TRIBUNAL JUDICIAIRE

Annexe Avenue Feuchères

5, avenue Feuchères

30000 NÎMES

Minute N°

N° RG 24/01720 -

N° Portalis DBX2-W-B7I-KY25

SA GRAND DELTA HABITAT

C/

[B] [N]

Le

Exécutoire délivré à :

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

ORDONNANCE DE REFERE DU 10 MARS 2025

DEMANDERESSE:

SA GRAND DELTA HABITAT

RCS 662 620 079

3 Rue Martin Luther King

84054 AVIGNON CEDEX 1

représentée par Mme [M] [E], chargé de contentieux munie d’un pouvoir spécial

DEFENDEUR:

Mme [B] [N]

Le Nemausus 1 Cours Nemausus

Bat B Appt 110 1 er étage

30000 NIMES

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Anne GIVAUDAND, Juge des contentieux de la protection,

Greffier : Stéphanie RODRIGUEZ, lors des débats et de la mise à disposition au greffe.

DÉBATS :

Date des Débats : 20 janvier 2025

Date du Délibéré : 10 mars 2025

DÉCISION :

réputée contradictoire conformément à l’article 473 du code de procédure civile, en premier ressort, rendue publiquement par mise à disposition au greffe du tribunal judiciaire de Nîmes, le 10 Mars 2025 en vertu de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 07.08.2024, LA SA GRAND DELTA HABITAT a donné en location à usage unique d’habitation à Madame [B] [N] un logement situé Nemausus 1 Bat B Entrée 01 N° Porte 13110, 1 cours Nemausus 30000 Nimes moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 628,37 euros hors charges et le paiement de la somme de 15,54 euros concernant une place de stationnement.

Des loyers demeuraient impayés et le 13 septembre 2024, LA SA GRAND DELTA HABITAT faisait délivrer un commandement de payer les loyers et les charges visant la clause résolutoire à sa locataire, pour un montant en principal de 1 199,31 euros.

Par acte de commissaire de justice en date du 15 novembre 2024, LA SA GRAND DELTA HABITAT a assigné Madame [B] [N] par devant le Tribunal de céans, pour l’audience du 20 janvier 2025 afin de voir :

— CONSTATER la résiliation du bail intervenue de plein droit par le jeu de la clause résolutoire,

En conséquence :

— ORDONNER son expulsion de corps et de biens ainsi que tout occupant de son chef, si besoin est avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier,

— CONDAMNER Madame [B] [N] au paiement à titre provisionnel :

— De la somme principale de 2 180, 61 euros représentant les loyers impayés et indemnités d’occupation avec intérêts au taux légal à compter du 13 septembre 2024 pour les sommes portées sur le commandement et de l’assignation pour les sommes dues postérieurement,

— D’une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer et charges variables, indexées conformément aux clauses contractuelles et dispositions légales, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à parfaite libération des lieux,

— Aux entiers dépens de l’instance.

A l’audience du 20 janvier 2025, LA SA GRAND DELTA HABITAT, régulièrement représentée par Madame [M] [E], chargée de contentieux mandatée par Monsieur [G] [L], directeur général, a maintenu l’ensemble de ses demandes et actualisé la dette locative à la somme de 3 761,25 euros arrêtée au 31 décembre 2024 (échéance de décembre 2024 incluse).

Madame [B] [N] régulièrement assignée, n’a ni comparu ni ne s’est faite représenter.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré au 10 mars 2025 par mise à disposition au greffe du tribunal.

MOTIFS

Vu les dispositions des articles 472 et 473 du code de procédure civile,

Sur la recevabilité de la demande :

Aux termes de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 :

« Les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. »

En l’espèce, LA SA GRAND DELTA HABITAT justifie avoir signalé la situation d’impayé à la CAF du Gard par courrier du 06 septembre 2024.

En outre, et dans le respect des dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifiée par la loi du 27 juillet 2023 visant à protéger les logements contre l’occupation illicite, une copie de l’assignation a été dénoncée à la Préfecture du Gard par voie électronique le 18 novembre 2024 pour l’audience du 20 janvier 2025 soit six semaines au moins avant cette dernière date.

Ces formalités, prescrites à peine d’irrecevabilité de l’action, ont été exécutées dans les délais impartis, de telle sorte que l’action en résolution de bail diligentée à l’encontre de Madame [B] [N] sera déclarée recevable.

Sur la résiliation du bail :

Vu les dispositions de l’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 en vigueur au jour du commandement,

Le commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié à Madame [B] [N] le 13 septembre 2024.

Ce commandement est demeuré infructueux pendant plus de six semaines, en application des dispositions en vigueur à la date de sa délivrance, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenues dans le bail étaient réunies à la date du 25 octobre 2024 ; le contrat de location se trouve donc résilié depuis cette date.

Sur la demande d’expulsion et les mesures subséquentes :

Par le jeu de la clause résolutoire, Madame [B] [N] est devenue occupante sans droit ni titre.

En conséquence, il convient de prononcer son expulsion domiciliaire ainsi que celle de tout occupant de son chef, si besoin est, avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier dans les formes et délais prévus aux articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’arriéré locatif et les charges impayées :

Aux termes de l’article 7 (a) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs, les locataires sont tenus de payer les loyers et charges aux termes convenus.

Aux termes des dispositions de l’article 1353 du Code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver ; et, réciproquement, celui qui s’en prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

En vertu de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le juge des référés peut accorder une provision au créancier qui justifie détenir une créance ne souffrant d’aucune contestation sérieuse.

LA SA GRAND DELTA HABITAT produit un décompte arrêté au 31 décembre 2024 faisant état d’une dette locative de 3 761,25 euros (échéance de décembre 2024 incluse).

Cette somme n’est pas contestée de sorte que Madame [B] [N] sera condamnée à payer par provision à LA SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 761,25 euros au titre de la dette locative (échéance de décembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant portées, de l’assignation pour le surplus enregistré entre le commandement de payer et l’assignation et de la présente décision pour le surplus.

Sur les délais de paiement

Au regard des dispositions de l’Article 24 de la Loi du 6 Juillet 1989 pris dans son paragraphe V. : « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation. »

Le paragraphe VII de ce même article précise :

«  VII. – Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet. "

En l’espèce, Madame [N] n’a pas justifié la reprise du paiement du loyer courant ni sollicité l’octroi de délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire.

Il résulte des termes du diagnostic social et financier versé aux débats que cette dernière aurait déménagé et sollicité le bénéfice d’un plan de surendettement sans que cet élément ne soit pour autant établi de manière certaine à la date des débats.

Par conséquent, aucun délai de paiement ne sera accordé.

Sur l’indemnité d’occupation :

En application de l’article 1240 du Code Civil, l’occupation sans droit, ni titre constitue un trouble illicite préjudiciable qui emporte le versement par l’occupant d’une indemnité pour toute la durée de son maintien dans les lieux.

Il est de bon droit d’estimer que cette indemnité devra s’élever au montant du loyer avec charges qui aurait été payé si le bail n’avait pas été résilié et comme tel, qu’elle subira les augmentations légales.

En conséquence, Madame [B] [N] sera condamnée à payer une indemnité d’occupation équivalente au loyer et charges actuels, et en subissant les augmentations légales, à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à son départ effectif des lieux.

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du même code, " la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Madame [B] [N] qui succombe supportera les entiers dépens de l’instance.

PAR CES MOTIFS :

Nous, Juge du Contentieux de la Protection statuant en référé par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe :

Renvoyons les parties à mieux se pourvoir au principal, mais dès à présent, vu l’urgence,

DÉCLARONS la demande en résiliation de bail diligentée par LA SA GRAND DELTA HABITAT recevable et bien fondée ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 07 août 2024 entre LA SA GRAND DELTA HABITAT et Madame [B] [N] concernant le logement situé Nemausus 1 Bat B Entrée 01 N° Porte 13110, 1 cours Nemausus 30000 Nimes étaient réunies à la date du 25 octobre 2024,

CONSTATONS la résiliation du bail à compter du 25 octobre 2024,

CONSTATONS que Madame [B] [N] est déchue de son titre d’occupation et se maintient indûment dans le logement initialement loué susvisé,

En conséquence :

ORDONNONS, l’expulsion domiciliaire de Madame [B] [N] ainsi que celle de tout occupant de son chef, des locaux situés Nemausus 1 Bat B Entrée 01 N° Porte 13110, 1 cours Nemausus 30000 Nimes avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin, dans les formes et délais prescrits par les articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNONS Madame [B] [N] à payer par provision à LA SA GRAND DELTA HABITAT à compter du 1er janvier 2025 et jusqu’à libération ou reprise effective des lieux, une indemnité mensuelle d’occupation égale au montant du dernier loyer avec charges et subissant les augmentations légales,

CONDAMNONS Madame [B] [N] à payer par provision à LA SA GRAND DELTA HABITAT la somme de 3 761,25 euros au titre de la dette locative (échéance de décembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter de la date du commandement de payer pour les sommes y étant portées, de l’assignation pour le surplus enregistré entre le commandement de payer et l’assignation et de la présente décision pour le surplus,

DISONS n’y avoir lieu à octroi de délais de paiement,

CONDAMNONS Madame [B] [N] aux entiers dépens.

La Greffière, La Juge,