TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : Madame [K]

Copie exécutoire délivrée

le :

à : Maître GONDER

Pôle civil de proximité

■

PCP JCP ACR fond

N° RG 24/09012 – N° Portalis 352J-W-B7I-C552J

N° MINUTE :

3 JCP

JUGEMENT

rendu le mardi 14 janvier 2025

DEMANDEURS

Madame [P], [G], [J], [F] [L] épouse [M],

Monsieur [E], [H] [M],

demeurant [Adresse 3]

représentés par Maître GONDER, avocat au barreau de Bordeaux

DÉFENDERESSE

Madame [O] [K],

demeurant [Adresse 2]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Lucie BUREAU, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 07 novembre 2024

JUGEMENT

contradictoire, en premier ressort, prononcé par mise à disposition le 14 janvier 2025 par Lucie BUREAU, Vice-présidente assistée de Laura JOBERT, Greffier

Décision du 14 janvier 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/09012 – N° Portalis 352J-W-B7I-C552J

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 30 novembre 2022, Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] ont donné à bail à Mme [O] [K] et M. [N] [I] un appartement à usage d’habitation situé au [Adresse 1], outre la cave lot n°119 et la place de parking lot n°113 à [Localité 5], pour un loyer mensuel de 2950 euros outre 350 euros de provision sur charges.

M. [N] [I] a quitté le logement le 1er juin 2023.

Des loyers étant demeurés impayés, Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] ont fait signifier par acte de commissaire de justice à Mme [O] [K] un commandement de payer la somme de 14447,33 euros, à titre principal, correspondant à l’arriéré locatif, le 18 avril 2024.

Par acte de commissaire de justice en date du 21 juin 2024, Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] ont fait assigner Mme [O] [K] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de PARIS aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

— prononcer la résiliation du bail pour défaut de paiement de loyer et charges dans les deux mois du commandement délivré en application de la clause résolutoire ;

— dire que la défenderesse est occupante sans droit ni titre ;

— ordonner en conséquence l’expulsion de la locataire et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique si besoin est ;

— condamner Mme [O] [K] à leur payer la somme de 21544,92 euros, avec intérêts de droit ;

— condamner Mme [O] [K] à leur payer une indemnité d’occupation égale au montant du loyer et des charges, avec intérêts de droit à compter de chaque échéance ;

— condamner Mme [O] [K] à leur payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée;

— condamner Mme [O] [K] au paiement de la clause pénale conformément au contrat de bail ;

— condamner Mme [O] [K] à leur payer la somme de 800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer et de l’assignation.

L’affaire a été appelée et examinée à l’audience du 7 novembre 2024.

Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M], représentés par leur conseil, ont sollicité le bénéfice de leur acte introductif d’instance, et ont actualisé leur créance à la somme de 38585,59 euros, terme de novembre 2024 inclus. Ils se sont opposés à l’octroi des délais sollicités.

Mme [O] [K] a comparu en personne. Elle a indiqué être d’accord avec le montant de la dette. Elle a expliqué qu’elle devait avoir le financement pour ouvrir un magasin ; qu’elle l’a ouvert mais que le financement n’a pas abouti ; que le magasin est fermé depuis un mois à la date de l’audience ; que M. [I] est parti vivre au Portugal ; qu’elle a conservé l’appartement seule avec sa fille ; qu’elle recherche des fonds d’investissement pour sa société ; qu’elle poursuit des ventes hors magasin et perçoit environ 800 euros par mois à ce titre, outre 150 euros par mois de pension alimentaire ; qu’elle n’est pas en mesure de reprendre le paiement du loyer courant ; qu’elle a tenté de chercher un nouveau logement mais n’a pas de fiche de paye à présenter. Elle demande un délai d’un an pour quitter les lieux.

La décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025, date de prononcé du jugement par mise à disposition au greffe.

MOTIFS DE LA DECISION

Il convient de relever que dans l’assignation, les requérants sollicitent le “prononcé de la résiliation du bail” ; que toutefois, dans la mesure où ils fondent cette demande sur le non paiement des sommes dues suite à la délivrance du commandement de payer fondé sur la clause résolutoire, il convient de considérer qu’il s’agit d’une demande de constat de l’acquisition de la clause résolutoire entraînant la résiliation du bail.

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée au Préfet de [Localité 4] par voie électronique le 24 juin 2024, soit plus de six semaines avant l’audience du 7 novembre 2024, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] justifient avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) le 19 avril 2024, bien que cette démarche ne soit pas obligatoire pour les bailleurs personnes physiques, démarche qui en tout état de cause ne peut être que plus favorable aux locataires.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

L’une des obligations essentielles du preneur d’un contrat de bail est celle du paiement des loyers aux termes convenus en application de l’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Aux termes de l’article 1224 du code civil, la résolution d’un contrat résulte soit de l’application d’une clause résolutoire soit, en cas d’inexécution suffisamment grave, d’une notification du créancier au débiteur ou d’une décision de justice. L’article 1229 du même code précise que lorsque les prestations échangées ont trouvé leur utilité au fur et à mesure de l’exécution réciproque du contrat, il n’y a pas lieu à restitution pour la période antérieure à la dernière prestation n’ayant pas reçu sa contrepartie et que, dans ce cas, la résolution est qualifiée de résiliation.

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 30 novembre 2022 contient une clause résolutoire qui prévoit la résiliation de plein droit du bail deux mois après la délivrance d’un commandement de payer demeuré infructueux.

Un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 18 avril 2024 pour la somme en principal de 14447,33 euros. Ce commandement rappelle que la locataire dispose d’un délai de deux mois pour payer sa dette.

Il est en effet constant que la loi du 27 juillet 2023 en ce qu’elle modifie le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause insérée au bail prévu par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 n’a pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi. (Avis CCASS 13-06-2024 – n°24-70.002)

Le bail a pris effet le 1er décembre 2022 pour une durée de trois ans. Mme [O] [K] disposait donc d’un délai de deux mois pour régler la dette à compter du 18 avril 2024. Dans les deux mois du commandement, aucun paiement n’est intervenu.

Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 18 juin 2024.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif

En l’espèce, Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] produisent un décompte actualisé au 1er novembre 2024 faisant apparaître que Mme [O] [K] restait devoir la somme de 38585,59 euros, terme de novembre 2024 inclus.

Mme [O] [K] acquiesce à ce décompte. Elle sera condamnée au paiement de la somme de 38585,59 euros arrêtée au 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, et ce avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.

Sur la demande au titre de l’indemnité d’occupation

En cas de résiliation du bail, afin de préserver les intérêts du bailleur, le locataire est redevable à son égard d’une indemnité d’occupation mensuelle qui se substitue au loyer, et ce, jusqu’à libération effective des lieux matérialisée par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion.

Au vu des éléments exposés ci-dessus, l’indemnité d’occupation sera fixée au montant du loyer, outre la provision sur charges, qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi. Mme [O] [K] sera condamnée au paiement de celle-ci à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux. Il ne sera toutefois pas fait droit à la demande relative aux intérêts courants à chaque échéance.

Il convient de souligner pour les besoins de l’exécution de la présente ordonnance que le loyer pour le mois de novembre 2024 est de 3403,05 euros, provision sur charges incluse.

Sur la demande de délais pour quitter les lieux

Conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, dans sa rédaction en vigueur au jour de la présente audience, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement. Toutefois, le juge peut, notamment lorsque la procédure de relogement effectuée en application de l’article L. 442-4-1 du code de la construction et de l’habitation n’a pas été suivie d’effet du fait du locataire ou lorsque la procédure d’expulsion porte sur un lieu habité en vertu du dispositif visant à assurer la protection et la préservation de locaux vacants par l’occupation de résidents temporaires, régi par l’article 29 de la loi n° 2018-1021 du 23 novembre 2018 portant évolution du logement, de l’aménagement et du numérique, réduire ou supprimer ce délai.

Le délai prévu au premier alinéa du présent article ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux à l’aide de manœuvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

Au contraire, l’article L.412-3 en vigueur précise que le juge peut accorder des délais renouvelables aux occupants de lieux habités ou de locaux à usage professionnel, dont l’expulsion a été ordonnée judiciairement, chaque fois que le relogement des intéressés ne peut avoir lieu dans des conditions normales.

Le juge qui ordonne l’expulsion peut accorder les mêmes délais, dans les mêmes conditions. (…)

Les deux premiers alinéas du présent article ne s’appliquent pas lorsque les occupants dont l’expulsion a été ordonnée sont entrés dans les locaux à l’aide de manoeuvre, de menaces, de voies de fait ou de contrainte.

L’article L.412-4 prévoit quant à lui que les délais accordés dans ce cadre ne peuvent être d’une durée inférieure à un mois ni supérieure à un an. Pour la fixation de ces délais, il est tenu compte de la bonne ou mauvaise volonté manifestée par l’occupant dans l’exécution de ses obligations, des situations respectives du propriétaire et de l’occupant, notamment en ce qui concerne l’âge, l’état de santé, la qualité de sinistré par des faits de guerre, la situation de famille ou de fortune de chacun d’eux, les circonstances atmosphériques, ainsi que des diligences que l’occupant justifie avoir faites en vue de son relogement. Il est également tenu compte du droit à un logement décent et indépendant, des délais liés aux recours engagés selon les modalités prévues aux articles L.441-2-3 et L.441-2-3-1 du code de la construction et de l’habitation et du délai prévisible de relogement des intéressés.

Mme [O] [K] sollicite l’octroi d’un délai d’un an pour quitter les lieux. On ne peut toutefois que constater qu’elle ne présente aucun justificatif de ses démarches pour trouver un nouveau logement, bien que celui-ci soit manifestement hors de sa portée financière. En l’absence de toute démarche et de toute possibilité de reprendre le paiement du loyer courant, même partiellement, elle sera déboutée de sa demande.

Sur les demandes au titre de la clause pénale et au titre des dommages et intérêts

Sur le premier point, outre le fait que conformément à l’article 4 de la loi du 6 juillet 1989, toute clause pénale insérée dans un bail d’habitation doit être déclarée non écrite, la demande n’est en l’espèce pas chiffrée et par conséquent non recevable. Cette demande sera rejetée.

Sur le second point, le caractère abusif de la rétention par Mme [O] [K] n’est nullement démontré compte tenu de la situation de celle-ci.

Les demandeurs seront par conséquent déboutés de ces demandes.

Sur les demandes accessoires

Mme [O] [K], partie perdante, supportera la charge des dépens en application de l’article 696 du code de procédure civile, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation.

Il serait inéquitable de laisser à la charge de Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] les frais exposés par eux dans la présente instance et non compris dans les dépens. La somme de 800 euros leur sera donc allouée au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS,

Le juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement mis à disposition au greffe contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 30 novembre 2022 entre Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] et Mme [O] [K] concernant l’appartement à usage d’habitation, situé au [Adresse 1], outre la cave lot n°119 et la place de parking lot n°113 à [Localité 5] sont réunies à la date du 18 juin 2024 ;

CONDAMNE Mme [O] [K] à payer à Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] la somme de 38585,59 euros, au titre de la dette locative au 1er novembre 2024, terme de novembre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;

DEBOUTE Mme [O] [K] de sa demande de délais de pour quitter les lieux ;

DECLARE Mme [O] [K] occupante sans droit ni titre ;

DIT qu’à défaut pour Mme [O] BELLOd’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, les bailleurs seront autorisés à faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, conformément à l’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution, y compris le cas échéant avec le concours de la force publique ;

CONDAMNE Mme [O] [K] à verser à Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, outre les charges, et ce à compter du 1er décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux, par remise des clés ou procès-verbal d’expulsion;

DEBOUTE Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] de leurs demandes relatives à la clause pénale, aux dommages et intérêts et aux intérêts sur les échéances de l’indemnité d’occupation ;

RAPPELLE que le présent jugement est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

CONDAMNE Mme [O] [K] à verser à Mme [P] [L] épouse [M] et M. [E] [M] une somme de 800 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Mme [O] [K] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer et de l’assignation ;

REJETTE toute demande plus ample ou contraire.

Fait à [Localité 4], le 14 janvier 2025.

LE GREFFIER LA JUGE