TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Madame [G] [J] (le Locataire) [F]

Copie exécutoire délivrée

le :

à :M^e Marion LACOME D’ESTALENX

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP fond

N° RG 25/06486 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJYO

N° MINUTE :

1 JCP

JUGEMENT

rendu le jeudi 27 novembre 2025

DEMANDERESSES

S.A.S. RESIDENCES SERVICES GESTION, dont le siège social est sis [Adresse 3]

S.A. SEYNA, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentés par M^e Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #C0922

DÉFENDERESSE

Madame [G] [J] (le Locataire) [F], demeurant [Adresse 5]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Romain BRIEC, Juge, juge des contentieux de la protection

assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 29 septembre 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 27 novembre 2025 par Romain BRIEC, Juge assisté de Inès CELMA-BERNUZ, Greffier

Décision du 27 novembre 2025

PCP JCP fond – N° RG 25/06486 – N° Portalis 352J-W-B7J-DAJYO

EXPOSÉ DU LITIGE

Par contrat sous seing privé en date du 11 septembre 2024, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION a consenti un bail meublé à Madame [G] [F] portant sur un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], pour un loyer mensuel de 918,18 euros outre une provision sur charges de 91,82 euros.

Un contrat de cautionnement a été conclu auprès de la SA SEYNA, qui couvre le risque d’impayés de loyers, charges et indemnités d’occupation, l’indemnisation étant directement versée au bailleur.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 juin 2025, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA ont fait assigner Madame [G] [F] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire et au visa de la loi du 6 juillet 1989 :

Le prononcé de la résiliation judiciaire du bail,L’expulsion du preneur et de tout occupant de son chef,Sa condamnation à leur payer les loyers impayés à l’échéance de juin 2025 incluse, soit la somme de 3030 euros (1010 euros au profit de la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et 2020 euros au bénéfice de la SA SEYNA), ainsi qu’une indemnité d’occupation jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer contractuel,Sa condamnation à lui payer la somme de 1000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 29 septembre 2025.

A l’audience, La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA, représentés par leur conseil, ont déposé des écritures, soutenues oralement, aux termes desquelles ils ont réitéré les demandes de leur assignation sauf à actualiser l’arriéré locatif à 19 036,04 euros et à s’opposer aux délais de paiement et pour quitter les lieux sollicités en défense.

Au soutien de leurs prétentions, les bailleurs ont renvoyé aux termes de leur acte introductif d’instance, soutenus oralement, et ont actualisé leur créance à la somme de 4040 euros au 1er septembre 2025 (2020 euros pour la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et 2020 euros pour la SA SEYNA). Elles ont indiqué que le dernier versement date du mois de juin 2025.

Bien que régulièrement assignée à étude de commissaire de justice, Madame [G] [F] n’a pas comparu ni ne s’est faite représenter. En application de l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 27 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, sur la subrogation, il résulte de la définition même du cautionnement et de sa finalité que, si le créancier, faute d’avoir été payé par le débiteur principal, a fait appel au garant, celui-ci, qui aura payé une dette qui n’était pas la sienne, est en droit de réclamer au débiteur le remboursement de ce qu’il a payé.

Les articles 2305 et 2306 lui ouvrent un choix entre deux sortes de recours, l’un étant l’exercice d’un droit propre, l’autre, celui des droits du créancier.

Ce second cas correspond à un recours subrogatoire prévu à l’article 2306, faisant application de la subrogation légale de l’article 1346, qui dispose que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur. L’exercice par voie de subrogation de l’action du créancier a pour principal avantage de permettre à la caution de se prévaloir des sûretés et autres droits préférentiels dont bénéficiait celui-ci, ainsi que, le cas échéant, de réclamer à chacun des codébiteurs solidaires, même non garantis par elle, l’intégralité de la créance. En revanche, la caution ne peut obtenir le remboursement, par cette voie, que de ce qu’elle a payé au créancier. En cas de paiement partiel, si elle se trouve en concours avec le créancier lui-même, celui-ci sera payé avant elle. De plus, son recours est soumis au délai de prescription de l’action du créancier, qui peut être plus bref ou déjà partiellement écoulé au moment où elle-même aura payé.

En l’espèce, la SA SEYNA se fonde sur un recours subrogatoire. Elle justifie d’une quittance subrogative du bailleur en date du 20 décembre 2024 pour la somme totale de 2020, correspondant à des paiements de loyers effectués jusqu’à cette date.

La SA SEYNA est donc subrogée dans les droits du bailleur à hauteur de ce montant.

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de [Localité 4] par la voie électronique le 25 juin 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III et IV de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) également par la voie électronique le 10 mars 2025, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 24 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur le prononcé de la résiliation judiciaire et la demande de délai pour quitter les lieux

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En application de l’article 1228 du code civil, le juge peut, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Enfin, il sera rappelé que l’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Il appartient à celui qui se prévaut de la résiliation judiciaire du contrat de rapporter la preuve du manquement et de justifier de sa gravité suffisante à entraîner la résiliation du contrat de bail aux torts du locataire et son expulsion des lieux.

En l’espèce, le décompte locatif produit montre une dette locative de 4040 euros représentant près de quatre échéances. Les premières difficultés de paiement sont intervenues dès la prise à bail et sont depuis récurrentes, si bien que le solde locatif a presque toujours été en position débitrice. Le dernier versement date de l’échéance de juin 2025, soit près de trois mois avant l’audience, et la dette locative ne cesse d’augmenter.

Il en résulte une violation importante et suffisamment grave des obligations du locataire.

La résiliation du bail sera en conséquence prononcée. Madame [G] [F] devenant ainsi sans droit ni titre, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il sera rappelé que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Madame [G] [F] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce, La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA produisent un décompte démontrant que Madame [G] [F] reste leur devoir la somme de 4040 euros à la date du 1er septembre 2025, cette somme correspondant à l’arriéré des loyers impayés échus à cette date, échéance de septembre 2025 incluse. Il n’y a pas de frais de poursuite au décompte.

Madame [G] [F] n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette. Elle sera donc condamnée au paiement de la somme de 4040 euros, soit 2020 euros pour la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et 2020 euros pour la SA SEYNA, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, conformément à la demande des demandeurs à l’instance.

Madame [G] [F] sera aussi condamnée au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du présent jugement à la date de la libération effective et définitive des lieux, égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

Le défendeur, qui succombe, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût du commandement de payer 7 mars 2025.

Il serait inéquitable de laisser à la charge des demandeurs les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 500 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Il sera rappelé que l’exécution provisoire est de droit, en application de l’article 515 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant publiquement, après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe réputé contradictoire et en premier ressort,

PRONONCE la résiliation judiciaire du contrat de bail conclu le 11 septembre 2024 entre la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et Madame [G] [F] concernant l’appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1] aux torts du locataire ;

ORDONNE en conséquence à Madame [G] [F] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [G] [F] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA pourront, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place et rappelle que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION la somme de 2020 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte du 1er septembre 2025 incluant le mois de septembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à La SA SEYNA la somme de 2020 euros au titre de l’arriéré locatif (décompte du 1er septembre 2025 incluant le mois de septembre 2025), avec intérêts au taux légal à compter du 24 juin 2025 ;

RAPPELLE que Madame [G] [F] est redevable du paiement des loyers et charges jusqu’à la résiliation du bail ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant équivalent à celui du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi (soit 1010 euros en septembre 2025), à compter du présent jugement et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, caractérisée par la restitution des clés ;

CONDAMNE Madame [G] [F] à verser à La SAS RESIDENCES SERVICES GESTION et la SA SEYNA la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

REJETTE le surplus des demandes ;

CONDAMNE Madame [G] [F] aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX

DE LA PROTECTION