TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Joanne GEORGELIN

M [J] [I]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître Elisabeth MENARD

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/10250 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IA5

N° MINUTE :

5

JUGEMENT

rendu le 24 juin 2025

DEMANDERESSE

S.A. IMMOBLIERE 3F, dont le siège social est sis [Adresse 4]

représentée par Maître Elisabeth MENARD de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : #P0128

DÉFENDEURS

Monsieur [J] [I], demeurant [Adresse 2] [Adresse 1]

non comparant, ni représenté

Madame [V] [W] épouse [I], demeurant [Adresse 2] [Adresse 1]

comparante en personne assistée de M^e Joanne GEORGELIN, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #B0937

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Mathilde CLERC, Juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 08 avril 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 24 juin 2025 par Mathilde CLERC, juge des contentieux de la protection assistée de Lisa BOUCHEMMA, Greffier

Décision du 24 juin 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/10250 – N° Portalis 352J-W-B7I-C6IA5

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat du 27 novembre 2009, la S.A IMMOBILIERE 3 F a consenti un bail d’habitation à M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] sur des locaux situés au [Adresse 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,70 euros hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 13 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 4982,44 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] le 28 juin 2024.

Par assignation du 30 octobre 2024, la SA IMMOBILIERE 3 F a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour, à titre principal, faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation judiciaire du contrat de bail consenti à [J] [I] et Mme [V] [I] née [W], et en tout état de cause être autorisée à faire procéder à leur expulsion, ainsi qu’au transport et à la sequestration de leurs meubles, et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

— une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré de 50% et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

—  5899,64 euros au titre de leur arriéré locatif,

—  350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 31 octobre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 11 février 2025, et a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 8 avril 2025.

A cette audience, la SA IMMOBILIERE 3 F maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 avril 2025, s’élève à 4610,15 euros. La SA IMMOBILIERE 3 F accepte le plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire sollicité par la défenderesse, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [V] [I] née [W], assistée de son conseil, demande son maintien dans les lieux, moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros pendant 12 mois, le solde de la dette demeurant à apurer au cours des 24 mois suivant.

Elle explique être en procédure de divorce d’avec son époux, lequel, incarcéré, lui aurait caché l’existence d’un arriéré locatif; elle précise toutefois avoir repris le règlement des loyers, et qu’une demande formée auprès du FSL est en cours d’instruction.

Régulièrement assigné à étude, M. [J] [I] n’a pas comparu ni personne pour lui, de sorte qu’il sera statué par jugement réputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA IMMOBILIERE 3 F justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et impartissant aux locataires un délai de six semaines pour régler la somme en principal de 4982,44 euros leur a été signifié 13 juin 2024.

Or, il résulte des éléments versés aux débats que la somme de 4982,44 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et qu’aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 26 juillet 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la SA IMMOBILIERE 3 F, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la dette locative

En application des dispositions de l’article 7 a) de la loi n ° 89-462 du 06 juillet 1989, à laquelle le contrat est soumis, le locataire est tenu à une obligation essentielle qui consiste en le paiement du loyer aux termes convenus au bail, en contrepartie de la mise à disposition des lieux loués.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la SA IMMOBILIERE 3 F verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 2 avril 2025, M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] lui devaient la somme de 4610,15 euros.

M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du present jugement, en raison des règlements intervenus régulièrement depuis la délivrance du commandement de payer et de l’assignation.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des déclarations à l’audience et des pièces versées aux débats que Mme [V] [I] née [W] et la S.A Immobilière 3F sont convenues d’un plan d’apurement, qu’un dossier FSL est en cours d’instruction, et que si, M. [J] [I] est incarcéré, Mme [V] [I] née [W] perçoit des revenus de l’ordre de 1200 euros mensuels, de sorte qu’elle peut raisonnablement assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette, durant 12 mois, dans l’attente de la prise en charge de la dette locative par le FSL.

Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] à se libérer de leur dette locative par des versements de 10 € par mois en plus du loyer courant pendant 12 mois, puis, par des versements de 187 euros mensuels durant les 24 mois suivants, et de faire droit à la demande de suspension des effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention des locataires est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

— la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors au-tomatiquement résilié ;

— la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;

— une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, aug-menté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par les défendeurs jusqu’à leur départ effectif des lieux, aucun élément ne justifi-ant la majoration de 50% sollicitée par la bailleresse, demande dont elle sera dé-boutée,

— il pourra être procédé à l’expulsion des défendeurs selon les modalités prévues au dispositif ci-après,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W], qui succombent à la cause, seront condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de rejeter la demande formée au titre des frais irrépétibles, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, reputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 13 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 27 novembre 2009 entre la SA IMMOBILIERE 3 F, d’une part, et M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 3] est résilié depuis le 26 juillet 2024,

CONDAMNE M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] à payer à la SA IMMOBILIERE 3 F la somme de 4610,15 euros (quatre mille six cent dix euros et quinze centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 2 avril 2025, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement,

AUTORISE M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 12 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), et, pendant 24 mois, une somme de 187 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 26 juillet 2024,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] seront condamnés à verser à la SA IMMOBILIERE 3 F une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [J] [I] et Mme [V] [I] née [W] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 13 juin 2024 et celui de l’assignation du 30 octobre 2024,

REJETTE la demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 24 juin 2025 et signé par la juge et la greffière susnommées.

Le Greffier Le Juge