TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 8] [1]

[1] Expéditions exécutoires délivrées le:

Copies certifiées conformes délivrées le :

■

2ème chambre

N° RG 23/06474

N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

N° MINUTE :

Assignation du :

28 Avril 2023

JUGEMENT

rendu le 21 Mai 2025

DEMANDERESSE

La société NOVA STORE

[Adresse 2]

[Localité 3]

Représentée par Maître Pierre-Yves ROSSIGNOL, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #P0014

DÉFENDERESSES

S.A.R.L. FONCIERE DES PARCS

[Adresse 1]

[Localité 6]

Représentée par Maître Jean-Philippe RIOU, avocat plaidant et par Maître Sébastien MIARA, avocat au barreau de PARIS, avocat postulant, vestiaire #C0819

S.A. BANQUE PALATINE

[Adresse 7]

[Localité 4]

Représentée par Maître Nicolas BAUCH-LABESSE, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant, vestiaire #R0010

Décision du 21 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/06474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

* * *

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Par application des articles R.212-9 du Code de l’Organisation Judiciaire et 812 du Code de Procédure Civile, l’affaire a été attribuée au Juge unique.

Avis en a été donné aux avocats constitués qui ne s’y sont pas opposés.

Madame Sarah KLINOWSKI, Juge, statuant en juge unique.

assistée de Madame Adélie LERESTIF, Greffière,

DÉBATS

A l’audience du 02 Avril 2025, avis a été donné aux avocats que la décision serait rendue le 21 Mai 2025.

JUGEMENT

Prononcé publiquement par mise à disposition au greffe

Contradictoire et en premier ressort

* * *

EXPOSE DU LITIGE

Par acte notarié du 4 octobre 2022, la société NOVA STORE a consenti au bénéfice de la société FONCIERE DES PARCS une promesse unilatérale de vente portant sur un ensemble immobilier à usage commercial situé [Adresse 5], d’une surface de 3 800 m², au prix de 4,3 millions d’euros, sous condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 5 millions d’euros sur 15 ans au taux d’intérêt maximum hors assurance de 2,75 %.

La promesse de vente a été consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2023 et les parties ont convenu de fixer une indemnité d’immobilisation à hauteur de 430 000 euros.

Par acte du 15 novembre 2022, la BANQUE PALATINE s’est portée caution solidaire de la société FONCIERE DES PARCS dans la limite d’un montant de 215 000 euros.

L’acte authentique de vente n’a pas été signé le 31 janvier 2023.

Par courrier recommandé du 23 février 2023, la société NOVA STORE a demandé à la société FONCIERE DES PARCS de lui transmettre le justificatif de dépôt de ses demandes de prêt et les éléments démontrant que les conditions suspensives n’avaient pu être réalisées pour des raisons indépendantes de sa volonté.

Par courrier recommandé du même jour, elle a réclamé à la BANQUE PALATINE la mise en œuvre la caution relative à l’indemnité d’immobilisation.

Décision du 21 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/06474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

Par courrier officiel du 7 mars 2023, le conseil de la société FONCIERE DES PARCS a indiqué que sa cliente avait respecté les conditions de la promesse mais n’avait pu obtenir de financement à des conditions satisfaisantes et conformes aux stipulations contractuelles dans un contexte d’augmentation significative des taux d’intérêt. Il a joint à son courrier une demande de financement et la proposition du Crédit Agricole Leasing.

Par courrier du 20 mars 2023, la BANQUE PALATINE a informé la société NOVA STORE ne pas pouvoir faire droit à sa demande.

En l’absence d’issue amiable du litige, la société NOVA STORE a, par exploits d’huissier du 4 mars 2023, fait assigner la société FONCIERE DES PARCS et la BANQUE PALATINE devant le tribunal judiciaire de Paris aux fins essentielles de condamnation de la première à lui verser l’indemnité d’immobilisation convenue dans l’avant-contrat et de condamnation de la seconde à lui verser la somme de 215 000 euros au titre de l’acte de cautionnement du 15 novembre 2022.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 7 mai 2024, la société NOVA STORE demande au tribunal de :

JUGER que la société FONCIERE DES PARCS a demandé un prêt pour un taux d’intérêt supérieur à celui prévu dans la promesse unilatérale de vente,En conséquence,

JUGER que la société FONCIERE DES PARCS n’a pas sollicité un prêt conforme aux caractéristiques définies à la promesse de vente,JUGER que la condition suspensive est réputée accomplie du fait du comportement des acquéreurs,CONDAMNER la société FONCIERE DES PARCS à payer à la société NOVA STORE la somme de 430 000 € avec intérêts au taux légal à compter de la présente assignation au titre de l’indemnité d’immobilisation,CONDAMNER la BANQUE PALATINE à payer à la société NOVA STORE au titre de l’acte de cautionnement du 15 novembre 2022, la somme de 215 000 €,DEBOUTER la société FONCIERE DES PARCS et la BANQUE PALATINE de toutes leurs demandes dirigées à l’encontre de NOVA STORE,CONDAMNER chacun des défendeurs à verser à la société NOVA STORE la somme de 5 000 € chacun au titre de l’article 700 du code de procédure civile et des dépens,DIRE n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire.

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 19 juin 2024, la société FONCIERE DES PARCS demande au tribunal de :

DÉBOUTER NOVA STORE de l’ensemble de ses demandes, fins et conclusions,CONDAMNER NOVA STORE à verser à la FONCIERE DES PARCS la somme de 7 500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code Civil,CONDAMNER NOVA STORE aux entiers dépens,RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit, à défaut l’ordonner.Décision du 21 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/06474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

Dans ses dernières conclusions, signifiées par voie électronique le 29 août 2024, la BANQUE PALATINE demande au tribunal de :

A titre principal,

DEBOUTER la société NOVA STORE de l’intégralité de ses demandes formulées à l’encontre de la BANQUE PALATINE,A titre subsidiaire,

DONNER ACTE à LA BANQUE PALATINE qu’elle s’en rapporte à justice sur la demande de condamnation formulée par la société NOVA STORE à son encontre,CONDAMNER la société FONCIERE DES PARCS à relever et garantir la BANQUE PALATINE de toute éventuelle condamnation prononcée à son encontre au titre du cautionnement n°02008844,En tout état de cause,

CONDAMNER tout succombant à lui régler une somme de 5.000 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,CONDAMNER tout succombant aux dépens.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 septembre 2024 et l’audience de plaidoiries a été fixée au 2 avril 2025.

A l’audience du 2 avril 2025, les parties ont été informées que la décision serait rendue par mise à disposition au greffe le 21 mai 2025.

MOTIFS DE LA DECISION

Il est rappelé que les demandes des parties de « dire et juger », « donner acte » ou « constater », tendant à constater tel ou tel fait ne constituent pas des prétentions au sens des dispositions de l’article 4 du code de procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront en conséquence pas lieu à mention au dispositif.

Sur l’indemnité d’immobilisation

La société NOVA STORE soutient, au visa de l’article 1304-3 du code civil, que l’indemnité d’immobilisation convenue dans l’avant-contrat lui est acquise dès lors que la société FONCIERE DES PARCS ne justifie pas avoir déposé une demande de prêt dans les délais qui lui étaient impartis mais a seulement transmis une proposition de financement du Crédit Agricole, en réponse à son courrier recommandé du 23 février 2023, non conforme aux stipulations contractuelles, un courriel adressé à la société FINAMUR le 8 novembre 2022 sans précision du montant du crédit demandé, de la durée et du taux d’intérêt, et une réponse de la société Arkea Crédit Mutuel sans production de la demande de prêt initiale. Elle ajoute que la seule production de la réponse de l’établissement de crédit ne démontre en aucun cas que la demande de prêt était conforme aux stipulations contractuelles, outre que la réponse du Crédit Agricole a été adressée à une SCI EAGLE en cours de formation. La société NOVA STORE estime ainsi que la condition suspensive de prêt est réputée accomplie faute pour le bénéficiaire d’avoir formé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles et sollicite la condamnation du bénéficiaire à lui verser la somme de 430 000 euros au titre de l’indemnité d’immobilisation et la condamnation de la BANQUE PALATINE à lui verser au titre de l’acte de cautionnement du 15 novembre 2022 la somme de 215 000 euros.

Décision du 21 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/06474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

La société FONCIERE DES PARCS soutient qu’elle n’est pas responsable de la défaillance de la condition suspensive dès lors qu’elle a réalisé les diligences nécessaires à l’obtention d’un prêt bancaire conforme aux stipulations contractuelles. Elle précise avoir adressé une demande de financement en crédit-bail immobilier le 8 novembre 2022 au Crédit Agricole Leasing, y annexant l’ensemble des pièces nécessaires à l’étude du dossier, et avoir reçu de ce dernier par le biais d’une SCI qui ne se trouvait nullement en cours de formation, le 30 novembre 2022, une proposition de financement à un taux supérieur au taux stipulé dans l’avant-contrat, étant rappelé qu’une faculté de substitution avait été expressément prévue aux termes de la promesse. Elle ajoute qu’elle n’a reçu aucune proposition de financement de l’établissement Arkea Crédit Mutuel, qu’elle a également sollicité le 8 novembre 2022, et rappelle qu’elle n’était contractuellement tenue de déposer qu’une seule demande de prêt.

La BANQUE PALATINE souligne les irrégularités formelles commises lors de la mise en jeu du cautionnement et s’en rapporte subsidiairement à justice.

Sur ce,

Aux termes de l’article 1103 du code civil, les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 1304-3 du même code dispose qu’une condition suspensive est réputée accomplie si celui qui y a intérêt en a empêché l’accomplissement. Dès lors, lorsqu’une promesse de vente est conclue sous la condition suspensive de l’obtention d’un prêt par l’acquéreur, la condition suspensive est réputée accomplie si le bénéficiaire ne sollicite pas de prêt conforme aux caractéristiques prévues dans la promesse de vente ; mais elle est réputée défaillie si le bénéficiaire n’obtient pas son prêt après avoir présenté une demande différant des caractéristiques prévues mais que cette non-conformité n’a pas aggravé les conditions d’octroi du prêt.

En l’espèce, la promesse de vente du 4 octobre 2022 prévoit en page 12 que l’indemnité d’immobilisation sera due au promettant dans l’hypothèse où le bénéficiaire « ne lèverait pas l’option de son propre chef alors que les conditions suspensives sont réalisées ».

A défaut, elle prévoit qu’en cas de refus d’acquérir du bénéficiaire, en raison de la non réalisation d’une condition suspensive, le promettant s’engage à restituer l’original de la caution.

Il est constant que la société FONCIERE DES PARCS, bénéficiaire, n’a pas levé l’option et a renoncé à acquérir le bien objet de la promesse.

Cette promesse, consentie pour une durée expirant le 31 janvier 2023 prévoyait en page 15 une condition suspensive d’obtention d’un prêt d’un montant maximum de 5 millions d’euros, sur une durée maximum de quinze années, au taux d’intérêt fixe hors assurance de 2,75 % maximum.

Décision du 21 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/06474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

Pour démontrer qu’elle a bien déposé une demande de prêt conforme aux stipulations contractuelles, la société FONCIERE DES PARCS verse aux débats :

un courriel qu’elle a adressé le 8 novembre 2022 à l’établissement Crédit Agricole Leasing pour solliciter une demande de financement en crédit-bail immobilier « portée par la SCI EAGLE (sous ALBATEAM) », comprenant en pièce jointe la promesse unilatérale de vente sans les annexes, un rapport d’expertise et un dossier présentant le projet immobilier,un courrier du 30 novembre 2022 de l’établissement Crédit Agricole Leasing accompagné d’une proposition financière,un courriel du 15 mars 2023 de l’établissement Arkea Crédit Bail précisant que « sollicités par vos soins en date du 08/11/2022 au sujet du dossier SCI EAGLE (Immeuble situé à LAVAL ST BERTHEVIN), notre établissement n’a pas souhaité intervenir dans le cadre du financement de cette opération ».

Si le courrier de l’établissement Arkea Crédit Bail susvisé ne permet pas de vérifier que la demande de prêt était conforme aux stipulations contractuelles, son refus du 15 mars 2023 ne précisant pas les caractéristiques du prêt initialement demandé, la société FONCIERE DES PARCS justifie en revanche avoir bien adressé à l’établissement Crédit Agricole Leasing une demande de prêt le 8 novembre 2022 conforme aux stipulations contractuelles dans la mesure où figurait en pièce jointe de son courriel une copie de la promesse unilatérale de vente.

Il est rappelé qu’elle n’était tenue de déposer qu’une seule demande de prêt.

En outre, si la société FONCIERE DES PARCS a sollicité la demande de prêt pour le compte de la SCI EAGLE, SCI dont la défenderesse justifie qu’elle était déjà constituée avant la signature de la promesse unilatérale de vente, le tribunal relève qu’elle disposait d’une faculté de substitution aux termes mêmes de la promesse de vente (page 39), de sorte qu’elle peut valablement se prévaloir de la demande de prêt adressée le 8 novembre 2022 à l’établissement Crédit Agricole Leasing.

Or par courrier du 30 novembre 2022, l’établissement Crédit Agricole Leasing a transmis à la SCI EAGLE une proposition de financement d’un montant de 4 650 000 euros par le biais d’un crédit-bail d’une durée de 15 ans, étant précisé que la promesse de vente autorisait le bénéficiaire à recourir à un crédit-bail immobilier, à un taux de 3,890 % en cas d’option pour un loyer à taux fixe de référence ou à un taux de 5,9 % l’an en cas d’option pour un loyer à taux fixe garanti jusqu’au 31/03/2023, ces deux taux étant supérieur au taux maximum convenu par les parties.

Par conséquent, la condition suspensive n’a pas défailli du fait de la société FONCIERE DES PARCS.

Décision du 21 Mai 2025

2ème chambre

N° RG 23/06474 – N° Portalis 352J-W-B7H-CZWHE

A titre surabondant, le tribunal observe que la demande de prêt au nom de la SCI EAGLE plutôt qu’au nom de la société FONCIERE DES PARCS n’a pas pu bouleverser l’économie du financement prévu et empêcher celui-ci dans la mesure où la société FONCIERE DES PARCS est associé de la SCI EAGLE au même titre que la SAS ALBATEAM, la SAS ALBAFI et Monsieur [F] [M], et que la demande de prêt au nom de cette SCI n’a pas aggravé les conditions d’octroi du prêt, la SCI EAGLE disposant d’une surface financière plus importante que la société FONCIERE DES PARCS.

Dès lors, il convient de rejeter les demandes de la société NOVA STORE de condamnation dirigées à l’encontre de la société FONCIERE DES PARCS et de la BANQUE PALATINE et relatives à l’indemnité d’immobilisation, de sorte qu’il n’y a pas lieu de statuer sur la demande de garantie de la BANQUE PALATINE.

Sur les autres demandes

La société NOVA STORE, qui succombe, sera condamnée à payer à la société FONCIERE DES PARCS et à la BANQUE PALATINE la somme de 3 000 euros chacune au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.

L’exécution provisoire de la présente décision, à laquelle il n’y a pas lieu de déroger compte tenu de l’ancienneté et de la nature du litige, sera rappelée.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de la société NOVA STORE en condamnation de la société FONCIERE DES PARCS au paiement de la somme de 430 000 euros,

REJETTE la demande de la société NOVA STORE en condamnation de la BANQUE PALATINE à lui verser la somme de 215 000 euros au titre de l’acte de cautionnement du 15 novembre 2022,

REJETTE toute autre demande,

CONDAMNE la société NOVA STORE aux dépens,

CONDAMNE la société NOVA STORE à payer à la société FONCIERE DES PARCS la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE la société NOVA STORE à payer à la BANQUE PALATINE la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Fait et jugé à [Localité 8] le 21 Mai 2025

La Greffière La Présidente

Adélie LERESTIF Sarah KLINOWSKI