TRIBUNAL DE PROXIMITE DE TOURCOING

N° RG 24/12034 – N° Portalis DBZS-W-B7I-Y5BN

N° de Minute :

JUGEMENT

DU : 09 Janvier 2026

[U] [K]

[D] [B] épouse [K]

C/

[H] [F]

[W] [M]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 09 Janvier 2026

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEURS

M. [U] [K], demeurant [Adresse 3]

Mme [D] [B] épouse [K], demeurant [Adresse 3]

représentée par M^e Nicolas DELEGOVE, avocat au barreau de LILLE

ET :

DÉFENDEURS

M. [H] [F], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Marine CRAYNEST, avocat au barreau de LILLE

M. [W] [M], demeurant [Adresse 4]

représenté par M^e Sébastien VERMERSCH, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 12 Novembre 2025

Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 09 Janvier 2026, date indiquée à l’issue des débats par Catherine DEREGNAUCOURT, Juge, assistée de Saïda SELLATNIA, Greffier

EXPOSE DU LITIGE

Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] sont propriétaires d’une maison d’habitation sise [Adresse 2] à [Localité 5].

Par acte sous seing privé en date du 1er juillet 2021, Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] ont conclu un bail à usage d’habitation portant sur cet immeuble, avec Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 780 €.

Le 12 mai 2024 Monsieur [W] [M] signifiait à ses propriétaires qu’il quittait le logement.

Plusieurs loyers étant restés impayés, un commandement de payer visant les clauses résolutoires a été délivré à Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] le 12 juillet 2024.

Par actes de commissaire de justice des 21 et 22 octobre 2024, Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] ont fait assigner Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Tourcoing.

A l’appui de son action, la partie demanderesse invoquait notamment la délivrance aux preneurs du commandement de payer visant les clauses résolutoires insérées dans le contrat de bail.

Ce commandement de payer étant demeuré infructueux, la société bailleresse sollicitait donc la constatation de l’acquisition du jeu de la clause résolutoire et, subsidiairement, le prononcé de la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers, l’expulsion immédiate de Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] du local d’habitation, avec si besoin le concours de la force publique et sous astreinte, ainsi que leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :

—  4740€ représentant l’arriéré de loyers et de charges arrêtés à la date du mois d’octobre 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement pour la somme visée et de l’assignation pour le surplus ;

— la capitalisation des intérêts ;

— une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant équivalent à celui du loyer majoré des charges assortie des augmentations légales, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;

—  1500 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux dépens.

A l’audience du 14.11.2024, les parties ont comparu régulièrement représentées.

Par conclusions developpées à l’audience Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] réitèrent leur demandes. Ils actualisent leur créance locative à la somme de 15010 € au mois de novembre 2025 et portent le montant de leur demande au titre de l’indemnité de procédure à la somme de 2000 €. Ils concluent au débouté de l’ensemble des demandes de Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M].

Ils exposent qu’ils sont fondés à solliciter la résiliation du bail les locataires ayant cessé le paiement de leur loyer et qu’ils doivent être tenus solidairement du paiement des loyers et indemnités d’occupation nonobstant le procédure de divorce en cours et le départ de Monsieur [W] [M] ; ils soutiennent que leur demande est recevable l’assignation en résiliation -expulsion ayant bien été delivrée à la Préfecture.

En défense, par écritures developpées à l’audience Monsieur [H] [F] demande au tribunal de :

— débouter Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] de l’ensemble de leurs prétentions et de les déclarer irrecevables en leur action ;

— subsidiairement :

— de dire que les époux sont tenus solidairement du paiement de la dette locative

— très subsisidiairement :

— en cas de résiliation du bail, lui accorder des délais de paiement à hauteur de 50 € par mois sur 35 mois.

— en tout état de cause :

laisser à chaque partie la charge de ses dépens.

Il fait valoir que les bailleurs ne justifient pas de la dénonciation de l’assignation en résiliation-expulsion à la préfecture ; que le défaut de paiement des loyers est dû à sa perte d’emploi consécutif à un arrêt maladie ; qu’il perçoit actuellement une somme de 1093,99 € au titre de l’ARE ; il affirme que jusqu’à la transcription du divorce, Monsieur [W] [M] reste tenu solidairement de la dette locative sur le fondement de l’article 220 du code civil.

Par conclusions développées à l’audience Monsieur [W] [M] sollicte du tribunal de :

— constater la résiliation du bail à la date du 23 août 2024, subsidiairement le prononcé de la résolution judiciaire au 23 août 2024, très subsidiairement le prononcé le la résiliation du bail au 22 octobre 2024 ;

— débouter Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] de l’ensemble de leurs demandes ;

— condamner Monsieur [H] [F] aux dépens.

Il explique que :

— la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail s’impose aux parties et que le bail doit être résolu à la date du 23 août 2024.

— l’obligation solidaire du conjoint ayant quitté les lieux ne survit pas au bail sauf si la dette a un caractère ménager et que le bail ne contient pas de clause qui engagerait les cotitulaires du bail;

— il ne peut être tenu au paiement de l’indemnité d’occupation.

A l’issue des débats, l’affaire est mise en délibéré au 09.01.2026.

MOTIVATION

I. Sur la recevabilité de l’action :

En vertu de l’article 24, II de la loi du 6 juillet 1989, les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent pas faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de six semaines suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L 351-2 du code de la construction et de l’habitation et aux article L 542-1 et L 831-1 du code de la sécurité sociale. Cette saisine peut s’effectuer par voie électronique, selon des modalités fixées par décret.

En application du III de cet article, l’assignation aux fins de constat de la résiliation ou de prononcé de cette résiliation lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative est, à peine d’irrecevabilité de la demande, notifiée à la diligence de l’huissier de justice au représentant de l’État dans le département par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, au moins deux mois avant l’audience, afin qu’il saisisse en tant que de besoin les organismes dont relèvent les aides au logement, le fonds de solidarité pour le logement ou les services sociaux.

En l’espèce, l’assignation a été dénoncée deux mois avant l’audience à Monsieur le Préfet du Nord, ainsi qu’il en est justifié par la production aux débats de l’accusé de réception de la transmission électronique en date du 24 octobre 2024.

L’action de Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] est donc recevable.

II. Sur les demandes :

Sur la clause résolutoire

Le contrat, conformément aux dispositions d’ordre public de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable à l’espèce, prévoit la résiliation de plein droit en cas de défaut de paiement des loyers ou des charges. Une telle clause ne produit effet que deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer les loyers a été signifié le 12 juillet 2024.

Ce commandement ne visait pas la résiliation du bail pour défaut de justifier d’une assurance locative en cours de validité.

Ce commandement reproduit la clause résolutoire insérée au contrat de bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans leur rédaction issue de la loi 2000-1208 du 13 décembre 2000, de même que les dispositions de l’article 6 de la loi du 31 mai 1990, telles que modifiées par les lois 2000-1208 du 13 décembre 2000 et 2004-809 du 13 août 2004, et mentionne la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement.

Les loyers dus n’ont pas été payés dans les deux mois et le Juge n’a été saisi d’aucune demande de suspension des effets de la clause résolutoire dans ce délai.

En conséquence, il convient de constater que les effets de la clause résolutoire sont intervenus le 12 septembre 2024.

Sur la demande en paiement des loyers et des charges

En application de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est tenu de payer les loyers et les charges récupérables aux termes convenus.

Dans un contrat synallagmatique à exécution successive, la résiliation doit être fixée à la date à partir de laquelle l’un des contractants n’a plus rempli ses obligations.

A compter de cette date, les loyers cessent d’être dus et seule une indemnité d’occupation peut être réclamée jusqu’à libération effective des lieux loués.

En l’espèce, cette résiliation est intervenue le 12 septembre 2024.

Il ressort du décompte tenu par les bailleurs que le montant des loyers impayés s’élève, à cette date, à la somme de 3950 €.

Il n’est pas justifié en défense de paiements libératoires non comptabilisés dans ce décompte.

Monsieur [W] [M] indique avoir quitté le logement suite au préavis délivré le 12 mai 2024 et ne plus être, de ce fait, tenu du paiement des loyers.

Toutefois, en application de l’article 1751 du code civil, le droit au bail du local qui sert effectivement à l’habitation est réputé appartenir aux deux époux.

Par conséquent, chacun des époux reste tenu du paiement des loyers jusqu’à la transcription du jugement de divorce même si l’un des deux a quitté le logement avant cette date.

Ainsi, Monsieur [W] [M] sera solidairement condamné au paiement des loyers impayés au jour de la résiliation.

Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] seront donc solidairement condamnés au paiement de la somme de 3950 € outre les intérêts au taux légal à compter du présent jugement.

Sur les conséquences de la clause résolutoire

La clause résolutoire est acquise depuis le 12 septembre 2024 ;

L’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que "le juge peut, même d’office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, (…) au locataire en situation de régler sa dette locative et qui a repris le paiement intégral des loyers courants à la date de l’audience. (…) Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus. (…)Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet".

En l’espèce, il ressort des débats ainsi que des pièces du dossier que la situation familiale et économique de Monsieur [H] [F] justifie la suspension des effets de la clause résolutoire et l’octroi de délais de paiement. En effet, malgré des difficultés financières avérées, il semble en mesure de reprendre le paiement des loyers courants augmentés de la somme de 50€ par mois pour apurer l’arriéré.

Il y a donc lieu d’accorder à Monsieur [H] [F] un échelonnement de sa dette selon les modalités indiquées au dispositif.

Il convient de rappeler que pendant le cours de ces délais, les effets de la clause résolutoire demeurent suspendus et seront considérés comme non avenus, si l’échéancier est respecté ainsi que le paiement régulier du loyer courant.

L’indemnité d’occupation constitue la contrepartie de la jouissance des locaux dont le bail a pris fin et la compensation du préjudice résultant pour le bailleur du fait qu’il est privé de la libre disposition des lieux.

Ainsi, elle est due en raison de la faute quasi-délictuelle commise par celui qui se maintient dans les locaux loués, en application des dispositions de l’article 1240 du Code civil.

Elle ne pourra donc être réclamée qu’à celui ou ceux qui se maintiennent effectivement dans les locaux.

De plus, la clause de solidarité insérée au contrat de bail ne prévoit pas expressément d’engagement solidaire des copreneurs au paiement de l’indemnité d’occupation.

Par conséquent, seul Monsieur [H] [F], qui s’est maintenu de manière fautive dans les lieux, sera condamné au paiement de cette indemnité.

Elle sera fixée à une somme mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges (soit 790€) qui aurait été du si le bail s’était poursuivi, et ce à compter de la résiliation du bail soit en l’espèce à compter du 12 septembre 2024.

Le non respect des délais alloués entraînera l’engagement de la procédure d’expulsion du local d’habitation, ainsi que le paiement par Monsieur [H] [F] de cette indemnité d’occupation à compter du 12 septembre 2024 et jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial, et le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges.

III. Sur les autres demandes de fin de jugement

Succombant à l’instance, Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] seront in solidum condamnés aux dépens. Le coût du commandement de payer , acte indispensable lorsque le bailleur entend se prévaloir de la clause résolutoire dans les conditions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 sera intégré dans les dépens.

Pour le surplus, il sera rappelé que les dépens afférents aux instances, actes et procédure d’exécution sont limitativement énumérés par l’article 695 du Code de Procédure Civile auquel il est donc simplement renvoyé sur cette question.

L’équité et la situation respective des parties justifiant l’application des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile, Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] seront également condamnés in solidum à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] la somme de 500 euros sur ce fondement.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement, par mise à disposition du jugement au Greffe à la date indiquée à l’issue des débats en audience publique en application de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile, par jugement contradictoire et rendu en premier ressort,

DIT Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] recevables en leur action,

CONSTATE que Monsieur [W] [M] a quitté les lieux le 12 mai 2024 ,

CONSTATE que le bail conclu le 1er juillet 2021 a été résolu le 12 septembre 2024 par les effets de la clause résolutoire ;

CONDAMNE solidairement Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] la somme de 3950 € arrêtée au 12 septembre 2024 , avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation et,

ACCORDE à Monsieur [H] [F] un délai de 36 mois à condition qu’un versement mensuel de 50 € soit effectué en plus du loyer courant, au plus tard le dernier jour de chaque mois et pour la première fois au plus tard le dernier jour du mois suivant la signification de la présente décision, la dernière mensualité étant majorée de la totalité du solde ;

PRÉCISE qu’en cas de respect des obligations susvisées, la clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT qu’en cas de non versement à son échéance d’une de ces mensualités ou d’une échéance courante de loyer et/ou de provisions sur charges, la clause de résiliation reprendra immédiatement ses effets, et que l’intégralité de la dette sera immédiatement exigible ;

DIT que dans ce cas, Monsieur [H] [F] sera tenu de quitter le local d’habitation , et de le rendre libre de tous occupants de son chef deux mois après la signification du commandement d’avoir à quitter les lieux ;

A défaut, ORDONNE l’expulsion des locaux précités de sa personnes, de ses biens, ainsi que de tous occupants de son chef, avec si besoin est, le concours de la force publique, dans les conditions prévues par les articles L 411-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

CONDAMNE Monsieur [H] [F], dans l’hypothèse où la résiliation du bail serait définitivement acquise, à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] une indemnité d’occupation égale au montant mensuel des loyer et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, s’élevant actuellement à la somme de 790 € à compter du 12 septembre 2024 date de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux ;

DIT que cette indemnité sera payable et révisable selon les mêmes modalités que le loyer initial et que le bailleur pourra procéder à la régularisation des charges ;

CONDAMNE in solidum Monsieur [H] [F] et Monsieur [W] [M] Monsieur [R] [O] à régler les dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, et à payer à Monsieur [U] [K] et Madame [D] [B] épouse [K] la somme de 500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DÉBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

RAPPELLE que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire de droit conformément aux dispositions de l’article 514 du code de procédure civile.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe les jour, mois et an susdits,

Le Greffier Le juge des contentieux de la protection