TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K] [E], Monsieur [N] [E]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/03503 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RER

N° MINUTE :

6/2025

JUGEMENT

rendu le mardi 04 novembre 2025

DEMANDERESSE

[Localité 7] HABITAT – OPH, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0483

DÉFENDEURS

Madame [K] [E], demeurant [Adresse 1]

comparante en personne

Monsieur [N] [E], demeurant [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, juge des contentieux de la protection

assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 04 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 04 novembre 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Sirine BOUCHAOUI, Greffier

Décision du 04 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/03503 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7RER

EXPOSE DU LITIGE

Selon contrat de location à effet du 29 mars 2010, [Localité 7] HABITAT-OPH a loué à Mme [K] [E] et M. [N] [E], un appartement de type 3 de 61,68 m² situé [Adresse 2] [Localité 5] [Adresse 8] moyennant un loyer mensuel de 446,12 euros, outre les charges locatives et les redevances.

Faute de paiement des loyers, [Localité 7] HABITAT-OPH a fait délivrer aux preneurs, selon acte de commissaire de justice en date du 6 mai 2024, un commandement de payer la somme de 3 971,62 euros (solde débiteur du 1er mai 2023 au 1er avril 2024) dans le délai de deux mois sous peine d’une sanction judiciaire de résiliation du bail et expulsion.

Les impayés de loyers persistant PARIS HABITAT-OPH a fait assigner Mme [K] [E] et M. [N] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, par acte de commissaire de justice en date du 24 février 2024 aux fins de résiliation judiciaire du bail aux torts des locataires pour défaut de paiement des loyers et prononcé de leur expulsion ainsi que leur condamnation solidaire à rembourser l’arriéré locatif s’élevant à la somme de 6 211,99 euros, échéance de janvier 2025 incluse, au paiement d’une indemnité d’occupation correspondant au loyer , aux charges et aux taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi et ce jusqu’à libération effective des lieux, outre la condamnation à lui verser la somme de 1 200 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile et le paiement des dépens.

A l’audience du 4 septembre 2025, [Localité 7] HABITAT-OPH représenté par son conseil maintient les termes de son assignation et actualise le montant de la dette locative à la somme de 7 378,68 euros (7 281 euros après déduction des frais) selon décompte arrêté à la date du 25 août 2025, échéance de juillet 2025 incluse. Il précise qu’à défaut de production des conditions générales du bail sa demande porte sur la résiliation judiciaire du bail ; que Mme [K] [E] attend un neuvième enfant et vit actuellement avec son époux à 10 dans un appartement de trois pièces.

Mme [K] [E] assignée à tiers présent à domicile comparait en personne.

M. [N] [E], assigné à personne n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

Lecture a été donnée de la fiche de diagnostic établit le 9 mai 2025 qui confirme les difficultés financières rencontrées par le couple dont les seules ressources provenaient de la CAF et du RSA mais confirme que Mme [K] [E] travaille depuis novembre 2024 (agent d’accueil dans la fonction public – stagiaire) pour un salaire mensuel de 2 500 euros. Un FSL, accordé en août 2024, est en cours de révision du fait de l’augmentation de la dette.

Mme [K] [E] indique à l’audience que le FSL lui a été accordé. Elle confirme avoir un travail et précise être actuellement en congé maternité.

Conformément à l’article 473 du Code de procédure civile, le jugement à intervenir sera réputé contradictoire à l’égard de tous.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de la demande

En application de l’article 24-II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : " Lorsque le locataire est en situation d’impayé de loyer ou de charges locatives sans interruption depuis une durée de deux mois ou lorsque la dette de loyer ou de charges locatives du locataire est équivalente à deux fois le montant du loyer mensuel hors charges locatives, les commandements de payer, délivrés pour le compte d’un bailleur personne physique ou société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, sont signalés par le commissaire de justice à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Lors de ce signalement, le commissaire de justice précise les coordonnées téléphoniques et électroniques et la situation socioéconomique des occupants au vu des informations en sa connaissance. Le signalement s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa du même article 7-2.

En l’espèce, il est justifié aux débats de la signification à la CCAPEX par voie électronique, le 7 mai 2024, du commandement de payer, délivré le 6 mai 2024 pour une dette locative d’un montant de 3 971,62 euros.

Conformément à l’article 24-III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 : " A peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence du commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi. La saisine de l’organisme mentionné à la première phrase du présent III peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret. L’organisme saisi réalise un diagnostic social et financier, selon des modalités et avec un contenu, précisés par décret, au cours duquel le locataire et le bailleur sont mis en mesure de présenter leurs observations, et le transmet au juge avant l’audience, ainsi qu’à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives ; le cas échéant, les observations écrites des intéressés sont jointes au diagnostic. Le locataire est informé par le représentant de l’Etat dans le département de son droit de demander au juge de lui accorder des délais de paiement, prévu au V du présent article.

En l’espèce, il est justifié de l’envoi à la Préfecture de [Localité 7] par voie électronique, le 25 février 2025, de l’assignation délivrée à Mme [K] [E] et M. [N] [E] pour l’audience du 4 septembre 2025.

La demande en résiliation du contrat de bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet n°89-462 du 6 juillet 1989 et de l’article VII du contrat du 1er septembre 2013.

En l’espèce il résulte des documents produits que Mme [K] [E] et M. [N] [E] ne payent pas la part de loyer restant à leur charge depuis plusieurs mois et restent débiteurs de la somme de 7 281,00 euros (après déduction des frais), somme qui ne cesse d’augmenter et correspondant au loyer résiduel restant à la charge des locataires après versement de l’aide au logement directement au bailleur social.

Il en résulte l’absence de toute contribution des preneurs aux sommes dues pour leur logement. Des manquements suffisamment graves aux obligations contractuelles du locataire sont ainsi caractérisés qui justifient la résiliation du contrat de location et l’expulsion de Mme [K] [E] et M. [N] [E] ainsi que celle de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

Le preneur est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, il ressort du décompte locatif produit par les demanderesses que Mme [K] [E] et M. [N] [E] sont débiteurs solidaires de la somme de 7 281 euros (échéance de juillet 2025 inclus).

A l’audience, Mme [K] [E] se déclare en accord avec le montant de la somme due.

Mme [K] [E] et M. [N] [E] seront par conséquent solidairement condamnés au paiement de la somme de 7 281 euros (échéance de juillet 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer, délivré le 6 mai 2024, sur la somme de 3 971,62 euros, de l’assignation du 24 février 2025 sur la somme de 2 240,37 euros et de la présente décision pour le surplus.

La situation financière du couple et la taille du logement inadapté à une famille avec huit enfants, bientôt neuf, ne permet pas d’envisager des délais de paiement qui au demeurant ne sont pas sollicités ni même proposés dans le cadre du diagnostic social.

Ils seront également solidairement condamnés au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation à compter de la présente décision jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers, charges et taxes qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Mme [K] [E] et M. [N] [E], parties perdantes, seront condamnés aux dépens en application de l’article 696 du Code de procédure civile.

L’équité ne commande pas qu’il soit fait application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile au bénéfice de [Localité 7] HABITAT-OPH qui en fait la demande.

En application de l’article 514 du Code de Procédure civile, l’exécution provisoire, de droit en la matière, ne sera pas écartée.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant publiquement en premier ressort par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

DECLARE [Localité 7] HABITAT-OPH recevable en son action ;

PRONONCE la résiliation du bail consenti au bénéfice de Mme [K] [E] et M. [N] [E] et portant sur un logement de type 3 de 61,68 m² situé [Adresse 2] [Localité 6] ;

ORDONNE en conséquence à Mme [K] [E] et M. [N] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Mme [K] [E] et M. [N] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, [Localité 7] HABITAT-OPH pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [E] et M. [N] [E] à verser à [Localité 7] HABITAT-OPH l’arriéré de loyers s’élevant à la somme de 7 281 euros (échéance de juillet 2025 inclus) avec intérêts au taux légal à compter du 6 mai 2024, sur la somme de 3 971,62 euros, du 24 février 2025 sur la somme de 2 240,37 euros et de la présente décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement Mme [K] [E] et M. [N] [E], au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer, des charges et des taxes, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, et ce jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux (volontaire ou en suite de l’expulsion) ;

CONDAMNE in solidum Mme [K] [E] et M. [N] [E] aux dépens de l’instance ;

DEBOUTE l’établissement public à caractère industriel et commercial [Localité 7] HABITAT-OPH dont le siège est situé [Adresse 4] du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par jugement signé les jour, mois et an susdits par le juge des contentieux de la protection et le greffier susnommés et mis à disposition au greffe.

Le greffier Le juge des contentieux de la protection