Du 23 mai 2025

5AA

SCI/jjg

PPP Référés

N° RG 24/02331 – N° Portalis DBX6-W-B7I-Z4QM

S.A. DOMOFRANCE

C/

[X] [Y]

— Expéditions délivrées à

M^e Charlotte BOUYER

la SELARL [Localité 8] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

— FE délivrée à la SELARL [Localité 8] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

Le 23/05/2025

Avocats : M^e Charlotte BOUYER

la SELARL [Localité 8] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION

Pôle protection et proximité

[Adresse 2]

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ DU 23 mai 2025

PRÉSIDENT : M. Laurent QUESNEL,

GREFFIER : Monsieur Jean-Jacques GERAUD,

DEMANDERESSE :

S.A. DOMOFRANCE

[Adresse 1]

[Localité 4]

Représentée par Maître RAFFY ( SELARL [Localité 8] RAFFY – MICHEL PUYBARAUD)

DEFENDERESSE :

Madame [X] [Y]

[Adresse 3]

[Adresse 6]

[Localité 5]

Représentée par Maître Charlotte BOUYER

DÉBATS :

Audience publique en date du 28 Mars 2025

PROCÉDURE :

Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion en date du 06 Décembre 2024

Articles 484 et suivants et 834 et suivants du Code de Procédure Civile

QUALIFICATION DE l’ORDONNANCE:

Contradictoire et en premier ressort

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date du 8 septembre 2017, prenant effet le 12 octobre 2017, la SA [Adresse 7] a donné à bail à Madame [X] [Y] un logement situé [Adresse 9], à [Localité 10].

Par acte du même jour, il était également loué un emplacement de parking n°15 au sein de la même résidence.

Par acte de commissaire de justice du 26 avril 2024, la SA HLM DOMOFRANCE a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme de 3361,41 euros au titre de l’arriéré locatif, aux fins de mise en œuvre de la clause contractuelle de résiliation de plein droit des baux.

Par acte de commissaire de justice du 6 décembre 2024, la SA [Adresse 7] a assigné Madame [Y] devant le juge des contentieux de la protection statuant en matière de référé auprès du tribunal judiciaire de Bordeaux à l’audience du 21 février 2025 aux fins de voir :

Déclarer DOMOFRANCE recevable et bien fondée en ses demandes,

Constater l’acquisition de la clause résolutoire des baux,

Constater que Madame [Y] est occupante sans droit ni titre,

Ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef, avec au besoin, le concours de la force publique et d’un serrurier, de la totalité des lieux visés par les baux,

En tant que de besoin, fixer que le sort des meubles sera régi par les dispositions des articles L433-3 et suivants et R433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

La condamner à lui payer la somme provisionnelle de 5797,01 euros au titre des loyers dus à la date du 29 octobre 2024 (terme de septembre 2024 inclus),

La condamner à payer à DOMOFRANCE une indemnité provisionnelle mensuelle d’occupation égale au montant du loyer qui aurait été dû en cas de non-résiliation du bail, augmenté des charges, jusqu’à complète restitution des lieux visés par le bail, vides de toute occupation et de tout objet mobilier,

La condamner à lui payer la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile, outre les dépens.

L’affaire a été renvoyée à l’audience du 28 mars 2025.

Lors de l’audience du 28 mars 2025, la SA [Adresse 7], représentée par son conseil, expose que la dette locative s’élève désormais à la somme de 9 503,28 euros au 26 mars 2025, et confirme les termes de sa demande initiale. Elle s’oppose à tout délai.

En défense, Madame [Y], représentée par son conseil, ne conteste pas la dette mais sollicite un délai de 36 mois pour l’apurer, à raison de 100 euros mensuels et le solde au dernier terme, et la suspension des effets de la clause résolutoire. A titre subsidiaire, un délai de 12 mois pour quitter les lieux.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance du bailleur.

A l’issue de l’audience, la date du délibéré a été fixée au 23 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

En application des dispositions de l’article 467 du code de procédure civile, la présente décision sera contradictoire.

Sur la régularité de la procédure

Conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 9 décembre 2024, six semaines avant la date de l’audience.

La société bailleresse justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 en date du 29 avril 2024.

L’action aux fins de constat de la résiliation du bail est donc recevable et régulière.

Sur la résiliation du contrat de bail et l’expulsion

L’article 834 du code de procédure civile prévoit que, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection, dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. L’absence de contestation sérieuse implique l’évidence de la solution qu’appelle le point contesté.

En outre, selon l’article 835 du même code, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

En vertu de l’article 7a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Il ressort par ailleurs des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 alors applicables, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement demeuré infructueux.

En l’espèce, les baux conclus entre les parties comportent une clause de résiliation de plein droit du bail pour défaut de paiement. L’emplacement de parking, accessoire du logement et situé dans la même zone topographique, est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

La SA HLM DOMOFRANCE a fait signifier à Madame [Y] un commandement d’avoir à payer sous six semaines la somme de 3361,41 euros au titre des loyers échus, suivant exploit du 26 avril 2025. Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité à l’article 24 I de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, si la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 fixe désormais à six semaines le délai à l’issue duquel la clause résolutoire pour défaut de paiement du loyer produit effet, les baux conclus entre les parties le 8 septembre 2017 sont demeurés régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’occurrence, le contrat de bail du logement stipulait un délai de deux mois et l’assignation a bien été délivrée postérieurement à l’expiration de ce délai convenu. Il convient par conséquent de retenir que le commandement du 26 avril 2024 a produit ses effets à l’issue de ce délai de deux mois.

Madame [Y] n’ayant pas, dans le délai contractuel de deux mois à compter de la délivrance du commandement du 26 avril 2024, réglé les causes dudit commandement, ce manquement entraîne la résiliation des baux par le jeu de la clause de résiliation contractuelle qu’il y a lieu de constater à la date du 27 juin 2024, en application de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 relative aux rapports locatifs.

Madame [Y] expose avoir des ressources d’environ 2000 euros mensuels sans toutefois en justifier et sollicite un plan d’apurement. Ce dernier, s’il était respecté, permettrait de résorber seulement un tiers de la dette actuelle. Aucune reprise sérieuse de paiement du loyer courant n’a été constaté, et la dette n’a fait que progresser depuis l’assignation. La défenderesse n’est dès lors pas susceptible de résorber sa dette de manière réaliste.

La demande de délai sollicité au visa de l’article L412-3 du code des procédures civiles d’exécution sera également rejetée, Madame [Y] ayant déjà, de facto, bénéficié de larges délais depuis les premiers incidents de paiement, lesquels remontent à début 2023.

En conséquence, la société bailleresse est fondée à se prévaloir des clauses de résiliation emportant résiliation des contrats de location, acquises depuis le 27 juin 2024.

Dès lors, Madame [Y] est occupante sans droit ni titre des lieux depuis le 27 juin 2024, ce qui constitue pour la SA [Adresse 7] un trouble manifestement illicite auquel il y a lieu de mettre fin en ordonnant la libération des lieux et, faute de départ volontaire, l’expulsion de la défenderesse à l’expiration du délai de deux mois à compter de la signification du commandement de quitter les lieux.

Une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer et charges courantes sera fixée à compter de la date d’effet de la résiliation du bail.

Sur la provision et les indemnités d’occupation

En application de l’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent dans les cas où l’obligation n’est pas sérieusement contestable, accorder au créancier une provision ou ordonner l’exécution de l’obligation, même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, au soutien de sa demande, la SA HLM DOMOFRANCE produit un décompte actualisé, selon lequel sa créance s’établirait à la somme de 9 503,28 euros à la date du 26 mars 2025.

Cependant, il convient de soustraire de cette somme, un montant de 307,53 euros correspondant aux frais de procédure.

Le solde de cette créance n’étant pas sérieusement contestée ni contestable, Madame [Y] sera donc condamnée au paiement de la somme de 9 195,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation dus à la date du 26 mars 2025 – échéance du mois de février 2025 incluse. Madame [Y] sera, en outre, condamnée au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer courant et des charges mensuels à compter du 1er mars 2025 et jusqu’à la libération effective des lieux.

S’agissant d’une provision, cette somme portera intérêts au taux légal à compter du prononcé de la présente décision.

Sur le sort des meubles

En ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L433-1 et L433-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie qui succombe est condamnée aux dépens. Ceux-ci seront donc mis à la charge de Madame [Y].

Aux termes de l’article 700 du même code, le juge condamne la partie tenue aux dépens à payer à l’autre partie, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens, la somme qu’il détermine en tenant compte de l’équité. Il sera alloué à la demanderesse à ce titre la somme de 150 euros.

Il convient de rappeler que l’exécution provisoire de la présente ordonnance est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Statuant en référé, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

Au principal, RENVOYONS les parties à se pourvoir ainsi qu’elles aviseront, et dès à présent, vu l’urgence :

CONSTATONS l’acquisition des clauses de résiliation de plein droit au bénéfice de la société bailleresse, à la date du 27 juin 2024,

CONDAMNONS Madame [X] [Y] à quitter les lieux loués, logement situé [Adresse 9], à [Localité 10], et emplacement de stationnement n°15 situé dans la même résidence,

AUTORISONS, à défaut pour Madame [X] [Y] d’avoir volontairement libéré les lieux, qu’il soit procédé à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L. 411-1 et L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

DISONS qu’en ce qui concerne le sort des meubles, il sera procédé selon les dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXONS une indemnité d’occupation égale au montant du loyer, révisable selon les dispositions contractuelles, et de la provision sur charges, augmentée de la régularisation au titre des charges dûment justifiées ;

CONDAMNONS Madame [X] [Y] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 9 195,75 euros à titre d’indemnité provisionnelle pour l’arriéré de loyers, charges locatives et indemnités d’occupation à la date du 26 mars 2025 (échéance du mois de février 2025 incluse), avec intérêts au taux légal à compter de la date de la présente décision ;

CONDAMNONS Madame [X] [Y] à payer à la SA HLM DOMOFRANCE, à compter du 1er mars 2025 l’indemnité d’occupation mensuelle ci-dessus fixée, jusqu’à libération effective des lieux,

CONDAMNONS Madame [X] [Y] aux dépens qui comprendront le coût du dernier commandement de payer, de l’assignation, du dénoncé à la CCAPEX et de la notification de l’assignation au représentant de l’État ;

CONDAMNONS Madame [X] [Y] à payer à la SA [Adresse 7] la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

REJETONS le surplus des demandes ;

RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit par provision.

Ainsi jugé les jour, mois et an susdits.

LE GREFFIER LE JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION