TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e REGNAULT (K0055)

M^e LALLEMENT (P0480)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 22/15378

N° Portalis 352J-W-B7G-CYSFW

N° MINUTE : 1

Assignation du :

22 Décembre 2022

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDERESSE

Madame [I] [L] épouse [N]

[Adresse 2]

[Localité 3]

représentée par Maître Sébastien REGNAULT de l’AARPI OPERA AVOCATS ASSOCIES, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #K0055

DÉFENDERESSE

Madame [Z] [D] épouse [Y]

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL Avocats, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0480

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15378 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYSFW

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 08 Janvier 2025, tenue en audience publique, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 13 Mars 2025.

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant un acte sous seing privé en date du 17 mars 2007, Madame [Z] [D] épouse [Y] a donné à bail commercial à Monsieur [J] [F], aux droits duquel vient Madame [I] [L] épouse [N], pour y exercer l’activité de “MARCHAND BOUCHER, TRAITEUR, [Localité 7] CUISINES” des locaux constitués des lots n°4 et 19 de l’état descriptif de division de l’immeuble en copropriété situé [Adresse 2] à [Localité 6] désignés ainsi :

“- Toute la partie du rez-de-chaussée située à gauche ;

— Une cave”.

Le bail a été conclu pour une durée de 9 ans à compter du 1er avril 2007 pour se terminer le 31 mars 2016 et moyennant le versement d’un loyer annuel initial de 11.000 euros, payable trimestriellement à terme échu, outre une provision sur charges de 230 euros.

L’acte stipule que le preneur ne peut “céder ses droits au présent bail qu’à l’acquéreur de la totalité de son fonds de commerce et après avoir obtenu l’accord express et par écrit du bailleur et encore à charge de rester garant et caution solidaire de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l’entière exécution des charges et conditions du bail”.

A son terme, le bail s’est poursuivi par tacite prorogation.

Par acte extrajudiciaire en date du 16 mars 2018 signifié à Madame [Z] [D] épouse [Y], Madame [I] [L] épouse [N] a sollicité le renouvellement du bail.

En l’absence de réponse du bailleur dans les trois mois, le bail liant les parties s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er avril 2018.

Par acte extrajudiciaire du 10 novembre 2021, Madame [Z] [D] épouse [Y] a signifié à Madame [I] [L] épouse [N] un congé avec offre de renouvellement du bail.

Par lettre recommandée avec accusé de réception du 17 décembre 2021, le conseil de la locataire a indiqué au mandataire de la bailleresse que le renouvellement du bail pour 9 ans était déjà intervenu à compter du 1er avril 2018, de sorte que le congé signifié par la bailleresse était non avenu et sans effet ; qu’en tout état de cause, la locataire entendait céder son fonds de commerce, ce qu’elle avait indiqué par courrier du 21 septembre 2021 et proposait l’accord suivant :

“- conformément aux dispositions d’ordre public de l’article L. 145-16 du code de commerce, Madame [E] [Y] autorise Madame [C] [N] à librement céder son fonds de commerce à tous cessionnaire de son choix, ce qui implique de mettre les stipulations du bail en conformité avec les dispositions de l’article L.145-16 précité, étant précisé que Madame [C] [N] demeurera garant solidaire de son cessionnaire dans les conditions prévues par la loi ;

— Madame [E] [Y] autorise la consommation sur place debout au sein des locaux;

— en contrepartie, Madame [C] [N] accepte de résilier amiablement le bail ayant pris effet le 1er avril 2018 et de signer un nouveau bail, conforme aux clauses et conditions du bail du 17 mars 2007, sous réserve (i) des deux points précités, (ii) des dispositions d’ordre public issues de la loi dite Pinel et (iii) d’un nouveau loyer d’un montant annuel hors taxes et hors charges de 14.500,00 €, étant rappelé que loyer actuel du bail ayant pris effet le 1er avril 2018 est de 12.106,32 €.”, sollicitant une réponse avant le 14 janvier 2022.

Par courrier du 12 janvier 2022, Maître [M], huissier de justice mandaté par la bailleresse, a indiqué en réponse qu’il prenait note des propositions de la locataire, être réservé sur la modification de la destination contractuelle et lui demandait d’établir un projet de bail en prévision de l’accord à intervenir.

Aucun acte formel de renouvellement du bail n’a cependant été signé par les parties.

Aux termes d’un acte sous seing privé en date du 17 mai 2022, Madame [N] et Monsieur [B] [X] pour le compte de la SAS BIEN PORTANT en cours de constitution, ont signé un compromis de cession du fonds de commerce de “BOUCHERIE – TRAITEUR – [Localité 7] CUISINES” moyennant le prix principal de 150.000 euros et sous diverses conditions suspensives.

Par courrier officiel en date du 12 septembre 2022 adressé à l’avocat de Madame [Y], le conseil de Madame [N] a sollicité l’autorisation de la bailleresse afin de céder le fonds de commerce, en ce compris son droit au bail, à la SAS BIEN PORTANT.

Par courrier officiel en date du 29 septembre 2022, le conseil de Madame [Y] a répondu en ces termes : “Je vous informe que ma cliente fait toutes réserves de fait et de droit quant aux termes de vos lettres des 25 août et 12 septembre 2022.

Toutefois, celle-ci demeure disposée à trouver une solution amiable permettant aux parties de régler ce dossier dans les meilleurs conditions”.

Des échanges s’en sont suivis.

Puis, par une ordonnance en date du 8 novembre 2022, Madame [N] a été autorisée à assigner Madame [Y] à jour fixe pour le 10 janvier 2023 aux fins de voir autoriser judiciairement la cession du fonds de commerce à la société BIEN PORTANT.

Par courriel en date du 15 novembre 2022, les associés de la SAS BIEN PORTANT ont informé Madame [N] qu’ils renonçaient au projet d’acquisition du fonds de commerce.

Par acte délivré le 22 décembre 2022, Madame [I] [L] épouse [N] a fait assigner devant ce tribunal Madame [Z] [D] épouse [Y] aux fins de la voir condamner à l’indemniser de ses préjudices allégués de perte de chance de céder son fonds de commerce à la société BIEN PORTANT, des frais exposés dans le cadre de ce projet et de préjudice moral.

MOYENS ET PRÉTENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 février 2024, Madame [I] [L] épouse [N] demande au tribunal, sur le fondement des articles L. 145-16 du code de commerce et 1103 du code civil, de :

— condamner Madame [Y] à lui payer les sommes suivantes :

—  28.500 euros de dommages et intérêts en raison de la perte de chance de céder son fonds de commerce à la société BIEN PORTANT ;

—  10.000 euros de dommages et intérêts au titre des frais exposés dans le cadre du projet de cession du fonds de commerce ;

—  10.000 euros de dommages et intérêts pour préjudice moral ;

—  4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— condamner Madame [Y] aux entiers dépens ;

— débouter Madame [Y] de ses demandes, fins et conclusions ;

— maintenir l’exécution provisoire.

Au soutien de ses prétentions, Madame [N] rappelle que le refus pour des motifs fallacieux ou sans motif d’autoriser la cession du fonds de commerce par le bailleur constitue une faute de nature à engager sa responsabilité ; que s’il a déjà été admis que le bailleur qui bénéficie d’une clause d’agrément puisse subordonner son accord à la modification du bail transmis, cette modification doit avoir une cause légitime et ne pas tendre à obtenir un avantage injustifié, notamment un loyer plus élevé. Elle relève qu’en l’espèce, la réponse du conseil de la bailleresse selon laquelle elle émet des réserves non explicitées, ne constitue ni un accord ni un refus ; qu’elle a en outre été transmise hors délai ; que par la suite, la bailleresse a proposé la conclusion d’un nouveau bail à des conditions plus avantageuses pour elle, avec une augmentation significative (de 40 %) du loyer et la renonciation du preneur au mécanisme du plafonnement. Elle en conclut qu’en refusant de prendre position et en conditionnant son accord à la rédaction d’un nouveau bail, Madame [Y] a, volontairement et sans motif légitime, empêché la cession du fonds de commerce à la SAS BIEN PORTANT.

Madame [N] expose également que lors de l’entrevue entre la bailleresse et les associés de la SAS BIEN PORTANT, candidat acquéreur, Madame [Y] a affirmé que des travaux non autorisés et susceptibles de faire jouer la clause résolutoire avaient été réalisés par les époux [N] en 2018 ; qu’en réalité, lesdits travaux avaient été expressément autorisés par le mandataire de la bailleresse, par courrier en date du 17 avril 2018 ; que face à l’attitude de la bailleresse, la SAS BIEN PORTANT a invoqué la condition suspensive d’accord du bailleur pour mettre fin au processus de négociation alors qu’elle avait obtenu un financement bancaire et que toutes les autres conditions suspensives étaient remplies.

Madame [N] relève que la conclusion d’un nouveau bail ne peut être un motif légitime de refus de la bailleresse dès lors que la promesse de vente ne lui avait pas été communiquée et qu’elle ignorait l’existence de cette condition suspensive, qu’elle interprète de plus dans un sens erroné.

Elle détaille ensuite ses préjudices.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 16 janvier 2024, Madame [Z] [D] épouse [Y] demande au tribunal de débouter Madame [I] [L] épouse [N] de toutes ses demandes, fins et conclusions et à titre reconventionnel de :

— Condamner Madame [I] [L] épouse [N] à lui verser les sommes de :

—  5.000 euros à titre dommages et intérêts pour procédure abusive ;

—  3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner Madame [I] [L] épouse [N] aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS en vertu des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

A l’appui de ses prétentions, Madame [Y] fait valoir que si le bailleur ne peut refuser son accord à la cession projetée du fonds de commerce sans motif légitime, c’est à la condition qu’il s’agisse bien d’une cession de la totalité du fonds de commerce et que celle-ci n’emporte aucune novation au bail ; qu’en l’espèce, si la vente projetée portait bien sur le fonds de commerce dans sa totalité, en revanche elle supposait l’accord de la bailleresse pour consentir un nouveau bail à l’acquéreur courant du 2 septembre 2022 pour finir le 1er septembre 2031, ce que Madame [Y] n’avait pas l’obligation d’accepter. Elle conclut que le refus de conclure un nouveau bail ne saurait constituer une faute ; que des négociations ont été initiées pour la conclusion de ce nouveau bail mais n’ont pas abouti. Elle ajoute qu’il est surprenant que la partie adverse ne communique pas la promesse de vente.

En outre, elle soutient qu’elle n’est pas responsable de la défection du candidat acquéreur dès lors que :

— dans la promesse de vente, il était stipulé une condition qui ne pouvait être imposée à la bailleresse et que la conclusion d’un nouveau bail était soumise à un aléa que ne pouvait ignorer Madame [N],

— qu’à la date de défection du candidat, la promesse était déjà caduque depuis le 2 septembre 2022.

Enfin, elle conclut que Madame [N] ne rapporte pas la preuve des préjudices qu’elle invoque.

A titre reconventionnel, elle forme une demande de dommages-intérêts pour procédure abusive.

* * *

Ainsi que le permet l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties pour un plus ample exposé de leurs moyens.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 11 mars 2024.

L’affaire a été appelée pour plaidoiries à l’audience tenue en juge unique du 8 janvier 2025 et mise en délibéré à la date de ce jour.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur le refus fautif d’autoriser la cession du fonds de commerce allégué par Madame [N]

Compte tenu de la date de renouvellement du bail (1er avril 2018), les dispositions du code civil issues de l’ordonnance n°2016-131 du 10 février 2016 sont applicables.

Décision du 13 Mars 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 22/15378 – N° Portalis 352J-W-B7G-CYSFW

L’article L. 145-16 du code de commerce énonce que “Sont également réputées non écrites, quelle qu’en soit la forme, les conventions tendant à interdire au locataire de céder son bail ou les droits qu’il tient du présent chapitre à l’acquéreur de son fonds de commerce ou de son entreprise”.

Selon les articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être exécutés de bonne foi.

En l’espèce, la bail conclu entre les parties prévoit que le preneur ne peut “céder ses droits au présent bail qu’à l’acquéreur de la totalité de son fonds de commerce et après avoir obtenu l’accord express et par écrit du bailleur et encore à charge de rester garant et caution solidaire de son cessionnaire et de tous autres successifs, tant pour le paiement des loyers que pour l’entière exécution des charges et conditions du bail”.

La cession du fonds de commerce peut être subordonnée à l’autorisation du bailleur. Toutefois, le refus opposé par le bailleur à la cession n’est pas discrétionnaire et doit revêtir un caractère légitime.

Madame [N] soutenant que la réponse de la bailleresse, qui s’analyse en un refus implicite, de l’autoriser à céder son fonds de commerce incluant le droit au bail à la société BIEN PORTANT était abusif comme ne reposant pas sur des motifs légitimes, il lui incombe en application de l’article 9 du code de procédure civile, de démontrer l’existence d’une faute, d’un préjudice et d’un lien de causalité entre ceux-ci.

Il convient de rappeler que par courrier officiel de son conseil en date du 12 septembre 2022, Madame [N] a sollicité l’autorisation de la bailleresse à la cession du fonds de commerce projetée avec la société BIEN PORTANT dans un délai de 15 jours, indiquant que les deux associés de cette société étaient bouchers et disposaient d’une expérience solide, joignait les curriculum vitae de ces derniers, précisait que la société BIEN PORTANT avait déjà obtenu un financement bancaire pour l’acquisition projetée et que conformément aux dispositions du bail, Madame [N] resterait garante du paiement des loyers et de la bonne exécution du bail pendant trois ans à compter de la date de cession.

La réponse de la bailleresse apportée par courrier de son conseil du 29 septembre 2022, à savoir “ma cliente fait toutes réserves de fait et de droit quant aux termes de vos lettres des 25 août et 12 septembre 2022”, est particulièrement vague et il ne ressort de ce courrier aucun motif au refus implicite opposé à la cession projetée.

Il y a donc lieu de constater que ce courrier n’expose aucun motif légitime de refus à la cession du fonds de commerce projetée par Madame [N], ce qui constitue une faute de la bailleresse.

Il appartient ensuite à Madame [N] de démontrer que cette faute est à l’origine de l’abandon du projet par la société BIEN PORTANT.

Il résulte de la lecture du compromis de vente du fonds de commerce conclu entre Madame [N] et la société BIEN PORTANT que cette opération était soumise à plusieurs conditions suspensives et notamment celle “5°) Que soit régularisé au profit de l’ACQUEREUR un bail neuf à compter du 02 septembre 2022, date de prise de possession des locaux, aux mêmes charges, clauses et conditions que le précédent, le loyer devra être déterminé suivant les indices de révision des baux commerciaux prévus par les textes en vigueur”.

Il ressort de l’acte intitulé “résiliation du compromis de cession” signé par Madame [N] et Monsieur [X] le 10 novembre 2022 que la condition suspensive précitée de conclusion d’un bail “neuf à compter de la date de prise de possession des locaux, aux mêmes charges, clauses et conditions que le précédent” n’ayant pas été levée, le “compromis se trouve donc purement et simplement annulé”.

Si la bailleresse ne peut sans motif légitime s’opposer à une cession du fonds de commerce incluant le droit au bail résultant en l’espèce d’un renouvellement à effet au 1er avril 2018, Madame [Y] n’avait aucune obligation d’accepter la conclusion d’un nouveau bail prenant effet le 2 septembre 2022 aux mêmes conditions que le droit au bail cédé, ladite acceptation par Madame [Y] relevant de sa liberté contractuelle.

Par conséquent, en l’absence de lien de causalité entre la faute retenue par le tribunal et les préjudices allégués de perte de chance de céder le fonds de commerce à la société BIEN PORTANT, de frais exposés dans le cadre du projet de cession du fonds de commerce et de préjudice moral, les demandes d’indemnisation de Madame [N] seront rejetées.

Sur la demande reconventionnelle de dommages-intérêts pour procédure abusive

En vertu de l’article 1240 du code civil, quiconque, par sa faute, cause un dommage à autrui lui en doit réparation.

Il appartient à celui qui réclame la réparation d’un dommage de prouver tant celui-ci que la faute qui en est à l’origine et le lien de causalité entre ceux-ci.

L’action ou la défense en justice constituent un droit et ne dégénèrent en abus justifiant, si elles causent un préjudice, une condamnation à des dommages-intérêts qu’en cas de malice, mauvaise foi, erreur équipollente au dol ou légèreté blâmable.

Force est de constater que Madame [Y] ne détaille pas sa demande, étant rappelé que le seul fait que le tribunal ne fasse pas droit aux demandes formulées par Madame [N] ne peut suffire à caractériser un abus du droit d’agir en justice. En outre, elle ne justifie pas d’un préjudice distinct des frais engagés pour la défense de ses intérêts, lesquels sont couverts par les sommes allouées au titre des dépens et des frais irrépétibles.

Dans ces conditions, la demande de dommages et intérêts de Madame [Y] ne peut qu’être rejetée.

Sur les demandes accessoires

Succombant à l’instance, Madame [N] est condamnée aux dépens lesquels pourront être recouvrés directement par Maître Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS, en application de l’article 699 du code de procédure civile, et elle est déboutée de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

L’équité justifie que Madame [N] soit condamnée à verser à Madame [Y] la somme de 3.000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

Enfin, aucun motif ne conduit à écarter l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

Déboute Madame [I] [L] épouse [N] de toutes ses demandes,

Déboute Madame [Z] [D] épouse [Y] de sa demande de dommages-intérêts pour procédure abusive,

Condamne Madame [I] [L] épouse [N] aux dépens qui pourront être recouvrés directement par Maître Frédéric LALLEMENT de la SELARL BDL AVOCATS en application de l’article 699 du code de procédure civile,

Condamne Madame [I] [L] épouse [N] à verser à Madame [Z] [D] épouse [Y] la somme de 3.000 (trois mille) euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

Dit n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

Fait et jugé à [Localité 5] le 13 Mars 2025

Le Greffier Le Président

Paulin MAGIS Maïa ESCRIVE