TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9] [1]

[1] Copie certifiée conforme délivrée le :

à M^e BENOIT

■

8ème chambre

1ère section

N° RG 24/05265 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBI

N° MINUTE :

Assignation du :

18 Avril 2024

JUGEMENT

rendu le 18 Novembre 2025

DEMANDERESSE

Société civile [Adresse 12], prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 7]

[Localité 6]

représentée par Maître Claude-Marc BENOIT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire #C1953, avocat postulant, et par Maître Benjamin NAUDIN, avocat au barreau de MARSEILLE, avocat plaidant

DÉFENDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CORRAZE, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 1]

[Localité 5]

défaillant

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/05265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBI

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Lucile VERMEILLE, Vice-Présidente

Madame Alexandra GOUIN, Juge

Madame Elyda MEY, Juge

assistées de Madame Nathalie NGAMI-LIKIBI, Greffière lors des débats, et de Madame Maïssam KHALIL, Greffière lors de la mise à disposition

DÉBATS

A l’audience du 17 Septembre 2025 tenue en audience publique devant Madame GOUIN, juge rapporteur, qui, sans opposition des avocats, a tenu seule l’audience, et, après avoir entendu les conseils des parties, en a rendu compte au Tribunal, conformément aux dispositions de l’article 805 du Code de Procédure Civile.

JUGEMENT

Prononcé par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSE DU LITIGE

La société civile [Adresse 12] est propriétaire d’un local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble sis [Adresse 3], soumis au statut de la copropriété des immeubles bâtis et dont il constitue le lot n°21.

Par acte sous seing privé du 27 juillet 2016, les locaux ont été donné à bail commercial à la société à responsabilité limitée Les Bols Choiseul, laquelle a cédé son fonds de commerce à la société par actions simplifiée SPOK POISSONNIERE par acte sous seing privé du 30 juin 2021.

Déplorant trois refus opposés par l’assemblée générale des copropriétaires le 28 avril 2021, le 9 juin 2022 et le 20 décembre 2023 à sa demande d’autorisation de travaux d’installation d’une cheminée d’extraction pour les besoins de l’activité de restauration de sa locataire, par acte du 18 avril 2024, la société [Adresse 12] a fait assigner le syndicat des copropriétaires devant ce tribunal aux fins de :

« A TITRE PRINCIPAL

AUTORISER à la SC [Adresse 11] l’installation en façade arrière de l’immeuble d’une cheminée d’extraction selon notice descriptive et plan dressés par le Cabinet d’architectes « STUDIO CHAILLE »

A TITRE SUBSISIDIARE, et si par impossible la juridiction de céans venait à ne pas autoriser les travaux objets de la demande principale

ANNULER la résolution n°16 prise au cours de l’Assemblée Générale en date du 20 décembre 2023 du Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4]

CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] au paiement à la société [Adresse 11] d’une somme de 10000 euros sur le fondement de l’article 700 du CPC.

FAIRE APPLICATION de l’article 10-1 de la Loi du 10 juillet 1965 modifiée par la Loi SRU du 13 décembre 2000 et DIRE que les demandeurs seront dispensés de toute participation à la dépense communes des frais de procédures, y compris d’Avocat, qui seront répartis entre les autres copropriétaires.

DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir (article 515 CPC).

S’ENTENDRE CONDAMNER le Syndicat des Copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 4] aux entiers dépens distraits au profit de M^e NAUDIN, Avocat, sur son affirmation de droit qui y a pourvu aux offres de droit par application de l’article 699 du CPC. »

La demanderesse fait valoir qu’elle agit dans les cinq ans d’un refus opposé par l’assemblée générale pour des travaux relevant des articles 25b et 30 de la loi du 10 juillet 1965, en sorte que sa demande d’autorisation de travaux est recevable. Elle soutient que le refus du syndicat des copropriétaires est abusif et porte atteinte à ses modalités de jouissance du local alors que le local commercial voisin est équipé d’un système similaire, en sorte que les travaux projetés ne portent atteinte ni à la destination de l’immeuble ni aux droits des autres copropriétaires.

A titre subsidiaire, elle indique que son action en annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023, dont le procès-verbal lui a été notifié le 21 février 2024, est recevable au regard de l’article 42 de la loi du 10 juillet 1965. Elle fait valoir que l’assemblée générale a commis un abus de majorité et que la décision contestée relève d’une intention de lui nuire alors que le lot voisin a été autorisé par le passé à installer un équipement identique.

Au visa de l’article 1240 du code civil, la société [Adresse 12] expose que le refus du syndicat des copropriétaires lui cause un préjudice tiré de la perte de valeur vénale du bien, bénéficiant d’un emplacement privilégié dans un secteur prisé de [Localité 9]. Elle précise que son préjudice est caractérisé quand bien même elle ne ferait pas état d’un projet de vente.

Il est renvoyé à l’assignation pour l’exposé des moyens de droit et de fait à l’appui des prétentions de la demanderesse conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

Le syndicat des copropriétaires, assigné à personne morale, n’a pas constitué avocat.

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/05265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBI

La clôture a été ordonnée le 17 février 2025.

L’affaire a été appelée à l’audience de plaidoirie du 17 septembre 2025.

La décision a été mise en délibéré au 18 novembre 2025.

MOTIFS

Aux termes de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la recevabilité

L’article 30 de la loi n°65-557 du 10 juillet 1965 dispose notamment que l’assemblée générale des copropriétaires, statuant à la majorité prévue à l’article 25, peut, à condition qu’elle soit conforme à la destination de l’immeuble, décider toute amélioration, telle que la transformation d’un ou de plusieurs éléments d’équipement existants, l’adjonction d’éléments nouveaux, l’aménagement de locaux affectés à l’usage commun ou la création de tels locaux.

Lorsque l’assemblée générale refuse l’autorisation prévue à l’article 25 b, tout copropriétaire ou groupe de copropriétaires peut être autorisé par le tribunal judiciaire à exécuter, aux conditions fixées par le tribunal, tous travaux d’amélioration visés à l’alinéa 1er ci-dessus ; le tribunal fixe en outre les conditions dans lesquelles les autres copropriétaires pourront utiliser les installations ainsi réalisées. Lorsqu’il est possible d’en réserver l’usage à ceux des copropriétaires qui les ont exécutées, les autres copropriétaires ne pourront être autorisés à les utiliser qu’en versant leur quote-part du coût de ces installations, évalué à la date où cette faculté est exercée.

Selon l’article 25 de cette même loi, ne sont notamment adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble, et conformes à la destination de celui-ci.

Il est constant que l’autorisation demandée au tribunal judiciaire doit être précédée d’une demande d’autorisation auprès de l’assemblée générale. De plus, le tribunal ne peut être saisi qu’après un refus de l’assemblée générale.

La demande d’autorisation judiciaire est par ailleurs irrecevable après exécution de travaux non autorisés par l’assemblée générale.

Enfin, la prescription quinquennale de droit commun est applicable à l’action en autorisation de travaux.

En l’espèce, en l’état des éléments versés aux débats et du contenu de l’assignation, les travaux sollicités n’ont pas encore été exécutés.

Il ressort de la notice descriptive du 7 décembre 2021 du Studio Chaille, mentionnée dans les pièces annexes de la résolution n°24 de l’assemblée générale du 9 juin 2022, que les travaux projetés consistent en l’installation d’un conduit d’extraction cheminant par la cour intérieure de l’immeuble, en acier galvanisé peint de la même couleur que les façades de la cour. La photographie du rendu projeté de l’installation montre un conduit d’extraction couvrant l’intégralité de la hauteur de l’immeuble, installé entre deux colonnes de fenêtres.

Ainsi, l’autorisation judiciaire sollicitée concerne bien des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble.

Les travaux envisagés constituent par ailleurs bien des travaux d’amélioration au sens de l’article 30 susvisé, et ce pour la demanderesse comme pour la copropriété. En effet, le précédent locataire exerçait déjà une activité de restauration sans être équipé d’une gaine d’extraction et le syndicat des copropriétaires, se plaignant de bruits de souffleries et d’odeurs rejetées dans les parties communes de l’immeuble, avait fait assigner la société [Adresse 8] en référé en juillet 2022 en cessation de son activité. Si dans sa décision du 28 juin 2024, le juge des référés du tribunal judiciaire de Paris n’a pas retenu l’existence d’un trouble manifestement illicite à ce titre, il n’en demeure pas moins que les travaux permettent de remédier à de potentielles nuisances sonores et olfactives émanant de la grille d’aération actuelle du local, visible sur les photographies du procès-verbal de constat d’huissier réalisé à la demande du syndicat des copropriétaires le 12 octobre 2020.

La société [Adresse 12] produit par ailleurs le procès-verbal de l’assemblée générale du 9 juin 2022 comportant une résolution n°24 rejetée à la majorité absolue intitulée « A la demande de la SCI [Adresse 10], Autorisation à accorder à la SCI [Adresse 10] propriétaire des lots n°21 et 4, de réaliser des travaux d’installation d’une cheminée d’extraction » et mentionnant un courrier de la société [Adresse 12] du 25 mars 2022 sollicitant une telle autorisation.

La demanderesse justifie donc d’un rejet de sa demande d’autorisation de travaux par l’assemblée générale des copropriétaires, étant précisé toutefois que les procès-verbaux des assemblées générales du 28 avril 2021 et du 20 décembre 2023, également évoqués dans l’assignation, ne sont pas communiqués, seul le formulaire de vote par correspondance étant fourni en pièce n°6 s’agissant de l’assemblée générale du 28 avril 2021 et aucune pièce n’étant produite pour celle du 20 décembre 2023.

La société [Adresse 12] a par ailleurs agi dans le délai de prescription ci-dessus rappelé.

En considération de l’ensemble ces éléments, la demande sera déclarée recevable.

Sur la demande d’autorisation judiciaire de travaux

Il est constant que les travaux d’amélioration visés à l’article 30 de la loi du 10 juillet 1965 ne peuvent faire l’objet d’une autorisation judiciaire qu’à la condition qu’ils respectent la destination de l’immeuble et qu’ils ne portent pas atteinte aux droits des autres copropriétaires.

Décision du 18 Novembre 2025

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Selon l’article 10 du règlement de copropriété relatif à la destination de l’immeuble « L’immeuble est destiné tant à l’usage d’habitation qu’à l’usage commercial, industriel, artisanal ou de bureaux, sans aucune restriction. »

En son article 11, le règlement de copropriété prévoit par ailleurs :

« a) Occupation

[…]

2- Locaux commerciaux et bureaux :

Les boutiques et locaux à usage commercial, artisanal ou de bureaux pourront être utilisés pour l’exercice de n’importe quel commerce ou industrie ou profession, à la condition que l’activité exercée ne nuise pas à la sécurité de l’immeuble et à la tranquillité des autres occupants, notamment par le bruit ou les odeurs qui seraient dégagés. »

L’activité de restauration n’est donc pas expressément interdite par le règlement de copropriété et est conforme à la destination de l’immeuble.

La demande de la société [Adresse 12] est exclusivement fondée sur les notices descriptives du Studio Chaille adressées à la société SPOK POISSONNIERE le 7 décembre 2021 et le 21 décembre 2021. Ces documents, se présentant sous la forme de courriers sans en-tête et ainsi sans mention de la qualité d’architecte du Studio Chaille, s’apparentent davantage à des devis à l’attention de la SPOK POISSONNIERE qu’à une étude technique destinée à l’information des copropriétaires.

En effet, s’agissant de la nature et de la durée des travaux projetés, la notice descriptive du 7 décembre 2021 se borne à indiquer que l’installation nécessitera l’intervention d’entreprises de travaux sur corde et que la nuisance sera très limitée dans le temps. Aucun plan d’implantation n’est communiqué, seule une photographie du rendu projeté de l’installation sur la façade de l’immeuble étant jointe. Les éventuelles conséquences sur les parties communes ne sont pas évoquées, notamment le mode de fixation du conduit sur la façade de la cour intérieure de l’immeuble. Les raccordements électriques à prévoir ne sont pas davantage précisés.

Les éléments essentiels du conduit d’extraction sont en outre insuffisamment détaillés en ce que la notice du 21 décembre 2021 précise uniquement le diamètre et le matériau du conduit, sans indication du modèle ni de la marque envisagés. Il en est de même pour le groupe d’extraction ayant vocation à être installé à l’intérieur du local commercial, pour lequel aucun détail technique en dehors de la puissance de ventilation et de la puissance acoustique ne figure dans les notices descriptives.

Les documents produits ne permettent donc pas au tribunal d’appréhender le projet précis et complet des travaux et de déterminer si ces travaux porteraient ou non atteinte aux droits des autres copropriétaires.

La demande d’autorisation judiciaire de travaux sera dès lors rejetée.

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Sur la demande d’annulation de la résolution n°16 de l’assemblée générale du 20 décembre 2023

Aux termes de l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

La demanderesse ne produit pas le procès-verbal d’assemblée générale du 20 décembre 2023, dont elle se contente de reproduire un extrait, au demeurant partiellement lisible, dans l’exposé des faits de son assignation. Cette seule reproduction est insuffisante sur le plan probatoire dès lors qu’aucun autre élément ne permet au tribunal de s’assurer que la résolution n°16 ainsi reproduite se rattache effectivement à l’assemblée générale du 20 décembre 2023 évoquée.

La demande sera donc rejetée.

Sur la demande indemnitaire

Selon l’article 1240 du code civil, tout fait quelconque de l’homme qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer.

La demanderesse n’établit aucune faute du syndicat des copropriétaires tirée des rejets successifs de ses demandes de travaux alors qu’aucune pièce probante relative aux assemblées générales du 28 avril 2021 et du 20 décembre 2023 n’est produite et qu’il n’appartient pas au tribunal de se prononcer sur la décision de rejet de l’assemblée générale des copropriétaires du 9 juin 2022, laquelle a souverainement refusé d’autoriser l’installation du conduit d’extraction alors qu’elle disposait des mêmes éléments relatifs à ces travaux que ceux soumis au tribunal dans le cadre de la présente instance.

Sa demande indemnitaire sera par conséquent rejetée.

Sur les autres demandes

La société [Adresse 12], partie perdante au sens de l’article 696 du code de procédure civile, sera condamnée aux dépens et sa demande formée sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile sera rejetée.

Les prétentions de la demanderesse n’ayant pas été déclarées fondées, il n’y a pas lieu de faire application de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit, compatible avec la nature de l’affaire.

Décision du 18 Novembre 2025

8ème chambre 1ère section

N° RG 24/05265 – N° Portalis 352J-W-B7I-C4UBI

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, statuant publiquement, par décision réputée contradictoire, susceptible d’appel, par mise à disposition au greffe,

DECLARE la demande recevable ;

REJETTE toutes les demandes de la société civile [Adresse 12] ;

CONDAMNE la société civile [Adresse 12] aux dépens ;

RAPPELLE que la présente décision est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 9] le 18 Novembre 2025.

La Greffière La Présidente