TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 5] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à :

Copie exécutoire délivrée

le :

à :

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 25/03118 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OL4

N° MINUTE : 4/2025

JUGEMENT

rendu le 30 septembre 2025

DEMANDERESSE

REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] (RIVP), [Adresse 3]

représentée par le cabinet de M^e Catherine HENNEQUIN, avocat au barreau de PARIS, [Adresse 4], Toque P0483

DÉFENDEURS

Madame [W] [G], demeurant [Adresse 2], non comparante, ni représentée

Monsieur [U] [G], demeurant [Adresse 2], comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Sandra MONTELS, Vice-Présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

DATE DES DÉBATS : 26 juin 2025

JUGEMENT

réputé contradictoire et en premier ressort prononcé le 30 septembre 2025 par Sandra MONTELS, juge des contentieux de la protection assistée de Caroline CROUZIER, Greffier

Décision du 30 septembre 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 25/03118 – N° Portalis 352J-W-B7J-C7OL4

EXPOSÉ DES FAITS ET DE LA PROCÉDURE

Par acte sous seing privé du 6 octobre 2011, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] a consenti un bail d’habitation à M. [U] [G] et Mme [W] [G] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 627,64 euros.

Par actes de commissaire de justice du 5 décembre 2024, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 6030,16 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [U] [G] et Mme [W] [G] le 6 décembre 2024.

Par actes de commissaire de justice du 4 mars 2025, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE PARIS a assigné M. [U] [G] et Mme [W] [G] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris aux fins, sous le bénéfice de l’exécution provisoire de :

A titre principal : constater l’acquisition de la clause résolutoire à compter du 5 février 2025,

A titre subsidiaire : prononcer la résiliation judiciaire du bail,

En tout état de cause :

— Ordonner l’expulsion de M. [U] [G] et Mme [W] [G],

— Condamner solidairement M. [U] [G] et Mme [W] [G] à lui payer la somme de 5730,70 euros, sauf à parfaire, au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,

— Condamner in solidum M. [U] [G] et Mme [W] [G] à lui payer une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,

— Condamner in solidum M. [U] [G] et Mme [W] [G] au paiement de la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 5 mars 2025, et un diagnostic social et financier a été réalisé dont il a été donné lecture à l’audience.

À l’audience du 26 juin 2025 la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes et précise que la dette locative, actualisée au 23 juin 2025, s’élève désormais à 5929,11 euros. Elle considère qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience et déclare accepter le plan d’apurement de la dette proposé par M. [U] [G].

M. [U] [G] reconnaît le montant de la dette qu’il propose de régler par mensualités de 170 euros. Il sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et le rejet de la demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à personne, Mme [W] [G] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [U] [G] a indiqué qu’un dossier de surendettement a été déposé sans qu’une décision n’ait encore été rendue.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

MOTIVATION

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de constat de la résiliation du bail

Sur la recevabilité de la demande

La société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer accordant un délai de deux mois et visant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 5 décembre 2024. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 6030,16 euros n’a pas été entièrement réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 février 2025.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de la dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En l’espèce, la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 23 juin 2025, M. [U] [G] et Mme [W] [G] lui devaient la somme de 5929,11 euros.

M. [U] [G] et Mme [W] [G] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation, les causes du commandement de payer ayant été réglées, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [U] [G] et Mme [W] [G] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 février 2025, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] ou à son mandataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [U] [G] et Mme [W] [G], qui succombent à la cause, seront in solidum condamnés aux dépens de la présente instance conformément à l’article 696 du code de procédure civile, en ce compris le coût des commandements de payer.

En revanche, compte tenu de leur situation économique, il n’y a pas lieu de les condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire.

PAR CES MOTIFS,

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 décembre 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 octobre 2011 entre la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5], d’une part, et M. [U] [G] et Mme [W] [G], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 6] est résilié depuis le 6 février 2025,

CONDAMNE solidairement M. [U] [G] et Mme [W] [G] à payer à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] la somme de 5929,11 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 23 juin 2025, avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2025,

AUTORISE M. [U] [G] et Mme [W] [G] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 34 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 170 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [U] [G] et Mme [W] [G],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

— le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 février 2025,

— le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

— la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [U] [G] et Mme [W] [G] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

— le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

— M. [U] [G] et Mme [W] [G] seront solidairement condamnés à verser à la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE in solidum M. [U] [G] et Mme [W] [G] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 5 décembre 2024,

DÉBOUTE la société REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 5] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 30 septembre 2025, et signé par la juge et le greffier susnommés.

Le Greffier La Juge