TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BOBIGNY

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Chambre 1/Section 5

N° du dossier : N° RG 24/01590 – N° Portalis DB3S-W-B7I-ZU3F

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 JUILLET 2025

MINUTE N° 25/01590

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Nous,Madame Mallorie PICHON, Vice-présidente, au Tribunal judiciaire de BOBIGNY, statuant en référés, assistée de Monsieur Tuatahi LEMAIRE, Greffier,

Après avoir entendu les parties à notre audience du 27 Juin 2025 avons mis l’affaire en délibéré et avons rendu ce jour, par mise à disposition au greffe du tribunal en application des dispositions de l’article 450 du Code de procédure civile, la décision dont la teneur suit :

ENTRE :

La société IMMOBILIERE 3F

dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Bernard CHEYSSON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : K0043

ET :

La société LAMIYA

dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par M^e Kamel FRIKHA, avocat au barreau de PARIS, vestiaire :E1329

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EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 20 novembre 2014 tacitement prorogé, la SCI JOSHUA, aux droits de laquelle vient la société IMMOBILIERE 3F, a consenti à la SARL LE 41, aux droits de laquelle vient la société LAMIYA, un bail commercial portant sur des locaux situés [Adresse 3], moyennant un loyer mensuel initial de 3.500 euros HT/HC, outre une provision sur charges et taxe foncière de 100 euros par mois et un dépôt de garantie de 21.600 euros.

Le 13 mai 2024, la société IMMOBILIERE 3F a fait délivrer à la société LAMIYA un commandement visant la clause résolutoire d’avoir à payer un montant en principal de 22.026,39 euros au titre des arriérés locatifs.

Par acte du 20 septembre 2024, la société IMMOBILIERE 3F a assigné en référé devant le président de ce tribunal la société LAMIYA pour :

Constater l’acquisition de la clause résolutoire ; Ordonner, si besoin avec le concours de la force publique, l’expulsion de la société LAMIYA, ainsi que de celle de tous occupants de son chef, et la séquestration des meubles laissés dans les lieux à leurs frais, risques et périls ;Condamner par provision la société LAMIYA à payer à la société IMMOBILIERE 3F :La somme de 27.119,84 euros au titre des loyers, charges, accessoires et pénalités échus et impayés arrêtés au 31 août 2024 ; Une indemnité d’occupation mensuelle de 3.878,69 euros à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à libération effective des lieux ; La somme de 23.319,92 euros correspondant au dépôt de garantie devant rester acquis à la société IMMOBILIERE 3F en vertu des dispositions contractuelles ;Condamner la société LAMIYA à payer à la société IMMOBILIERE 3F la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’affaire a fait l’objet de plusieurs renvois.

A l’audience du 27 juin 2025, la société IMMOBILIERE 3F actualise sa créance au titre des arriérés à la somme de 59.215 ,85 euros, au 20 juin 2025, terme de juin 2025 inclus et celle au titre du dépôt de garantie à la somme de 21.600 euros. Il porte sa demande au titre des frais irrépétibles à la somme de 3.000 euros et maintient ses autres demandes dans les termes de l’assignation.

La société LAMIYA demande, à titre principal, de débouter la société IMMOBILIERE 3F du fait de l’existence de contestations sérieuses sur le montant exact de l’arriéré locatif.

A titre subsidiaire, elle demande au juge des référés :

d’appliquer l’indice des loyers commerciaux aux révisions et indexations du loyer, de constater qu’il existe une contestation sérieuse sur le montant de la dette locative suite au rappel du loyer indexé et à l’actualisation du dépôt de garantie,de compenser les sommes réclamées par le bailleur avec la somme de 5.515 ,96, correspondant aux intérêts dus sur les sommes détenues au titre du dépôt de garantie dont le montant est supérieur à un terme de loyer, soit sur la somme de 18.100 euros, au 20 novembre 2024 inclus, à parfaire, de constater l’absence de régularisation de charges, d’ordonner la restitution des provisions pour charges versées par le preneur,de suspendre les effets de la clause résolutoire et de l’autoriser à régler la dette en 24 mensualités. En tout état de cause, elle sollicite la condamnation de la société IMMOBILIERE 3F à lui régler la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens.

L’état d’endettement de la société LAMIYA ne porte mention d’aucune inscription au 26 juillet 2024.

Conformément à l’article 446-1 du code de procédure civile, pour plus ample informé de l’exposé et des prétentions des parties, il est renvoyé à l’assignation introductive d’instance et aux écritures déposées et soutenues à l’audience et à la note d’audience.

MOTIFS

Au préalable, il convient de rappeler que les demandes de « donner acte », « constater » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions au sens de l’article 4 du code de procédure civile en ce qu’elles se bornent à des affirmations, des moyens ou des commentaires et qu’il n’appartient donc pas au juge des référés de statuer. Ces demandes ne donneront donc pas lieu à mention ni dans les motifs ni au dispositif.

Sur les demandes principales

Aux termes de l’article L. 145-41 du code de commerce, « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire ne joue pas, si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge. »

Par ailleurs, les dispositions de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile prévoient que, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des référés peut accorder une provision au créancier.

Enfin, en application de l’article 1353 du code civil, « Celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation ».

En l’espèce, le bail stipule qu’à défaut de paiement d’un terme du loyer à son échéance, le contrat est résilié de plein droit un mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant la clause résolutoire a été délivré dans les formes prévues à l’article L. 145-41 du code de commerce le 13 mai 2024 pour le paiement de la somme en principal de 22.026,39 euros.

Au vu des décomptes produits, la société défenderesse ne justifie pas avoir réglé l’intégralité de cette somme dans le délai d’un mois suivant la signification de ce commandement de payer. Par voie de conséquence, le bail s’est trouvé résilié de plein droit le 13 juin 2024.

Concernant les sommes réclamées, il ressort du décompte arrêté au 26 juin 2025 (le solde antérieur étant détaillé dans le décompte du 19 mars 2025) que la société LAMIYA serait redevable de la somme de 60.907,35 euros au titre des arriérés locatifs, échéance de juin 2025 incluse.

Or, il existe entre ce décompte du 26 juin 2025 et celui du 19 mars 2025 des incohérences, en ce que sur le premier, la somme de 27.621,18 euros a été facturée au preneur le 1er mars 2025 et sur le second, pas moins de 12 facturations apparaissent à cette même date, en débit, mais parfois en somme négative. Ces différentes écritures, la nature des sommes réclamées et leurs variations ne sont pas expliquées par le bailleur, de sorte qu’elles ne sont pas compréhensibles.

Au vu de ces incohérences, sans qu’il soit nécessaire d’analyser les contestations soulevées par la société LAMIYA, le juge des référés, juge de l’évidence, ne peut davantage apprécier si les sommes réclamées sont incontestablement dûes par le preneur. Il n’y a donc pas lieu à référé sur la demande de condamnation aux arriérés locatifs.

S’agissant de la somme réclamée au titre du dépôt de garantie, il doit être rappelé qu’il n’y a pas lieu au stade des référés de prévoir que cette somme restera acquise à la société IMMOBILIERE 3F, dès lors que le dépôt de garantie ne peut être conservé par elle qu’à la reddition définitive des comptes entre les parties et sous réserve de justifier de l’existence d’un préjudice susceptible de donner lieu à des dommages et intérêts, dont l’appréciation excède l’office du juge des référés.

Il doit être relevé que le preneur, qui conteste le quantum des sommes réclamées et forme des demandes reconventionnelles, ne chiffre pas toutes les sommes qu’il considère comme indues (ni a contrario, celles qu’il admet devoir).

Il n’appartient pas au juge des référés, juge de l’évidence, de se substituer aux parties pour effectuer des calculs, qui, en l’espèce, nécessitent d’interpréter les dispositions contractuelles.

Il résulte de ce qui précède que les demandes reconventionnelles de la société LAMIYA se heurtes à d’évidentes contestations sérieuses, qui relèvent d’un débat au fond.

L’expulsion sera donc ordonnée et l’indemnité d’occupation due par le preneur en contrepartie de son occupation des lieux fixée au montant du loyer, augmenté des charges et taxes afférentes, jusqu’à la libération des lieux.

Le surplus des demandes ne peut qu’être rejeté.

Sur les demandes accessoires

La société LAMIYA, succombante, sera condamnée aux dépens.

Enfin, l’équité commande d’allouer à La société IMMOBILIERE 3F la somme prévue au dispositif au titre des frais exposés et non compris dans les dépens.

PAR CES MOTIFS

Statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Constatons la résolution du bail par l’effet d’une clause résolutoire à compter du 13 juin 2024 ;

Ordonnons l’expulsion de la société LAMIYA et tous occupants de son chef, des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique ;

Rappelons que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

Condamnons la société LAMIYA à payer mensuellement à la société IMMOBILIERE 3F à titre de provision à valoir sur l’indemnité d’occupation, une somme égale au montant du loyer mensuel résultant du bail outre les charges et taxes, à compter du 13 juin 2024 et jusqu’à libération des lieux ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Condamnons société LAMIYA à payer à La société IMMOBILIERE 3F la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons société LAMIYA à supporter la charge des dépens ;

Rappelons que la présente décision est exécutoire par provision.

AINSI JUGÉ AU PALAIS DE JUSTICE DE BOBIGNY, LE 23 JUILLET 2025.

LE GREFFIER

LE PRÉSIDENT