TRIBUNAL JUDICIAIRE

[Adresse 15]

[Adresse 2]

[Adresse 8]

[Localité 6]

NAC: 5AA

N° RG 25/00136

N° Portalis DBX4-W-B7J-TWES

ORDONNANCE

DE RÉFÉRÉ

N° B 25/

DU : 13 Novembre 2025

[R] [W]

C/

[U] [O]

[L] [O]

Syndicat des copropriétaires DE L’IMMEUBLE [Adresse 11], pris en la personne de son syndic, la SAS [C] SYNDIC, prise en la personne de son représentant légal

S.A.S. [C] SERVICES IMMOBILIERS, prise en la personne de son représentant légal

Expédition revêtue de

la formule exécutoire

délivrée le 13 Novembre 2025

à M^e Camille LAUGA, à la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS et à la SELARL ARCANTHE

Expédition délivrée

à toutes les parties

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

Le jeudi 13 novembre 2025, le Tribunal judiciaire de TOULOUSE,

Sous la présidence de Vanessa RIEU, Juge au Tribunal judiciaire de TOULOUSE, chargée des contentieux de la protection, statuant en qualité de Juge des référés, assistée de Maria RODRIGUES, Greffier lors des débats et chargé des opérations de mise à disposition.

Après débats à l’audience du 17 juillet 2025, a rendu l’ordonnance de référé suivante, mise à disposition au 13 octobre 2025 puis prorogée au 13 novembre 2025 conformément à l’article 450 et suivants du Code de Procédure Civile, les parties ayant été avisées préalablement ;

ENTRE :

DEMANDEUR

Monsieur [R] [W]

demeurant [Adresse 14]

représenté par Maître Dominique JEAY, avocat au barreau de TOULOUSE, substitué par Maître Marie COURDESSES, avocat au barreau de TOULOUSE

ET

DÉFENDEURS

Monsieur [U] [O]

demeurant [Adresse 5]

représenté par Maître Julien LEMAITRE (avocat plaidant), avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Camille LAUGA (avocat postulant) , avocat au barreau de TOULOUSE, elle-même substituée par Maître Elodie BAYER, avocat au barreau de TOULOUSE

Madame [L] [O]

demeurant [Adresse 5]

représentée par Maître Julien LEMAITRE (avocat plaidant), avocat au barreau de RENNES, substitué par Maître Camille LAUGA (avocat postulant) , avocat au barreau de TOULOUSE, elle-même substituée par Maître Elodie BAYER, avocat au barreau de TOULOUSE

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE [Adresse 11], dont le siège social est sis [Adresse 7], pris en la personne de son syndic, la SAS [C] SYNDIC, dont le siège social est situé [Adresse 4], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Hana TARDAMI de la SELARL REDON-REY LAKEHAL AVOCATS, avocat au barreau de TOULOUSE

S.A.S. [C] SERVICES IMMOBILIERS, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

représentée par Maître Anne-Sophie RAPP de la SELARL ARCANTHE, avocat au barreau de TOULOUSE

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte sous seing privé signé le 01 juin 2017, Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O] ont donné à bail à Monsieur [R] [W], un bien à usage d’habitation, situé [Adresse 13]C à [Localité 10], assorti d’un parking extérieur n°12 et d’un parking en sous-sol n°48, pour un loyer de 470 euros, dont une provision mensuelle de charges d’un montant de 65 euros.

Exposant n’avoir jamais pu obtenir la sécurisation de l’immeuble et la prise en charge des défauts de l’appartement qu’il a pris à bail Monsieur [R] [W] a, par exploit délivré le 02 décembre 2024, assigné Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O] devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, à l’audience du 14 février 2025, au visa des articles 1719 à 1721 du code civil et de la loi du 6 juillet 1989, aux fins essentielles de les condamner solidairement à lui payer la somme de 12.000 euros en réparation des préjudices supportés en raison des défauts affectant la chose louée et ses dépendances.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG25/00136.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties.

Par acte signifié le 13 mars 2025, Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O] ont fait assigner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » – copropriété [Adresse 12] [Localité 9] [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic [C] SYNDIC et la société SAS [C] SERVICES IMMOBILIERS, prise en la personne de son représentant légal, devant le juge des contentieux de la protection, statuant en référé, à l’audience du 04 avril 2025, aux fins principalement de déclarer recevable et bien fondée cette intervention forcée et de prononcer la jonction de la présente instance avec l’instance principale opposant Monsieur [R] [W] à Madame et Monsieur [O] et à condamner les défendeurs à les garantir et les relever indemne de toutes condamnations.

Cette instance a été enrôlée sous le numéro RG25/00915.

A l’audience du 04 avril 2025, les deux instances ont été jointes et se sont poursuivies sous le numéro RG25/00136.

Après plusieurs renvois à la demande des parties, l’affaire a finalement été débattue à l’audience du 17 juillet 2025.

Lors de l’audience, Monsieur [R] [W], représenté par son conseil et selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, sollicite du juge des contentieux de la protection statuant en référé, le maintien de ses demandes initiales, et de :

— ordonner la consignation du montant du loyer à compter du 1er février 2025 sur le compte CARPA clients de son conseil,

— les condamner au paiement de la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens.

En réponse, Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O], représentés par leur conseil, selon leurs dernières conclusions communiquées à l’audience, demandent, au visa des articles 9, 834 et 835 du code de procédure civile, 1134 et 1147 anciens du code civil, 1722, 1725 et 1992 du code civil, 6 et 7 de la loi du 6 juillet 1989 et 14 de al loi du 10 juillet 1965 :

A titre liminaire,

— de prononcer la jonction de l’instance avec l’instance en intervention forcée les opposant au syndicat des copropriétaires de l’immeubles « [Adresse 11] » et à la société [C] SERVICES IMMOBILIERS,

A titre principal,

— le débouter de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,

— le condamner à leur verser une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles,

— le condamner aux entiers dépens,

A titre subsidiaire,

— condamner le syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » copropriété [Adresse 12] [Localité 9] [Adresse 1]) pris en la personne de son syndic, la société [C] SYNDIC à les garantir et les relever indemne de toutes condamnations,

— condamner la société [C] SERVICES IMMOBILIERS à les garantir et les relever indemne de toutes condamnations,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société [C] SERVICES IMMOBILIERS à leur verser une provision mensuellement due de 635,54 euros en indemnisation du préjudice subi, en cas de consignation des loyers,

— condamner in solidum le syndicat des copropriétaires de l’immeuble et la société [C] SERVICES IMMOBILIERS à leur verser une indemnité de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles, ainsi qu’aux entiers dépens.

Le Syndicat des copropriétaires [Adresse 11], représenté par son conseil, selon ses dernières conclusions communiquées à l’audience, concluent au visa des articles 834 et 835 du code de procédure civile, au rejet de toutes conclusions contraires comme injustes et en tout cas mal fondées, au rejet des demandes formées d’une part, par Monsieur [W], d’autre part, par les époux [O], et condamner Monsieur [W] au paiement de la somme de 1.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile et aux entiers dépens de l’instance.

De son côté, la SAS [C] SERVICES IMMOBILIERS, représentée par son conseil, selon ses dernières conclusions déposées à l’audience, sollicite au visa des articles 835 alinéa 2 du code de procédure civile et 1992 du code civil, du juge du contentieux de la protection statuant en référé, de :

A titre principal,

— dire n’y avoir lieu à référé en présence de contestations sérieuses,

— débouter Monsieur [W] de sa demande formulée à l’encontre des consorts [O],

A titre subsidiaire,

— débouter Monsieur et Madame [O] de leurs demandes formulées à l’encontre de la société [C] SERVICES IMMOBILIERS

En tout état de cause,

— condamner tout succombant à lui verser la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

En application de l’article 455 du Code de procédure civile, il est renvoyé aux conclusions, et à la note d’audience, pour l’exposé complet des prétentions et des moyens de l’ensemble des parties.

A l’issue de l’audience, l’affaire a été mise en délibéré au 13 octobre 2025, puis au 13 novembre 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la jonction

L’article 367 alinéa 1er du code de procédure civile prévoit que « le juge peut, à la demande des parties ou d’office, ordonner la jonction de plusieurs instances pendantes devant lui s’il existe entre les litiges un lien tel qu’il soit de l’intérêt d’une bonne justice de les faire instruire ou juger ensemble. »

En l’espèce, Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O] sollicitent la jonction de l’affaire les opposant à Monsieur [R] [W] avec l’instance qu’ils ont introduite à l’encontre du syndicat des copropriétaires de l’immeuble « [Adresse 11] » et de la société SAS [C] SERVICES IMMOBILIERS, enrôlée devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Toulouse sous le n°RG25/00915.

Or, lors de l’audience 04 avril 2025, l’instance enrôlée sous le numéro RG 25/00915 a été jointe à celle enrôlée sous le numéro RG 25/00136 et s’est poursuivie sous ce même numéro RG.

En conséquence, la demande de Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O] est devenue sans objet.

Sur la demande de provision

L’article 835 du code de procédure civile dispose que le juge des référés peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. Son second alinéa précise que, dans les cas où l’existence n’est pas sérieusement contestable, il peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Il en résulte qu’il appartient à la partie qui réclame en référé le versement d’une provision ou l’exécution d’une obligation de démontrer l’existence d’une obligation non sérieusement contestable, étant rappelé que selon l’article 1315 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver.

L’application de ce texte n’est pas soumise à la démonstration d’une urgence particulière, de sorte que les arguments relatifs au défaut d’urgence soulevés en défense concernant les dispositions de l’article 834 sont inopérants.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

En vertu de l’article 1719 du code civil, « le bailleur est obligé, par la nature du contrat et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière,

1° de délivrer au preneur la chose louée et, s’il s’agit de son habitation principale, un logement décent. Lorsque des locaux loués à usage d’habitation sont impropres à cet usage, le bailleur ne peut se prévaloir de la nullité du bail ou de sa résiliation pour demander l’expulsion de l’occupant ;

2° D’entretenir cette chose en état de servir à l’usage pour lequel elle a été louée ;

3° D’en faire jouir paisiblement le preneur pendant la durée du bail ;

4° D’assurer également la permanence et la qualité des plantations.

L’article 1720 dispose que le bailleur est tenu de délivrer la chose en bon état de réparations de toute espèce. Il doit y faire, pendant la durée du bail, toutes les réparations qui peuvent devenir nécessaire, autres que locatives.

Selon l’article 1721 du même code, il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser.

Le manquement du bailleur à ses obligations, et notamment celle de louer un logement répondant aux caractéristiques d’un logement décent, est de nature à justifier l’indemnisation du préjudice subi par le locataire en raison de ce manquement, quand bien même l’origine des désordres proviendrait de parties communes dont le bailleur n’a pas la responsabilité, à charge pour lui d’exercer son recours contre le tiers responsable.

Au demeurant lorsque les dommages ont pour origine des parties communes de la copropriété, en qualité de copropriétaire, il ne peut alléguer une cause étrangère exonératoire.

Monsieur [W] fait valoir que plusieurs troubles de jouissance existent depuis son entrée dans les lieux et persistent encore aujourd’hui en raison notamment d’un défaut d’alimentation en eau chaude et des pannes renouvelées de l’installation de chauffage, mais encore de l’eau s’écoulant depuis le coffret électrique, sans qu’aucun travaux n’ait été entrepris par les propriétaires.

Sans être parvenu à se concilier avec ses bailleurs (constat d’échec puis de carence des 03 novembre 2023 et 03 mai 2024), il communique la lettre recommandée avec accusé réception de son assureur la MAIF en date du 18 janvier 2024, ainsi que les relances des 27 février et 05 avril 2024, mettant en demeure la société [C] de remédier aux troubles que Monsieur [W] subis, tels que l’absence d’eau chaude dans son logement, les pannes en continue de l’ascenseur, des barrières de parking et de l’interphone, sans encore aucune intervention, dans un délai de 15 jours.

Un courrier identique a été adressé à Monsieur [E] [O] par la MAIF le 05 avril 2025, dont l’accusé de réception indique un destinataire inconnu à l’adresse.

Par courrier du 11 avril 2024 adressé à la MAIF, [C] confirme que Monsieur [W] a rencontré une panne de chauffage courant février 2023 et que seule la seconde intervention courant janvier 2024 a permis de solutionner cette panne, dont l’origine a été identifiée au niveau du thermostat d’ambiance. Elle précise que les époux [O] ont versé une somme de 150 euros à Monsieur [W] pour lui permettre d’acheter deux chauffages d’appoint pour faire face à l’absence de chauffage et ont pris en charge la surconsommation en électricité générée.

Dans sa réponse du 15 avril 2024, la MAIF rappelle que ses autres demandes portant sur des dysfonctionnements en lien avec l’eau chaude et les parties communes sont restées sans réponse et sollicite leur réparation ainsi qu’un dédommagement de ces préjudices, sous quinzaine.

Parallèlement, une lettre recommandée avec accusé de réception a été envoyé aux époux [O] le 18 avril 2024, dans le même sens.

Monsieur [W] produit le procès-verbal de constat dressé par commissaire de justice le 23 mai 2024, dont il ressort :

L’absence d’eau chaude dans le logement et de l’eau dans la gaine technique contenant des fils électriques située dans les parties communes,L’absence de fonctionnement de l’ascenseur,L’information par la société [C] (affiche au niveau de l’ascenseur et du sas d’entrée) de coupures récurrentes d’eau chaude et de chauffage L’absence de verrouillage des portes d’entrée du sas du bâtiment C et du sas arrière dont il manque la serrure à une porte,L’absence de barrière à l’entrée de la résidenceL’absence de la porte du coffret électrique et de gaz situé devant l’emplacement de la barrière arrachée, entouré de rubalise. Une note de la société [C] du 17 décembre 2024 informe qu’un nouvel acte de vandalisme a été commis sur les portes de l’ascenseur entrainant une augmentation des charges et un délai supplémentaire pour la remise en service des appareils.

Plusieurs courriels sont versés aux débats envoyés par Monsieur [W] à son assureur la MAIF, dont copie de certains à [C], datés des 29, 30 et 31 décembre 2024, 2 et 8 janvier 2025 indiquant notamment que le 29 décembre intervenait la 17ème panne de l’année relative à l’absence d’eau chaude et de chauffage, ce qui, selon ses courriels, s’est poursuivi durant 11 jours, jusqu’au 8 janvier 2025.

Monsieur [W] produit enfin l’attestation de Monsieur [Y] [J] datée du 08 mai 2025, un voisin, témoignant vivre dans cette résidence depuis février 2022 et avoir constaté notamment que l’ascenseur n’a jamais fonctionné, la barrière d’entrée est cassée depuis plusieurs années, des squat de la partie commune et sous-sol, des agressions et appel à la gendarmerie fréquents, des pannes d’eau chaude et de chauffage récurrentes durant les hivers récurrentes, ainsi que notamment plusieurs fuites dans le garage et lors d’une fuite des tuyaux d’évacuation des eaux usées, des excréments sont sortis. La réparation de fortune n’a pas tenue et ce sont les locataires qui mettent du scotch pour faire tenir les tuyaux.

En réponse, Monsieur et Madame [O] soutiennent que l’action aux fins de réduction du loyer engagée par Monsieur [W] est plus que contestable, ayant pour conséquence que ses demandes excèdent les pouvoirs attribués au juge des référés.

Ils indiquent que l’indemnisation, initialement sollicitée de réduction du montant du loyer, s’élevait à 100 euros par mois depuis février 2023, alors qu’elle est portée désormais à un montant de 12.000 euros, soit l’équivalence de 200 euros par mois sur cinq années. Opposant la prescription triennale en la matière, cela démontre selon eux, l’existence d’un débat sur le quantum du préjudice et la divergence du locataire portant sur la période et la durée du préjudice, ce qui excède encore les pouvoirs du juge des référés.

Ils exposent également que si l’article 1722 du code civil autorise le locataire à solliciter une réduction du loyer, celle-ci n’est possible qu’en cas de perte du bien loué, ce qui d’une part, ne correspond pas à la situation de Monsieur [W] et d’autre part, ne peut être tranché sans apprécier les conditions de jouissance du bien donné à bail, ce qui ne relève pas des pouvoirs du juge des référés.

En outre, ils rapportent que selon l’article 1732 du code civil, plusieurs désordres auraient pour cause les parties communes de l’immeuble et que toutes ont reçu réponse de la part du syndic, et pour celle – comme la barrière du parking – encore d’actualité, Monsieur [W] n’établit pas subir de troubles de jouissance en lien avec celle-ci.

S’agissant des pannes d’eau chaude et de chauffage, ils expliquent que l’absence de pièces techniques ne permet pas de confirmer que l’origine de ces pannes ne serait pas un défaut d’entretien imputable au locataire, mais concernerait les parties communes. Au contraire, ils indiquent avoir consenti à l’achat d’un chauffage d’appoint et à la prise en charge des surcoûts d’électricité provoqués et rapportent que le syndic comme le gestionnaire ont toujours assuré les réparations nécessaires.

Ils font également état d’actes de vandalisme commis par des personnes extérieures à la résidence, qui ont dégradés les équipements concernés occasionnant notamment les préjudices subis par Monsieur [W] et se fondent sur ses déclarations et la plainte qu’il a déposée, pour soutenir qu’ils ne sont pas responsables de cette situation.

Enfin, Madame et Monsieur [O] prétendent que les pièces produites ne permettent pas de démontrer un trouble de jouissance quotidiennement subi durant cinq ans, ou encore de la privation de son logement ou du chauffage.

Ils s’opposent à la consignation des loyers indiquant avoir toujours déféré, sans délai aux demandes du gestionnaire, alors que Monsieur [W] n’est pas privé de la jouissance de son appartement.

La société SAS ELYADES SERVICES IMMOBILIERS soutient que les demandes de Monsieur [W] se heurtent à des contestations sérieuses notamment tenant au quantum de sa demande non justifiée et ayant évolué, et, à la prescription partielle de sa demande s’étendant sur une période antérieure de cinq années.

Ils indiquent qu’il ne prouve pas les désordres invoqués depuis cinq années, ni encore les préjudices allégués alors qu’ils ont été pris en charge tant les propriétaires par l’achat de chauffages d’appoint et de règlement du surcoût électrique, que par son assureur concernant la panne de chauffage.

Ils contestent leur responsabilité s’agissant des parties communes et évoquent l’introduction de tiers vandalisant les équipements. Ils exposent que l’assemblée générale des copropriétaires du 25 avril 2024 – dont le procès verbal est communiqué – a voté de laisser la police municipale pénétrer dans les lieux, ainsi qu’un passage d’une unité spéciale a été mis en place pour six mois.

Le syndicat des copropriétaires soutient que le préjudice dont Monsieur [W] demande le paiement est discutable, d’une part car l’ensemble des désordres signalés a été immédiatement pris en charge par le syndic, d’autre part, car au jour de l’introduction de l’instance, les préjudices n’existent plus et enfin, car les éléments produits et notamment l’attestation d’un autre résident et le procès-verbal de constat datant de plus d’un an, ne peuvent fonder et caractériser avec certitude le préjudice subi.

Il indique que Monsieur [W] ne démontre pas le préjudice de jouissance subi du fait de l’absence de la barrière de parking.

Il prétend que la prescription tenant à des actions d’indemnisation d’un préjudice de jouissance est réduite à 3 ans, ce qui entraine l’existence de contestations sérieuses.

Pour contester l’absence de fonctionnement de l’ascenseur depuis cinq ans, il produit le contrat d’entretien et de maintenance confié à la société KONE depuis le 1er janvier 2018, qui intervient une fois par mois et qui s’est notamment déplacée le jour même du signalement de Monsieur [W] le 08 février 2018.

Egalement, il communique la résolution de l’assemblée générale du 20 juillet 2022 relative à l’intervention de l’entreprise ALLIASERV pour des travaux sur la chaudière collective et les différentes interventions des 15 mars, 28 avril, 25 mai et 28 août 2023 de la société COPRO ELECT pour contrôler, remettre en service l’installation électrique et rechercher les causes de la panne.

Il indique que la SAS [C] SERVICES IMMOBILIERS réagit immédiatement après les sollicitations de Monsieur [W] et notamment 3 fois courant le 1er trimestre 2025, alors que ce dernier ne démontre pas avec certitude que les pannes subies proviennent des parties communes et ne relèvent pas d’un défaut d’entretien de sa part du logement loué.

Sur la barrière du parking, faute de budget, les copropriétaires lors de l’assemblée générale de 2023, ont convenu qu’une provision sur les charges récupérables permettra à terme sa réparation.

Il indique qu’un dispositif de sécurisation a été mis en place, par l’autorisation donnée à la police municipale de pénétrer dans les parties communes et fait état de l’efficacité de la société UTSI pour prévenir les actes malveillants.

Il communique enfin la facture de fourniture et pose du 16 avril 2025 par la société JEFBAT d’une nouvelle poignée de la porte située dans les parties communes, indiquant que les serrures ont été réparées et que la résidence est uniquement accessible depuis le 06 juin 2025 par des badges.

En l’espèce, il résulte des pièces versées aux débats que le système de chauffage est dysfonctionnel régulièrement depuis 2023 et que le prestataire du bailleur est intervenu plusieurs fois pour effectuer des réparations ponctuelles ou rechercher les causes.

Le rapport d’intervention de COPRO ELECT mentionne en date du 28 avril 2023, que le problème vient du placard où il y a eu une fuite d’eau et observe d’établir un devis en urgence pour changer les 4 disjoncteurs ainsi que le coffret.

Dans son courrier du 17 novembre 2023 la société [C] écrit à Monsieur [W] et Monsieur [O], indiquant que s’agissant du problème de chauffage du logement, ils ont fait procéder au remplacement de l’interrupteur lié au logement le 10 novembre 2023 – tel que cela ressort de la facture du 13/11/2023 par l’entreprise BE – et que le chauffage s’est bien remis en route. Néanmoins, le thermostat a été également endommagé suite au dégât des eaux et qu’ils mandatent l’entreprise ALLIASERV pour procéder à son remplacement, indiquant que tous les éléments endommagés par ce dégât des eaux ont été résolus.

Néanmoins, la société [C] a rappelé dans son courriel du 9 novembre 2023 que le chauffage a été coupé entre mai et initialement le 15 octobre 2023, avant de se rendre compte que la société ALLIASERV n’avait pas fait le nécessaire pour le remettre, de sorte que si le problème de chauffage a duré plusieurs mois, Monsieur [W] en a réellement été privé plusieurs semaines courant le 1er semestre 2023 et jusqu’en mai 2023 puis entre mi-octobre et mi-novembre 2023.

Or, il ressort des pièces versées aux débats, que le bailleur a accordé au locataire un montant de 150 euros en avril 2023 pour lui permettre, ce qui a été fait le 09 février 2023, l’achat de chauffage d’appoint afin de limiter les inconvénients de ces dysfonctionnements et a pris en charge en début d’année 2024 la surconsommation générée par ces équipements, limitant ainsi les désagréments subis par Monsieur [W], lequel n’établit donc pas à la procédure de référé avoir subi un préjudice incontestable.

Par mail du 04 décembre 2023, la société [C] a rappelé à Monsieur [W] la nécessité de déclarer ce sinistre à son assurance et un constat amiable entre bailleurs et locataire a été dressé le 15 décembre 2023.

Egalement, le 17 février 2025, la société [C] a émis un ordre d’intervention en détection de fuite sur le réseau chauffage auprès de de la société 3S, faisant suite au signalement de Monsieur [W]. Par courrier du 24 février 2025, la société [C] a informé la résidente que la fuite provenait de la cuvette des toilettes de son logement et lui a indiqué devoir déclarer le sinistre auprès de son assurance.

En outre, s’agissant des dysfonctionnements sur l’eau chaude, les rapports d’intervention produits de la société CORIANCE font état notamment :

le 13 janvier 2025 d’une intervention faisant suite à une panne d’eau chaude du bat.C-D, de laquelle il ressort comme bilan que les deux chaudières sont allumées, notamment que « la pression est bonne, le départ ecs et boucle dans la gaine sont chaux et sst ok », ce qui semble correct.du changement le 17 janvier 2025 de la pompe module ecs défaillante et que l’origine de la panne générale ecs du même jour provenait du purgeur bloqué, étant précisé une « intrusion » dans le local chaufferie. Selon ce rapport d’intervention, la réparation a été prise en charge dans la journée notamment par le réarmement de l’électrovanne gaz.Un ordre de service de la société [C] daté du 18 mars 2025 intitulé « Coriance – fuite Bât C RDC merci d’intervenir sur une fuite dans le tableau eau chaude du RDC du bât C » avant le 25 mars 2025, sans autre indication ni éléments fournis par les parties.Pas d’autres éléments n’ont été communiquées évoquant un dysfonctionnement précisément au niveau de l’eau chaude.

Il ressort également des éléments produits, l’existence de contrats de maintenance et carnets d’entretien avec plusieurs entreprises prestataires, dont la date d’échéance est, pour certains fin d’année 2024 et pour d’autres mi-2025, et notamment avec l’entreprise de maintenance des ascenseurs KONE. Il ressort du carnet d’entretien de cette société, des passages réguliers durant la période 2021 – 2023, pour des contrôles de base, des contrôles plus techniques ou en lien avec les obligations légales, ainsi que des « petits travaux et réparations » comme le 05 février 2025 un « accompagnement pompage » ou le 23 octobre 2024 « porte vandalisée », ce qui démontre à l’évidence, que si des pannes se produisent rendant inaccessible l’ascenseur, ces pannes restent isolées et sont réparées par l’entreprise KONE en charge de la maintenance.

De même que la société [C] justifie avoir changé les serrures de porte et avoir mis en place à compter du 06 juin 2025 un accès des bâtiments C et D uniquement par badges.

Il ressort enfin des rapports d’interventions de la société UTSI du mois de juin 2025, que celle-ci intervient tous les jours notamment en soirée et dans la nuit pour s’assurer de la sûreté et la tranquilité de la résidence et rapporter les incidents rencontrés et les solutions mises en œuvre.

Au cas présent, cette impossibilité de résider dans les lieux ou dans des conditions normales, n’est pas démontrée par le locataire. En outre, les défendeurs ont fait intervenir des prestataires pour réparer les éléments d’équipement du système de chauffage à chaque fois qu’ils ont été informés d’un dysfonctionnement, plusieurs fois pour rechercher les causes, remplissant ainsi leur obligation d’effectuer les réparations pendant la durée du bail.

Le bailleur a également fourni à son locataire des moyens de chauffer le logement, ainsi qu’il a pris en charge la surconsommation électrique provoquée, dont l’insuffisance n’a pas été rapportée.

S’il est constant que plusieurs dysfonctionnements et défaillances tant au niveau du logement, que concernant les parties communes ont été démontrées, ce qui n’est d’ailleurs pas contesté par les défendeurs, Monsieur [W] ne rapporte cependant pas d’éléments objectifs corroborant la nature exacte de ces troubles, leur durée, leur persistance, alors qu’il est produit en défense des éléments justifiant l’intervention d’entreprises pour faire cesser des troubles et que s’agissant du chauffage, une période de coupure « annuelle » entre mai 2023 et mi-octobre puis novembre 2023 a été observée.

Il n’a pas communiqué sur l’intervention de son assureur, la MAIF, en lien avec le constat amiable dressé avec les bailleurs.

Le constat dressé par le commissaire de justice le 23 mai 2024 fait état d’une situation, pas davantage contestée, mais dont il est rapporté depuis, des interventions et la prise en charge de ces difficultés. Aucun élément objectif ne vient corroborer tant la persistance de ces troubles que la responsabilité des bailleurs, de l’agence ou encore du syndic des copropriétaires, alors que plusieurs interventions ont été démontrées par les défendeurs. L’attestation produite ne peut donc suffire à justifier la provision sollicitée en demande.

Il ressort également que la demande de provisions de Monsieur [W] évaluée à la somme de 12.000 euros se fonde sur une réduction du loyer de 200 euros par mois sur une période de 5 ans, ce que contestent les défendeurs soulevant le moyen de prescription partielle de la demande. Monsieur [W] produit des signalements et des réclamations datés de 2023, 2024 et 2025.

En conséquence de ce qui vient d’être exposé, la demande de provisions relatives à des préjudices supportés en raison des défauts affectant la chose louée et ses dépendances formée par Monsieur [W] s’expose à des contestations sérieuses soulevées en défense ne permettant pas au juge des référés, juge du provisoire et de l’évidence, de statuer.

Dans ces conditions, il sera dit n’y avoir lieu à référé.

En conséquence, la demande d’appel en garantie formée par Madame [L] [O] et Monsieur [E] [O] est devenue sans objet.

Egalement, la demande de provisions n’ayant pas prospéré, il ne sera pas statué sur les demandes subsidiaires.

Sur la demande de consignation d’une partie des loyers

L’urgence n’est pas alléguée au soutien de la demande de consignation. Il convient donc de se reporter aux dispositions de l’article 835 du code de procédure civile.

En application de l’article 1220 du même code, une partie peut suspendre l’exécution de son obligation dès lors qu’il est manifeste que son cocontractant ne s’exécutera pas à l’échéance et que les conséquences de cette inexécution sont suffisamment graves pour elle.

L’article 20-1 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 expose que si le logement loué ne satisfait pas aux dispositions des premier et deuxième alinéas de l’article 6, le locataire peut demander au propriétaire sa mise en conformité.

Le juge saisi par l’une ou l’autre des parties détermine, le cas échéant, la nature des travaux à réaliser et le délai de leur exécution. Il peut réduire le montant du loyer ou suspendre, avec ou sans consignation, son paiement et la durée du bail jusqu’à l’exécution de ces travaux.

En l’espèce, il a été rappelé que le manquement grave du bailleur à son obligation de délivrance n’était pas établi avec l’évidence requise en référé, tenant notamment aux contestations sérieuses élevées. Dès lors, en l’absence d’évidence d’un dommage imminent ou de l’illicéité du trouble, il n’y a pas lieu à référé sur la demande de consignation.

La demande à ce titre n’ayant pas prospéré, il ne sera pas statué sur les demandes subsidiaires.

Sur les demandes accessoires

La requérante, partie succombante, supportera la charge des dépens en vertu de l’article 696 du code de procédure civile.

Aucune raison d’équité ne commande de faire droit aux demandes formées au titre de l’article 700 du même code.

PAR CES MOTIFS

Statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, publiquement, en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort :

RENVOYONS les parties à se pourvoir au fond ainsi qu’elles en aviseront, mais dès à présent par provision, tous les moyens des parties étant réservés :

DISONS que la demande de jonction formulée par Madame [L] [O] et Monsieur [E] [O] est devenue sans objet ;

DISONS n’y avoir lieu à référé sur la demande de provisions et de consignation des loyers ;

REJETONS en conséquence les demandes de Monsieur [R] [W] de ces chefs ;

DISONS n’y avoir lieu à statuer sur l’appel en garantie formé par Madame [L] [O] et Monsieur [U] [O] ;

REJETONS les plus amples demandes des parties ;

CONDAMNONS Monsieur [R] [W] aux dépens de l’instance ;

REJETONS les demandes au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE