TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Expéditions

exécutoires

délivrées le:

■

Charges de copropriété

N° RG 23/13410

N° Portalis 352J-W-B7H-C2VO6

N° MINUTE :

Assignation du :

30 Août 2023

JUGEMENT

rendu le 13 Mars 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son syndic le Cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE , SAS

[Adresse 5]

[Localité 4]

représenté par Maître Saad EL JORD, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C0720

DÉFENDEUR

La société PIERRES NOUVELLES, Société Civile, représentée par Maître [D] [Y], es qualité de liquidateur judiciaire de la SCP BTSG Mandataire Judiciaire

[Adresse 1]

[Localité 6]

défaillante

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

N° RG 23/13410 – N° Portalis 352J-W-B7H-C2VO6

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Caroline ROSIO, Vice-Présidente, statuant en juge unique.

assistée de Madame Line-Joyce GUY, Greffière lors des débats et de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors de la mise à disposition.

DÉBATS

A l’audience du 07 Novembre 2024

tenue en audience publique

JUGEMENT

Prononcé en audience publique

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

La SCI PIERRES NOUVELLES est propriétaire des lots de copropriété n°229 et 394 d’un immeuble situé [Adresse 9]), cadastré DT [Cadastre 3].

Par arrêt du 07 avril 2021, la 2ème chambre de la cour d’appel de Paris fixé la créance du syndicat des copropriétaires au titre des arriérés de charges arrêtées au 12 décembre 2016 au passif de la SCI PIERRE NOUVELLES faisant l’objet d’un redressement judiciaire, dont le mandataire judiciaire est Me [D] [Y], de la SCP Becheret-Thierry-Gorrias-Gasnier (BTSG) à hauteur de 11,240,05 euros.

Par acte de commissaire de justice du 28 février 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de l’immeuble a fait commandement à la SCP BTSG prise en la personne de Me [D] [Y] es qualité de mandataire judiciaire de la SCI PIERRES NOUVELLES de payer des charges de copropriété impayées à hauteur de 29.010,97 euros outre 235,29 euros de coût d’acte.

Par exploit de commissaire de justice signifié le 30 août 2023, le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de l’immeuble situé au [Adresse 2] représenté par son syndic la SAS FONCIA RIVE DROITE a fait assigner la SCI PIERRES NOUVELLES en paiement d’arriérés de charges de copropriété devant le tribunal judiciaire de Paris, pour l’audience du 14 mars 2024.

Au visa des articles 10 et 10-1a) de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis, ainsi que de l’article 1231-6 du code civil et de l’article 700 du code de procédure civil, il demande au tribunal de :

— fixer la créance du syndicat des copropriétaires [Adresse 11] à la somme de 26.681,22 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2023 et à la somme de 2.986,05 euros au titre de l’article 10-1a) de la loi du 10 juillet 1965 ;

— condamner Maître [D] [Y], ès qualité de liquidateur de la SCI PIERRES NOUVELLES à lui payer :

—  26.681,22 euros au titre des charges dues au 1er juillet 2023, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

—  2.986,05 euros, au titre des frais nécessaires de recouvrement, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

—  3.000 euros, à titre de dommages et intérêts, avec intérêts de droit à compter de l’assignation ;

— condamner Maître [D] [Y], ès qualité de liquidateur de la SCI PIERRES NOUVELLES au paiement de la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles

En application de l’article 455 alinéa 1er du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé exhaustif des moyens en fait et en droit.

La SCI PIERRES NOUVELLES a été assignée chez la SCP BTSG – Maître [D] [Y], ès qualité de liquidateur judiciaire de la sté PIERRE NOUVELLES, le 30 août 2023 à personne morale. Elle n’a pas constitué avocat. La décision sera réputée contradictoire.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 04 mars 2024 et l’affaire a été appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 07 novembre 2024. La décision a été mise en délibéré au 23 janvier 2025.

Le tribunal a demandé au syndicat des copropriétaires de justifier de la qualité de copropriétaire de la SCI PIERRES NOUVELLES.

Par note en délibéré du 17 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires a transmis l’hypothèque publiée au profit du syndicat sur les lots 229 et 394.

Le magistrat a sollicité du syndicat des copropriétaires un justificatif plus récent et prorogé le délibéré au 13 mars 2025, date à laquelle elle a été prononcée par mise à disposition au greffe.

Par note en délibéré du 25 février 2025, le syndicat des copropriétaires a adressé par message RPVA la matrice cadastrale des lots 229 et 394 de l’immeuble situé [Adresse 8].

MOTIFS DE LA DECISION

En application de l’article 472 du code de procédure civile si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande principale en paiement

Aux termes des dispositions énoncées aux articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité « objective » que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot » ainsi qu’ « aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent » « lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation » – le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En application de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

*

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires justifie tout d’abord par la matrice cadastrale délivrée le 24 février 2025 que la SCI PIERRES NOUVELLES est propriétaire des lots n°229 et 394 d’un immeuble situé [Adresse 9]), cadastré DT [Cadastre 3].

Au soutien de sa demande principale, le syndicat des copropriétaires produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 22 juin 2017, 24 mai 2018, 14 mai 2019, 26 novembre 2020, 04 juin 2021 et 24 mai 2022, par lesquelles l’assemblée des copropriétaires a approuvé les comptes des années 2016 à 2021, fixé les budgets prévisionnels des années 2017 à 2023 et voté la réalisation de divers travaux ;

— un décompte de répartition des charges, et les appels de fonds portant application aux charges collectives de la clé de répartition des lots du défendeur ;

— un décompte de créance actualisé au1er juillet 2023 inclus.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la SCI PIERRES NOUVELLES, déduction faite des frais de recouvrement, est débiteur de 26.681,22 euros.

Décision du 13 Mars 2025

Charges de copropriété

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Cependant, il ressort des dispositions de l’article L641-13 du code de commerce, dans sa rédaction applicable au jour de l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire de la SCI PIERRES NOUVELLES, le 15 novembre 2016, que les charges de copropriété dues au titre des lots dont la SCI PIERRES NOUVELLES est propriétaire au sein de l’immeuble pour la période considérée ne constituent pas des créances inhérentes à la liquidation judiciaire qui seraient nées pour assurer le bon déroulement de la liquidation judiciaire ni le maintien provisoire de l’activité de la SCI qui aurait été autorisé.

Dès lors le syndicat des copropriétaires n’est pas fondé à réclamer la condamnation ni de la SCI PIERRES NOUVELLES, ni du mandataire liquidateur, à payer des charges de copropriété, fussent-elles postérieures à la publication du jugement d’ouverture.

Au surplus les frais de recouvrement et les demandes indemnitaires ne sauraient être accueillies

En effet, le syndicat des copropriétaires sollicite en outre le paiement de la somme de 2.986,05 euros au titre des frais exposés pour le recouvrement de sa créance. Il ressort de ce décompte qu’ont été facturées, au titre des frais de recouvrement, les sommes suivantes :

200,66 euros au titre de « vac. Suivi Ctx & recouvr.priv » en date du 14/12/2017,230,76 euros au titre de « vac. Suivi Ctx & recouvr.priv » en date du 15/06/2018,115,38 euros au titre de « vac. Suivi Ctx & recouvr.priv » en date du 17/09/2018,153 euros au titre de « suivi contentieux 4ème trimestre 2018 » en date du 13/12/2018,153 euros au titre de « suivi contentieux 1er trimestre 2019 » en date du 18/03/2019,153 euros au titre de « suivi contentieux 3ème trimestre 2019 » en date du 13/09/2019,153 euros au titre de « suivi contentieux 4ème trimestre 2019 » en date du 09/12/2019,153 euros au titre de « suivi contentieux 2ème trimestre 2020 » en date du 03/06/2020,153 euros au titre de « suivi contentieux 1er trimestre 2021 » en date du 09/03/2021,165 euros au titre de « suivi contentieux 3ème trimestre 2021 » en date du 15/09/2021,165 euros au titre de « suivi contentieux 4ème trimestre 2021 » en date du 07/12/2021,165 euros au titre de « suivi contentieux trimestriel » en date du 07/06/2022,42 euros au titre d’une mise en demeure en date du 03/11/2022,86,31 euros au titre d’intérêts de retard au 01/12/2022 »,33 euros au titre des frais de relance en date du 01/12/2022,480 euros au titre de « constitution dr [O] » en date du 16/02/2023,384,94 euros au titre de « BJRD CDT DE PAYER 01/03/2023 » en date du 16/03/2023.

En l’espèce, il s’évince de l’examen des pièces versées au débat que le syndicat des copropriétaires ne justifie pas des frais de mise en demeure exposés le 03/11/2022 ni des « frais de relance » exposés le 01/12/2022.

Décision du 13 Mars 2025

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En outre, il est relevé que le recouvrement d’une créance de charges constitue un acte élémentaire d’administration de la copropriété faisant partie des missions de base du syndic, et que le contrat de syndic n’est pas opposable à un copropriétaire particulier mais uniquement au syndicat des copropriétaires. Conformément au contrat-type prévu par le décret n°67-223 du 17 mars 1967, les frais d’envoi ou de suivi de dossier contentieux ne peuvent être facturés qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non démontrées ou même alléguées en l’espèce. Ainsi toutes les demandes au titre de « suivi contentieux » ou « vac. Suivi Ctx & recouvr .priv » ou « constitution dr [O] » seront rejetées.

Les frais désignés comme « BJRD CDT DE PAYER 01/03/2023 » apparaissent quant à eux constituer des dépens et ne doivent être facturés qu’à hauteur de 235,29 euros correspondant au coût de l’acte et non 384,94 euros tel que réclamé par le syndicat des copropriétaires.

Concernant la demande indemnitaire, l’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement (Cass. 3e civ., 20 oct. 2016, n°15-20.587).

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires réclame l’indemnisation du préjudice qu’il dit avoir subi en raison de l’inexécution par la SCI PIERRES NOUVELLES de ses obligations.

Alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la SCI PIERRES NOUVELLES a agi de mauvaise foi alors que le défaut de paiement résulte de difficultés financières.

Sur les demandes accessoires

Le demandeur, qui succombe, supportera les dépens de l’instance en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Les demandes formées au titre de l’article 700 du code de procédure civile seront rejetées.

Enfin il sera rappelé, au visa de l’article 514 du code de procédure civile, que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant par un jugement réputé contradictoire, en premier ressort, après débats en audience publique et par mise à disposition au greffe,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires [Adresse 10] de l’immeuble situé au [Adresse 2] de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires Tour Reflets de l’immeuble situé au [Adresse 2] aux entiers dépens de l’instance ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 7] le 13 Mars 2025

La Greffière La Présidente