TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : S.C.I. PARMENTIER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Romain HAIRON

Pôle civil de proximité

■

PCP JTJ proxi fond

N° RG 24/04875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52BT

N° MINUTE :

2 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 08 avril 2025

DEMANDERESSE

S.D.C DE L’IMMEUBLE DU [Adresse 2] représenté par par son Syndic le Cabinet BLANKENBERG, dont le siège social est sis [Adresse 3]

représentée par M^e Romain HAIRON, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D567

DÉFENDERESSE

S.C.I. PARMENTIER, dont le siège social est sis [Adresse 1]

non comparante, ni représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe, statuant en juge unique

assistée de Aline CAZEAUX, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 30 janvier 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 08 avril 2025 par Véronique JACOB, Première vice-présidente adjointe assistée de Aline CAZEAUX, Greffier

Décision du 08 avril 2025

PCP JTJ proxi fond – N° RG 24/04875 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52BT

EXPOSE DU LITIGE

La société civile S.C.I. PARMENTIER est propriétaire des lots n°5 et 19 (77/1025, 1/1025) dans l’immeuble sis [Adresse 2], soumis au régime de la copropriété.

Suite à divers impayés de charges de copropriété, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble, représenté par son syndic le Cabinet BLANKENBERG, a assigné la société PARMENTIER devant le juge du tribunal judiciaire de Paris par acte de commissaire de justice en date du 29 juillet 2024, afin d’obtenir, au visa des dispositions légales et réglementaires fixant le statut de la copropriété, sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

—  3 639,42 euros au titre des impayés de charges pour la période comprise entre le 1er juillet 2023 et le 1er mai 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 et appel de provision pour diagnostic technique compris, et 335 euros au titre des frais de recouvrement arrêtés au 24 mai 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la mise en demeure du 26 février 2024 sur la somme de 2 459,81 euros et de l’assignation pour le surplus,

—  1 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive,

—  1 000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, outre la condamnation au paiement des dépens.

Au soutien de sa demande, le syndicat des copropriétaires fait valoir que les appels de charges ne sont pas régulièrement payés, ce qui entraîne pour lui des difficultés de gestion.

A l’audience du 30 janvier 2025, le syndicat des copropriétaires, représenté par son conseil, maintient les termes de son assignation

La société PARMENTIER régulièrement assignée à l’étude n’a pas comparu ni personne pour elle.

Conformément à l’article 473 du code de procédure civile, il sera statué par jugement réputé contradictoire.

A l’issue des débats, l’affaire a été mise en délibéré et rendue ce jour, par mise à disposition au greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile.

MOTIFS DE LA DECISION

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait alors droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur les charges et provisions sur charges de copropriété et les travaux

Selon l’article 10 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, les copropriétaires sont tenus de participer au paiement des charges, que ce soit :

— les charges générales relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, ainsi que le fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 de la loi, lesquelles sont dues proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots,

— les charges spéciales entraînées par les services collectifs et éléments d’équipement communs, lesquelles sont dues en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot.

Il incombe au syndicat qui poursuit le recouvrement de charges de rapporter la preuve de sa créance. A ce titre, il lui appartient de produire le procès-verbal de l’assemblée générale approuvant les comptes de l’exercice correspondant et rendant la créance certaine, liquide et exigible, un décompte de répartition de charges ainsi qu’un décompte individuel permettant de vérifier l’adéquation entre les montants à répartir par types de charges et les sommes demandées au copropriétaire. Le grand livre du syndic ne constitue pas la preuve de l’exigibilité de la créance du syndicat.

L’article 14-1 de cette même loi dispose également que, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires versent au syndicat des provisions égales au quart du budget voté. En vertu de l’article 35 du décret du 17 mars 1967, les appels provisionnels auxquels procède le syndic, dans les limites et sous les conditions prévues par ce texte, constituent une créance certaine, liquide et exigible.

Le recouvrement des provisions peut ainsi être poursuivi jusqu’à l’établissement des comptes définitifs qui seront soumis à l’approbation de l’assemblée générale. A ce titre, le syndicat doit produire la délibération de l’assemblée générale adoptant le budget prévisionnel et démontrer la date d’exigibilité des provisions impayées.

Par ailleurs, les travaux non inclus dans les charges de copropriété sus-définies et prévus à l’article 44 du décret n°67-223 du 17 mars 1967, ne sont pas compris dans le budget prévisionnel. Ils doivent faire l’objet d’un vote à l’assemblée générale quant à leur principe, leur montant et à leurs modalités de paiement et d’exigibilité.

Enfin, il sera rappelé qu’en application de l’article 42 de la même loi, les décisions d’une assemblée générale s’imposent aux copropriétaires tant que la nullité n’en a pas été prononcée et ce même si une procédure pour obtenir cette nullité a été diligentée. En effet, les actions ayant pour objet de contester les décisions des assemblées générales ne suspendent que les travaux décidés par l’assemblée générale en application des articles 25 et 26 durant le délai de recours de deux mois. Le copropriétaire qui n’a pas contesté la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est ainsi pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires produit à l’appui de sa demande :

— la fiche de l’immeuble établissant la qualité de copropriétaire de société civile S.C.I. PARMENTIER sur les lots n°5 et 19 (77/1025, 1/1025) dans l’immeuble sis [Adresse 2],

— les appels de charges, provisions sur charges et travaux pour la période du 1er octobre 2023 au 1er avril 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 incluse), faisant apparaître les relevés de compte individuel ainsi que l’appel de fonds exceptionnel du 1er mai 2025,

— les procès-verbaux des assemblées générales de la période et les attestations de non-recours,

— le contrat de syndic,

En l’espèce, en application des textes visés ci-dessus et au vu des pièces produites par le syndicat, la créance de ce dernier est parfaitement établie et non contestée des défendeurs à hauteur de la somme de 2 882,74 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 1er mai 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 et appel de fonds exceptionnel du 1er mai 2024 inclus) après déduction de la somme de 756,68 euros correspondant à des appels de charges non produits.

Les intérêts au taux légal courront à compter de l’assignation à défaut de justificatif d’envoi de la mise en demeure du 26 février 2024.

Sur les frais nécessaires pour le recouvrement des charges

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 « sont imputables au seul copropriétaire concerné a) les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des commissaires de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur; » « b) les frais et honoraires du syndic afférents aux prestations effectuées au profit de ce copropriétaire (…). »

Cette liste n’est pas limitative, les frais réclamés devant toutefois être justifiés.

Il convient d’ajouter que les frais de recouvrement ne sont nécessaires au sens de l’article 10-1 précité que s’ils ne relèvent pas de la gestion courante du syndic et traduisent des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires propres à permettre au syndicat des copropriétaires de recouvrer une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire défaillant.

Si les frais de commissaire de justice, en dehors de ceux exposés dans le cadre du procès (signification de l’assignation, du présent jugement et frais d’exécution) qui seront récupérés au titre des dépens, constituent des frais nécessaires, les honoraires de l’avocat de la copropriété qui sont indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile ne constituent pas de tels frais.

En l’espèce, il est sollicité la somme totale de 335 euros se décomposant comme suit :

—  45 euros pour une mise en demeure du 26 février 2024, dont il n’est pas justifié de l’envoi aux pièces produites,

—  290 euros de frais de transmission du dossier à l’avocat dont il n’est pas justifié des diligences accomplies

Il convient en conséquence de débouter le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de ses demandes de paiement au titre des frais de recouvrement.

Sur les dommages et intérêts

L’article 1231-6 du code civil dispose que le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts, distincts des intérêts moratoires de la créance.

Par ailleurs, en application de l’article 1240 du même code, il est de jurisprudence constante que la faute, même non grossière ou dolosive suffit, lorsqu’un préjudice en résulte, à justifier une condamnation à des dommages-intérêts pour abus du droit d’agir en justice ou de résistance abusive à une action judiciaire.

En l’espèce, il est établi que la société PARMENTIER présente des impayés de charges de copropriété et de travaux et que cette dette s’est aggravée malgré l’assignation.

Ces manquements perturbent la trésorerie et le bon fonctionnement de la copropriété et causent nécessairement un préjudice au syndicat des copropriétaires qui doit pallier les paiements manquants. La condamnation de la société PARMENTIER au paiement de dommages et intérêts est par conséquent justifiée, mais le montant alloué sera ramené à plus juste proportion eu égard au montant des sommes dues et à la période concernée et la défenderesse condamnée au paiement de la somme de 350 euros.

Sur les demandes accessoires

La société PARMENTIER, partie perdante, supportera les dépens, en application de l’article 696 du code de procédure civile.

Elle sera également condamnée à verser au demandeur la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal judiciaire statuant publiquement et en premier ressort, par jugement réputé contradictoire mis à disposition au greffe,

CONDAMNE la société S.C.I. PARMENTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BLANKENBERG [Adresse 4], la somme de 2 882,74 euros pour la période comprise entre le 1er octobre 2023 et le 1er mai 2024 (échéance du 2ème trimestre 2024 et appel de fonds exceptionnel du 1er mai 2024 inclus), avec intérêts au taux légal à compter du 29 juillet 2024 ;

CONDAMNE la société S.C.I. PARMENTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic le Cabinet BLANKENBERG [Adresse 4], la somme de 350 euros à titre de dommages-intérêts ;

CONDAMNE la société S.C.I. S.C.I. PARMENTIER aux dépens ;

CONDAMNE la société S.C.I. PARMENTIER à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], la somme de 500 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE le demandeur du surplus de ses demandes ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition les jour, mois et an susdits par le président et le greffier susnommés.

Le greffier, Le président.