TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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N° RG 25/00581 – N° Portalis DB3S-W-B7J-2YDJ

Minute : 25/00470

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

Représentant : M. [E] [W] (Salarié) muni d’un pouvoir spécial

C/

Madame [P] [K]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 29 Juillet 2025

DEMANDEUR :

OPH EST ENSEMBLE HABITAT VENANT AUX DROITS DE L’OPH [Localité 11] HABITAT

[Adresse 3]

[Localité 8]

représenté par Monsieur [E] [W] (Salarié), muni d’un pouvoir spécial

DÉFENDEUR :

Madame [P] [K]

[Adresse 4]

[Adresse 10]

[Localité 9]

comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique du 06 Juin 2025

DÉCISION:

Contradictoire, premier ressort, prononcée publiquement par mise à disposition au greffe le 29 Juillet 2025, par Madame Aude ZAMBON, en qualité de Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Anne-Marie ANTUNES, faisant fonction de Greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Aux termes d’un acte signé sous seing privé le 10 novembre 1995, l’OPH de [Localité 11], aux droits duquel vient Est Ensemble Habitat a consenti à Mme [P] [K] un contrat de bail portant sur un local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12], moyennant le paiement d’un loyer mensuel en principal de 1191,67 [Localité 14], outre les provisions mensuelles sur charges, et le versement d’un dépôt de garantie de 950 [Localité 14].

Le 25 septembre 2024, le bailleur a fait délivrer par exploit de commissaire de justice à la locataire un commandement de payer la somme en principal de 1393,21 € arrêtée au 18 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés, visant la clause résolutoire insérée au bail d’habitation.

PROCEDURE

Par exploit de commissaire de justice délivré le 5 février 2025, Est Ensemble Habitat a fait citer Mme [P] [K] devant le juge des contentieux de la protection de ce tribunal, statuant en référé, aux fins de :

o constater que les conditions l’acquisition de la clause résolutoire insérée au bail liant les parties sont réunies et par voie de conséquence constater la résiliation du bail,

o ordonner l’expulsion de la défenderesse et celle de tous occupants de son chef, et ce, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est,

o dire que le sort des meubles sera réglé selon les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

o condamner Mme [P] [K] au paiement :

Ï de la somme provisionnelle de 1393,21 € arrêtée à la date du 9 décembre 2024, à parfaire avec les termes dus postérieurement et quittancés au jour de l’audience même en cas de non comparution, augmentée des intérêts légaux à compter de l’assignation,

Ï d’une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au montant du loyer augmenté des charges exigibles, à compter de la date de la résiliation jusqu’à son départ effectif et celui de tout occupant de son chef,

Ï de la somme de 500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

A l’appui de ses prétentions, la partie demanderesse invoque les dispositions de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et expose que la locataire a cessé de payer régulièrement les loyers et charges dus, qu’elle a été mise en demeure d’y procéder par commandement de payer délivré par commissaire de justice, qu’elle n’a pas régularisé les causes du commandement de payer dans le délai imparti, de sorte que la clause résolutoire stipulée au contrat de bail est acquise et que son expulsion doit être ordonnée.

A l’audience du 6 juin 2025, Est Ensemble Habitat, représentée, a actualisé à la baisse le montant de la dette locative à la somme de 1014,35 €, arrêtée au 5 juin 2025, terme du mois de mai 2025 inclus. Elle a indiqué que la locataire a repris le paiement du loyer courant au jour de l’audience et n’est pas opposée à l’octroi éventuel de délais de paiement, suspensifs des effets de la clause résolutoire, à la partie adverse.

Mme [P] [K], comparante, a reconnu tant le principe que le montant de la dette locative. Elle a indiqué avoir été déclarée recevable au bénéfice d’une procédure de surendettement le 14 avril 2025. Elle a sollicité l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire dans l’attente de la décision de la commission de surendettement.

L’affaire a été mise en délibéré au 29 juillet 2025.

MOTIFS

L’article 834 du code de procédure civile dispose que dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peut ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Sur la recevabilité

Une copie de l’assignation a été notifiée à la préfecture de Seine-[Localité 16] par la voie électronique le 17 février 2025, soit plus de six semaines avant l’audience en date du 6 juin 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Est Ensemble Habitat justifie avoir saisi la caisse d’allocations familiales le 1er octobre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 5 février 2025 conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets de la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989, dans sa version applicable au jour de la délivrance du commandement de payer du 25 septembre 2024, prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Le bail en date du 10 novembre 1995 contient une clause résolutoire (article 6). Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 25 septembre 2024, pour la somme en principal de 1393,21 € arrêtée au 18 septembre 2024, au titre de l’arriéré locatif échu à cette date.

Force est de constater que le commandement de payer offre à la locataire un délai de deux mois pour s’exécuter.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de deux mois, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 25 novembre 2024.

Sur le montant de l’arriéré locatif

Est Ensemble Habitat produit un décompte actualisé indiquant que Mme [P] [K] reste lui devoir la somme de 1014,35 € arrêtée au 5 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse.

Il apparait que cette somme comprend la facturation d’une autorisation de stationnement pour une somme globale de 53,46 euros. A défaut de produire aux débats une convention prévoyant le paiement d’un loyer pour autorisation de stationnement, cette somme est à déduire du montant réclamé.

Mme [P] [K] sera en conséquence condamnée à verser à Est Ensemble Habitat une somme provisionnelle de 960,89 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 février 2025.

Sur les délais de paiement et la suspension des effets de la clause résolutoire

En application de l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Par dérogation à la première phrase du V, l’article 24 VI dispose que lorsqu’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation a été ouverte au bénéfice du locataire et qu’au jour de l’audience, le locataire a repris le paiement du loyer et des charges, le juge qui constate l’acquisition de la clause de résiliation de plein droit du contrat de location statue dans les conditions suivantes :1° Lorsque la commission de surendettement des particuliers a rendu une décision de recevabilité de la demande de traitement de la situation de surendettement formée par le locataire, le juge accorde des délais de paiement jusqu’à, selon les cas, l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement.

L’article 24 VII de la même loi dispose que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

L’article 714-1 du code de la consommation dispose que lorsque le locataire a repris le paiement du loyer et des charges et que, dans le cours des délais de paiement de la dette locative accordés par une décision du juge saisi en application de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la commission impose de nouveaux délais et modalités de paiement de cette dette, dont le bailleur est avisé, ces délais et modalités de paiement se substituent à ceux précédemment accordés en application du même article 24.

Pendant le cours des délais mentionnés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. Ces délais et modalités de paiement ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans les délais et selon les modalités fixés, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, Madame [P] [K] justifie de sa recevabilité au bénéfice d’une procédure de surendettement le 14 avril 2025. Il ressort par ailleurs du décompte produit par le bailleur qu’elle a repris le paiement du loyer courant.

Les effets de la clause résolutoire seront en conséquence suspendus au cours des délais de de paiement qui seront accordés, selon les modalités fixées au dispositif de la décision.

En revanche, si elle ne respecte pas les délais accordés ou ne règle pas le loyer courant à la date convenue, la totalité des sommes dues deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire sera réputée acquise. La défenderesse devra quitter les lieux sans délai et à défaut d’exécution volontaire, la partie demanderesse sera autorisée à faire procéder à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef.

Dans l’hypothèse où la défenderesse ne respecterait pas les délais, et en vertu de l’article 1240 du code civil, elle devra indemniser le propriétaire du fait de son occupation illicite des lieux, de nature à causer à ce dernier un préjudice résultant de la perte des loyers et de l’indisponibilité des lieux, par le versement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifiés au stade de l’exécution, jusqu’à son départ définitif des lieux.

Sur les demandes accessoires

Mme [P] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

En application de l’article 700 du code civile, l’équité commande, eu égard à la situation respective des parties, de rejeter les demandes formées au titre des frais irrépétibles.

La présente décision est de plein droit exécutoire à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en référé, tous droits et moyens au fond demeurant réservés, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ;

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir ainsi qu’il leur appartiendra et dès à présent, vu l’urgence,

Constatons que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail du 10 novembre 1995 entre l’OPH de [Localité 11], aux droits duquel vient Est Ensemble Habita,t et Mme [P] [K] concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12] sont réunies à la date du 25 novembre 2024 ;

Condamnons Mme [P] [K] à verser à Est Ensemble Habitat la somme provisionnelle de 960,89 € à valoir sur la dette locative arrêtée au 5 juin 2025, échéance du mois de mai 2025 incluse, assortie des intérêts de retard au taux légal à compter du 5 février 2025 ;

Autorisons Mme [P] [K] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants, en mensualités de 10 €, jusqu’à l’approbation du plan conventionnel de redressement prévu à l’article L. 732-1 du code de la consommation, la décision imposant les mesures prévues aux articles L. 733-1, L. 733-4, L. 733-7 et L. 741-1 du même code, le jugement prononçant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le jugement d’ouverture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire ou toute décision de clôture de la procédure de traitement du surendettement ;

Précisons que chaque mensualité devra intervenir en même temps que le paiement du premier loyer suivant la signification de la décision, puis en même temps que chaque loyer, en plus des loyers et charges en cours, tout paiement étant imputé en premier lieu sur ces derniers, sauf meilleur accord des parties ;

Rappelons que les délais et modalités de paiement accordés postérieurement par la commission de surendettement ou le juge du surendettement se substitueront, le cas échéant, à ceux précédemment accordés ;

Suspendons les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

Disons que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

Disons qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité (loyer ou arriéré) à son échéance et dans son intégralité, le solde restant dû deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra ses effets ;

Constatons en ce cas la résiliation de plein droit du bail consenti à Mme [P] [K] portant sur le local d’habitation situé situé [Adresse 5], sur la commune de [Localité 12] ;

Autorisons en ce cas l’expulsion de Mme [P] [K] et celle de tous occupants de son chef des lieux précités, et disons qu’à défaut de départ volontaire, la partie défenderesse pourra être contrainte à l’expulsion avec, si besoin est, l’assistance de la force publique et d’un serrurier à la suite du délai légal de deux mois suivant la délivrance d’un commandement délivré par commissaire de justice d’avoir à quitter les lieux ;

Rappelons en ce cas que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons en ce cas Mme [P] [K] à payer à Est Ensemble Habitat une indemnité d’occupation provisionnelle mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges récupérables tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, le tout dûment justifié au stade de l’exécution, et ce, à compter du non-respect des délais de paiement jusqu’à libération effective des lieux ;

Rejetons la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile formulée par Est Ensemble Habitat ;

Condamnons Mme [P] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et celui de l’assignation ;

Rappelons que la présente ordonnance est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

Ainsi ordonné et mis à disposition au greffe le 29 juillet 2025.

Le Greffier Le Juge