TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE

Pôle de Proximité

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

ORDONNANCE DU : 03 Avril 2025

Président : Monsieur BOTTERO, Vice-Président

Greffier : Madame BOINE, Greffier

Débats en audience publique le : 06 Février 2025

GROSSE :

Le 03 avril 2025

à M^e BALDO

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EXPEDITION :

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

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à Me ………………………………………………

N° RG 24/07644 – N° Portalis DBW3-W-B7I-5ZQZ

PARTIES :

DEMANDERESSE

S.A.S.U. RESIDENCES SERVICES GESTION

dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Patrice BALDO, avocat au barreau de MARSEILLE

DEFENDEURS

Monsieur [R] [D]

né le 06 Mars 1992

demeurant [Adresse 1]

non comparant

Monsieur [U] [X] [E]

demeurant [Adresse 2]

non comparant

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous signature privée conclu le 10 juin 2021, la société Résidences Services Gestion a donné bail à usage d’habitation dans une résidence de services à M. [R] [D] un appartement meublé situé [Adresse 4], moyennant le paiement d’une redevance mensuelle fixée à 485 euros services para-hôteliers compris.

Par acte sous signature privée du 10 juin 2021, M. [U] [X] [E] s’est porté caution personnelle et solidaire des sommes qui seraient dues par le locataire.

Des redevances étant demeurées impayées, la société Résidences Services Gestion a fait signifier à M. [R] [D] par acte d’huissier en date du 3 janvier 2024 un commandement de payer visant la clause résolutoire pour un montant de 2 024,59 euros en principal.

Par actes d’huissier séparés en date du 4 décembre 2024 et 2 décembre 2024, la société Résidences Services Gestion a fait assigner M. [R] [D] ainsi que M. [U] [X] [E] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Marseille, statuant en référé, aux fins de voir :

— constater la résiliation du bail consenti à M. [R] [D] par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des redevances,

— ordonner sans délai et sous astreinte de 100 euros par jour de retard passé le délai de quinzaine à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir, son expulsion ainsi que celle de tous occupants pour lui ou avec lui du logement à usage d’habitation sis [Adresse 4],

— condamner solidairement M. [R] [D] et M. [U] [X] [E] à lui payer :

* la somme provisionnelle de 5 422,82 euros, représentant les loyers et accessoires arriérés dus, comptes arrêtées au 31 octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter de la présente citation valant mise en demeure extra-judiciaire, et ce sous réserve de l’actualisation de la créance locative de notre requérante en ce qui concerne les échéances qui deviendront exigibles d’ici l’audience fixée,

* une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation, fixée au montant des derniers loyers et accessoires exigibles, majoré d’une provision sur charges équivalente à celle acquittée, éventuellement révisée,

* la somme de 500 euros par application des dispositions de l’article 700 du CPC,

* les entiers dépens sur lesquels seront, notamment compris tous les frais d’huissier exposés.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 6 février 2025.

A cette audience, la société Résidences Services Gestion, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance en faisant état d’une créance de 7 656,41 euros, arrêtée au 1er février 2025, terme du mois de février inclus.

Bien que régulièrement cité par acte remis à étude, M. [R] [D] ne comparait pas et n’est pas représenté.

M. [U] [X] [E] dont la citation a été transformée en procès-verbal de recherches infructueuses, n’est ni présent ni représenté. L’avis de réception du courrier recommandé qui lui a été adressé est revenu avec la mention destinataire inconnu à l’adresse.

Conformément à l’article 474 du code de procédure civile, il sera statué par ordonnance réputée contradictoire.

La décision a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe au 3 avril 2025.

MOTIFS DE LA DÉCISION

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 834 du code civil, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En application de l’article 835 du même code le président du tribunal judiciaire ou le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture des Bouches du Rhône le 5 décembre 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 6 février 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Par ailleurs, la société Résidences Services Gestion justifie avoir signalé la situation d’impayés à la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 9 janvier 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation le 4 décembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

La demande aux fins de constatation de résiliation du bail est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation du bail

Le paiement des redevances aux termes convenus dans le contrat de location constitue une obligation essentielle du locataire.

Aux termes de l’article L 631-15 du code de la construction et de l’habitation, « sans préjudice de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, lorsqu’un logement situé dans la résidence-services est mis en location :

1° Le contrat de location précise les services spécifiques non individualisables mentionnés à l’article L. 631-13, fournis au locataire ;

2° Le bailleur et le locataire sont tenus, respectivement, de fournir et de payer les services non individualisables aux termes convenus. Le paiement mensuel est de droit lorsque le locataire en fait la demande ;

3° Le contrat de location peut contenir une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat en cas de non-paiement de ces services. Cette clause peut produire effet dans les conditions prévues à l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 précitée ;

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. Ce délai a été réduit à 6 semaines par la loi du 27 juillet 2023 entrée en vigueur le 29 juillet 2023.

En l’espèce, le bail conclu le 10 juin 2021 contient une clause résolutoire (article 7) accordant un délai de deux mois au résident pour régulariser sa situation d’impayé et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 3 janvier 2024, pour la somme en principal de 2 024,59 euros.

Le commandement de payer est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail sont réunies à la date du 3 mars 2024.

M. [R] [D] étant occupant sans droit ni titre depuis cette date, il convient d’ordonner son expulsion ainsi que l’expulsion de tous occupants de son chef, selon les modalités fixées au dispositif de la présente décision.

Il n’apparaît pas nécessaire d’assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte. En effet, la condamnation au paiement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par la bailleresse satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L.421-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré locatif et de l’indemnité d’occupation

M. [R] [D] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail.

Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. L’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

Compte tenu du contrat antérieur et afin de préserver les intérêts du demandeur, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation mensuelle due de la date de résiliation du bail au départ de M. [R] [D] par remise des clés ou expulsion au montant des redevances qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, soit la somme de 395,92 euros actuellement, révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle du loyer et de condamner M. [R] [D] à son paiement.

Il ressort du commandement de payer, de l’assignation et du décompte fourni que M. [R] [D] reste devoir la somme de 6 483,42 euros, à la date du 1er février 2025, cette somme correspondant à l’arriéré de redevances et aux indemnités d’occupation, terme du mois de février 2025 inclus, déduction faite des frais de procédure (239,91 euros, 283,70 euros, 310,58 euros et 254 euros) et des frais d’impayés (20 euros x2), frais de majoration impayé 10% (44,80 euros).

Pour la somme au principal, M. [R] [D], non comparant, n’apporte par définition aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette.

M. [R] [D] est donc condamné, par provision, au paiement de la somme de 6 483,42 euros, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 422,82 euros à compter de l’assignation et du prononcé de la décision pour le surplus conformément aux dispositions de l’article 1231-6 et 1231-7 du code civil.

Sur les demandes en paiement formées à l’encontre de la caution

Aux termes de l’article 2292 du Code civil, le cautionnement ne se présume point, il doit être exprès et on ne peut l’étendre au-delà des limites dans lesquelles il a été contracté.

En l’espèce, il ressort de l’engagement de caution signé par M. [U] [X] [E] qu’il porte sur le paiement de la redevance mensuelle TTC révisable chaque année, les indemnités d’occupation, les intérêts, les réparations locatives, les frais de procédure et clauses indemnitaire ou toute condamnation auxquels pourrait être tenu le locataire par l’application du contrat de location dans la limite de la somme de 50 000 euros et ce pour une durée maximale de 10 ans.

Le commandement de payer délivré au locataire le 3 janvier 2024 lui a été signifié le 8 janvier 2024.

En conséquence, M. [U] [X] [E] sera condamné solidairement avec M. [R] [D] au paiement des sommes mises à sa charge par la présente décision.

Sur les demandes accessoires

M. [R] [D] et M. [U] [X] [E], parties perdantes, supporteront la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer.

Il n’apparaît pas inéquitable, au regard de la situation réciproque de chacune des parties, de laisser à la charge de la société Résidences Services Gestion les sommes exposées par elle dans la présente instance.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection statuant en référé, par ordonnance réputée contradictoire rendue en premier ressort et mise à disposition au greffe,

Au principal, RENVOIE les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront mais, dès à présent,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 10 juin 2021 entre la société Résidences Services Gestion et M. [R] [D] concernant le logement, situé [Adresse 4] sont réunies à la date du 3 mars 2024 ;

ORDONNE en conséquence à M. [R] [D] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai de quinze jours à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour M. [R] [D] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, la société Résidences Services Gestion pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

RAPPELLE que le sort du mobilier garnissant le logement est prévu par les articles L.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETTE la demande d’astreinte pour quitter les lieux de la société Résidences Services Gestion ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [D] et M. [U] [X] [E] à verser à la société Résidences Services Gestion, à titre provisionnel, la somme de 6 483,42 euros décompte arrêté au 1er février 2025 incluant la mensualité de février 2025 correspondant à l’arriéré de redevances et indemnités d’occupation, avec les intérêts au taux légal sur la somme de 5 422,82 euros à compter du 4 décembre 2024 et du prononcé de la décision pour le surplus ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [D] et M. [U] [X] [E] au paiement, à titre provisionnel, d’une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant correspondant à la dernière redevance, qui sera révisée annuellement selon le même indice de référence servant de base à la révision annuelle de la redevance, soit 395,92 euros, à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux ;

REJETTE le surplus des demandes ;

REJETTE la demande de la société Résidences Services Gestion formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE solidairement M. [R] [D] et M. [U] [X] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi ordonné et prononcé par ordonnance signée les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés et mise à disposition au greffe.

Le greffier, Le président