TRIBUNAL JUDICIAIRE

de [Localité 11]

[Adresse 7]

[Localité 2]

N° RG 25/00094 – N° Portalis 46C2-W-B7J-BEVU

5AA Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion

Minute n° :

délivré le :

JUGEMENT DU 16 Octobre 2025

Par mise à disposition au greffe du Tribunal Judiciaire.

Au siège du Tribunal, sous la Présidence de Madame Séverine ALLAIN, Juge des contentieux de la protection, assistée de M^me Marie-Pierre DEBONO, Greffière;

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDERESSE

Etablissement public OFFICE PUBLIC DE L’HABITAT CORREZE

[Adresse 6]

[Localité 2]

Représenté par Madame [C] [S], référente coordinatrice contentieux munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR

Monsieur [Y] [B] [W] [U]

né le 25 Août 1971 à [Localité 9]

[Adresse 10]

[Adresse 3]

[Localité 2]

non comparant

DÉBATS : 08 Septembre 2025

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 18 mars 2024, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] a consenti un bail d’habitation à Monsieur [Y] [B] [W] [U] sur des locaux situés au [Adresse 5]), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 230,13 euros et d’une provision pour charges de 59,13 euros.

Par acte de commissaire de justice du 3 décembre 2024, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2 033,82 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines et d’avoir à justifier d’une assurance, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Monsieur [Y] [B] [W] [U] le 27 août 2024.

Par assignation du 4 juillet 2025, l’Office Public de l’Habitat Corrèze a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Tulle aux fins, sur le fondement de l’article 7 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 et des articles 1217 et 1224 et suivants du code civil, et sous bénéfice de l’exécution provisoire, de voir constater l’acquisition des conditions de la clause résolutoire contenue dans le bail, à défaut de prononcer la résiliation du bail et ordonner l’expulsion de Monsieur [Y] [B] [W] [U], ainsi que celle de tous occupants de son chef, au besoin avec concours de la force publique et d’un serrurier, avec autorisation de placer les meubles trouvés sur place à tel endroit qu’il lui plaira aux frais de l’intéressé et de le condamner à remettre les clés du logement, ce dès lors que le jugement à intervenir aura acquis le caractère définitif. Il sollicite, en outre, sa condamnation à lui payer :

—  2 449,79 au titre de l’arriéré de loyers et charges arrêtés au 16 juin 2025, outre le montant des loyers et charges échus postérieurement jusqu’à la décision de résiliation du bail ainsi que le montant de l’indemnité d’occupation depuis la date de la résiliation et jusqu’à libération effective des lieux, avec intérêts au taux légal ;

—  200 euros au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.

A titre subsidiaire, dans l’hypothèse où des délais de paiement pour le règlement de la dette seraient accordés, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] demande qu’il soit prévu qu’en cas de défaut de règlement d’une seule échéance, que la totalité de la dette redeviendra exigible sans autre formalité préalable et l’expulsion sera autorisée sans autre démarche préalable.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 7 juillet 2025, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 8 septembre 2025.

À cette audience, l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] représenté dûment par Madame [C] [S], maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 2 septembre 2025, s’élève désormais à 2 844,16 euros. L’Office Public de l’Habitat [Localité 8] fait également valoir le défaut d’assurance locative. Il indique ne pas connaître la date de réception de la pièce n°8 d’attestation d’assurance, valable du 19 mars 2024 au 18 mars 2025, mise dans les débats. Il ajoute, par ailleurs, que le locataire s’était engagé à apurer sa dette locative et que cet engagement n’a pas été tenu. L’Office Public de l’Habitat [Localité 8] précise que les impayés locatifs ont débuté en mars 2024 et indique ne solliciter pas de délais de paiement. Il ne forme aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire.

Bien que régulièrement assigné par acte de commissaire de justice délivré à personne, Monsieur [Y] [B] [W] [U] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

L’Office Public de l’Habitat [Localité 8] a précisé ne pas avoir connaissance de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement concernant Monsieur [Y] [B] [W] [U].

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 16 octobre 2025.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

En application de l’article 473 alinéa 2 du code de procédure civile, le jugement sera réputé contradictoire.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

L’Office Public de l’Habitat [Localité 8] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 7 g) de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de s’assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité et d’en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du bail pour défaut d’assurance ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de location en date du 18 mars 2024 comporte une clause résolutoire en son article 7 qui prévoit qu’à défaut d’assurance contre les risques locatifs le bail sera résilié de plein droit un mois après un commandement d’exécuter, resté infructueux.

Par acte de commissaire de justice, en date du 3 décembre 2024, le bailleur a fait commandement d’avoir à justifier de la souscription d’une assurance contre les risques locatifs.

Selon l’article 7g susvisé, est autorisée la stipulation d’une clause résolutoire pour défaut d’assurance et non pour défaut de justification de la souscription d’une assurance. Ainsi, seul le défaut d’assurance est sanctionné par la résiliation de plein droit du contrat de bail. Il est observé que les intérêts du bailleur sont préservés dès lors que son locataire est bien assuré contre les risques locatifs dont il doit répondre.

Il ressort des pièces versées aux débats que le bailleur a été destinataire d’une attestation d’assurance responsabilité locative concernant le logement loué en date du 14 mars 2024 et valable du 19 mars 2024 au 18 mars 2025, produite dans le cadre de son assignation (pièce n°8).

Dès lors, Monsieur [Y] [B] [W] [U] avait bien souscrit une assurance contre les risques locatifs à la date du commandement du payer, le 3 décembre 2024.

Il s’ensuit que le bailleur sera débouté de sa demande tendant à obtenir la résiliation du bail liant les parties par l’effet de la clause résolutoire pour défaut d’assurance.

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le contrat de bail comporte en son article 7 une clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers en prévoyant un délai de six semaines pour régulariser la dette.

Un commandement de payer a été signifié au locataire le 3 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2 033,82 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 15 janvier 2025.

Selon l’article 24 V de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Au vu des éléments versés aux débats, le bailleur se trouve confronté à des incidents de paiement réitérés, et ce depuis de nombreux mois.

Aucune des parties n’a sollicité de délais de paiement ni une suspension des effets de la clause résolutoire.

Monsieur [Y] [B] [W] [U] ne s’étant pas présenté à l’audience, ni écrit au tribunal, il n’a pu communiquer aucun élément permettant d’apprécier sa situation personnelle, familiale et financière.

Il ressort, cependant, des éléments du dossier et notamment de l’audience, que Monsieur [Y] [B] [W] [U] n’a pas repris le paiement du loyer avant l’audience et que les revenus du foyer du défendeur ne permettent pas d’assumer régulièrement le paiement du loyer actuel ni, à plus forte raison, d’envisager un plan d’apurement de la dette.

Il n’y a pas lieu à octroi de délais de paiement, ni de suspension des effets de la clause résolutoire, les conditions posées par l’article 24 V – VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 n’étant pas réunies.

Il est constamment admis que la libération effective des lieux se matérialise soit par la remise des clés soit par l’expulsion (Cour d’appel de Versailles, 11 mars 2025, n°24/02352).

Il convient, en conséquence, d’ordonner au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux avec remise des clés, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, d’autoriser l’établissement l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant.

Cependant, dès lors qu’aucune circonstance ne justifie la réduction du délai prévu à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, il convient de rappeler que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance au locataire d’un commandement de quitter les lieux.

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande en paiement

Aux termes de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire est notamment obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

La créance de l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] est justifiée en son principe en vertu du contrat de bail.

En l’espèce, la majoration de l’arriéré locatif entre la date de l’assignation et celle de l’audience résulte du seul calcul des indemnités d’occupation qui étaient déterminables dans les termes de l’acte introductif d’instance. L’actualisation de la demande est donc recevable même en l’absence de comparution du défendeur.

Le décompte produit laisse apparaître un solde de 2 844,16 euros à la date du 2 septembre 2025.

Il convient de déduire de ce montant les frais de rejet de prélèvement qui ne sont nullement justifiés (11x1,50).

Monsieur [Y] [B] [W] [U] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ni le principe de la dette ni son montant, il sera condamné à payer la somme de 2 827,66 euros au bailleur, au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés, suivant décompte arrêté au 2 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

Sur l’indemnité d’occupation

Au regard de la résiliation du bail par le jeu de la clause résolutoire, le bailleur est fondé à demander le paiement d’une indemnité d’occupation à l’encontre de Monsieur [Y] [B] [W] [U], devenu occupant sans droit ni titre du local d’habitation à compter du 15 janvier 2025.

Il résulte des dispositions de l’article 1240 du code civil que l’occupant sans droit ni titre est tenu d’une indemnité d’occupation envers le propriétaire. L’indemnité d’occupation dont la nature mixte, compensatoire et indemnitaire, constitue la contrepartie de l’occupation du bien après résiliation du bail et de son indisponibilité pour le bailleur.

Ainsi, en cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 163.94 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 15 janvier 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [Y] [B] [W] [U], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 150 euros à la demande de l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de l’absence totale de reprise du paiement des loyers depuis l’assignation, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

PAR CES MOTIFS

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARE l’action de l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] recevable en la forme ;

DÉBOUTE l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] de sa demande de constat d’acquisition de la clause résolutoire pour défaut d’assurance ;

CONSTATE que le contrat conclu le 18 mars 2024 entre l’Office Public de l’Habitat [Localité 8], d’une part, et Monsieur [Y] [B] [W] [U], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 4] [Localité 1] est résilié depuis le15 janvier 2025, par acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement des loyers ;

DIT n’y avoir lieu d’octroyer des délais de paiement à Monsieur [Y] [B] [W] [U], sans préjudice des délais qui pourraient lui être accordés dans le cadre d’une procédure de surendettement ;

DIT n’y avoir lieu à suspension des effets de la clause résolutoire ;

ORDONNE à Monsieur [Y] [B] [W] [U] de libérer de sa personne, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, les lieux situés au [Adresse 5]) ainsi que, le cas échéant, tous les lieux loués accessoirement au logement, avec remise des clés ;

DIT qu’à défaut de libération volontaire, il sera être procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier ;

DIT que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’hors période hivernale et à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux ;

DIT qu’en application des dispositions de l’article R.412-2 du code des procédures civiles d’exécution, la présente sera transmise, par les soins du greffe, au préfet du département en vue de la prise en compte de la demande de relogement de l’occupant dans le cadre du plan départemental d’action pour le logement des personnes défavorisées ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [W] [U] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle égale au loyer et aux charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, soit 163,94 euros (cent soixante-trois euros et quatre vingt quatorze centimes) par mois ;

DIT que cette indemnité d’occupation, qui se substitue au loyer dès le 15 janvier 2025, est payable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, jusqu’à libération effective des lieux caractérisée par la remise des clés au bailleur ou à son mandataire, un procès-verbal d’expulsion ou de reprise ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [W] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] la somme de 2 827,66 euros (deux mille huit cent vingt-sept euros et soixante-six centimes) au titre de l’arriéré des loyers, charges et indemnités d’occupation, arrêté au 8 septembre 2025, échéance du mois d’août 2025 incluse, avec les intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [W] [U] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 3 décembre 2024 et celui de l’assignation du 4 juillet 2025 ;

CONDAMNE Monsieur [Y] [B] [W] [U] à payer à l’Office Public de l’Habitat [Localité 8] la somme de 150 euros (cent cinquante euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition de la décision du tribunal judiciaire de TULLE, le 16 octobre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile, la minute étant signée par la juge et la greffière.

La Greffière La Juge