TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 1] [1]

[1]

C.C.C.F.E. + C.C.C.

délivrées le :

à M^e DENIZOT B0119)

M^e HEURTEL ([Localité 2]

■

18° chambre

3ème section

N° RG 24/03827

N° Portalis 352J-W-B7I-C4HN7

N° MINUTE : 2

Assignation du :

07 Mars 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Février 2026

DEMANDERESSE

S.C.I. SCIFAR SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Localité 3] AU ROI (RCS de [Localité 1] 444 938 492)

[Adresse 1]

[Localité 4]

représentée par Maître Christophe DENIZOT de l’A.A.R.P.I. NICOLAS DENIZOT TRAUTMANN ASSOCIÉS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #B0119

DÉFENDERESSE

S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI (RCS de [Localité 1] 824 113 351)

[Adresse 2]

[Localité 4]

représentée par Maître Anne HEURTEL de la S.E.L.A.R.L. HEURTEL & MOGA, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #E1113

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

N° RG 24/03827 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4HN7

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra PERALTA, Vice-Présidente,

Cédric KOSSO-VANLATHEM, Juge,

Cassandre AHSSAÏNI, Juge,

assistés de Henriette DURO, Greffier.

DÉBATS

À l’audience du 03 Décembre 2025 tenue en audience publique devant Cassandre AHSSAÏNI, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seul l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du code de procédure civile.

Après clôture des débats, avis a été donné aux avocats que le jugement serait rendu par mise à disposition au greffe le 18 Février 2026.

JUGEMENT

Rendu publiquement

Contradictoire

En premier ressort

_________________

EXPOSÉ DU LITIGE

Par acte sous signature privée du 23 janvier 2017, la S.C.I. de la [Localité 3] au [Localité 5], devenue la S.C.I. SCIFAR Société civile immobilière de la [Localité 3] au [Localité 5] (ci-après : la société SCIFAR), a donné à bail commercial renouvelé à la S.A.R.L. Destinations Loc’Appart, aux droits de laquelle vient la S.A.S. L’Italia per tutti, des locaux dépendant d’un immeuble situé [Adresse 2], à [Localité 6], pour une durée de neuf ans à compter du 1er octobre 2014 et jusqu’au 30 septembre 2023. Les lieux ont été destinés à un usage exclusif de bureaux, pour y exercer l’activité suivante : « location et sous location de biens immeubles en Europe (transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière pour le compte de tiers), objet accessoire (vente de prestations complémentaires) ». Le bail a été consenti moyennant un loyer annuel de 55 200 euros en principal, payable mensuellement et à terme d’avance.

Par acte de commissaire de justice du 17 février 2023, la société SCIFAR a fait signifier à la S.A.S. L’Italia per tutti un congé pour le 30 septembre 2023 avec offre de renouvellement à compter du 1er octobre 2023, moyennant la fixation du nouveau loyer à la somme annuelle de 113 000 euros hors taxes et charges.

Par courriers recommandés avec avis de réception des 17 et 20 avril 2023, la locataire a accepté le principe du renouvellement mais s’est opposée au prix du bail renouvelé proposé par la bailleresse.

Par courriers recommandés avec avis de réception des 12 décembre 2023 et 16 janvier 2024, la bailleresse a mis la locataire en demeure de mettre fin à des manquements contractuels constitués par la violation de la clause de destination du bail et de la clause de sous-location.

Par acte de commissaire de justice du 7 mars 2024, la société SCIFAR a fait assigner la S.A.S. L’Italia per tutti devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins principalement de voir prononcer la résiliation judiciaire du bail et par suite ordonner l’expulsion de la S.A.S. L’Italia per tutti.

Par dernières conclusions notifiées le 31 mars 2025, la société SCIFAR demande au tribunal de :

— prononcer la résiliation judiciaire du bail du 23 janvier 2017 renouvelé à compter du 1er octobre 2023,

— ordonner l’expulsion de la société L’Italia per tutti et tous occupants de son chef, des locaux situés [Adresse 3], avec si nécessaire l’assistance d’un commissaire de justice, de la force publique et d’un serrurier,

— ordonner la séquestration des biens et facultés mobilières se trouvant dans les lieux, soit dans l’immeuble, soit dans un garde-meuble, au choix du demandeur, aux frais, risques et périls de la société L’Italia per tutti,

— condamner la société L’Italia per tutti au paiement d’une indemnité d’occupation égale au montant du loyer en cours,

— débouter la société L’Italia per tutti de l’ensemble de ses demandes,

— l’autoriser à conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité,

— condamner la société L’Italia per tutti au paiement des dépens avec distraction au profit de M^e Denizot ainsi qu’à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par dernières conclusions notifiées le 23 mai 2025, la S.A.S. L’Italia per tutti demande au tribunal de :

— débouter la société SCIFAR de l’ensemble de ses demandes,

— condamner la société SCIFAR à lui verser la somme de 5 000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— condamner la société SCIFAR aux entiers dépens, lesquels seront recouvrés par la SELARL Heurtel & Moga, société d’avocats représentée par M^e Anne Heurtel,

— écarter le cas échéant l’exécution provisoire de droit de la décision à intervenir.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières conclusions des parties s’agissant de l’exposé exhaustif de leurs moyens.

À l’issue de la mise en état, la clôture de l’instruction a été prononcée par ordonnance du 26 mai 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie en juge rapporteur du 3 décembre 2025 et mise en délibéré au 18 février 2026.

MOTIVATION

Sur le périmètre de la saisine du tribunal

La S.A.S. L’Italia per tutti soutient dans le corps de ses écritures que le constat de commissaire de justice du 5 novembre 2024 produit par la société SCIFAR doit être rejeté des débats en raison de son caractère déloyal et de l’atteinte qu’il porte au droit à la vie privée et à la confidentialité de ses locaux.

La société SCIFAR s’oppose au retrait des débats, indiquant que le constat ne porte pas atteinte au caractère équitable de la procédure, et que le commissaire de justice a été autorisé à pénétrer dans les locaux d’où il a pris les photos présentes au sein de son constat, n’a usé d’aucun stratagème et s’est contenté de faire de simples constatations matérielles.

Sur ce,

En application de l’article 768 du code civil, pris en son deuxième alinéa, les conclusions comprennent distinctement un exposé des faits et de la procédure, une discussion des prétentions et des moyens ainsi qu’un dispositif récapitulant les prétentions. Les moyens qui n’auraient pas été formulés dans les conclusions précédentes doivent être présentés de manière formellement distincte. Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion.

En l’espèce, force est de constater que la S.A.S. L’Italia per tutti n’a pas fait figurer au dispositif de ses dernières conclusions la demande de rejet du constat de commissaire de justice du 5 novembre 2024.

Au surplus, il ne saurait être déduit une déloyauté ou une violation du droit à la vie privée des seules circonstances selon lesquelles le commissaire de justice a pris diverses photographies des locaux de la S.A.S. L’Italia per tutti depuis un autre local situé en face, sans en informer les personnes concernées, dès lors que seules les personnes physiques peuvent se prévaloir d’une atteinte à la vie privée au sens de l’article 9 du code civil. Le commissaire de justice s’est de surcroît borné à effectuer des constatations purement matérielles dans un lieu privé qui lui avait été ouvert par son occupant, sans user d’aucun stratagème.

En conséquence, il ne sera pas statué par un chef de dispositif sur ce point, au demeurant infondé.

Sur la demande de résiliation judiciaire du bail

Au soutien de sa demande de résiliation du contrat, la société SCIFAR fait valoir que les locaux sont à usage exclusif de bureaux mais que la locataire les utilise à des fins événementielles, puisqu’elle les propose à la location pour des événements privés et sur différents sites internet. La bailleresse reproche notamment à la preneuse d’avoir sous-loué les locaux à la société [U] durant la « Fashion Week », puis pour réaliser le tournage de l’émission télévisée « The Voice ». La société SCIFAR considère que ces agissements constituent une violation manifeste des stipulations du bail, justifiant la résiliation aux torts de la société preneuse.

La société SCIFAR fait également grief à la S.A.S. L’Italia per tutti de n’avoir jamais sollicité son accord pour consentir des sous-locations et d’avoir pourtant sous-loué l’intégralité des locaux. Elle en déduit que la locataire a manqué gravement à la clause de sous-location, justifiant également la résiliation judiciaire du bail.

Enfin, la bailleresse invoque des troubles de voisinage dont la preneuse serait l’auteur, alléguant que les événements organisés au sein des locaux loués nuisent à la tranquillité de l’immeuble et donc aux stipulations du bail imposant de veiller à la tranquillité et à l’absence de gêne envers les tiers, d’autant plus au vu des créneaux de location proposés sur internet, à savoir entre 8 heures et 2 heures du matin tous les jours, y compris le samedi et le dimanche.

En réplique, la S.A.S. L’Italia per tutti expose que la bailleresse doit être déboutée de sa demande de résiliation dès lors que celle-ci porte sur un « bail du 23 janvier 2017 », alors qu’existe seulement un bail conclu le 23 janvier 2017 à effet au 1er octobre 2014, et que ce bail n’existe plus, étant arrivé à terme du fait du congé avec offre de renouvellement délivré par la bailleresse, un nouveau bail s’étant formé à compter du 1er octobre 2023.

Elle oppose en outre que le renouvellement d’un bail commercial purge les fautes contractuelles commises antérieurement par le locataire, de sorte que la bailleresse ne peut se prévaloir d’infractions commises antérieurement au 1er octobre 2023.

Sur le fond, en ce qui concerne le respect de la clause de destination, la S.A.S. L’Italia per tutti affirme que les annonces produites par la bailleresse sont insuffisantes pour démontrer la réalité des événements qui seraient contraires aux clauses du bail. Par ailleurs, elle observe que les constats du 26 septembre 2024 et du 5 novembre 2024 ne constituent en rien la preuve d’une sous-location, mais tout au plus celle d’une présence ponctuelle dans le cadre d’une prestation ou d’un partenariat, sans transfert de jouissance. En outre, elle estime que la clause de destination, qui en cas de doute doit être interprétée en sa faveur, ne s’arrête pas seulement à l’usage exclusif de bureaux, qui n’est pas incompatible avec la réception de clients ou de tiers, mais prévoit également la possibilité de proposer la réalisation d’événements ponctuels dans ses locaux, comme prévu au sein du plan de cession dans le cadre duquel elle a succédé à la S.A.R.L. Destinations Loc’Appart.

S’agissant de la clause de sous-location, la S.A.S. L’Italia per tutti considère qu’elle s’interprète contre la bailleresse et qu’elle autorise la sous-location sans qu’une autorisation préalable de cette dernière soit nécessaire pendant les 23 premiers mois, la clause supplémentaire relative à l’agrément de la bailleresse ne concernant que la nature de l’activité exercée dans les locaux, et non l’acte de sous-louer en soi. Elle ajoute qu’elle ne pratique aucune sous-location, mais une simple mise à disposition des locaux, produisant à cet égard deux contrats datés du 23 juillet 2024 et du 20 novembre 2024. Elle conteste enfin l’existence de tout trouble anormal de voisinage.

Sur ce,

Aux termes des articles 1103 et 1104 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits. Ils doivent être négociés, formés et exécutés de bonne foi.

En vertu de l’article 1224 du même code, la résolution résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice.

L’article 1227 de ce code précise que la résolution peut, en toute hypothèse, être demandée en justice. Le juge peut, selon l’article 1228, selon les circonstances, constater ou prononcer la résolution ou ordonner l’exécution du contrat, en accordant éventuellement un délai au débiteur, ou allouer seulement des dommages et intérêts.

Par ailleurs, en application de l’article 1728 de ce même code, le preneur est tenu de deux obligations principales : 1° D’user de la chose louée raisonnablement, et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, ou suivant celle présumée d’après les circonstances, à défaut de convention ; 2° De payer le prix du bail aux termes convenus.

L’article 1729 dispose que si le preneur n’use pas de la chose louée raisonnablement ou emploie la chose louée à un autre usage que celui auquel elle a été destinée, ou dont il puisse résulter un dommage pour le bailleur, celui-ci peut, suivant les circonstances, faire résilier le bail.

Aux termes de l’article 1741 de ce code, le contrat de louage se résout par la perte de la chose louée, et par le défaut respectif du bailleur et du preneur de remplir leurs engagements.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

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En outre, d’après les dispositions des deux premiers alinéas de l’article L. 145-47 du code de commerce, le locataire peut adjoindre à l’activité prévue au bail des activités connexes ou complémentaires. À cette fin, il doit faire connaître son intention au propriétaire par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, en indiquant les activités dont l’exercice est envisagé. Cette formalité vaut mise en demeure du propriétaire de faire connaître dans un délai de deux mois, à peine de déchéance, s’il conteste le caractère connexe ou complémentaire de ces activités. En cas de contestation, le tribunal judiciaire, saisi par la partie la plus diligente, se prononce en fonction notamment de l’évolution des usages commerciaux.

Enfin, conformément aux dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

En l’espèce, et à titre liminaire, contrairement à ce que soutient la locataire, la demande de résiliation formée par la bailleresse ne peut être considérée comme infondée au motif qu’il n’existerait « aucun bail du 23 janvier 2017 ». En effet, la demande de la bailleresse a pour objet, aux termes du dispositif de ses écritures, « le bail du 23 janvier 2017 et renouvelé à compter du 1er octobre 2023 par l’effet du congé délivré le 17 février 2023 », ce qui correspond bien à la convention locative en vigueur entre les parties.

Sur le fond, aux termes de la clause de destination du bail unissant les parties, les lieux sont « destinés à usage exclusif de bureaux et pour y exercer l’activité suivante : location et sous-location de biens immeubles en Europe (transactions sur immeubles et fonds de commerce, gestion immobilière pour le compte de tiers), objet accessoire (vente de prestations complémentaires) ».

Cette stipulation, qui est claire et précise, limite explicitement l’usage des locaux loués à celui de bureaux, au sein desquels une activité spécifique peut être exploitée, ce qui ne peut pas donner lieu à interprétation à peine de dénaturation en application de l’article 1192 du code civil.

Cet usage exclusif de bureaux est d’autant plus établi qu’au sein du bail initial signé le 3 novembre 2015, la clause de destination, dont il n’est pas allégué que son sens ait varié lors des différents renouvellements, était rédigée ainsi : « usage exclusif de bureaux et ce dans le cadre de l’exercice de l’activité du preneur, à savoir la location et la sous-location de bien immobiliers en Europe ».

La locataire est mal fondée, pour s’opposer à ce qui précède, à se référer au jugement arrêtant le plan de cession de la locataire précédente, qui n’a pas valeur de loi entre les présentes parties.

Pour justifier la violation de la clause de destination du bail dont elle se prévaut, la société SCIFAR produit un premier constat de commissaire de justice daté du 22 juillet 2023. Le commissaire de justice y expose avoir été requis par la bailleresse pour constater l’existence et le contenu de huit sites internet. Les nombreuses pages internet décrites au constat font état de diverses offres de « location » ou de « privatisation » des locaux du [Adresse 2]. Ceux-ci sont présentés tantôt comme un « espace » tantôt comme un « loft industriel », où peuvent se dérouler « tous types d’événements » ou « manifestations professionnelles », tels que des cocktails, des séminaires, des expositions, des showrooms ou des tournages.

La bailleresse verse aux débats un deuxième constat daté du 26 septembre 2024. Au sein de ce constat, le commissaire de justice explique s’être rendu au sein des parties communes de l’immeuble du [Adresse 2]. Il s’est trouvé en présence de la coordinatrice de production de la société Kitty Events, et expose que : « Madame [F] me précise spontanément que le local a été sous-loué pour les fittings castings de la société [U] dans le cadre de la Fashion week pour une dizaine de jours, ce dont je prends acte. Depuis la porte palière grande ouverte, donnant sur le local situé au premier étage à droite, je constate la présence, à l’intérieur des locaux, sur une des cloisons mobiles, d’une affichette sur fond noir indiquant "VIP [U]", suivie du logo crocodile semi-figuratif, caractéristique de cette marque. Plusieurs personnes sont présentes à l’intérieur, l’une d’elles essaye des vêtements. »

La société SCIFAR produit enfin un dernier constat daté du 5 novembre 2024. Le commissaire de justice y énonce que, depuis l’immeuble du [Adresse 4], il a constaté, à travers les fenêtres du [Adresse 5], l’éclairage des locaux en cause par de grands projecteurs, la présence de deux personnes portant des caméras et d’une autre portant une perche et un micro, la présence d’un élément portant la mention « Make Up Forever », ainsi que la présence d’une personne portant un sweat siglé « The Voice ».

L’examen de ces différents constats permet au tribunal de se convaincre de l’exercice au sein des locaux loués d’activités étrangères à un usage de bureaux, en l’occurrence d’activités événementielles.

L’exercice effectif de ces activités est en outre corroboré par les contrats produits par la locataire elle-même.

Aux termes du premier contrat, en effet, qui est intitulé « contrat de prestations de services événementiels – mise à disposition de lieu » et daté du 23 juillet 2024, la S.A.S. L’Italia per tutti, dénommée au sein de l’acte « le propriétaire », s’est engagée envers la S.A.S. Kitty Events à « mettre le lieu à disposition en vue de la tenue de l’événement », événement qui correspond à la mise en place d’un « espace loges VIP et bureau pour [Localité 1] Fashion Week ». Ce contrat de mise à disposition a été conclu pour une période courant du 23 septembre 2024 au 1er octobre 2024. Le « lieu » en question est décrit comme un « espace sis au 1er étage du [Adresse 2] », pouvant accueillir au maximum 120 personnes.

De la même manière, le second contrat, daté du 20 novembre 2024 et intitulé « contrat de prestation de services », a pour objet la mise à disposition des locaux loués pour une durée de cinq jours du 3 au 7 novembre 2024 dans le cadre d’un tournage de l’émission télévisuelle « The Voice », le cocontractant de la S.A.S. L’Italia per tutti étant présenté comme une « société de production audiovisuelle spécialisée dans le développement et la production de programmes notamment de divertissement ».

Il ressort en outre de ces deux contrats que la S.A.S. L’Italia per tutti a confié à une société tierce, la S.A.R.L. [Localité 7], la « commercialisation événementielle » de son local, décrit au second contrat comme « un espace nommé « Le Loft » sis au 1er étage du [Adresse 6] ».

Il est également relevé que les plans figurant en annexes des deux conventions font apparaître un « espace bureau », parfois accompagné de la mention « Privé », d’une surface résiduelle par rapport à la superficie globale des lieux mis à disposition, ce dont il peut se déduire que la plus grande partie des locaux a été affectée à un usage différent de celui de bureaux.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

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Au vu des éléments qui précèdent, il ne peut être retenu, comme le soutient la S.A.S. L’Italia per tutti, que la présence de tiers dans les locaux pour des activités événementielles relève d’événements ponctuels dans le cadre d’une prestation ou d’un partenariat. Au contraire, le nombre des annonces constatées par constat de commissaire de justice discrédite l’idée que les locaux ne sont exploités à des fins événementielles que de manière occasionnelle, ce d’autant que la S.A.S. L’Italia per tutti ne verse aucun élément attestant d’un autre usage au sein des lieux loués, qui serait davantage conforme à leur destination contractuelle.

Dès lors, la bailleresse rapporte la preuve que la S.A.S. L’Italia per tutti, en utilisant les locaux loués à usage d’activités événementielles en lieu et place d’un usage de bureaux, a commis des violations réitérées de la clause de destination du bail.

S’agissant du moyen de défense de la S.A.S. L’Italia per tutti tendant à considérer que la bailleresse ne peut se prévaloir d’infractions commises antérieurement au 1er octobre 2023 en raison du renouvellement du bail commercial à cette date, celui-ci ayant purgé les fautes contractuelles commises antérieurement par la locataire, il est inopérant dès lors que les infractions précédemment décrites ont toutes été constatées postérieurement à la délivrance du congé avec offre de renouvellement du 17 février 2023 et aux courriers d’acceptation du principe du renouvellement des 17 et 20 avril 2023.

Quant au moyen de défense de la locataire fondé sur la clause de sous-location, il est également inopérant en ce que, si cette clause autorise sous certaines conditions la sous-location d’une partie des lieux loués, cette faculté ne constitue pas une autorisation de déroger à la destination contractuelle.

Il est également indifférent que la violation de la clause de destination du bail ait pu survenir par l’établissement de conventions de sous-location ou par la conclusion de conventions de mise à disposition, la locataire principale demeurant tenue en toute hypothèse de respecter et de faire respecter la clause de destination.

La gravité de l’inexécution de la S.A.S. L’Italia per tutti résulte de l’importance que revêt la clause de destination dans la convention conclue par les parties, s’agissant d’un bail commercial. Si des lieux destinés à un usage de bureaux peuvent effectivement accueillir du public, force est de constater que la S.A.S. L’Italia per tutti ne se trouve pas dans cette hypothèse. Comme établi précédemment, elle ne rapporte aucune preuve de ce qu’elle utilise les locaux comme des bureaux dans lesquels elle exercerait une activité de location et sous-location de biens immeubles en Europe et prestations accessoires. Il est en revanche démontré qu’elle met régulièrement à disposition de tiers tout ou partie des locaux afin d’y organiser des événements variés, percevant pour ce faire une rémunération. Ce type d’activité est pourtant foncièrement différent de celui prévu au bail, aucune connexité ou complémentarité ne pouvant ici être caractérisée.

Ainsi, la violation par la S.A.S. L’Italia per tutti de la clause de destination revêt un caractère de gravité suffisant pour que la résiliation du bail soit prononcée, sans qu’il soit utile de statuer sur le surplus des moyens soulevés par la société SCIFAR.

Conformément à l’article 1229 du code civil, la résiliation du contrat prendra effet à la date du présent jugement.

La S.A.S. L’Italia per tutti, désormais occupante sans droit ni titre des locaux, devra payer à la société SCIFAR, jusqu’à la libération effective de ceux-ci, une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours au jour précédant la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus.

Elle devra libérer les lieux dans un délai de trois mois suivant signification du présent jugement, sous peine d’expulsion dans les conditions fixées au dispositif.

Décision du 18 Février 2026

18° chambre 3ème section

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L’enlèvement des meubles et effets se trouvant dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution.

Sur le dépôt de garantie

Les dispositions de l’article 1103 du code civil ont précédemment été rappelées.

Par ailleurs, en vertu de l’article 1353 du même code, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Selon l’article 768 du code de procédure civile enfin, « les conclusions doivent formuler expressément les prétentions des parties ainsi que les moyens en fait et en droit sur lesquels chacune de ces prétentions est fondée avec indication pour chaque prétention des pièces invoquées et de leur numérotation. (…) Le tribunal ne statue que sur les prétentions énoncées au dispositif et n’examine les moyens au soutien de ces prétentions que s’ils sont invoqués dans la discussion. Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. À défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

Sur ce,

En l’espèce, le bail stipule que le dépôt de garantie sera remboursé au preneur « après déménagement et remise des clés, déduction faite des sommes dont il pourrait être débiteur envers le bailleur en fin de jouissance ».

La bailleresse, aux termes du dispositif de ses conclusions, sollicite la conservation du dépôt de garantie « à titre d’indemnité en application des clauses du bail ». Force est pourtant de constater qu’elle ne formule aucun moyen au soutien de cette demande et ne précise pas de quelles sommes la preneuse resterait débitrice à son égard.

En conséquence, sa demande de conservation du dépôt de garantie, infondée, sera rejetée.

Sur les frais du procès

En application de l’article 696 du code de procédure civile, la S.A.S. L’Italia per tutti, partie perdante, sera condamnée au paiement des dépens, avec distraction au profit de M^e Denizot.

La S.A.S. L’Italia per tutti, condamnée aux dépens, devra payer à la société SCIFAR une somme au titre des frais exposés et non compris dans les dépens que l’équité commande de fixer à 4 000 euros.

Les demandes de la défenderesse à ces deux titres seront en conséquence rejetées.

Sur l’exécution provisoire

La S.A.S. L’Italia per tutti conteste l’exécution provisoire de droit, au motif que ses effets seraient nettement disproportionnés en comparaison avec l’intérêt de la bailleresse à obtenir une exécution immédiate, dès lors que la privation de son local commercial entraînerait notamment une perte de clientèle, la désorganisation de son activité et un risque élevé de cessation d’activité.

La société SCIFAR estime que la S.A.S. L’Italia per tutti ne démontre pas en quoi l’exécution provisoire serait incompatible avec la nature de l’affaire.

Sur ce,

Aux termes de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

D’après l’article 514-1 de ce code, pris en son premier alinéa, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire.

En l’espèce, si la locataire sollicite d’écarter l’exécution provisoire de droit au motif qu’une résiliation judiciaire du bail et son expulsion immédiate entraîneraient des conséquences irréversibles et disproportionnées, force est de constater qu’elle ne verse aucun élément au soutien de ses prétentions, ne démontrant notamment ni quelle activité autorisée elle exerce dans les locaux pris à bail, ni l’importance de l’exploitation des lieux loués pour son activité.

En conséquence, il n’y a pas lieu de faire exception à l’exécution provisoire de droit, qui n’apparaît pas incompatible avec la nature de l’affaire et permet en outre de dénier tout caractère dilatoire à l’exercice éventuel du droit d’appel.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

PRONONCE la résiliation, à effet du présent jugement, du bail commercial portant sur les locaux situés [Adresse 2], à [Localité 6] conclu entre la S.C.I. SCIFAR SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Localité 3] AU [Localité 5] et la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI,

ORDONNE l’expulsion de la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI, ainsi que de tous occupants de son chef, des locaux objet dudit bail, à défaut de départ volontaire passé le délai de trois mois suivant signification de ce jugement, au besoin avec le concours de la force publique et l’aide d’un serrurier,

DIT que l’enlèvement des meubles et effets se trouvant éventuellement dans les lieux sera effectué selon les règles fixées par les articles L. 433-1 et suivants, et R. 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution,

CONDAMNE la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI à payer à la S.C.I. SCIFAR SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Localité 3] [Localité 7] une indemnité d’occupation fixée au montant du loyer en cours au jour précédant la résiliation, charges, taxes et accessoires en plus, ce à compter de la présente décision et jusqu’à la libération effective des locaux caractérisée par la remise des clés à la bailleresse ou à son mandataire,

REJETTE la demande de conservation du dépôt de garantie formée par la S.C.I. SCIFAR SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Localité 3] AU [Localité 5],

CONDAMNE la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI au paiement des dépens, avec distraction au profit de Maître Christophe DENIZOT pour ceux dont il a fait avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI à payer à la S.C.I. SCIFAR SOCIÉTÉ CIVILE IMMOBILIÈRE DE LA [Localité 3] AU [Localité 5] la somme de 4 000 euros sur le fondement des frais exposés et non compris dans les dépens,

REJETTE les demandes supplémentaires formées par la S.A.S. L’ITALIA PER TUTTI,

RAPPELLE que ce jugement est assorti de l’exécution provisoire.

Fait et jugé à [Localité 1] le 18 Février 2026

Le Greffier Le Président

Henriette DURO Sandra PERALTA