S.A. CDC HABITAT SOCIAL, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Philippe MORRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E0007

DÉFENDEURS

Monsieur [O] [K] [E], demeurant [Adresse 1]

comparant en personne

Madame [W] [J], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 octobre 2025

ORDONNANCE

contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 18 décembre 2025 par Anne ROSENZWEIG, Vice-présidente, assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 18 décembre 2025

PCP JCP ACR référé – N° RG 25/04953 – N° Portalis 352J-W-B7J-C74UC

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, à effet au 30 décembre 2022, la société CDC HABITAT SOCIAL a consenti un bail d’habitation à Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] sur des locaux situés au [Adresse 4], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 562,88 euros et d’une provision pour charges de 114,59 euros.

Par acte de commissaire de justice du 10 février 2025, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 2.852,85 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des actions locatives a été informée de la situation de Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] par courrier recommandé du 6 février 2025, reçu le 10 février 2025.

Par assignation du 14 mai 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] et obtenir leur condamnation au paiement des sommes suivantes :

une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, majorés de 10%, à compter de l’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à libération des lieux,2.697,12 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif, à parfaire, en tout état de cause aux loyers jusqu’au prononcé de l’acquisition de la clause résolutoire,700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 mai 2025. Le diagnostic social et financier est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 21 octobre 2025, la société CDC HABITAT SOCIAL, représentée par son avocat, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 octobre 2025, s’élève désormais à la somme de 6.587,42 euros, terme du mois de septembre 2025 inclus. La société CDC HABITAT SOCIAL considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, mais s’oppose aux délais de paiement sollicités.

Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] reconnaissent le montant de la dette locative et demandent à bénéficier de délais de paiement en proposant de régler des mensualités de 200 euros. Ils indiquent que Monsieur [K] [E] a retrouvé un emploi, en qualité de gardien d’immeuble, à partir du 1er novembre 2025. Ils mentionnent quitter les lieux à l’issue du congé.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] ont indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société CDC HABITAT SOCIAL justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, ce délai légal d’acquisition de la clause résolutoire et d’apurement de la dette locative relève des effets légaux du contrat de bail uniquement lorsque celui-ci ne comporte pas de prévision contractuelle sur ce point. À l’inverse, lorsque le délai d’acquisition de la clause a été contractualisé, celui-ci ne peut plus être considéré comme un effet légal du contrat. Il y a lieu alors d’appliquer le délai contractuel, ce délai ne revêtant pas un impérieux motif d’intérêt général interdisant aux parties d’y déroger dans un sens favorable au locataire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 10 février 2025. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.852,85 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et un plan d’apurement a été conclu postérieurement à ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 avril 2025.

Eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de la dette et à leur proposition de règlement, il convient de leur octroyer des délais de paiement mais la suspension des effets de la résiliation du bail ne sera pas ordonnée.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule mensualité d’apurement, la totalité de la dette deviendra immédiatement exigible. En outre, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 739,66 euros, en septembre 2025.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 11 avril 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société CDC HABITAT SOCIAL ou à son mandataire.

Aucune circonstance de l’espèce ne justifie de majorer le montant du loyer et des charges actuels pour fixer le montant de l’indemnité d’occupation, de sorte que cette demande sera rejetée.

3. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 octobre 2025, Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] lui devaient la somme de 6.587,42 euros, soustraction faite des frais de procédure, terme du mois de septembre 2025 inclus.

Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront condamnés à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Mme [W] [J] et M [O] [K] [E], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, par ordonnance de référé contradictoire, rendue en premier ressort et assortie de plein droit de l’exécution provisoire en toutes ses dispositions,

RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent, vu l’urgence et l’absence de contestation sérieuse,

CONSTATONS que la dette locative visée dans le commandement de payer du 10 février 2025 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATONS, en conséquence, que le contrat conclu le 15 décembre 2022 entre la société CDC HABITAT SOCIAL, d’une part, et Mme [W] [J] et M [O] [K] [E], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] est résilié depuis le 10 avril 2025,

CONDAMNONS Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] à payer à la société CDC HABITAT SOCIAL la somme de 6.587,42 euros, à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 13 octobre 2025, terme du mois de septembre 2025 inclus,

AUTORISONS Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] à se libérer de la dette en réglant chaque mois pendant 32 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 200 euros, puis une dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DISONS que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

DISONS que si une mensualité due au titre de l’arriéré restait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

DISONS que la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

DISONS que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] à verser à la société CDC HABITAT SOCIAL une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit la somme de 739,66 euros et ce, à partir du 11 avril 2025 et jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL du surplus de ses demandes, notamment de majoration du loyer courant et des charges pour la fixation de l’indemnité d’occupation,

DÉBOUTONS les parties du surplus de leurs demandes,

CONDAMNONS Mme [W] [J] et M [O] [K] [E] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 10 février 2025 et celui de l’assignation du 14 mai 2025,

DÉBOUTONS la société CDC HABITAT SOCIAL de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 18 décembre 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge