TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 25] [1]

[1]

Expéditions

exécutoires

délivrées le :

à M^e KANOVITCH (E1438)

M^e RENAUD (P0139)

M^e HALLARD (NAN702)

■

18° chambre

2ème section

N° RG 20/05885

N° Portalis 352J-W-B7E-CSJ5U

N° MINUTE : 9

Assignation du :

03 Juin 2020

JUGEMENT

rendu le 11 Juin 2025

DEMANDERESSE

S.A.R.L. A Z MODE (RCS de [Localité 25] n°418 072 815)

[Adresse 15]

[Localité 11]

représentée par M^e Karine KANOVITCH, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1438

DÉFENDERESSE

S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE (RCS de [Localité 25] n°842 232 555)

[Adresse 2]

[Localité 12]

représentée par Maître Philippe RENAUD de la SELARL RENAUD – ROUSTAN AVOCATS, avocats au barreau de PARIS, avocats plaidant, vestiaire #P0139

S.N.C. [Adresse 13] (RCS de [Localité 25] n°883 816 266), par voie d’intervention volontaire,

[Adresse 7]

[Localité 12]

Décision du 11 Juin 2025

18° chambre 2ème section

N° RG 20/05885 – N° Portalis 352J-W-B7E-CSJ5U

représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire #NAN702

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie FONTANELLA, Vice-présidente, Sabine FORESTIER, Vice-présidente, Maïa ESCRIVE, Vice-présidente, assistées de Paulin MAGIS, Greffier.

DÉBATS

A l’audience du 13 mars 2025 tenue en audience publique devant Lucie FONTANELLA et Maïa ESCRIVE, juges rapporteurs, qui, sans opposition des avocats, ont tenu l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en ont rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 04 juin 2025, délibéré prorogé au 11 juin 2025

JUGEMENT

Rendu publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire

en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE

Selon acte sous seing privé du 28 juin 2011, les consorts [D], aux droits desquels est venue la S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE, ont consenti à la S.A.R.L. A Z MODE un bail commercial portant sur des locaux au quatrième étage d’un immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 26], à destination de « conception et entrepôt de produits de confection », pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2011 et moyennant un loyer annuel indexé de 18 000 € en principal.

La locataire exerce une activité de vente en gros de robes de cérémonie exploitée également dans un autre local situé au numéro 85 du même boulevard.

Par acte extrajudiciaire du 18 novembre 2019, la bailleresse a fait délivrer à la locataire un congé avec refus de renouvellement du bail à effet du 30 juin 2020, avec offre de paiement d’une indemnité d’éviction.

Par acte du 03 juin 2020, la S.A.R.L. A Z MODE a fait assigner la S.N.C. SNC EMERIGE PARIS VOLTAIRE devant le tribunal judiciaire de PARIS.

La S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE a cédé les locaux loués à la S.N.C. [Adresse 13] le 24 juillet 2020, laquelle est intervenue volontairement dans la procédure.

Par ordonnance du 10 mai 2021, le juge de la mise en état du tribunal judiciaire de PARIS a ordonné une expertise judiciaire confiée à madame [Y] [E] afin de déterminer le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la locataire ainsi que celui de l’indemnité d’occupation due par celle-ci depuis le 1er juillet 2020.

L’experte judiciaire a déposé son rapport le 25 juillet 2022, concluant :

— que l’indemnité d’éviction pouvait être évaluée à 295 108 € dans l’hypothèse où le loyer aurait été plafonné lors du renouvellement, à 157 108 € dans l’hypothèse d’un déplafonnement,

— que l’indemnité d’occupation pouvait être évaluée à 49 168 €/an HT et HC à compter du 1er juillet 2020.

La locataire a restitué les locaux loués, un constat d’état des lieux de sortie a été dressé le 10 octobre 2022.

Dans ses dernières conclusions du 10 octobre 2023, la S.A.R.L. A Z MODE sollicite du tribunal :

— de fixer le montant de l’indemnité d’éviction principale à la somme de 283 144 €,

— de fixer le montant de l’indemnité de remploi à la somme de 13 643 €,

— de fixer le montant de l’indemnité pour trouble commercial à la somme de 46 469,72 €,

— de fixer le montant de l’indemnité pour frais de déménagement à la somme de 8 150 €,

— de fixer le montant de l’indemnité de comptabilité et transfert à la somme de 5 000 €,

— de fixer le montant de l’indemnité de réinstallation à la somme de 65 200 €,

— d’enjoindre à la S.N.C. EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE et à la S.N.C. [Adresse 13] de communiquer les régularisations de charges relatives aux cinq dernières années, soit depuis 2017,

— de condamner solidairement la S.N.C. EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE et la S.N.C. [Adresse 13] à lui payer une somme de 421 606 € avec intérêts au taux légal à compter du 03 octobre 2022,

— de les condamner à lui payer une somme de 6 000 € au titre de ses frais irrépétibles.

Dans ses dernières écritures du 21 septembre 2023, la S.N.C. [Adresse 13] sollicite du tribunal :

— à titre principal, de débouter la locataire de toutes ses demandes et de la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, avec distraction au profit de son conseil, ainsi qu’à lui payer une somme de 10 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, de juger que l’indemnité principale ne saurait excéder la somme de 3 870 €, subsidiairement de 52 160 €, ainsi que de juger que les indemnités accessoires ne sauraient excéder la somme de 3 000 € pour trouble commercial ou subsidiairement de 10 360 € tous postes de préjudices accessoires confondus,

— en tout état de cause, de fixer l’indemnité d’occupation statutaire due par l’ancienne locataire à la somme annuelle de 52 812 € HT/HC, indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction, l’indice de base étant le dernier indice connu à la date d’expiration du bail,

— de condamner la S.A.R.L. AZ MODE à lui payer une somme de 74 203,58 € ou subsidiairement de 66 131,27 € à titre de rappel d’indemnité d’occupation pour la période comprise entre le 24 juillet 2020 et le 10 octobre 2022 et de juger que cette somme pourra se compenser avec l’indemnité d’éviction qui pourrait être allouée,

— de juger qu’il n’est pas nécessaire d’assortir le jugement de l’exécution provisoire,

— s’il était jugé que la S.A.R.L. AZ MODE a droit à une indemnité d’éviction, de juger que les dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre celle-ci et la S.N.C. [Adresse 13] et que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans l’instance.

Dans ses dernières écritures du 02 octobre 2023, la S.N.C. SNC EMERIGE PARIS VOLTAIRE sollicite du tribunal :

— à titre principal, de débouter la locataire de toutes ses demandes et de la condamner aux dépens de l’instance, comprenant les frais d’expertise, ainsi qu’à lui payer une somme de 5 000 € en application de l’article 700 du code de procédure civile,

— à titre subsidiaire, de juger que l’indemnité principale ne saurait excéder la somme de 3 870 €, subsidiairement de 52 160 €, ainsi que de juger que les indemnités accessoires ne sauraient excéder la somme de 3 000 € pour trouble commercial ou subsidiairement de 10 360 € tous postes de préjudices accessoires confondus,

— de condamner la S.N.C. [Adresse 13] à la garantir de toutes les condamnations prononcées à son encontre au profit de la S.A.R.L. AZ MODE,

— de dire que chacune des parties conservera à sa charge les frais irrépétibles qu’elle a exposés dans l’instance et que les entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise, seront partagés par moitié entre la S.A.R.L. AZ MODE et la S.N.C. [Adresse 13],

— en tout état de cause, de condamner la S.A.R.L. AZ MODE à lui payer une somme de 8 776,87 € au titre des charges impayées en 2019 et des loyers impayés au deuxième trimestre 2020,

— de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par l’ancienne locataire pour la période du 1er juillet 2020 au 10 octobre 2022, à la somme annuelle de 52 812 € HT/HC,

— de débouter la S.A.R.L. AZ MODE de l’ensemble de ses demandes.

Pour un exposé exhaustif des prétentions des parties, le tribunal se réfère expressément à leurs écritures par application de l’article 455 du code de procédure civile.

La clôture de la mise en état a été prononcée par ordonnance du 29 janvier 2024 et l’affaire renvoyée pour être plaidée à l’audience du 13 mars 2025, à laquelle elle a été mise en délibéré au 04 juin 2025, prorogé au 11 juin suivant.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Sur l’indemnité d’éviction

*Sur les locaux objets du bail expiré

Il ressort du rapport d’expertise judiciaire que les locaux sont situés dans le [Localité 1], l’un des plus peuplés et habité par une population aux revenus moyens, dans la partie sud du quartier Saint-Ambroise, secteur principalement résidentiel avec de nombreux commerces de proximité en pied d’immeubles et quelques lieux culturels et points d’intérêts rendant la vie du quartier animée et attractive pour les visiteurs spontanés, tels que par exemple l’Église Saint-Ambroise de [Localité 25], le Musée [22], l’Atelier des [24].

Ils sont implantés sur le [Adresse 20], au sein d’un tronçon qui s’étend entre le [Adresse 19] et la [Adresse 28], et qui du début des années 1990 au milieu des années 2010 a été quasi-exclusivement occupé par des commerces de textile de gros, lesquels ont progressivement déménagé vers [Localité 17], le nouveau centre de vente en gros parisien, de sorte qu’en 2019, les commerces de textiles ne représentaient plus que quelques dizaines de boutiques sur le boulevard, où les commerces sont aujourd’hui plus variés.

Dans l’environnement immédiat se trouvent des immeubles d’habitation avec des commerces en rez-de-chaussée et l’immeuble où se trouvent les locaux loués abrite l’Espace Voltaire, espace culturel qui accueille soixante-dix structures du champ culturel, éducatif et artistique mais était il y a quelques années entièrement occupé par des grossistes.

Le [Adresse 20] a un aménagement permettant un stationnement temporaire et il est bordé de chaque côté de larges trottoirs arborés permettant un accès de livraison pour les commerces.

Le bien évalué est accessible :

— par les transports en commun :

*station de métro [31] (ligne 9) à 270m

*station de métro [29] (ligne 5) à 310m

*station de métro [Adresse 30] (ligne 3) à 540m

*station de métro [Localité 32]-Froissart (ligne 8) à 660m

*station de métro [Localité 27]-[Localité 23] (lignes 2 et 3) à 840m

*station de métro [18] (lignes 1, 5 et 8) à 900m

*arrêt de bus [Localité 21] [Localité 33] (lignes 46 et 56) à 60m

*arrêt de bus [Localité 21] [Localité 33]-Parmentier (ligne 69) à 110m

*arrêt de bus Voltaire (ligne 61) à 420m

— par voie routière, via le [Adresse 20] et le boulevard périphérique à quatre kilomètres du local, avec un parking Zenpark [Localité 25]-Bastille-Voltaire à 250 m environ.

Les locaux sont décrits par l’experte judiciaire comme faisant partie d’un ensemble immobilier édifié entre 1850 et 1914, comprenant plusieurs bâtiments accessibles par un portail métallique (accessible pour les camions) depuis le [Adresse 20] et ouvrant sur une cour.

Ils sont dans le bâtiment B, qui est au fond de la cour et élevé d’un rez-de-chaussée, de trois étages droits et d’un quatrième sous combles aménagés, construit en maçonnerie sous enduit en brique et couverture en zinc, en état médiocre ; il a un escalier de secours extérieur et un escalier intérieur, ainsi qu’un monte-charge qui dessert tous les étages et bénéficie au locataire des locaux loués.

Ces locaux occupent la totalité du quatrième étage, sont éclairés par vingt-deux fenêtres et lucarnes sur l’ensemble du niveau et bénéficient d’un double accès sur le palier par simples portes en bois, ainsi que d’un troisième accès de sécurité au fond du plateau ; ils comprennent un accueil-réception, un show-room, des sanitaires et une partie cloisonnée destinée à la réception de la marchandise et au repassage, avec une hauteur sous plafond de 2,67m, en partie en sous-pente.

Les locaux sont équipés d’une porte blindée, de fenêtre PVC double vitrage, lucarnes avec huisseries métalliques, vidéosurveillance, système d’alarme, chauffage et production d’eau chaude électriques, le sol est revêtu de parquet flottant ou de carrelage, les murs de peinture ou de carreaux de faïence dans les sanitaires, les plafonds de peinture avec éclairage néon et faux-plafond partiel.

L’experte judiciaire décrit les locaux comme étant en bon état d’entretien général et relève que la locataire a indiqué lors de la visite que les lieux ont été refaits à son entrée dans les lieux en 2011.

À partir de relevés de surface effectués par un géomètre-expert le 04 octobre 2018, l’experte judiciaire a retenu une surface totale utile (hauteur sous plafond supérieure à 1,80m) des locaux de 326 m2 (319,90 m2 pour le local d’activité, l’accueil, ainsi que le local repassage et 6,10 m2 pour les sanitaires).

*Sur le montant de l’indemnité d’éviction

L’article L.145-14 du code de commerce prévoit que :

« Le bailleur peut refuser le renouvellement du bail. Toutefois, le bailleur doit, sauf exceptions prévues aux articles L. 145-17 et suivants, payer au locataire évincé une indemnité dite d’éviction égale au préjudice causé par le défaut de renouvellement.

Cette indemnité comprend notamment la valeur marchande du fonds de commerce, déterminée suivant les usages de la profession, augmentée éventuellement des frais normaux de déménagement et de réinstallation, ainsi que des frais et droits de mutation à payer pour un fonds de même valeur, sauf dans le cas où le propriétaire fait la preuve que le préjudice est moindre. »

L’indemnité s’apprécie au jour le plus proche du départ des lieux du locataire évincé, soit, en l’espèce, au début du mois d’octobre 2022.

— L’indemnité principale

Il s’agit d’une indemnité de remplacement si l’éviction du locataire entraîne la disparition du fonds de commerce (par perte de la clientèle) et d’une indemnité de transfert si ledit fonds peut être exploité ailleurs.

L’indemnité de remplacement est fixée à la plus importante des deux valeurs entre celle du fonds de commerce perdu et celle du droit au bail.

La valeur du fonds de commerce perdu est estimée en pratique selon un pourcentage du chiffre d’affaires fixé en fonction des usages de la profession, ou alors en considération de sa rentabilité en prenant en compte son excédent brut d’exploitation.

L’évaluation selon les usages de la profession consiste à appliquer au chiffre d’affaires moyen des derniers exercices représentatifs de l’activité exercée un coefficient variable selon la situation du fonds, la nature des activités exercées, la qualité des aménagements, le résultat d’exploitation.

La valeur du droit au bail correspond à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux.

L’indemnité de transfert compense au minimum la perte, pour le preneur, du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, notamment l’intérêt de l’emplacement, les surfaces, la destination du bail et le loyer.

La perte du fonds est présumée et il appartient au bailleur qui la conteste de démontrer que ledit fonds est transférable.

En l’espèce, l’experte judiciaire explique que la société A Z MODE, exploitant sous l’enseigne KIGAN, exerce une activité de commerce de gros de robes de cérémonie sans réaliser de confection sur place, comme le bail le permet, et que son siège social se trouve au [Adresse 16], où elle loue une boutique de 24,65 m2 au rez-de-chaussée et 35,76 m2 au sous-sol (niveau accessible par une échelle de meunier).

Elle note que le local objet de l’expertise, situé à quarante mètres de ce siège, constitue un établissement secondaire, précisant qu’il s’agit d’un show-room où la locataire peut exposer tous ses modèles (environ 700 selon ses dires) et recevoir ses clients, celle-ci ayant précisé que cette boutique ne pouvait fonctionner sans les locaux loués, par manque de place.

L’experte judiciaire considère que l’éviction des locaux loués entraînerait la perte de l’entier fonds de commerce, l’activité de vente en gros nécessitant de disposer d’un espace suffisant pour exposer les différents modèles, de sorte que les deux locaux exploités sont indissociables.

Elle note également que l’activité de la locataire était en déclin dès avant l’éviction et la crise sanitaire, les grossistes qui occupaient tout l’immeuble étant partis à [Localité 17] en 2015-2016, ladite locataire ayant restitué deux autres boutiques sur le boulevard début 2017 et son gérant étant resté seul alors qu’elle avait employé jusqu’à six salariés ; elle précise que les résultats de cette société préfiguraient ce déclin, l’activité étant nettement déficitaire depuis 2019.

L’experte judiciaire a donc estimé une indemnité d’éviction correspondant à la valeur du droit au bail.

La demanderesse entend voir fixer l’indemnité lui revenant en fonction de la valeur du droit au bail, faisant valoir que l’éviction des locaux loués lui fera perdre son entier commerce ; elle conteste l’argument des défenderesses selon lesquelles elle pourrait être délocalisée en banlieue, soutenant que les commerçants qui ont transféré leur activité dans la zone d'[Localité 17] ont dû payer des droits d’entrée et des loyers qui ne sont pas comparables à celui qu’elle aurait eu à charge en cas de renouvellement de son bail.

Chiffrant la valeur locative des lieux en considération de la surface des locaux retenue par l’experte judiciaire, soit 326 m2, et d’une valeur unitaire de 279 € par mètre carré, correspondant aux seules références de nouvelles locations dans le même arrondissement et qui ne sont pas plus anciennes que 2018, elle demande de calculer l’indemnité principale selon la différence entre une valeur locative de 90 954 € (326 m2 x 279 €) et le loyer de 20 168,61 € HT qui aurait selon elle été appliqué en juillet 2020 si le bail s’était poursuivi, soit une économie de loyer de  : 90 954 € – 20 168,61 € = 70 786 € multipliée par un coefficient de 4, ce qui aboutit à une valeur du droit au bail de 283 144 €.

Les défenderesses contestent le droit de la demanderesse au paiement d’une indemnité d’éviction, faisant valoir qu’elle n’a pas subi de préjudice du fait de son départ des lieux loués puisqu’elle les a quittés le 10 octobre 2022 mais continue d’exploiter la boutique du [Adresse 16], de sorte que la perte du fonds de commerce alléguée par la locataire et prévue par l’experte judiciaire ne s’est pas produite.

La société SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE fait également valoir qu’elle a même réalisé une économie de loyer puisqu’elle ne paie plus que celui de la boutique du [Adresse 16].

La société [Adresse 13] s’oppose à l’allocation d’une indemnité calculée sur la valeur du droit au bail qui correspond à plusieurs fois le chiffre d’affaires de la locataire alors que son activité déclinait et alors qu’elle ne démontre pas sa réinstallation, ayant quitté les locaux mais n’ayant pas produit de justificatif du prix de ses nouveaux locaux, seule valeur de comparaison permettant de chiffrer son préjudice.

Sur ce,

Le tribunal constate qu’il ressort effectivement des éléments produits aux débats que la boutique située au [Adresse 16] est toujours ouverte, et le fonds de commerce de l’ancienne locataire toujours en activité.

Celle-ci n’émet d’ailleurs aucune contestation à ce sujet

Néanmoins, il ne saurait en être déduit que la demanderesse ne peut prétendre à une indemnité d’éviction, alors qu’à défaut de perte de son fonds de commerce, elle peut prétendre à une indemnité de transfert, compensant la perte du bénéfice du droit au bail, soit des avantages que ledit bail lui procure, ainsi que le dommage lié à la nécessité de quitter les lieux.

L’argument selon lequel la locataire ferait une économie en ne payant plus le loyer du bail qui a pris fin est inopérant puisque tout locataire évincé cesse de payer le loyer du bail dont le renouvellement lui est refusé, sans que cela constitue un motif de refus de paiement de cette indemnité.

L’argument selon lequel la locataire perçoit une indemnité pour la perte d’un fonds en déclin n’est pas davantage pertinent, dès lors que l’indemnité d’éviction ne compense pas la perte de ce fonds mais la perte du droit au bail qui a une valeur patrimoniale propre.

L’argument selon lequel la locataire devrait démontrer le coût de sa réinstallation dans de nouveaux locaux pour être indemnisée ne sera pas non retenu puisque la preuve du défaut de réinstallation est à la charge de l’ancien bailleur et qu’en tout état de cause le préjudice indemnisé correspond à la perte du droit au bail évaluée selon le marché du secteur concerné et non celui d’un autre secteur.

Il convient d’évaluer l’indemnité d’éviction principale revenant à la demanderesse à hauteur de la valeur du droit au bail, correspondant à la différence entre la valeur locative de marché et le loyer, plafonné ou déplafonné, qui aurait été fixé si le bail avait été renouvelé à la date d’effet du congé, à laquelle est appliqué un coefficient en fonction de l’emplacement des locaux, soit selon le calcul suivant :

(valeur locative de marché – loyer du bail renouvelé) x coefficient de capitalisation.

*Sur la valeur locative de marché

L’experte judiciaire a estimé la valeur locative des locaux expertisés à 71 720 € HT/HC par an, compte tenu d’une valeur unitaire de 220 € par mètre carré par an et d’une surface utile de 326 m2 :

220 € x 326 m2 = 71 720 € HT/HC par an.

Pour déterminer la valeur unitaire au mètre carré par an, elle s’est référée à huit éléments de comparaison, précisant que le type des locaux loués étant de plus en plus rare, elle avait recherché des éléments comparables notamment dans les dixième et dix-neuvième arrondissements :

— nouvelles locations :

*local d’activité [Adresse 3] : 150 €/m2/an HT/HC (février 2016)

*local d’activité en RDC [Adresse 9] : 132 €/m2/an HT/HC (août 2017)

*local d’activité [Adresse 6] : 300 €/m2/an HT/HC (avril 2018)

*local d’activité en RDC [Adresse 8] : 250 €/m2/an HT/HC (mai 2018)

*local d’activité en RDC CAP [Adresse 4] : 145 €/m2/an HT/HC (février 2019)

*local d’activité sur cour [Adresse 5] : 288 €/m2/an HT/HC (novembre 2021)

— renouvellements :

*local commercial 2ème étage [Adresse 10] : 179 €/m2/an HT/HC (avril 2017)

*local commercial 4ème étage [Adresse 10] : 276 €/m2/an HT/HC (décembre 2017)

La demanderesse fait valoir que seules les références à partir de 2018, pour des locaux situés dans le onzième arrondissement et les nouvelles locations doivent être prises en considération, ce qui permet de retenir une valeur moyenne de 279 €.

Les défenderesses demandent de prendre en compte une surface des locaux pondérée à 258 m2p après exclusion de la surface d’un local réserve hors assiette du bail et application de pondérations à hauteur de 0,30 pour la zone mansardée de hauteur sous plafond inférieur à 1,80m et de 0,15 pour les sanitaires.

La société [Adresse 13] réclame que la valeur unitaire à retenir n’excède pas 185 €/m2, au vu des prix pratiqués sur la commune d'[Localité 17], où les grossistes du onzième arrondissement se sont massivement déportés, et où la locataire peut trouver des locaux comparables.

Sur ce,

Le tribunal juge que l’experte judiciaire a retenu avec pertinence des éléments de comparaison qui ne sont limités ni au onzième arrondissement, ni aux années 2018 et suivantes, ni aux locations nouvelles, dès lors que son appréciation de la valeur locative des lieux loués ne peut se limiter, comme le sollicite la locataire, à deux éléments, alors qu’il existe des locations ou renouvellements de baux dans d’autres arrondissements mais dans des quartiers comparables ou plus anciens mais de quelques années seulement, permettant de disposer d’un panel plus large de références des prix qui peuvent se pratiquer pour des locaux assez similaires, dont les différences sont bien évidemment prises en compte dans l’estimation qui ne peut pas être une simple moyenne arithmétique desdits prix.

Il n’y a pas lieu non plus de retenir une valeur locative par référence aux prix pratiqués sur la commune d'[Localité 17] au motif que la locataire pourrait y trouver des locaux comparables alors qu’il ne s’agit pas d’estimer le prix des locaux qu’elle pourrait hypothétiquement relouer dans un autre secteur mais de l’indemniser de la perte du bail portant sur des locaux situés dans le onzième arrondissement.

Compte tenu des éléments de comparaison précités, de l’emplacement du local dans un quartier animé de [Localité 25] au commerce diversifié, au quatrième étage d’un immeuble desservi par un ascenseur, de sa configuration rectangulaire bien adaptée à l’activité de la locataire, en bon état général et bénéficiant d’un bon éclairage naturel, l’experte judiciaire a retenu avec justesse une valeur locative de marché unitaire de 220 €/m2/an HT/HC.

S’agissant des contestations des défenderesses afférentes à la superficie des locaux, il convient de se référer aux réponses à leurs dires dans le cadre de l’expertise judiciaire.

L’experte judiciaire a rappelé à juste titre qu’il est d’usage pour les locaux d’activité de retenir une surface utile et non pondérée ; en effet, la pondération s’applique aux configurations de boutiques.

En outre, elle a expliqué qu’elle n’a pas pris en compte la surface de la réserve située en haut de la cage d’escalier, ni, comme le cabinet [O], géomètre-expert, les surfaces de hauteur sous-plafond inférieure à 1,80m ; il n’y a donc pas lieu de déduire cette première surface ni de pondérer les secondes.

Dès lors, la surface utile évaluée par l’experte judiciaire, qui n’est pas critiquée à juste titre, sera retenue.

Ainsi, il convient de retenir la valeur locative de marché estimée par celle-ci à :

220 € x 326 m2 = 71 720 € HT/HC par an.

*Sur la valeur locative théorique de renouvellement et l’économie de loyer

L’experte judiciaire a d’abord estimé le montant du loyer que la locataire aurait dû régler si le bail avait été renouvelé au 1er juillet 2020 à 20 168,61 € HT/HC/an (loyer plafonné en vertu de l’article L.145-34 du code de commerce à l’évolution de l’indice des loyers commerciaux dit « ILC »).

Les défenderesses s’étant prévalues d’un motif de déplafonnement du loyer tenant à un changement de destination survenu en cours de bail, que l’experte judiciaire a laissé à l’appréciation du tribunal, celle-ci a évalué une valeur locative théorique de renouvellement de 54 631 € HT/HC/an, en considération :

— d’une valeur locative de renouvellement unitaire de 180 €/m2 HT/HC/an,

— d’un abattement de 5% compte tenu d’une clause d’accession des améliorations en fin de jouissance,

— d’un abattement de 2% pour droit de préférence du bailleur.

Les défenderesses font valoir que l’activité de show-room et de réception de clientèle que la locataire exerçait dans les locaux loués n’entre pas dans le champ de la destination du bail.

La locataire n’a émis aucune contestation sur ce point.

Sur ce,

L’article L.145-33 du code de commerce dispose que le montant des loyers des baux renouvelés ou révisés doit correspondre à la valeur locative.

À défaut d’accord, cette valeur est déterminée d’après:

1o Les caractéristiques du local considéré;

2o La destination des lieux;

3o Les obligations respectives des parties;

4o Les facteurs locaux de commercialité;

5o Les prix couramment pratiqués dans le voisinage.

Un décret en Conseil d’État précise la consistance de ces éléments. V. art. R. 145-2 à R. 145-8.

Aux termes de l’article L.145-34 du code de commerce, à moins d’une modification notable des éléments mentionnés aux 1o à 4o de l’article L. 145-33, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation, intervenue depuis la fixation initiale du loyer du bail expiré, de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires mentionnés aux premier et deuxième alinéas de l’article L. 112-2 du code monétaire et financier, publiés par l’Institut national de la statistique et des études économiques. À défaut de clause contractuelle fixant le trimestre de référence de cet indice, il y a lieu de prendre en compte la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des loyers des activités tertiaires, calculée sur la période de neuf ans antérieure au dernier indice publié.

Selon l’article R.145-5 du même code, la destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants ou par le tribunal dans les cas prévus aux articles L.145-47 à L.145-55.

L’article 4 du bail stipule que l’activité exercée dans les lieux est celle de « conception et entrepôt de produits de confection ».

Il a été évoqué au cours des opérations d’expertise que la locataire exerçait dans les lieux loués une activité de show-room et de réception de clientèle ; ladite locataire n’a émis aucune contestation à ce sujet et ne discute pas le changement de destination évoqué par les défenderesses.

Force est pour le tribunal de constater que l’exercice d’une activité de show-room avec réception de la clientèle constitue une modification notable, au sens des articles L.145-34 et R.145-5 du code de commerce susmentionnés, de la destination contractuelle du bail, qui est limitée à la confection et à l’entrepôt de produits de confection.

Ce changement de destination par la locataire en cours de bail constitue donc un motif de déplafonnement du loyer qui aurait été fixé si ce bail avait été renouvelé.

Dès lors, le montant du loyer applicable si le bail avait été renouvelé doit être fixé à la valeur locative de renouvellement des lieux loués.

Son montant a été chiffré par l’experte judiciaire en y appliquant deux abattements que les défenderesses contestent en expliquant qu’ils ne sont pas justifiés, la société [Adresse 13] indiquant que la clause d’accession est favorable au preneur et n’a jamais donné lieu à un abattement de 5%, et qu’il n’est pas non plus d’usage de retenir un abattement pour le droit de préférence du bailleur en cas de cession.

L’abattement sur la valeur locative en présence d’une clause d’accession au bailleur en fin de jouissance a vocation à corriger l’estimation de locaux appréciés selon leur état au moment de l’évaluation alors que celui-ci résulte de travaux ou d’améliorations supportés par le locataire dont ledit bailleur n’a pas encore la propriété ; or, en l’espèce, il n’est en rien justifié de la nécessité d’une telle correction.

En revanche, en application de l’article R.145-8 du code de commerce, selon lequel, notamment, « constituent un facteur de diminution de la valeur locative (…) les obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages » l’abattement de 2% pour droit de préférence du bailleur en cas de cession, qui limite la liberté du preneur de céder son bail, est justifié et sera retenu.

Il convient en conséquence de chiffrer le montant du loyer applicable si le bail avait été renouvelé de la façon suivante :

180 €/m2 (valeur locative de renouvellement unitaire) x 326 m2 (surface utile) – 2%

=58 680 € – 2% = 57 506,40 €, arrondis à 57 506 € HT/HC/an

Ainsi, l’économie annuelle de loyer pour la locataire, si le bail s’était renouvelé, aurait été de :

71 720 € – 57 506 € = 14 214 € HT/HC par an

*Sur le coefficient de valorisation à appliquer et la valeur du droit au bail

L’experte judiciaire a retenu un coefficient multiplicateur de 4 « compte tenu de la nature du bien étudié et de son emplacement ».

Ce coefficient est admis par la demanderesse mais les défenderesses le contestent au motif qu’il est lié à l’usage de show-room des locaux, lequel est en contravention avec la clause de destination du bail, alors que le coefficient applicable aux locaux de dépôt et ateliers n’excède pas 3 ; elles s’estiment pénalisées par une valorisation qui n’est pas conforme au bail.

Toutefois, le tribunal relève que, lorsque le preneur a irrégulièrement modifié la destination des lieux loués, le bailleur peut, soit demander de sanctionner sa faute par la résiliation du bail ou le refus de renouvellement sans indemnité, soit entériner la modification irrégulière en s’en prévalant comme motif de déplafonnement du loyer si elle est notable ; mais sa demande de déplafonnement s’analysant comme une acceptation tacite du changement opéré par le locataire, il n’est plus fondé à se prévaloir de son caractère fautif.

Ainsi, en l’espèce, les défenderesses, qui ont sollicité et obtenu que soit retenu un déplafonnement du loyer réduisant le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse en se prévalant d’un changement de destination ne peuvent plus réclamer que ce changement ne soit pas pris en compte dans l’estimation de ladite indemnité.

Dès lors que la contestation des défenderesses au sujet du coefficient de valorisation proposé par l’experte judiciaire n’est pas fondée, il convient de fixer celui-ci à 4.

*Sur le montant de l’indemnité principale

La valeur du droit au bail de la demanderesse sera donc fixée à :

14 214 € x 4 = 56 856 €

*Sur les indemnités accessoires

*L’indemnité de remploi

L’indemnité de remploi couvre les frais d’acquisition d’un nouveau fonds de commerce ou d’un droit au bail équivalent, notamment les droits de mutation, les honoraires de transaction et les frais juridiques.

L’experte judiciaire a estimé cette indemnité à 15% de la valeur locative de marché des locaux, ce qui correspond à la base des frais usuels d’un commercialisateur, expliquant que la locataire devra y faire appel pour prendre en location un local adapté à ses besoins.

Cette méthode d’estimation est admise par toutes les parties mais les défenderesses contestent l’allocation d’une indemnité à ce titre, faisant valoir que la locataire a quitté les lieux et ne justifie pas des frais exposés pour sa réinstallation.

Toutefois, le bénéfice de cette indemnisation n’est écarté que si le bailleur rapporte la preuve de l’absence certaine de réinstallation du locataire.

Cette preuve, qui ne saurait résulter du seul fait que l’ancienne locataire ne démontre pas s’être réinstallée ni les frais exposés à ce titre, n’est pas rapportée.

Il y a lieu en conséquence de faire droit à la demande de ce chef et d’allouer une indemnité de :

15% de 71 720 € = 10 758 €.

*Le trouble commercial

Cette indemnité compense la perte de revenus consécutive au temps passé pour la gestion de l’éviction (arrêt d’exploitation pendant un déménagement ou perte de temps pour la recherche de nouveaux locaux notamment) ainsi que le moindre investissement dans le commerce et est usuellement évaluée selon l’EBE ou la masse salariale.

L’experte judiciaire a proposé de retenir une indemnité correspondant à un mois de salaire du gérant de la locataire, soit 3 000 €.

La locataire demande de fixer l’indemnité à ce titre à 43 469,72 €, expliquant que son éviction va l’obliger à donner congé du bail afférent aux locaux sis [Adresse 16] et qu’elle va payer à perte le loyer dû jusqu’à la prochaine échéance, le 31 mars 2026.

Les défenderesses ne contestent pas la méthode d’évaluation de l’experte judiciaire, mais il est soutenu que cette indemnité n’est pas due en l’absence de réinstallation.

Sur ce dernier point, le tribunal a déjà répondu dans la motivation relative à l’indemnité de remploi.

Concernant la demande de la locataire, force est de constater que sa prétention n’est pas fondée, dès lors que le paiement du loyer de sa boutique ne constitue pas un trouble commercial tel que défini ci-dessus et qu’en tout état de cause il n’est pas avéré que ce paiement est effectué en pure perte.

Ce chef de dommage sera donc indemnisé à hauteur de la somme proposée par l’experte judiciaire, soit 3 000 €.

*Les frais de déménagement

L’indemnité allouée à ce titre est chiffrée sur devis ou justificatif.

L’experte judiciaire a proposé une estimation forfaitaire à hauteur de 25 € par mètre carré, « sous réserve de la production d’un devis »

Comme le soutiennent à juste titre les défenderesses, l’ancienne locataire n’a pas produit de justificatif de la dépense réalisée pour son déménagement, en octobre 2022.

Cette demande, dont il n’est pas justifié du bien fondé, sera rejetée.

*Les frais administratifs/divers

L’indemnité à ce titre couvre les frais liés au déménagement et au changement d’adresse (frais des actes et formalités de changement de siège, frais de transfert de lignes de télécommunications, frais d’impression des documents commerciaux et emballages, frais d’information de la clientèle et des fournisseurs, etc…).

L’experte judiciaire a évalué forfaitairement l’indemnité à ce titre à 2 000 €.

La demanderesse sollicite une somme de 5 000 €, tandis que les défenderesses s’opposent à cette demande, faisant encore valoir qu’elle ne produit aucun justificatif.

Il convient effectivement de constater qu’il n’est produit aucun élément justificatif démontrant un préjudice à ce titre et de rejeter cette demande.

*Les frais de réinstallation

L’indemnisation des frais de réinstallation est possible dans les cas particuliers où les lieux loués présentent des aménagements spécifiques ou relèvent d’un concept particulier (cas essentiellement de l’exploitation d’un commerce de chaîne).

La locataire réclame une indemnité de 65 200 € à ce titre, correspondant à l’estimation de l’experte judiciaire qui a proposé de retenir un coût de 200 € par mètre carré, considérant qu’elle pourrait avoir à réaliser des travaux sur ses nouveaux locaux d’activité pour en faire un show-room.

Les défenderesses s’y opposent, faisant valoir qu’elle ne justifie pas du coût de sa réinstallation et qu’il devrait en tout état de cause être appliqué un coefficient de vétusté de 20%.

La société [Adresse 13] ajoute que cette indemnisation est en tout état de cause excessive à défaut d’aménagement spécifique dans les locaux loués et n’est en outre pas admise compte tenu d’une clause d’accession sans indemnité.

Le tribunal ne peut que constater qu’il n’est pas certain que la demanderesse devra réaliser des travaux pour aménager des locaux d’activité en show-room, alors d’ailleurs qu’il n’a été constaté aucune spécificité des aménagements des lieux dont elle est évincé.

Il n’y a donc pas lieu de lui allouer une indemnité à ce titre.

La demande d’indemnisation à ce titre sera donc rejetée.

***

Ainsi, le montant de l’indemnité d’éviction revenant à la demanderesse est fixé à :

56 856 € (indemnité principale)

+10 758 € (indemnité de remploi)

+3 000 € (indemnité pour trouble commercial)

=70 614 €.

Les deux défenderesses, devant toutes deux répondre du dommage subi par la locataire du fait de l’éviction, seront condamnées in solidum au paiement de cette indemnité.

Ladite indemnité, conformément à l’article 1231-7 du code civil, produira des intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur la demande de fixation d’une indemnité d’occupation

L’article L.145-28 du code de commerce dispose que :

« Aucun locataire pouvant prétendre à une indemnité d’éviction ne peut être obligé de quitter les lieux avant de l’avoir reçue. Jusqu’au paiement de cette indemnité, il a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré. Toutefois, l’indemnité d’occupation est déterminée conformément aux dispositions des sections 6 et 7, compte tenu de tous éléments d’appréciation.(…) »

Il est constant que l’indemnité d’occupation due par le locataire évincé doit être fixée à la valeur locative chiffrée en application de l’article L.145-33 du code de commerce, donc à la valeur locative d’un bail renouvelé ou révisé et que le plafonnement prévu par l’article L.145-34 du même code est exclu.

L’occupation étant précaire, il convient d’y appliquer un abattement pour précarité d’au moins 10%.

Cette indemnité est due à compter du lendemain de la date d’effet du refus de renouvellement du bail expiré et jusqu’à la libération effective des lieux ; soit en l’espèce du 1er juillet 2020 au 10 octobre 2022 (date du constat d’état des lieux de sortie, étant observé que la locataire ne démontre pas avoir effectivement libéré les lieux à la date du 03 octobre 2022 comme elle le prétend), ou deux ans, trois mois et dix jours.

L’experte judiciaire a évalué l’indemnité d’occupation due en tenant compte d’une valeur locative statutaire annuelle sur laquelle elle a appliqué les abattements suivants :

— abattement pour précarité de 10%,

— abattement de 5% au titre de la clause d’accession au bailleur des travaux en fin de jouissance,

— abattement de 2% au titre du droit de préférence du bailleur en cas de cession.

La demanderesse indique s’en rapporter à l’appréciation du tribunal sur l’estimation de l’indemnité d’occupation.

Les défenderesses contestent les abattements appliqués au titre de la clause d’accession et du droit de préférence, qu’elles estiment non justifiés.

Le tribunal, qui a déjà répondu à leur contestation au sujet de ces abattements, se réfère à la motivation déjà donnée ci-avant et à la décision prise en conséquence, de retenir l’abattement de 2% au titre du droit de préférence du bailleur en cas de cession mais pas celui de 5% au titre de la clause d’accession au bailleur des travaux en fin de jouissance,

Il y a lieu en conséquence de fixer l’indemnité d’occupation due par la demanderesse de la façon suivante :

180 €/m2 (valeur locative de renouvellement unitaire) x 326 m2 (surface utile) – (2% + 10%)

=58 680 € – 12% = 51 638,40 €, arrondis à 51 638 € HT/HC/an.

Soit pour la période du 1er juillet 2020 au 10 octobre 2022 :

103 276 € (deux ans) + 12 909,50 € (trois mois) + 1 414,74 € (dix jours) = 117 600,24 €, arrondis à 117 600 € HT/HC en tout.

La société [Adresse 13] sollicite que l’indemnité d’occupation ainsi fixée soit indexée sur l’indice INSEE du coût de la construction.

Toutefois, le tribunal relève que l’indexation n’est pas imposée contractuellement ni légalement et n’apparaît pas indispensable compte tenu de la durée de l’occupation, du montant déjà élevé de l’indemnité d’occupation fixée ainsi que des abattements modérés qui y ont été appliqués ; l’indemnité d’occupation ne sera donc pas indexée.

La société [Adresse 13] demande que l’ancienne locataire soit condamnée à payer un rappel d’indemnité d’occupation pour la période du 24 juillet 2020 au 10 octobre 2022, qu’il convient de fixer selon le calcul suivant :

— somme payée sur cette période : 19 315,04 €/an, soit 42 787,32 € sur toute la période,

— somme due sur la même période : 51 638 €/an, soit 114 145,91 €, arrondis à 114 146 € (103 276 (2 ans) + 8606,33 € (2 mois) + 2 263,58 € (16 jours))

— différentiel : 114 146 € – 42 787,32 € = 71 359 €

La société A Z MODE sera donc condamnée à payer une somme de 71 359 € à la société [Adresse 13] au titre du rappel d’indemnité d’occupation pour la période du 24 juillet 2020 au 10 octobre 2022.

Il y a lieu de préciser dans le dispositif de la décision qu’une compensation pourra être opérée entre les sommes réciproquement dues entre les parties.

Sur les demandes au titre des loyers et charges

Il est relevé que si la locataire évoque une restitution des provisions sur charges versées sur les années 2017 à 2022 du fait de l’absence de reddition de la part des bailleresses, elle ne présente pas de demande en ce sens dans le dispositif de ses conclusions, où elle ne sollicite qu’une injonction aux bailleresses de communiquer les régularisations de charges ; or, la production de pièces en justice n’a vocation qu’à permettre de statuer sur une prétention et le tribunal n’est pas saisi d’une demande de restitution desdites provisions.

Il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande d’injonction de communication de pièces, qui sera rejetée.

La société SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE sollicite reconventionnellement le paiement d’une somme de 8 776,87 € au titre d’un impayé de :

-2 448,11 € au titre des charges restant dues par la locataire au titre de l’année 2019 après reddition desdites charges et déduction faite de la provision annuelle de 6 000 € déjà versée (somme détaillée dans une « Répartition des charges locatives » du 28 janvier 2020),

-6 328,76 € au titre du loyer et de la provision sur charges dus au titre du deuxième trimestre 2020 (somme détaillée dans un avis d’échéance du 26 juin 2020).

La demanderesse ne conteste pas le défaut de règlement des sommes dues, mais se prévaut de l’absence de reddition des charges pour prétendre que les provisions versées ne sont pas dues.

Aucun justificatif de reddition des charges de l’année 2020 n’ayant été produit, la demande de paiement au titre de la provision sur charges du deuxième trimestre de cette année n’est pas fondée.

Il convient en conséquence de déduire le montant de cette provision de la somme due, qui n’est pas discutée pour le surplus, et en conséquence de condamner la société A Z MODE à payer une somme de : 2 448,11 € + (6 328,76 € – 1 500 €) = 7 276,87 €.

Sur la demande de garantie entre cédant et cessionnaire

Conformément à la clause 26.2 de l’acte authentique de vente du 24 juillet 2020, la société [Adresse 13] sera condamnée à garantir la société SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE des condamnations présentement prononcées à son encontre au profit de la société A Z MODE.

Sur les demandes accessoires

Les défenderesses, dont le refus de renouvellement du bail est à l’origine de la présente procédure, seront condamnées aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de madame [Y] [E], ainsi qu’à payer une somme à la demanderesse au titre de ses frais irrépétibles qu’il convient de fixer à 6 000 €.

Selon l’article 514-1 du code de procédure civile, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit de sa décision, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire ; il statue d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de d’écarter l’exécution provisoire du jugement, dès lors que la demande tendant à ce que l’exécution provisoire de droit du présent jugement ne soit pas prononcée n’est pas motivée ni justifiée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement, contradictoirement et en premier ressort,

CONDAMNE in solidum la S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE et la S.N.C. [Adresse 13] à payer à la S.A.R.L. A Z MODE une indemnité au titre de son éviction des locaux qu’elle louait dans un immeuble au quatrième étage d’un immeuble sis [Adresse 14] à [Localité 26], d’un montant total de soixante-dix-mille-six-cent-quatorze euros (70 614 €), se décomposant comme suit ;

56 856 € (indemnité principale)

+10 758 € (indemnité de remploi)

+3 000 € (indemnité pour trouble commercial) ;

RAPPELLE que cette indemnité produira des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;

FIXE le montant de l’indemnité d’occupation des lieux due par la S.A.R.L. AZ MODE sur la période du 1er juillet 2020 au 10 octobre 2022 à la somme de cinquante-et-un-mille-six-cent-trente-huit euros hors taxes et hors charges par an (51 638 € HT/HC/an) par an, soit cent-dix-sept-mille-six-cents euros hors taxes et hors charges (117 600 € HT/HC) en tout ;

CONDAMNE la S.A.R.L. A Z MODE à payer une somme de soixante-et-onze-mille-trois-cent-cinquante-neuf euros (71 359 €) à la S.N.C. [Adresse 13] au titre du rappel d’indemnité d’occupation pour la période du 24 juillet 2020 au 10 octobre 2022 ;

CONDAMNE la S.A.R.L. A Z MODE à payer à la S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE une somme de sept-mille-deux-cent-soixante-seize euros et quatre-vingt-sept centimes (7 276,87 €) au titre de loyers et charges impayés ;

DIT qu’une compensation pourra être opérée entre les sommes réciproquement dues entre les parties ;

CONDAMNE la S.N.C. [Adresse 13] à garantir la S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE des condamnations présentement prononcées à son encontre au profit de la S.A.R.L. A Z MODE ;

CONDAMNE la S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE et la S.N.C. [Adresse 13] aux dépens de l’instance, lesquels comprendront les frais de l’expertise judiciaire de madame [Y] [E], ainsi qu’à payer une somme de six-mille euros (6 000 €) à la S.A.R.L. A Z MODE en application de l’article 700 du code de procédure civile :

REJETTE les demandes de la S.A.R.L. A Z MODE d’indemnité au titre des frais de déménagement, de comptabilité et de transfert, de réinstallation, ainsi que de sa demande d’injonction de communiquer les régularisations de charges relatives aux cinq dernières années ;

REJETTE les demandes de la S.N.C. SNC EMERIGE [Localité 25] VOLTAIRE et de la S.N.C. [Adresse 13] au titre des frais irrépétibles ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Fait et jugé à [Localité 25] le 11 Juin 2025

Le Greffier P/ Président empêché

Paulin MAGIS Sabine FORESTIER