TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE PARIS

■

N° RG 25/53518 – N° Portalis 352J-W-B7J-C75ZA

AS M N° : 6

Assignation du :

10 Septembre 2024

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 31 juillet 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.C.I. CAROLE FRANCK

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par M^e Soraya AMRANE, avocat au barreau de PARIS – #P0100

DEFENDERESSE

La S.A.S. LA BRAISE DOREE

[Adresse 1]

[Localité 5]

représentée par M^e Malak IMAKOR, avocat au barreau de PARIS – #P485

DÉBATS

A l’audience du 03 Juillet 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

Par acte sous seing privé en date du 29 janvier 2024, la SCI Carole-Franck a donné à bail commercial à la société La Braise dorée des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], pour une durée de neuf années à compter du 31 janvier 2024, moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 1 225 euros hors charges et hors taxes, payable d’avance.

Aucune somme n’ayant été réglée, la SCI Carole-Franck a, par acte de commissaire de justice du 7 mai 2024, fait délivrer à la société La Braise dorée un commandement de payer visant la clause résolutoire pour une somme au principal de 25 716, 78 euros, au titre de l’arriéré locatif arrêté au 1er avril 2024.

Se prévalant de l’acquisition de la clause résolutoire, par acte de commissaire de justice en date du 10 septembre 2024, la SCI Carole-Franck a fait assigner la société La Braise dorée devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, au visa des articles 835 du code de procédure civile, L. 145-41 du code de commerce, 1231-6, alinéa 3, du code civil, aux fins de voir :

« ➢ CONSTATER l’acquisition à la date du 7 juin 2024 de la clause résolutoire du bail d’habitation du 29 janvier 2024 à défaut pour la SAS LA BRAISE DOREE d’avoir déféré au commandement de payer visant la clause résolutoire en matière commerciale qui lui a été signifié le 7 mai 2024 ;

➢ DIRE que le bail commercial conclu le 29 janvier 2024 est résilié à compter du 7 juin 2024 ;

➢ DIRE qu’à compter du 7 juin 2024, la SAS LA BRAISE DOREE se trouve occupante sans droit ni titre du local situé [Adresse 3] [Localité 6], appartenant à la SCI CAROLE FRANCK ;

➢ ORDONNER l’expulsion pure, simple, immédiate et sans délai de la SAS LA BRAISE DOREE et de tous occupants de son chef, du local commercial situé [Adresse 3] [Localité 6], rez-de-chaussée, appartenant à la SCI CAROLE FRANCK, y compris avec le concours de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, sous astreinte de 100 € par jour de retard, faute pour la SCI LA BRAISE DOREE et de tous occupants de son chef, d’avoir libéré les lieux au plus tard 10 jours après l’ordonnance à intervenir.

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE à régler, par provision, à la SCI CAROLE FRANCK la somme de 16 196,78 € selon décompte arrêté au 14 juin 2024, au titre des loyers, charges et accessoires impayés, augmentée des frais et intérêts de droit au taux légal à compter du 7 mai 2024, date du commandement de payer signifié à la SAS LA BRAISE DOREE, et jusqu’à parfait et complet paiement ;

➢ AUTORISER la SCI CAROLE FRANK à conserver le dépôt de garantie de la somme de 3 675 € en application des dispositions contractuelles en ce sens, une fois celui-ci réglé par la SAS LA BRAISE DOREE ;

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE à régler, par provision, à la SCI CAROLE FRANCK la somme de 227,69 € au titre du coût du commandement délivré le 7 mai 2024 ;

➢ FIXER l’indemnité d’occupation mensuelle due par la SAS LA BRAISE DOREE à la SCI CAROLE FRANCK, à compter du 7 juin 2024, à la somme de 2 590 €, en application des dispositions du contrat de bail commercial ;

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE à régler, par provision, à la SCI CAROLE FRANCK, une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant de 2 590 €, à compter du 7 juin 2024, et jusqu’au jour de libération des lieux et de remise des clés par la SAS LA BRAISE DOREE, augmentée des frais et intérêts de droit au taux légal à compter du 7 mai 2024, date du commandement de payer signifié à la SAS LA BRAISE DOREE, et jusqu’à parfait et complet paiement ;

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE à régler, par provision, à la SCI CAROLE FRANCK la somme de 1 619,68 € au titre de l’indemnité forfaitaire ;

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE à régler, par provision, à la SCI CAROLE FRANCK la somme de 5 000 € pour résistance abusive au paiement ;

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE à régler à la SCI CAROLE FRANCK la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER la SAS LA BRAISE DOREE aux entiers dépens de la procédure et de ses suites, en ce compris les éventuels frais d’huissier en vue de l’exécution, les frais d’expulsion et de stockage/cession de ses effets personnels ;

➢ RAPPELER que l’ordonnance à intervenir est assortie de l’exécution provisoire ».

L’affaire, appelée pour la première fois à l’audience du 2 octobre 2024, a fait l’objet de plusieurs renvois, un accord étant en cours puis d’un retrait du rôle à la demande des parties à l’audience du 27 février 2025.

L’affaire a été rétablie à l’audience du 3 juillet 2025 à la demande de la SCI Carole-Franck

Lors de cette audience, la SCI Carole-Franck, représentée par son conseil, a maintenu ses demandes telles que contenues dans l’acte introductif d’instance, précisant réclamer désormais la somme de 16 233, 44 euros arrêtée au 3 juillet 2025.

Elle s’est, par ailleurs, opposée à l’octroi de tout délai de paiement, la société La Braise dorée n’ayant pas respecté l’échéancier mis en place au cours de la procédure, ayant procédé à des règlements uniquement la veille des audiences et ne justifiant pas de l’état de santé de son gérant.

Dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience par son conseil, la société La Braise dorée a sollicité du juge des référés qu’il :

Suspende les effets de la clause résolutoire et lui accorde un délai de six mois pour apurer sa dette locative,Lui accorde un délai supplémentaire pour le paiement des frais d’huissier et d’avocat, en lui permettant de régler ces sommes dans un délai de six mois, Substitue la garantie bancaire exigée par la SCI Carole-Franck par une solution alternative, à savoir un complément de dépôt de garantie ou un engagement notarié, afin d’assurer la sécurité financière du bail en tenant compte de sa situation économique, Fixe l’indemnité d’occupation à 1 225 euros HT par mois, conformément aux usages dans le cadre de la gestion des baux commerciaux et en fonction de la superficie et de la location des lieux, Lui alloue la somme 1 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, Réserve les dépens de l’instance à la charge de la SCI Carole-Franck, conformément aux règles de droit applicables en matière de contentieux commercial.

La société La Braise dorée expose avoir repris les paiements et avoir remboursé une partie de sa dette malgré ses difficultés financières liées notamment à une faible fréquentation du quartier et aux difficultés de santé de son président.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 31 juillet 2025.

MOTIFS

Sur la demande relative à l’acquisition de la clause résolutoire

L’article 834 du code de procédure civile dispose que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En application de ces textes, il est possible, en référé, de constater la résiliation de plein droit d’un contrat de bail en application d’une clause résolutoire stipulée dans un bail lorsque celle-ci est mise en œuvre régulièrement.

L’article L. 145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

Le bailleur, au titre d’un bail commercial, demandant la constatation de l’acquisition de la clause résolutoire comprise stipulée dans le bail doit rapporter la preuve de sa créance.

Le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail au titre d’une clause contenue à l’acte à cet effet, à condition que :

— le défaut de paiement de la somme réclamée dans le commandement de payer visant la clause résolutoire soit manifestement fautif,

— le bailleur soit, de toute évidence, en situation d’invoquer de bonne foi la mise en jeu de cette clause,

— la clause résolutoire soit dénuée d’ambiguïté et ne nécessite pas d’interprétation.

Il sera rappelé à cet égard qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire délivré pour une somme supérieure à la dette véritable reste valable pour la partie des sommes réclamées effectivement due.

En l’espèce, le bail commercial contient une clause résolutoire en vertu de laquelle un commandement de payer a été délivré le 7 mai 2024 par la SCI Carole-Franck à la société La Braise dorée pour avoir paiement de la somme de 25 716, 78 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 1er avril 2024.

En annexe du commandement, figure le détail complet des loyers et charges dus et le décompte des versements effectués. En outre, le commandement précise qu’à défaut de paiement dans le délai d’un mois, le bailleur entend expressément se prévaloir de la clause résolutoire incluse dans le bail ; la reproduction de la clause résolutoire et de l’article L. 145-17 alinéa 1 du code de commerce y figurent. Le commandement contenait ainsi toutes les précisions permettant au locataire de connaître la nature, les causes et le montant des sommes réclamées, de procéder au règlement des sommes dues ou de motiver la critique du décompte.

Il résulte du décompte actualisé au 3 juillet 2025 produit par la SCI Carole-Franck que les causes de ce commandement n’ont pas été acquittées dans le mois de sa délivrance.

Dès lors, la société La Braise dorée n’ayant pas intégralement soldé les causes du commandement dans le délai d’un mois, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire se sont trouvées réunies à la date du 7 juin 2024.

Sur les demandes de provision

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Le montant de la provision allouée en référé n’a d’autre limite que le montant non sérieusement contestable de la dette alléguée.

Sur la demande relative à l’arriéré locatif

La SCI Carole-Franck sollicite la condamnation de la société La Braise dorée à lui payer la somme de 16 233, 44 euros au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juillet 2025.

Toutefois, il ressort du décompte actualisé au 3 juillet 2025 qu’ont été facturées le 1er juillet 2024 la somme de 227, 69 euros au titre des « frais huissier commandement de payer », le 1er février 2025 la somme de 227, 69 euros au titre des frais de commandement de payer du 7 mai 2024 et la somme de 125, 77 euros au titre de l’assignation qu’il convient de déduire, dès lors que ces frais sont vraisemblablement inclus dans les dépens et, en toute hypothèse, ne sont établis par aucun justificatif.

Il a, par ailleurs, été facturée le 1er février 2025, la somme de 3 300 euros au titre des honoraires d’avocat qu’il convient de déduire, ces honoraires étant inclus dans les frais irrépétibles.

Il a, enfin, été facturée le 1er janvier 2025 la somme de 4 410 euros au titre des honoraires de location qu’il convient également de déduire des sommes réclamées dès lors que ces honoraires ne sont justifiés par aucune pièce et sont ainsi sérieusement contestables.

Dans ces conditions, la société La Braise dorée sera condamnée à payer par provision la somme de 7 942, 29 euros (16 233, 44 – 227, 69 – 227, 69 – 125, 77 – 3 300 – 4 410) qui n’est pas sérieusement contestable, au titre des loyers et charges arrêtés au 3 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024.

Sur la demande relative à la clause pénale

La SCI Carole-Franck sollicite la condamnation de la société La Braise dorée à lui payer une provision d’un montant de 1 619, 68 euros au titre de l’indemnité forfaitaire stipulée au contrat de bail.

Ce faisant, elle demande l’application d’une clause pénale contractuelle qui est susceptible comme telle d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande relative au commandement de payer

La SCI Carole-Franck sollicite la condamnation de la société La Braise dorée à lui verser la somme de 227, 69 euros au titre du remboursement des frais exposés pour la signification du commandement de payer.

Toutefois, ces frais sont inclus dans les dépens.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur la demande au titre de la résistance abusive

Suivant l’article 1231-6, alinéa 3, du code civil, « Le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

En l’espèce, la SCI Carole-Franck ne verse aucune pièce qui établirait le préjudice qu’elle a subi du fait du retard de paiement par la société La Braise dorée de ses loyers et charges en dehors du retard dans le paiement d’une somme d’argent qui est réparé par les intérêts moratoires conformément à l’article 1231-6 du code civil.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur sa demande de provision au titre de la résistance abusive.

Sur les demandes de suspension des effets de la clause résolutoire et de délais de paiement

Aux termes de l’alinéa 2 de l’article L.145-41 du code de commerce, le juge saisi d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peut, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

Suivant l’article 1343-5 du code civil, le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues.

En l’espèce, compte tenu des efforts de paiement constatés depuis la délivrance du commandement de payer, la somme de 26 816 euros ayant été versée, outre la somme de 7 700 euros au titre de la garantie bancaire, il y a lieu d’accorder à cette dernière les délais de paiement sollicités à hauteur de six mois uniquement en ce qui concerne le paiement de l’arriéré locatif, dans les conditions précisées au dispositif de la présente ordonnance et de suspendre, pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire.

Il n’y a pas lieu, en revanche, d’accorder des délais au titre des frais de la procédure et des honoraires d’avocat, ceux-ci étant inclus dans les dépens et les frais irrépétibles.

A défaut de respecter les délais de paiement, la clause résolutoire sera acquise.

Dans ce cas, le maintien dans un immeuble, sans droit ni titre du fait de la résiliation du bail, constituant un trouble manifestement illicite, il convient d’accueillir la demande du bailleur d’expulsion suivant les termes du présent dispositif.

Il n’est pas, en revanche, justifié de la nécessité de prononcer une astreinte. Il ne sera, en conséquence, pas fait droit à la demande de ce chef.

Le sort des meubles trouvés dans les lieux sera régi en cas d’expulsion conformément aux dispositions du code des procédures civiles d’exécution et selon les modalités précisées au dispositif de l’ordonnance.

Le bailleur sollicite, en outre, une indemnité d’occupation égale au double du loyer majoré des charges et taxes.

Toutefois, cette somme excède le revenu locatif dont il se trouve privé du fait de la résiliation du bail et est susceptible de s’analyser en une clause pénale que le juge du fond peut réduire si elle est manifestement excessive au regard de la situation financière du locataire.

Elle relève donc de l’appréciation de ce juge et ne peut ainsi être accueillie devant le juge des référés, juge de l’évidence, qu’à concurrence du montant du loyer courant, charges en sus, auquel le bailleur peut prétendre en cas de maintien dans les lieux après résiliation du bail.

La SCI Carole-Franck sollicite, enfin, la conservation du dépôt de garantie, conformément aux stipulations du contrat de bail.

Toutefois, la clause du bail relative au dépôt de garantie constitue une clause pénale qui, comme telle, est susceptible d’être modérée par le juge du fond, en application des dispositions de l’article 1231-5 du code civil, de sorte que le caractère non sérieusement contestable de l’obligation n’est pas établi.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Carole-Franck de conservation du dépôt de garantie.

Sur la demande de substitution de la garantie bancaire

Vu l’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile précité,

La société La Braise dorée expose que la SCI Carole-Franck exige qu’elle fournisse une garantie bancaire à première demande qui lui impose une charge supplémentaire disproportionnée.

Toutefois, outre que la SCI Carole-Franck n’a saisi la présente juridiction d’aucune demande relative à la garantie bancaire à première demande, le juge des référés n’a pas le pouvoir pour substituer une telle garantie qui est prévue par le contrat par une autre forme de garantie, telle qu’un complément de dépôt de garantie comme le sollicite la société La Braise dorée.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur cette demande de ce chef.

Sur les autres demandes

En application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, succombant à l’instance, la société La Braise dorée sera condamnée au paiement des dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de l’exécution de la présente décision.

Par suite, elle sera condamnée au paiement d’une indemnité au titre de l’article 700 du code de procédure civile qu’il est équitable de fixer à la somme de 3 000 euros.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par mise à disposition au greffe, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire stipulée au contrat de bail sont réunies à la date du 7 juin 2024 ;

Condamnons la société La Braise dorée à payer à la SCI Carole-Franck la somme provisionnelle de 7 942, 29 euros au titre des loyers, charges et accessoires arrêtés au 3 juillet 2025 (échéance du mois de juillet 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter du 7 mai 2024 ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur les demandes de la SCI Carole-Franck relatives à la clause pénale, au remboursement du coût du commandement de payer et à la résistance abusive ;

Autorisons la société La Braise dorée à se libérer de sa dette en cinq versements mensuels d’un montant égal de 1 323 euros et un dernier versement correspondant au solde de la somme due, en sus du loyer et charges courants, le premier versement intervenant le 15 du mois suivant le mois de la signification de la présente décision et les suivants le 15 de chaque mois, sauf meilleur accord des parties ;

Ordonnons la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours de ces délais ;

Disons que les loyers et charges courants devront être payés dans les conditions fixées par le bail commercial ;

Disons que, faute du paiement, à bonne date, en sus des loyer et charges courants, d’une seule des mensualités et huit jours après l’envoi d’une simple mise en demeure adressée par lettre recommandée avec avis de réception,

° le tout deviendra immédiatement exigible,

° la clause résolutoire sera acquise,

° il sera procédé à l’expulsion immédiate de la société La Braise dorée et à celle de tous occupants de son chef des locaux commerciaux situés [Adresse 3] à [Localité 6], avec le concours, en tant que de besoin, de la force publique et d’un serrurier ;

Disons n’y avoir lieu au prononcé d’une astreinte ;

Disons, en cas de besoin, que les meubles se trouvant sur les lieux seront remis aux frais de la personne expulsée dans un lieu désignée par elle et qu’à défaut, ils seront laissés sur place ou entreposés en un autre lieu approprié et décrits avec précision par l’huissier chargé de l’exécution, avec sommation à la personne expulsée d’avoir à les retirer dans le délai d’un mois non renouvelable à compter de la signification de l’acte, à l’expiration duquel il sera procédé à leur mise en vente aux enchères publiques, sur autorisation du juge de l’exécution, ce conformément à ce que prévoient les articles L. 433-1 et suivants et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

Fixons, à titre provisionnel, l’indemnité d’occupation, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la SCI Carole-Franck relative à la conservation du dépôt de garantie ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de la société La Braise dorée de substitution de la garantie bancaire à première demande ;

Condamnons la société La Braise dorée aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement délivré 7 mai 2024, de l’assignation délivrée le 10 septembre 2024 et de l’exécution de la présente décision ;

Condamnons la société La Braise dorée à payer à la SCI Carole-Franck la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes des parties ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire à titre provisoire.

Fait à Paris le 31 juillet 2025.

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ