RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

Au Nom du Peuple Français

Tribunal judiciaire d’EVRY

Pôle des urgences civiles

Juge des référés

Ordonnance du 6 septembre 2024

MINUTE N° 24/______

N° RG 24/00577 – N° Portalis DB3Q-W-B7I-QFWH

PRONONCÉE PAR

Carol BIZOUARN, première vice-présidente,

Assistée de Alexandre EVESQUE, greffier, lors des débats à l’audience du 16 juillet 2024 et de Fabien DUPLOUY, greffier, lors du prononcé

ENTRE :

S.E.L.A.R.L. MJC2A, en qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET dont le siège social est [Adresse 1]

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Pierre TONOUKOUIN de la SELARL CAUSIDICOR, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : J133

DEMANDERESSE

D’UNE PART

ET :

Madame [G], [V] [L]

demeurant [Adresse 1]

non comparante ni constituée

DÉFENDERESSE

D’AUTRE PART

ORDONNANCE : Prononcée publiquement par mise à disposition au greffe, réputée contradictoire et en premier ressort.

**************

EXPOSE DU LITIGE

Par acte délivré le 12 avril 2023, la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET, propriétaire de locaux commerciaux situés à [Localité 3] et donnés à bail à Madame [G] [V] [L], a assigné en référé cette dernière, devant le juge des contentieux de la protection de Juvisy-sur-Orge, aux fins de :

— Juger, à titre principal, Madame [G] [V] [L] occupante sans droit ni titre depuis le 23 octobre 2022,

— Juger valable, à titre subsidiaire, le commandement de payer signifié le 28 janvier 2022,

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail,

— Prononcer l’expulsion de Madame [G] [V] [L] et de tous occupants de son chef, si besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— Ordonner la séquestration des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux en tel garde-meubles qu’il plaira au juge des référés de désigner, aux frais, risques et périls de Madame [G] [V] [L],

— Dire que les biens inventoriés par le commissaire de justice dans le procès-verbal d’expulsion ayant une valeur marchande seront mis en vente aux enchères publiques et que les biens n’ayant aucune valeur marchande seront déclarés abandonnés,

— Condamner Madame [G] [V] [L] :

— la somme provisionnelle de 10.440 euros correspondant aux arriérés de loyers et charges arrêtés au 1er avril 2023, augmentée d’un intérêt de retard au taux de 10% du taux d’intérêt légal à compter du 1er février 2022

— la somme provisionnelle de 104,40 euros TTC au titre de l’indemnité de retard de 10%,

— la somme provisionnelle de 1.440 euros TTC, soit le double du montant du dernier loyer en vigueur, au titre de l’indemnité d’occupation mensuelle à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire et jusqu’à la libération complète des lieux,

— Assortir toutes ces sommes de l’intérêt de retard, prorata temporis et jour par jour, à compter de leur date d’exigibilité, au taux de 10%,

— Assortir cette condamnation de l’anatocisme,

— Dire que si l’occupation devait se prolonger plus d’un an après l’acquisition de la clause résolutoire, l’indemnité d’occupation serait indexée sur l’indice national des loyers commerciaux,

— Dire que le dépôt de garantie sera conservé par le bailleur à titre de dommages et intérêts, soit la somme de 1.400 euros TTC,

— Condamner Madame [G] [V] [L] au paiement de la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens, comprenant notamment le coût du commandement de payer et tous les actes de poursuite, frais de commissaire de justice ou mesures conservatoires, frais de levée d’états et de notification,

— Rappeler que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses demandes, la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET expose que :

— suivant acte sous seing privé du 23 octobre 2020, la SCI CONDORCET a donné à bail à Madame [G] [V] [L] des locaux commerciaux à usage exclusif de bureaux situés [Adresse 1] à [Localité 3], pour une durée d’un an à effet au 24 octobre 2020, renouvelable 2 fois dans la limite de 36 mois, moyennant un loyer mensuel de 540 euros TTC payable d’avance,

— par un jugement du 11 mars 2021, le tribunal judiciaire d’Evry a placé la SCI CONDORCET en liquidation judiciaire et a commis la MJC2A, prise en la personne de Maître [T] [E], en qualité de mandataire liquidateur,

— Madame [G] [V] [L] ne réglant pas ses loyers et charges, la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET lui a adressé le 3 août 2021 une mise en demeure d’avoir à régler la somme de 1.080 euros TTC, en vain,

— le 28 janvier 2022, elle lui a donc fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire réclamant la somme en principal de 4.473,94 euros TTC,

— un échéancier a été mis en place afin d’apurer la dette locative, mais Madame [G] [V] [L] ne l’a pas respecté et la MJC2A prise en la personne de Maître [T] [E] en qualité de mandataire liquidateur l’a donc informée par courriers que le bail ne serait pas reconduit en raison de ses manquements et lui a réclamée la somme de 5.580 euros TTC,

— ces courriers ont été signifiés à la SCI CONDORCET, tout comme la convocation à l’état des lieux de sortie auquel elle ne s’est pas présentée,

— en l’absence de résolution amiable du litige, la dette s’élevant à la somme de 10.440 euros TTC arrêtée au mois de mars 2023 inclus, la MJC2A a été contrainte de saisir le tribunal.

Par ordonnance de référé du 18 mars 2024, le tribunal de proximité de Juvisy-sur-Orge s’est déclaré incompétent pour statuer sur les demandes de la MJC2A prise en la personne de Maître [T] [E] en qualité de mandataire liquidateur à l’encontre de Madame [G] [V] [L] et s’est dessaisi au bénéfice du tribunal judiciaire d’Evry.

Le juge des référés du tribunal judiciaire d’Evry, saisi par cette ordonnance, a convoqué les parties à l’audience du 16 juillet 2024.

A l’audience du 16 juillet 2024, la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET, représentée par son conseil, a soutenu son acte introductif d’instance et déposé ses pièces telles que visées dans l’assignation.

Bien que régulièrement assignée, Madame [G] [V] [L] n’a pas comparu et n’a pas constitué avocat.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des prétentions et moyens des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’à la note d’audience.

L’affaire a été mise en délibéré au 6 septembre 2024.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la procédure

En application des dispositions de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Les demandes des parties tendant à voir « dire et juger » ou « constater » ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile et ne donneront pas lieu à mention au dispositif.

Selon les dispositions de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée.

Sur la demande d’acquisition de la clause résolutoire et d’expulsion

Conformément à l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

L’article L.145-41 du code de commerce dispose que toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai.

En l’espèce, la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET justifie, par la production du bail dérogatoire du 23 octobre 2020, de la mise en demeure du 3 août 2021, du commandement de payer délivré le 28 janvier 2023 et des factures des mois de février 2022 à avril 2023, que sa locataire, Madame [G] [V] [L], a cessé de payer ses loyers.

Le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

La société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET a fait délivrer à Madame [G] [V] [L] un commandement visant la clause résolutoire insérée au bail et reproduisant les dispositions de l’article L.145-41 du code de commerce le 28 janvier 2022 d’avoir à payer la somme, en principal, de 4.473,94 euros au titre des loyers et charges impayés mois de janvier 2022 inclus.

Le commandement de payer, délivré dans les formes prévues à l’article L.145-41 du code de commerce le 28 janvier 2022, étant demeuré infructueux, le bail s’est trouvé résilié de plein droit à compter du 1er mars 2022.

L’obligation de Madame [G] [V] [L] de quitter les lieux n’étant dès lors pas contestable, il convient d’accueillir la demande d’expulsion.

Concernant les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place, il y a lieu à application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution, et de telle sorte qu’il n’y a pas lieu à référé de ce chef.

Sur l’indemnité d’occupation

Le maintien dans les lieux de Madame [G] [V] [L] causant un préjudice à la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET, celle-ci est fondée à obtenir, à titre provisionnel, une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, qu’elle aurait perçu si le bail ne s’était pas trouvé résilié, à compter du 1er mars 2022.

La demande de majoration de ladite indemnité s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur la demande de provision

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

La société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET sollicite la condamnation de Madame [G] [V] [L] à lui payer la somme de 10.440 euros au titre de la dette locative au mois d’avril 2023 inclus.

Au regard des pièces versées au débat, Madame [G] [V] [L] sera condamnée à payer à la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET, au titre des loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation demeurés impayés au mois d’avril 2023 inclus, la somme non sérieusement contestable de 10.440 euros.

La demande de conservation du dépôt de garantie destinée à couvrir les réparations locatives s’analysant en une clause pénale, qui, même prévue au contrat, est susceptible d’être réduite voire supprimée par le juge du fond en raison des circonstances, ne présente pas de caractère incontestable. Il n’y a donc pas lieu à référé sur cette demande.

Sur les indemnités contractuelles

La société MJC2A agissant ès-qualitéde mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET sollicite des condamnations au titre des pénalités de retard et autres indemnités contractuelles.

Cependant, ces stipulations contractuelles étant susceptible de revêtir la qualification de clause pénale tout comme la clause pénale elle-même, et n’étant par conséquent pas incontestable, il n’y a pas lieu à référé sur ces demandes.

Sur les frais irrépétibles et les dépens

Madame [G] [V] [L] qui succombe à la présente instance sera condamnée aux entiers dépens comprenant notamment les frais du commandement de payer et tous les actes de poursuite, frais de commissaire de justice ou mesures conservatoires, frais de levée d’états et de notification.

Conformément à l’article 700 du code de procédure civile, Madame [G] [V] [L] succombante, elle sera condamnée à payer à la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET la somme de 1.500 euros au titre de ses frais de procédure non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des référés, statuant publiquement par ordonnance réputée contradictoire et en premier ressort :

CONSTATE l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail à la date du 1er mars 2022 ;

ORDONNE l’expulsion immédiate de Madame [G] [V] [L] et de tous occupants de son chef des lieux sis [Adresse 1] à [Localité 3] avec l’éventuelle assistance de la force publique et d’un serrurier ;

RAPPELLE que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à titre provisionnel l’indemnité d’occupation mensuelle due par Madame [G] [V] [L], à compter de la résiliation du bail, au 1er mars 2022, jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant du loyer contractuel, outre les taxes, charges et accessoires ;

CONDAMNE Madame [G] [V] [L] à payer à la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET l’indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er mai 2023 et jusqu’à la libération effective des lieux ;

CONDAMNE Madame [G] [V] [L] à payer à la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET la somme provisionnelle de 10.440 euros, correspondant aux loyers, charges, taxes et indemnités d’occupation impayés au mois d’avril 2023 inclus ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur la demande de conservation du dépôt de garantie ;

DIT n’y avoir lieu à référé sur les demandes au titre de l’indemnité contractuelle ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire ;

CONDAMNE Madame [G] [V] [L] à payer à la société MJC2A agissant ès-qualité de mandataire liquidateur de la SCI CONDORCET la somme de 1.500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Madame [G] [V] [L] aux dépens en ce compris le coût du commandement de payer et les actes de poursuite.

Ainsi fait et prononcé par mise à disposition au greffe, le 6 septembre 2024, et nous avons signé avec le greffier.

Le Greffier, Le Juge des Référés,