TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 7] [1]

[1] Copies exécutoires

délivrées le:

à M^e BUNIAK

Copies certifiées conformes

délivrées le:

à M^e BUNIAK

■

Charges de copropriété

N° RG 24/09709 -

N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAY

N° MINUTE :

Assignation du :

31 Juillet 2024

JUGEMENT

rendu le 02 Octobre 2025

DEMANDEUR

Le Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] à [Localité 8], représenté son syndic le Cabinet [X], SA, prise en la personne de son représentant légal domicilié de droit audit siège en cette qualité.

[Adresse 4]

[Localité 6]

Représenté par Maître Nathalie BUNIAK, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #C1260

DÉFENDERESSE

La Société GC INVEST, prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 5]

Non représentée

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAY

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Antoinette LE GALL, Vice-présidente, statuant en juge unique, assistée de Margaux DIMENE, Greffière,

DÉBATS

À l’audience du 08 Juillet 2025 tenue en audience publique, avis a été donné aux parties que la décision serait rendue le 02 Octobre 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Réputé contradictoire

en premier ressort

***

EXPOSÉ DU LITIGE

La société civile G C INVEST est propriétaire du lot 46 dans l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9], soumis au régime de la copropriété.

Par acte de commissaire de justice du 31 juillet 2024, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à Paris 2ème, représenté par son syndic le Cabinet Craunot, a assigné, devant ce tribunal, la société G C INVEST aux fins de :

Vu les articles 10 et suivants de la loi du 10 juillet 1965,

Vu l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965,

Vu les articles 1240 et suivants du code civil,

— le recevoir en ses demandes et y faisant droit,

— constater, sur le fondement des documents produits, que la société G C INVEST est redevable, à son égard de la somme de 39.622,18 euros, au titre des appels de charges et des appels de travaux impayés au 18 juillet 2024 et correspondant à la période allant du 1er juillet 2021 au 1er juillet 2024,

En conséquence,

— la condamner au paiement de la somme de 39.622,18 euros précitée, majorée des intérêts légaux à compter de l’acte introductif d’instance,

— ordonner la capitalisation des intérêts en application de l’article 1343-2 du code civil,

— condamner la société G C INVEST au paiement de la somme de 3.000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive ainsi que de la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— condamner la société G C INVEST aux entiers dépens, comprenant les frais de signification par commissaire de justice de l’assignation et du jugement à intervenir, dont distraction au profit de Maître BUNIAK, en application de l’article 699 du code de procédure civile.

***

La société G C INVEST, assignée par remise de l’acte en l’étude du commissaire de justice, n’a pas constitué avocat.

***

Il sera expressément renvoyé à l’acte introductif d’instance du syndicat des copropriétaires pour un plus ample exposé de ses moyens et prétentions, conformément à l’article 455 du code de procédure civile.

***

L’affaire a fait l’objet d’une ordonnance de clôture du 12 mars 2025. Elle a été appelée pour plaidoiries à l’audience du 8 juillet 2025 et mise en délibéré au 2 octobre 2025.

MOTIFS

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond. Dans ce cas, le juge ne fait droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande de paiement au titre des charges de copropriété :

Aux termes des dispositions des articles 10 et 5 de la loi du 10 juillet 1965, “les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs, les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot» ainsi qu'“aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots telles que ces valeurs résultent” “lors de l’établissement de la copropriété, de la consistance, de la superficie et de la situation des lots, sans égard à leur utilisation”, le règlement de copropriété fixant la part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges.

En vertu de l’article 42 de la même loi, lorsque les comptes et le budget prévisionnel ont été approuvés, les copropriétaires qui n’ont pas contesté l’assemblée générale ayant voté cette approbation dans les deux mois de la notification ne sont plus fondés à contester ces comptes et ce budget provisionnel. Ils ne sont pas non plus fondés à refuser de payer les charges appelées si, ayant contesté une décision de l’assemblée générale, ils n’ont pas obtenu son annulation de manière définitive – toute décision non annulée étant par principe valide et donc exécutoire.

En revanche, tout copropriétaire peut contester les modalités de calcul du solde de son compte individuel de copropriété. En conséquence, il appartient au syndicat des copropriétaires qui poursuit le recouvrement de charges de produire le procès-verbal de la ou des assemblées générales approuvant les comptes des exercices correspondants et les budgets prévisionnels.

***

Au cas présent, le syndicat des copropriétaires justifie, par la production d’un extrait de matrice cadastrale, de la qualité de propriétaire de la société G C INVEST sur le lot n°46 de l’état descriptif de division.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAY

Il produit aux débats :

— les procès-verbaux des assemblées générales des 7 septembre 2020, 15 juin 2021, 27 septembre 2021, 23 mai 2022, 28 février 2023, 31 mai 2023 et 30 mai 2024, approuvant les comptes du 1er avril 2019 au 31 mars 2020, du 1er avril 2020 au 31 mars 2021, du 1er avril 2021 au 31 mars 2022, du 1er avril 2022 au 31 mars 2023 et du 1er avril 2023 au 31 mars 2024, les budgets prévisionnels des exercices concernés 2020/2021, 2021/2022, 2022/2023 et 2024/31.03.2025, les fonds travaux et certains travaux dont une ratification de travaux urgents, de confortation de la structure, d’étude et de ravalement de la façade, de réfection partielle de la cour, de repérage d’amiante ou encore de confortation d’un plancher haut,

— les appels de fonds portant application aux charges collectives de la répartition des lots du défendeur,

— un décompte faisant apparaître, au 18 juillet 2024, un solde débiteur de 39.622,18 euros, dont 246 euros de frais.

Il résulte de l’examen de ces pièces que le compte individuel de copropriétaire de la société défenderesse est débiteur, déduction faite des frais examinés ci-après, de la somme de 39.376,18 euros au titre des appels de charges et de travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 18 juillet 2024, “appel du 01/07/24 au 30/09/2024” et “appel travaux” du 01.07.2024 de 1.818,22 euros compris.

La société G C INVEST ne démontre pas avoir satisfait à son obligation de paiement en sa qualité de copropriétaire. En conséquence, elle sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme susvisée de 39.376,18 euros, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024, date de l’assignation.

Les intérêts échus, dus pour au moins une année entière, seront capitalisés, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil.

Sur les frais :

En vertu des dispositions de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes des huissiers de justice et le droit de recouvrement ou d’encaissement à la charge du débiteur. Cette énumération n’est pas exhaustive, la juridiction disposant d’un pouvoir d’appréciation souverain quant au caractère nécessaire de ces frais.

En conséquence, ne sont pas considérés comme des frais nécessaires au recouvrement de la créance de charges, au sens des dispositions susmentionnées :

— les frais de relance antérieurs à l’envoi d’une mise en demeure, ainsi que les frais de relance, mise en demeure et sommation de payer postérieurs à la délivrance de l’assignation ;

— les frais de suivi de procédure ou les honoraires du syndic pour transmission du dossier à l’huissier ou à l’avocat, dès lors qu’il n’est pas justifié de l’accomplissement de diligences exceptionnelles ;

— les frais d’huissier engagés pour l’introduction de l’instance ou la signification de conclusions, qui constituent des dépens au sens de l’article 695 du code de procédure civile (6°);

— les frais d’avocat, qui constituent des frais indemnisés au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

En l’espèce, les avis de réception des “relances valant mises en demeure” des 8 juin 2022, 18 novembre 2022 et 3 février 2023 ne sont pas produits de sorte que les frais facturés de 90 (3x30) euros seront écartés.

Par ailleurs, les honoraires d’avocats relèvent de l’article 700 du code de procédure civile et ne seront pas pris en considération du chef de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965.

Dans ces conditions, la demande au titre des frais de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 sera rejetée.

Sur la demande au titre des dommages-intérêts :

L’article 1231-6 du code civil dispose que les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure. Toutefois, le créancier auquel son débiteur en retard a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire.

Il résulte de ces dispositions que le syndicat des copropriétaires qui se prévaut d’un défaut de paiement des charges dues par un copropriétaire doit en outre démontrer que celui-ci a fait preuve de mauvaise foi, et qu’il a subi un préjudice distinct de celui engendré par le seul retard de paiement.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires ne rapporte pas la preuve que, en ce qui le concerne, le défaut de paiement a été à l’origine de difficultés quelconques ou qu’il aurait nécessité le vote d’appels de fonds exceptionnels pour pallier un manque temporaire de trésorerie, alors que le seul fait d’être privé de sommes nécessaires à la gestion et à l’entretien de l’immeuble ne constitue pas en soi un préjudice indépendant de celui du retard dans l’exécution de l’obligation.

En outre, alors que la bonne foi du débiteur doit être présumée, il n’est pas démontré que la société G C INVEST ait agi de mauvaise foi et que le défaut de paiement précédemment constaté ne résulterait pas de difficultés personnelles et/ou financières.

Le jugement produit par le requérant ne concerne pas le syndicat des copropriétaires demandeur, mais une autre copropriété, étant relevé à titre superfétatoire que la demande de dommages et intérêts avait été rejetée par la juridiction alors saisie.

Décision du 02 Octobre 2025

Charges de copropriété

N° RG 24/09709 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5OAY

Aussi, faute de justifier de l’existence d’un préjudice personnel distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance, et de démontrer que la société copropriétaire a agi de mauvaise foi, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande en paiement de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires :

Sur les dépens :

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie.

Partie perdante au sens de l’article 696 précité, la société G C INVEST sera condamnée aux dépens, qui pourront être recouvrés par Maître BUNIAK dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur les frais non compris dans les dépens :

En application de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens ou la partie perdante à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Tenue aux dépens, la société G C INVEST sera condamnée à payer au syndicat des copropriétaires la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

Sur l’exécution provisoire :

Aux termes des articles 514 et suivants du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, la nature des condamnations prononcées et l’ancienneté du litige justifient que l’exécution provisoire de droit ne soit pas écartée.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal, statuant par jugement réputé contradictoire, en premier ressort et publiquement par mise à disposition au greffe :

CONDAMNE la société G C INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] :

— la somme de 39.376,18 euros, au titre de l’arriéré arrêté au 18 juillet 2024 d’appels de charges et de travaux pour la période du 1er juillet 2021 au 18 juillet 2024, “appel du 01/07/24 au 30/09/2024” et “appel travaux” du 01.07.2024 de 1.818,22 euros compris, avec intérêts au taux légal à compter du 31 juillet 2024,

ORDONNE la capitalisation des intérêts échus, dus au moins pour une année entière, dans les conditions de l’article 1343-2 du code civil,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] du surplus de ses demandes au titre des frais et des dommages-intérêts,

CONDAMNE la société G C INVEST aux dépens qui pourront être recouvrés par Maître BUNIAK, Avocate, dans les conditions de l’article 699 du code de procédure civile, pour ceux dont elle a fait l’avance sans avoir reçu provision,

CONDAMNE la société G C INVEST à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 9] la somme de 2.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETTE les plus amples demandes,

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Fait et jugé à [Localité 7] le 02 octobre 2025.

La Greffière La Présidente