TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7]

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N° RG 25/54157 – N° Portalis 352J-W-B7J-DACCQ

AS M N° : 5

Assignation du :

13 Juin 2025

[1]

[1] 2 Copies exécutoires

délivrées le:

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

rendue le 16 octobre 2025

par Sophie COUVEZ, Vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier.

DEMANDERESSE

La S.A.S MAVILLE IMMOBILIER

[Adresse 4]

[Localité 6]

représentée par M^e Jean FOIRIEN, avocat au barreau de PARIS – #U0008

DEFENDERESSE

La S.A.S. FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE

[Adresse 3]

[Localité 5]

représentée par M^e Valérie ROSANO, avocat au barreau de PARIS – #A0727

DÉBATS

A l’audience du 18 Septembre 2025, tenue publiquement, présidée par Sophie COUVEZ, Vice-présidente, assistée de Anne-Sophie MOREL, Greffier,

L’assemblée générale des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] du 3 février 2025 a désigné la société Maville immobilier en qualité de syndic en lieu et place de la société Foncia [Localité 7] rive droite.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 14 mars 2025, la société Maville immobilier a mis en demeure la société Foncia [Localité 7] rive droite de lui communiquer les documents comptables ainsi que la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik permettant l’accès de l’immeuble.

Par lettre recommandée avec avis de réception en date du 28 mars 2025, le conseil de la société Maville immobilier a mis en demeure la société Foncia [Localité 7] rive droite de lui communiquer les documents comptables ainsi que la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik.

En l’absence de réponse, la société Maville immobilier a, par acte de commissaire de justice en date du 13 juin 2025, fait assigner la société Foncia Paris rive droite devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, aux fins d’obtenir au visa de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, sa condamnation à lui remettre sous astreinte les documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] figurant sous la pièce 6 ainsi que la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik permettant l’accès à l’immeuble.

Lors de l’audience qui s’est tenue le 18 septembre 2025, dans ses conclusions déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Maville immobilier a sollicité la condamnation de la société Foncia [Localité 7] rive droite à :

— lui remettre la fiche de paie de février 2025 du gardien de l’immeuble et les documents et archives du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] figurant sous la pièce 6, sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de la décision à intervenir,

— lui remettre la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik permettant l’accès à l’immeuble sous astreinte de 300 euros par jour de retard à compter du prononcé de l’ordonnance à intervenir,

— à lui payer la somme de 3 000 euros à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts,

— à lui payer la somme de 2 500 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

A l’appui de ses demandes, la société Maville immobilier relève que l’article 18-12 prévoit un délai de deux mois, et non de trois mois, pour les états des comptes des propriétaires et de comptes du syndicat après apurement et clôture et non les pièces et archives comptables qui doivent être remises dans un délai d’un mois.

Elle soutient, en conséquence, que les mises en demeure qu’elle a adressées tant le 14 mars que le 28 mars, soit plus d’un mois après la cessation des fonctions de l’ancien syndic, sont parfaitement valables.

Elle précise que les pièces comptables ne lui ont pas été remises, aucune croix n’étant inscrite dans l’une des deux premières colonnes du bordereau de remise comme pour l’ensemble des autres documents.

Elle rappelle qu’il appartient à la société Foncia [Localité 7] rive droite de justifier de la remise des documents sollicités.

Elle réclame également la remise de la fiche de paie de février 2025 du gardien, l’absence de cette fiche l’empêchant l’établissement des autres fiches de paie depuis cette date.

Elle souligne, en outre, que la société Foncia [Localité 7] rive droite est nécessairement en possession de la carte sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik puisque le serrurier est intervenu pendant son mandat.

Elle expose, enfin, que du fait de l’absence de communication des pièces comptables, elle rencontre des difficultés pour gérer la copropriété, dès lors qu’elle n’est pas en mesure de vérifier le règlement des cotisations pour l’année 2025 de la société Areas qui lui a adressé une mise en demeure le 8 mai 2025.

Elle sollicite, en conséquence, une somme de 3 000 euros à titre de provision à titre de dommages et intérêts pour le préjudice résultant de l’impossibilité d’organiser la bonne gestion de l’immeuble et du temps consacré pour tenter d’obtenir la remise des documents et archives.

Dans ses écritures déposées et soutenues oralement par son conseil, la société Foncia [Localité 7] rive droite a demandé au juge des référés, au visa de l’article 18-2 de la loi du 18 juillet 1965 et de l’article 835 du code de procédure civile, de :

«  JUGER qu’aucune mise en demeure préalable n’a valablement été adressée à la société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE COPROPRIÉTÉ par le syndic ou le Président du conseil syndical de l’immeuble du [Adresse 1] à [Localité 8].

Déclarer le cabinet MAVILLE IMMOBILIER irrecevable en son action

Subsidiairement

JUGER qu’il n’est pas démontré que les pièces comptables et les éléments relatifs aux sinistres n’auraient pas été remis lors de la transmission du 7 mars 2025.

JUGER que le cabinet FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE a transmis l’ensemble des archives de la copropriété.

DEBOUTER le cabinet MAVILLE IMMOBILIER de l’ensemble de ses demandes de transmission des pièces sous astreinte.

JUGER que la transmission de la carte de sécurité VIGIK n’est pas une obligation au sens de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965.

JUGER que le cabinet MAVILLE IMMOBILIER ne démontre ni l’existence de cette carte, ni son absence de transmission.

DEBOUTER le cabinet MAVILLE IMMOBILIER de sa demande de transmission de la carte de sécurité sous astreinte.

JUGER que le cabinet MAVILLE IMMOBILIER ne justifie d’aucun préjudice.

DEBOUTER le cabinet MAVILLE IMMOBILIER de sa demande de provision sur dommages et intérêts.

DEBOUTER le cabinet MAVILLE IMMOBILIER de sa demande au titre des frais irrépétibles et des dépens.

Condamner le cabinet MAVILLE IMMOBILIER à payer à la Société FONCIA [Localité 7] RIVE DROITE la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, ainsi qu’aux entiers ".

La société [Localité 7] rive droite soutient que les demandes de la société Maville immobilier sont irrecevables, dès lors que cette dernière ne lui a adressé aucune mise en demeure valable avant d’introduire l’instance.

Elle relève ainsi que la mise en demeure adressée le 14 mars 2025 ne peut être retenue puisqu’elle ne respecte pas les délais prévus à l’article 18-2, à savoir le délai de trois mois pour la transmission des pièces comptables.

Elle rappelle, à ce titre, qu’une mise en demeure adressée avant l’expiration des délais contenus à l’article 18-2 est prématurée et ne peut fonder utilement une action en justice pour obtenir la remise forcée des pièces ou des fonds (3ème Civ., 3 novembre 2011, pourvoi n°10-21.009).

Elle note, en outre, que la mise en demeure en date du 28 mars 2025 n’est pas plus valable puisqu’elle a été adressée par le conseil de la copropriété et non par le syndic ou le président du conseil syndical et que le syndic ne peut se faire substituer dans la gestion de l’immeuble en application de l’article 18 de la loi sauf autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Elle souligne que la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik ne fait pas partie des obligations du syndic dans le cadre de la transmission des archives de l’article 18-2 et que la société Malville immobilier ne prouve pas qu’elle serait en possession d’une telle carte.

En toute hypothèse, elle sollicite le rejet de la demande de dommages et intérêts en l’absence de preuve d’un préjudice certain et actuel, un tel préjudice ne pouvant résulter de la relance de la compagnie d’assurance pour le paiement de la prime en date du 12 mai 2025. Elle relève, en effet, que la société Maville immobilier pouvait consulter les relevés de compte auxquels elle a accès pour savoir si la prime avait été réglée.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance, aux écritures déposées et développées oralement à l’audience ainsi qu’aux notes de l’audience.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025. Il a été demandé en cours de délibérés à la société Maville immobilier de préciser les pièces dont elle sollicitait la communication.

Par note en délibéré du 29 septembre 2025, la société Maville immobilier a indiqué solliciter le RIB du compte courant et du fonds travaux, le RGDD grands livre, balances et factures des exercice 2024 et 2025 (comptes courants et travaux, non répartis), le RGDD grands livre, balances et factures de l’exercice 2023 (répartis lors de la dernière AG), les rapprochements bancaires du compte courant et du fonds travaux et la fiche synthétique de la copropriété.

MOTIFS :

Sur les nouvelles pièces sollicitées dans la note en délibéré du 29 septembre 2025

Aux termes de l’article 445, « Après la clôture des débats, les parties ne peuvent déposer aucune note à l’appui de leurs observations, si ce n’est en vue de répondre aux arguments développés par le ministère public, ou à la demande du président dans les cas prévus aux articles 442 et 444. »

En l’espèce, dans sa note en délibéré du 29 septembre 2025, la société Maville immobilier a sollicité des pièces qui n’étaient pas visées dans ses conclusions déposées et soutenues à l’audience.

En effet, dans ses conclusions, il était demandé la transmission des archives comptables figurant sous la pièce 6 produite aux débats et reproduite dans les conclusions.

Or, cette pièce ne mentionne pas le grand livre pour l’exercice 2023 non plus que la fiche synthétique de la copropriété.

Dès lors, ces demandes contenues dans la note en délibéré du 29 septembre 2025 seront déclarées irrecevables.

Sur les demandes de remise des pièces et de la carte de sécurité

L’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété dispose qu’en cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés et, dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de verser au nouveau syndic le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et de lui fournir l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat. Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces et des fonds mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.

L’article 33 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

Ainsi, l’article 33 dispose que " le syndic détient les archives du syndicat, notamment une expédition ou une copie des actes énumérés aux articles 1er à 3 ci-dessus, ainsi que toutes conventions, pièces, correspondances, plans, registres, documents et décisions de justice relatifs à l’immeuble et au syndicat. Il détient, en particulier, les registres contenant les procès-verbaux des assemblées générales des copropriétaires et les pièces annexes ainsi que les documents comptables du syndicat, le carnet d’entretien de l’immeuble et, le cas échéant, les diagnostics techniques.

Il délivre, en les certifiant, des copies ou extraits des procès-verbaux des assemblées générales, ainsi que des copies des annexes de ces procès-verbaux.

Il délivre dans les mêmes conditions, copies ou extraits des procès-verbaux, des décisions prises par voie de consultation dans les petites copropriétés, par un seul copropriétaire ou lors d’une réunion sans convocation préalable dans les syndicats dont le nombre de voix est réparti entre deux copropriétaires, ainsi que par le conseil syndical dans le cadre d’une délégation de pouvoirs. "

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient.

En l’espèce, contrairement à ce que soutient la société Foncia [Localité 7] rive droite, les documents et archives comptables doivent, en application de l’article 18-2 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965, être remis par l’ancien syndic au nouveau syndic dans le délai d’un mois suivant la cessation de ses fonctions. Seuls le solde des fonds disponibles après apurement des comptes, et l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat doivent être remis dans un délai d’un mois.

Ainsi, la mise en demeure que la société Malville immobilier a adressée à la société Foncia [Localité 7] rive droite le 14 mars 2025, soit plus d’un mois après la cessation des fonctions de l’ancien syndic, afin de réclamer la communication des pièces comptables est valable.

En revanche, il ressort de la lecture du bordereau de transmission des documents et archives qu’une partie des pièces comptables sollicitées ont été transmises.

En effet, pour les documents comptables de l’exercice en cours, les documents relatifs aux sinistres en cours de l’immeuble, les documents relatifs au conseil syndical, les documents individuels relatifs aux copropriétaires (Avis de mutation, états des répartition individuels annuels après approbation des comptes pour les cinq années et documents copropriétaires), il est mentionné dans la colonne papier « COMPTA » et un trait a été tracé à côté des intitulés des documents en question afin vraisemblablement de remplacer les croix qui ont été faites pour les autres documents.

Il convient de relever, à ce titre, que lorsque les documents et archives n’ont pas été remis, la ligne en question ne comporte aucune mention, croix ou trait.

En outre, il convient de relever que dans sa note en délibéré du 29 septembre 2025, la société Maville immobilier n’a pas sollicité la communication de l’ensemble des documents pour lesquels un trait avait été tracé à côté de l’intitulé, reconnaissant ainsi implicitement que certaines pièces lui ont été communiquées.

Il ressort ainsi du bordereau de transmission des documents et archives que seuls les appels de fonds article 14-1 et 14-2 des cinq derniers exercices comptables n’ont pas été remis.

La société [Localité 7] rive droite sera, en conséquence, condamnée à communiquer à la société Malville immobilier les documents relatifs aux appels de fonds articles 14-1 et 14-2 des cinq derniers exercices comptables.

Afin d’assurer l’efficacité de la condamnation et compte tenu des lettres de mise en demeure adressées par l’actuel syndic de l’immeuble à la défenderesse ainsi que de la subsistance d’éléments non communiqués malgré la procédure en cours, il y a lieu d’assortir la condamnation d’une astreinte d’un montant de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours à compter de la signification de la présente décision, sur une durée de trois mois.

En outre, il ressort du bordereau de transmission des documents et archives que les contrats de travail des salariés ont été transmis en format dématérialisé.

Or, la société Maville immobilier n’établit pas que le contrat de travail du gardien du mois de février 2025 n’aurait pas été transmis, une telle preuve ne pouvant résulter du courriel qu’elle a elle-même adressé à son conseil le 23 juillet 2025.

Enfin, elle ne verse aucune pièce qui prouverait que la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik serait en possession de la société Foncia [Localité 7] rive droite alors que celle-ci conteste l’avoir détenue.

Il sera, en conséquence, dit n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de remise de pièces et de la carte de sécurité nécessaire à l’activation des badges vigik.

Sur la demande de provision :

L’article 835, alinéa 2, du code de procédure civile dispose que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

L’octroi d’une provision suppose le constat préalable par le juge de l’existence d’une obligation non sérieusement contestable au titre de laquelle la provision est demandée. Cette condition intervient à un double titre : elle ne peut être ordonnée que si l’obligation sur laquelle elle repose n’est pas sérieusement contestable et ne peut l’être qu’à hauteur du montant non sérieusement contestable de cette obligation, qui peut d’ailleurs correspondre à la totalité de l’obligation.

Une contestation sérieuse est caractérisée lorsque l’un des moyens de défense opposé aux prétentions du demandeur n’apparaît pas immédiatement vain et laisse subsister un doute sur le sens de la décision au fond qui pourrait éventuellement intervenir par la suite sur ce point si les parties entendaient saisir les juges du fond.

Si aucune contestation n’apparaît sérieusement opposable, la provision peut être octroyée, quelle que soit l’obligation en cause. La nature de l’obligation sur laquelle est fondée la demande de provision est indifférente, et peut être contractuelle, quasi-délictuelle ou délictuelle.

Suivant l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

En l’espèce, il résulte des développements qui précèdent que l’ancien syndic n’a pas communiqué au nouveau syndic uniquement les appels de fond 14-1 et 14-2 des cinq derniers exercices comptables.

Or, la société Maville immobilier n’établit en quoi l’absence de transmission de ces documents lui a causé un préjudice.

Par conséquent, il n’y a pas lieu à référé sur la demande provisionnelle qui apparaît sérieusement contestable.

Sur les demandes accessoires

La société [Localité 7] Foncia Rive Droite, qui succombe à l’instance, sera condamnée au paiement des dépens en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile.

Par suite, la société Foncia [Localité 7] Rive Droite sera condamnée à verser la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort ,

Déclarons irrecevables les demandes de la société Maville immobilier contenues dans sa note en délibéré du 29 septembre 2025 tendant à la communication du grand livre pour l’exercice 2023 et de la fiche synthétique de la copropriété ;

Condamnons la société Foncia [Localité 7] rive droite à remettre à la société Maville immobilier les documents relatifs aux appels de fonds articles 14-1 et 14-2 des cinq derniers exercices comptables, et ce, sous astreinte provisoire de 200 euros par jour de retard, passé le délai de 15 jours suivant la signification de la présente décision, sur une durée de trois mois ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur le surplus des demandes de la société Maville immobilier ;

Condamnons la société Foncia [Localité 7] rive droite aux dépens de l’instance ;

Condamnons la société Foncia [Localité 7] rive droite à payer à la société Maville immobilier la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rejetons le surplus des demandes ;

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à [Localité 7] le 16 octobre 2025

Le Greffier, Le Président,

Anne-Sophie MOREL Sophie COUVEZ