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Jugement N°

du 12 Février 2025

N° RG 17/00864 – N° Portalis DBXV-W-B7B-EQLX

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[Localité 32]

C/

[Adresse 27], AREAS DOMMAGES

Copie certifiée conforme et

Copie exécutoire délivrées

le

à :

— M^e CARE T39

— M^e CAUCHON T38

— M^e KARM T35

— Me [Localité 29]-DUPUY T34

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE [Localité 20]

PREMIÈRE CHAMBRE

JUGEMENT DU DOUZE FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

DEMANDERESSE :

[Localité 32],

N° RCS 489 545 368, dont le siège social est sis [Adresse 4] ; représentée par la SCP CARE PETITJEAN PERSON, demeurant [Adresse 11], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 39, M^e Dorothée GUILLOT-TANTAY, demeurant [Adresse 9], avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G 0877

DÉFENDERESSES :

[Adresse 26], Société anonyme d’HLM

N° RCS 805 620 275, dont le siège social est sis [Adresse 15] ; représentée par la SELARL CAUCHON – PAVAN, AVOCATS ASSOCIES, demeurant [Adresse 18], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 38

[J]

immatriculée au RCS de [Localité 20] sous le n° 310 718 861, dont le siège social est sis [Adresse 33] ; représentée par M^e Mathieu KARM, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

SMABTP,

N° RCS 775 684 764, dont le siège social est sis [Adresse 19] ; représentée par M^e Mathieu KARM, demeurant [Adresse 6], avocat au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 35

AREAS DOMMAGES

N° RCS 775 670 466, dont le siège social est sis [Adresse 10] ; représentée par la SCP IMAGINE BROSSOLETTE, demeurant [Adresse 7], avocats au barreau de CHARTRES, vestiaire : T 34

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Président : Sophie PONCELET

Assesseurs: Elodie GILOPPE

Benjamin [Localité 28]

Greffier : Vincent GREF

DÉBATS :

Après l’ordonnance de clôture du 26 septembre 2024, à l’audience du 18 Décembre 2024 où siégeaient les magistrats susnommés, les avocats ont été entendus en leurs plaidoiries. A l’issue des débats, il a été indiqué que la décision sera rendue par mise en disposition le 12 Février 2025.

JUGEMENT :

— Mis à disposition au greffe le 12 Février 2025

— Contradictoire

— En premier ressort

— Signé par Sophie PONCELET, Première Vice-Présidente, et par Vincent GREF, Greffier.

* * *

EXPOSE DU LITIGE

FAITS ET PROCEDURE

Le 30 décembre 2011, la SA [Adresse 21] [Adresse 25] ROSERAIE a acquis en l’état futur d’achèvement les lots n°1 à 43 d’un ensemble immobilier situé à Vernouillet (Eure et Loir), [Adresse 31], pour une somme de 7.220.505,20 euros TTC, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS ayant la qualité de maître d’ouvrage.

Dans le cadre de cette opération, le lot « menuiseries extérieures » a été confié à la société [J], assurée auprès de la société SMABTP et le lot « Isolation / Plafond / Cloisons » a été confié à la société JPE POLYBAT, assurée auprès de la société AREAS DOMMAGES.

Les lots ont été livrés en 2013 et 2014 mais la somme de 108.307,58 euros est demeurée impayée.

Par courrier en date du 07 décembre 2016, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS a mis en demeure la SA [Adresse 21] [Adresse 26] de lui verser la somme de 108.307,58 euros outre les pénalités de retard.

Cette demande est demeurée vaine.

C’est dans ces conditions que par acte en date du 10 avril 2017, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS a fait assigner la SA [Adresse 23] devant le Tribunal de grande instance de Chartres, aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, sa condamnation au paiement de la somme de 108.357,58 euros avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2014, outre 30.340,12 euros au titre des pénalités de retard, et 3.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Par une ordonnance en date du 15 février 2018, le juge de la mise en état a, à la demande de la SA D’HLM LA ROSERAIE, ordonné une expertise judiciaire confiée à Monsieur [U], et rejeté la demande de cette société tendant à ce qu’elle soit autorisée à consigner la somme de 30.340,12 euros entre les mains du bâtonnier de l’ordre des avocats de [Localité 20].

Par actes en date des 14 et 22 juin 2018, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS a assigné la société [J], la SMABTP (son assureur) et la compagnie AREAS DOMMAGES (assureur de la société JPE POLYBAT) devant le Tribunal de grande instance de Chartres aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, leur condamnation à la garantir, et à lui payer la somme de 5.000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile.

Cette nouvelle affaire, enrôlée sous le n°RG 18/01628, a été jointe à l’instance principale enregistrée sous le n°17/00864 par ordonnance du juge de la mise en état du 22 novembre 2018.

Par une ordonnance en date du 19 décembre 2019, les opérations d’expertise ordonnées le 15 février 2018 ont été rendues communes et opposables à la société [J], à la société SMABTP et à la société AREAS DOMMAGES.

L’expert a déposé son rapport le 08 août 2022.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 26 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 18 décembre 2024. Les débats clos, l’affaire a été mise en délibéré au 12 février 2025 par mise à disposition au greffe.

MOYENS ET PRETENTIONS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 19 décembre 2023, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS demande au tribunal judiciaire de :

A titre principal,

— Débouter la société d’HLM [Adresse 26] de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Débouter la société AREAS DOMMAGES de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,

— Condamner la société d’HLM [Adresse 26] à lui payer la somme de 108.357,58 euros au titre du solde du prix de vente avec intérêts au taux légal à compter du 18 novembre 2014,

— Condamner la société d’HLM [Adresse 26] à lui payer la somme à parfaire de 102.939,70 euros au titre des pénalités de retard contractuellement prévues,

A titre subsidiaire, pour le cas où le Tribunal décidait d’entrer en voie de condamnation à son encontre,

— Condamner la société AREAS DOMMAGES à la relever et garantir indemne de l’ensemble des condamnations qui seraient prononcées à son encontre,

En tout état de cause,

— Condamner tout succombant à lui payer la somme de 8.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir,

— Condamner tout succombant aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise.

A l’appui de sa demande de condamnation formulée à l’encontre de la SA [Adresse 23], la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS fait valoir que les réserves formulées lors de la réception des lots, intervenue les 23 octobre 2013, 12 mars 2014, 13 mars 2014, 14 mars 2014 et 17 mars 2014, ont toutes été levées. Elle précise, au visa de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, que l’éventuelle apparition de désordres environ 3 ans après la livraison des lots, ne peut justifier la retenue du solde du prix de vente, ces désordres relevant, le cas échéant, des garanties légales et non d’une non-conformité au contrat. Elle souligne que la SA [Adresse 21] [Adresse 26] n’est pas fondée à invoquer les dispositions de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation pour faire échec à sa demande en paiement dès lors, d’une part, que ces dispositions ne visent pas les désordres pouvant affecter le bien vendu en l’état futur d’achèvement et, d’autre part, qu’en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat, le solde du prix de vente peut uniquement être consigné. Elle fait encore valoir que les désordres invoqués ne lui sont pas imputables et qu’ils ont, en tout état de cause, en grande partie été repris, précisant que les travaux de reprise sont évalués par l’expert à la somme de 7.488 euros H.T.

Pour justifier sa demande tendant à la condamnation de la SA D’HLM LA ROSERAIE au titre des pénalités de retard, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS fait valoir que le contrat de vente en l’état futur d’achèvement prévoit une pénalité calculée prorata temporis sur la base de 1 % par mois en cas de non-paiement des échéances et ajoute que malgré le rejet de la demande de consignation formulée par la SA [Adresse 23] par le juge de la mise en état, celle-ci n’a pas procédé au versement du solde du contrat. Pour faire échec à la réduction à l’euro symbolique de ces pénalités, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS relève que la retenue du solde du contrat par la SA [Adresse 23] est abusive, ce d’autant que les travaux de reprise des désordres ont été évalués en mai 2021 à la somme de 7.488 euros H.T.

Pour faire obstacle à la demande reconventionnelle présentée par la SA D’HLM LA ROSERAIE tendant à ce qu’elle soit condamnée à lui verser la somme de 133.543,60 euros, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS fait valoir que l’expert retient que les désordres sont imputables à la société JPE POLYBAT et à la maîtrise d’œuvre. Elle ajoute que la SA [Adresse 23] est subrogée dans les droits du maître d’ouvrage dans ses rapports avec les locateurs d’ouvrage et leurs assureurs. Elle ajoute, s’agissant du quantum des sommes réclamées par la SA D’HLM [Adresse 26], que les travaux de reprise des peintures, que la SA [Adresse 22] [Adresse 30] chiffre à hauteur de 38.480 euros T.T.C., sont inclus dans le chiffrage retenu par l’expert. Elle fait encore valoir que les travaux de réfection de la peinture des entrées ont été rendus nécessaires à la suite des investigations par sondage effectuées au cours de l’expertise. S’agissant de la demande d’indexation sollicitée par la SA D’HLM [Adresse 26], elle relève, d’une part, qu’une telle indexation ne peut être appliquée qu’à une somme hors taxes et, d’autre part, qu’alors qu’elle avait connaissance du coût des travaux à réaliser depuis mai 2021, la SA [Adresse 21] [Adresse 26] n’a pas entrepris de les réaliser alors qu’elle retient la somme de 108.375,75 euros depuis la livraison des lots. S’agissant du préjudice moral invoqué par la défenderesse, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS soutient que ce préjudice n’est pas justifié ce d’autant qu’elle aurait pu réaliser les travaux de reprise par l’emploi des sommes retenues au titre du solde du prix de vente.

Pour justifier sa demande en garantie formulée présentée à titre subsidiaire à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES, elle fait valoir que l’expert a retenu la responsabilité de la société JPE POLYBAT, son assurée, en charge du lot « isolation – plafond – cloisons ». En réponse aux conclusions de la société AREAS DOMMAGES, elle relève que les désordres sont de nature décennale dès lors qu’il s’agit, selon l’expert, d’un « désordre généralisé ». Pour faire échec à la demande de la société AREAS DOMMAGES tendant à ce que sa responsabilité soit limitée à hauteur de 50 %, elle retient que l’obligation in solidum en matière de construction lui permet de solliciter la réparation intégrale de son préjudice auprès d’un seul constructeur qui a la possibilité d’agir à l’encontre des personnes co-responsables.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 1er mars 2023, la SA [Adresse 23] demande au tribunal de :

— Dire et juger la SA D’HLM LA ROSERAIE recevable et fondée en ses demandes fins et conclusions ;

En conséquence,

A titre principal

— Dire et juger la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS infondée, en l’état, en sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre du solde du prix de vente convenu ;

— Dire et juger la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS infondée en sa demande de condamnation formulée à son encontre au titre des intérêts de retard contractuellement convenus ;

Par suite,

— Débouter purement et simplement la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS de ses demandes à ce titre ;

— A titre reconventionnel, opérer une compensation entre le solde des sommes théoriquement dues à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS au titre du solde du prix de vente convenu, et les divers dommages et intérêts que la SA [Adresse 21] [Adresse 25] ROSERAIE apparait recevable et fondée à solliciter à l’encontre de son vendeur ;

— Condamner la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS à lui verser la somme finale de 25.185,85 euros à titre de dommages et intérêts ;

— Dire et juger qu’il devra être ajouté à cette condamnation l’indexation sur l’indice BT01, à compter du 10 mai 2021 jusqu’à la date la plus proche du jugement à intervenir, sur la somme totale de 47.465,60 euros ;

— Condamner la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS à lui verser la somme de 7.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;

— Condamner la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Pour s’opposer à la demande de condamnation formulée à son encontre, la SA [Adresse 22] [Adresse 30] fait valoir, au visa des articles 1601-3 du code civil, et R.261-14 du code de la construction et de l’habitation, que le paiement du solde du prix ne peut intervenir que lorsque l’immeuble est exempt de tout désordre. Elle précise qu’en présence de non conformités et de malfaçons, le solde du prix peut être consigné ou l’acquéreur peut invoquer l’exception d’inexécution pour s’opposer à son versement. Elle fait ainsi valoir que dès lors que l’ensemble immobilier litigieux présentaient des désordres au moment de la réception ayant fait l’objet de réserves, et qu’il n’a pas été remédié à ces désordres, elle est fondée à refuser de s’acquitter du solde du prix de vente, ce solde ne pouvant être versé qu’après reprise des désordres.

Pour autant, elle invoque une compensation entre les sommes dues au titre du solde du prix de vente et les sommes qu’elle estime lui être dues par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS au titre des travaux de reprise des ponts thermiques affectant les logements, des travaux réalisés pour les besoins des investigations de l’expertise judiciaire, des travaux de remise en peinture des entrées des pavillons, et du préjudice moral qu’elle estime avoir subi dès lors qu’elle a dû faire face aux doléances de ses locataires, le tout étant chiffré à la somme de 133.543,60 euros. Elle précise être fondée à rechercher la responsabilité de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS dès lors qu’il s’agit de son seul cocontractant.

Pour faire échec à la demande de condamnation au titre des pénalités de retard formulée par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS, elle relève que si le contrat prévoit de telles pénalités, elle ne saurait être condamnée à ce titre dès lors que son refus de paiement du solde du marché est justifié. Elle précise en outre que ces pénalités présentent le caractère d’une clause pénale dont le tribunal peut réduire le montant.

* * *

Aux termes de leurs dernières conclusions, notifiées par voie électronique le 20 décembre 2023, la société [J] MENUISERIES et la SMABTP demandent au tribunal judiciaire de Chartres de :

— Ordonner leur mise hors de cause pure et simple, contre lesquelles aucune demande n’est formée,

— Condamner toutes parties succombantes en tous les dépens dont recouvrement direct au profit de la SCP MRKG conformément aux dispositions de l’article 699 du CPC.

A l’appui de leur demande tendant à ce qu’elles soient mises hors de cause, elles font valoir, d’une part, que l’expert a uniquement retenu la responsabilité de la société JPE POLYBAT et de la maîtrise d’œuvre, la société NEXITY et, d’autre part, qu’aucune demande n’est plus formulée à l’encontre encontre.

* * *

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 30 octobre 2023, la compagnie AREAS DOMMAGES demande au tribunal de :

— Déclarer la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS irrecevable en ses demandes de garantie présentée à son égard ;

A titre subsidiaire :

— Constater que les désordres existaient lors de la livraison des maisons ;

— En conséquence débouter la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS de ses demandes de garantie ;

A titre infiniment subsidiaire

— Constater que les désordres ne nuisent pas à la solidité de l’ouvrage et le rendent pas impropre à sa destination ;

— En conséquence, débouter la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS de sa demande de garantie ;

— Constater que le maître d’œuvre n’a pas été mis en cause par le maitre de l’ouvrage initial et en conséquence, en cas de condamnation, limiter la prise en charge d’AREAS DOMMAGES à 50% du coût des reprises soit 4.492,80 euros ;

— Débouter la SA [Adresse 24] de sa demande au titre des frais de réfection des entrées et de sa demande au titre du préjudice moral ;

— Débouter la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS de sa demande de garantie au titre du préjudice moral de la SA [Adresse 24] ;

A titre infiniment infiniment subsidiaire,

— dire que la franchise contractuelle s’appliquera à toute condamnation à garantir une condamnation au titre du préjudice moral

— Condamner la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS à lui payer la somme de 5000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

— Condamner la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS aux entiers dépens.

A l’appui de ses conclusions tendant à ce que la demande de garantie présentée par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS soit déclarée irrecevable, elle fait valoir que celle-ci ne fait valoir aucun moyen de droit ou de fait à l’appui de sa demande.

Sur le fond, pour justifier du rejet des demandes présentées à son encontre par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS, elle fait valoir que la police d’assurance souscrite par la société JPE POLYBAT ne couvre que les désordres de nature décennale de sorte que cette garantie n’a pas vocation à couvrir le non-paiement du solde des travaux et les pénalités de retard prévues à ce titre. Elle ajoute que l’expert n’a visité que 11 logements sur les 52 logements construits et que des traces d’humidité n’ont été observées que dans 10 logements de sorte que le désordre ne peut être considéré comme généralisé. Elle fait encore valoir que les désordres étaient visibles avant le 28 mars 2014 et qu’ils ont fait l’objet de réserves à la réception, faisant ainsi échec à la mobilisation de la garantie décennale. Elle ajoute que l’expert ne s’est pas prononcé sur la nature décennale du désordre litigieux.

Pour justifier sa demande subsidiaire tendant à un partage de responsabilité, elle soutient que l’expert a retenu un partage de responsabilités à parts égales entre, d’une part, la société JPE POLYBAT, son assurée, et, d’autre part, le maître d’œuvre.

S’agissant du montant du préjudice allégué, elle relève que l’expert a limité le chiffrage des travaux nécessaires à la reprise des désordres à hauteur de 8.985,60 euros, la SA [Adresse 21] [Adresse 26] n’ayant pas fait valoir d’autre préjudice au cours de l’expertise. S’agissant du préjudice moral allégué, elle fait valoir que la gestion des locations entre dans l’objet même d’une société d’HLM et que ce poste de préjudice n’entre pas dans le champ des désordres garantis par la police d’assurance de la société JPE POLYBAT, le préjudice moral ne pouvant être assimilé à un préjudice immatériel au sens du contrat. Elle relève enfin que, s’agissant d’un préjudice ne relevant pas de la garantie obligatoire, la franchise contractuelle doit être appliquée.

MOTIFS DE LA DECISION

A titre liminaire, il convient de rappeler que les demandes visant à « constater », « dire » ou « dire et juger » ne constituent pas des prétentions saisissant le juge au sens de l’article 4 du code procédure civile dès lors qu’elles ne confèrent pas de droits spécifiques à la partie qui les requiert. Elles ne donneront donc pas lieu à mention au dispositif du présent jugement.

Sur la mise hors de cause des sociétés [J] et SMABTP

Aux termes de l’article 5 du code de procédure, le juge doit se prononcer sur tout ce qui est demandé et seulement sur ce qui est demandé.

En l’espèce, il convient de relever qu’aucune partie ne formule de demande à l’encontre des sociétés [J] et SMABTP.

Aucune partie ne s’oppose à ce qu’elles soient mises hors de cause.

Il convient dès lors lieu de prononcer la mise hors de cause des sociétés [J] et SMABTP.

Sur la recevabilité de la demande en garantie présentée par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS

Aux termes de l’article 12 du code de procédure civile, le juge tranche le litige conformément aux règles de droit qui lui sont applicables. Il doit donner ou restituer leur exacte qualification aux faits et actes litigieux sans s’arrêter à la dénomination que les parties en auraient proposée. Toutefois, il ne peut changer la dénomination ou le fondement juridique lorsque les parties, en vertu d’un accord exprès et pour les droits dont elles ont la libre disposition, l’ont lié par les qualifications et points de droits auxquels elles entendent limiter le débat.

En application de ces dispositions, en l’absence de toute précision des écritures sur le fondement juridique de la demande, il appartient aux juges du fond d’examiner les faits, sous tous leurs aspects juridiques conformément aux règles de droit qui leur sont applicables. (Cass. 3ème civ, 27 juin 2006, n°05-15.394). En l’absence de précision quant au fondement juridique invoqué, le juge doit rechercher lui-même la règle de droit applicable ; il ne relève aucun moyen d’office en donnant à sa décision le fondement juridique qui découle des faits allégués et n’a pas à respecter le principe de la contradiction (Cass. 3ème civ. 28 mai 1986, n°85-11.402).

Il résulte de ces éléments qu’une prétention ne peut être regardée comme irrecevable alors même que celui qui l’invoque ne précise pas le fondement juridique de sa demande.

Dès lors, la société AREAS DOMMAGES n’est pas fondée à soutenir que la demande de garantie présentée par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS serait irrecevable.

Sur la demande en paiement du solde du prix de vente

L’article 1601-3 du code civil prévoit que la vente en l’état futur d’achèvement est le contrat par lequel le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions existantes. Les ouvrages à venir deviennent la propriété de l’acquéreur au fur et à mesure de leur exécution ; l’acquéreur est tenu d’en payer le prix à mesure de l’avancement des travaux. Le vendeur conserve les pouvoirs de maître de l’ouvrage jusqu’à la réception des travaux.

En vertu de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitat, les paiements ou dépôts ne peuvent excéder au total :

35% du prix à l’achèvement des fondations ;

70% à la mise hors d’eau ;

95% à l’achèvement de l’immeuble.

Le solde est payable lors de la mise du local à la disposition de l’acquéreur ; toutefois il peut être consigné en cas de contestation sur la conformité avec les prévisions du contrat.

Il résulte de ces disposition que l’acquéreur a la faculté de consigner 5 % du prix de vente à condition qu’existe une contestation sur la conformité avec les dispositions du contrat. Dans ce cas, la consignation vaut paiement et les clefs doivent être remises à l’acquéreur.

Enfin, il est constant que l’inexécution de ses obligations par l’une des parties à un contrat synallagmatique, présentant un certain degré de gravité, est de nature à affranchir l’autre partie de l’exécution de ses obligations corrélatives. Le critère de gravité doit être apprécié de façon relative, eu égard à l’importance de l’obligation que l’excipiens suspend en riposte.

En l’espèce, il résulte du contrat de vente en l’état futur d’achèvement que le versement du prix de vente, à hauteur de 7.220.505,20 euros a été fractionné, 1,50 % du prix, soit 108.307,58 euros devant être versés au moment de la levée des réserves.

L’échéancier de paiement convenu entre les parties est contraire aux dispositions d’ordre public de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation. Dès lors, il convient de retenir l’application de l’échéancier prévu par ces dispositions, ce qui implique que le solde du prix de vente devait être versé non au moment de la levée des réserves, mais au moment de la « mise à disposition du local à l’acquéreur », ce qui correspond à la remise des clés.

La SA [Adresse 21] [Adresse 26] fait valoir que des réserves ont été émises s’agissant de l’apparition de traces d’humidités au droit de plusieurs portes d’entrée.

Il résulte des procès-verbaux de remise de clés établis le 23 octobre 2013 s’agissant des lots 10 à 29 et 39 à 43, le 12 mars 2014 s’agissant des lot 4 à 9, et 30 à 38, le 13 mars 2014 s’agissant du lot n°1, le 14 mars 2014 s’agissant du lot n°2 et le 17 mars 2014 s’agissant des lots n°4 à 9 et 30 à 38 :

— Qu’aucun des ouvrages de fermeture extérieure ne présente de dégradation ;

— Que les revêtements de murs, et notamment les peintures, ne présente aucune tâche ou autre défaut.

Aucune liste de réserves n’est par ailleurs annexée à ces procès-verbaux, tels qu’ils sont produits aux débats.

Par courriel du 28 mars 2014, la SA D’HLM LA ROSERAIE a transmis plusieurs listes de réserves à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS desquelles il ressort que des traces d’humidité ou de condensation ont été observées dans l’entrée des immeubles situés [Adresse 2] et [Adresse 16].

Puis, par courriel du 15 septembre 2014, la SA [Adresse 21] [Adresse 25] ROSERAIE a transmis une liste de réserves « mises à jour » dont il ressort notamment, outre les « réserves » précitées, que des infiltrations au niveau de la porte d’entrée et des traces d’humidité ont été observées au [Adresse 13].

Il en résulte que ce n’est que postérieurement à la remise des clés que l’acquéreur a émis des réserves de sorte qu’il n’est pas démontré l’existence de non-conformités contractuelles à la date à laquelle le solde du prix de vente devait être versé.

Il résulte en outre des termes même de l’article R.261-14 du code de la construction et de l’habitation qu’à supposer que de telles non-conformités contractuelles aient existé, elles n’autorisaient pas la SA [Adresse 21] [Adresse 26] à retenir le solde du prix de vente, mais uniquement à consigner cette somme, ce qu’elle s’est abstenue de faire, étant observé qu’elle ne sollicite aucunement d’être autorisée à procéder à une telle consignation dans le cadre de la présente instance.

Enfin, si la SA D’HLM LA [Adresse 30] invoque l’exception d’inexécution pour justifier l’absence de versement du solde du prix de vente, il y a lieu de relever qu’alors que l’expert chiffre le coût des travaux de reprise à la somme de 7.488 euros H.T., la retenue du solde du prix de vente, à hauteur de 108.357,58 euros, apparait manifestement disproportionnée. La SA [Adresse 23] ne saurait dès lors légalement justifier la retenue du solde du prix en invoquant l’exception d’inexécution.

Il en résulte que la SA D’HLM LA ROSERAIE n’était pas fondée à s’opposer au versement du solde du prix de vente. Elle sera en conséquence condamnée à verser à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS la somme de 108.357,58 euros.

Cette somme portera intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2014.

Sur la demande en paiement des indemnités contractuelles de retard

Il résulte du contrat que l’échéance de livraison " sera payée par l’ACQUEREUR au VENDEUR le jour prévu pour la livraison du bâtiment en contre partie de la remise par le VENDEUR à l’ACQUEREUR des clés et du Diagnostic de Performance Energétique.

A l’occasion de ce rendez-vous de livraison, le procès-verbal de livraison sera dressé par le VENDEUR et l’ACQUEREUR.

A cet égard, il est formellement convenu :

1-/ Pénalités de retard :

Passé ce délai, l’ACQUEREUR devra payer en sus une pénalité calculée prorata temporis sur la base de un pour cent (1,00 %) par mois, et ce, sans formalité de mise en demeure préalable, tout mois commencé étant dû en entier et le versement de l’indemnité devant intervenir préalablement à tout autre paiement.

Cet intérêt de retard, s’il est dû, sera exigible le premier jour de chaque mois de retard.

Son versement ne vaudrait pas de la part du VENDEUR accord de délai de règlement. "

Par application de l’article 1231-5 du code civil, lorsque le contrat stipule que celui qui manquera de l’exécuter paiera une certaine somme à titre de dommages et intérêts, il ne peut être alloué à l’autre partie une somme plus forte ni moindre. Néanmoins, le juge peut, même d’office, modérer ou augmenter la pénalité ainsi convenue si elle est manifestement excessive ou dérisoire.

En l’espèce, la clause précitée doit être analysée comme une clause pénale dès lors que l’acheteur, en cas de manquement à son obligation de paiement dans le délai prévu, est tenu au versement d’une somme dont les modalités de calcul sont déterminées à titre de pénalité.

Comme indiqué précédemment, la SA [Adresse 23] est redevable à l’égard de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS du solde du prix de vente depuis la date de mise à disposition des immeubles.

Il est également établi que cette date diffère selon les lots.

En application de la clause précitée, la SA [Adresse 23] serait redevable, à titre de pénalité, d’un pour cent du solde du prix de vente par mois :

— Depuis le 23 octobre 2013 pour les lots 10 à 29 et 39 à 43 ;

— Depuis le 12 mars 2014 pour les lots n°4 à 9 et 30 à 38 ;

— Depuis le 13 mars 2014 pour le lot n°1 ;

— Depuis le 14 mars 2014 pour le lot n°2 ;

— Depuis le 17 mars 2014 pour le lot n°3.

Pour autant, la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS limite sa demande à 1 % du solde du prix de vente global (108.357,75 euros) par mois depuis le 18 novembre 2014, sur une durée de 95 mois, soit 102.939,70 euros.

Il résulte des développements qui précèdent que la SA [Adresse 23] ne saurait faire échec à l’application de cette clause pénale en invoquant le bienfondé de la retenue du solde du prix.

En outre, la SA D’HLM LA ROSERAIE se borne à solliciter la réduction de la clause pénale à l’euro symbolique sans justifier en quoi cette clause serait excessive et ce alors que le solde du prix de la vente est dû depuis plus de 10 ans et que la somme réclamée par la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS ne représente que 1,42 % du montant total de l’opération.

Dès lors, il n’y a pas lieu de réduire le montant de la clause pénale prévue au contrat et la SA [Adresse 23] sera condamnée à verser à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS la somme de 102.939,70 euros.

Sur les demandes reconventionnelles présentées par la SA [Adresse 23] à l’encontre de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS

Sur les dispositions légales applicables

La vente en l’état futur d’achèvement obéit au régime juridique impératif posé par les articles 1642-1 et suivants du code civil.

S’agissant ainsi des désordres apparents à livraison, l’article 1642-1 du code civil dispose que le vendeur d’un immeuble à construire ne peut être déchargé, ni avant la réception des travaux, ni avant l’expiration d’un délai d’un mois après la prise de possession par l’acquéreur des vices de construction ou des défauts de conformité alors apparents. Il n’y aura pas lieu à résolution du contrat ou à diminution du prix si le vendeur s’oblige à réparer.

Il est constant que le désordre, apparu au plus tard dans le délai d’un mois après la livraison mais dénoncé dans un délai d’un an à compter de la réception des travaux ou de l’expiration du délai d’un mois à compter de la prise de possession du bien, revêt le caractère de désordre apparent au sens de l’article 1642-1 du code civil.

S’agissant des désordres cachés à réception, l’article 1646-1 du même code prévoit que le vendeur d’un immeuble à construire est tenu, à compter de la réception des travaux, des obligations dont les architectes, entrepreneurs et autres personnes liées au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage sont eux-mêmes tenus en application des articles 1792, 1792-1, 1792-2 et 1792-3 du présent code.

En vertu de l’article 1792 du code civil, tout constructeur d’un ouvrage est responsable de plein droit, envers le maître ou l’acquéreur de l’ouvrage, des dommages, même résultant d’un vice du sol, qui compromettent la solidité de l’ouvrage ou qui, l’affectant dans l’un de ses éléments constitutifs ou l’un de ses éléments d’équipement, le rendent impropre à sa destination. Une telle responsabilité n’a point lieu si le constructeur prouve que les dommages proviennent d’une cause étrangère.

Se trouve ainsi posé un régime de garantie sans faute subordonné à la preuve de désordres cachés à réception et affectant la solidité ou la destination de l’ouvrage.

Sur ce même fondement, les demandeurs, propriétaires de l’ouvrage, peuvent rechercher la garantie des constructeurs désignés par l’article 1792-1 du code civil à savoir tout architecte, entrepreneur, technicien ou autre personne liée au maître de l’ouvrage par un contrat de louage d’ouvrage.

Ils doivent alors démontrer que les désordres affectent des travaux réalisés par les entrepreneurs et entrent dans la mission confiée au maître d’œuvre.

Si les désordres ne sont pas de nature décennale et ne sont pas apparents à livraison, mais revêtent le caractère de désordres intermédiaires, le vendeur en l’état futur d’achèvement, comme les constructeurs, est tenu à l’égard des acquéreurs d’une responsabilité pour faute prouvée ayant concouru à la survenance du désordre.

Les droits et actions appartenant au vendeur étant transmis avec le bien acquis, l’acheteur dispose contre les locateurs d’ouvrage dont le maître d’œuvre, d’une action de nature contractuelle.

Pour les désordres de nature décennale et pour lesquels la souscription d’une assurance dommages-ouvrage est obligatoire conformément à l’article L241-1 du code des assurances, le maître de l’ouvrage et l’acquéreur peuvent agir à l’encontre de l’assureur dommages-ouvrage qui garantit le préfinancement des travaux de reprise des dommages matériels.

Ils disposent également à l’encontre des assureurs garantissant la responsabilité civile des parties responsables d’un droit d’action directe, posé par l’article L124-3 alinéa 1er du code des assurances au profit du tiers lésé. Les parties responsables disposent de ce même droit d’action directe contre les assureurs des co-responsables. Chaque partie dispose ensuite d’un recours contre son propre assureur sur un fondement purement contractuel.

Enfin si les défendeurs, dont la garantie ou la responsabilité a été retenue sont tenus in solidum à réparation vis-à-vis du demandeur au titre de leur obligation à la dette, ils ne sont tenus in fine, dans le cadre de leur contribution définitive à la dette, qu’à proportion de leurs responsabilités respectives à l’origine des désordres constatés.

Ils disposent alors de recours entre eux, examinés sur le fondement de leur responsabilité civile délictuelle de droit commun en l’absence de tout lien contractuel posée par l’article 1382 ancien du code civil ou de leur responsabilité contractuelle de droit commun prévue par l’article 1147 ancien du code civil lorsqu’ils sont liés par un contrat.

Il leur appartient dans le premier cas de démontrer une faute et dans le second cas un manquement contractuel de leur cocontractant.

Sur les demandes de la SA [Adresse 23]

Selon l’article 9 du code de procédure civile, il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.

Aux termes de ses écritures, la SA D’HLM LA ROSERAIE se borne à solliciter la condamnation de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS à lui verser " divers dommages et intérêts [qu’elle] apparait recevable et fondée à solliciter à l’encontre de son vendeur, au regard, tout particulièrement des conclusions de l’expertise judiciaire et de ses préjudices subis et à subir. "

Si elle liste ses préjudices, elle ne précise pas le fondement de ses demandes, lesquelles sont toutefois exclusivement dirigées à l’encontre de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS, vendeur.

Il appartient dès lors au juge de rechercher lui-même la règle de droit applicable.

Sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil

La SA [Adresse 21] [Adresse 26] invoque l’existence d’un désordre unique qu’elle estime être généralisé à tous les lots, à savoir l’existence d’un défaut d’isolation au niveau de porte d’entrée des bâtiments, provoquant un pont thermique.

Aucune pièce du dossier ne permet de déterminer la date de réception des travaux.

Les lots ont été livrés progressivement :

— le 23 octobre 2013 pour les lots 10 à 29 et 39 à 43 ;

— le 12 mars 2014 pour les lots n°4 à 9 et 30 à 38 ;

— le 13 mars 2014 pour le lot n°1 ;

— le 14 mars 2014 pour le lot n°2 ;

— le 17 mars 2014 pour le lot n°3.

Comme indiqué précédemment, par courriel du 28 mars 2014, la SA D’HLM LA ROSERAIE a transmis plusieurs listes de réserves à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS. S’il ressort de ces listes que des traces d’humidité et de condensation ont été observées dans l’entrée des immeubles situés [Adresse 1], il n’est pas justifié de la correspondance entre ces adresses et les numéros de lots commercialisés de sorte qu’il ne peut être tenu pour acquis que les désordres, lesquels ne concernent selon ces « réserves » que deux logements, étaient apparents au moment de la livraison des lots correspondants ou dans le mois suivant cette livraison.

De même, il ne peut être déduit du courriel du 15 septembre 2014 et de la « liste de réserves mises à jour » qui y est annexée, que l’humidité constatée dans les immeubles situés [Adresse 12] était apparente au moment de la livraison des lots correspondant.

Il en va de même du constat d’huissier produit par la SA [Adresse 23] et daté du 16 février 2017. En effet, si ce constat concerne désormais 17 logements situés 1, 5, 6, 7, 11, 12, 17, 18, 19, 22, 23, 34, 68, 66, 62, [Adresse 17] et [Adresse 14], il a été établi plusieurs années après la livraison des lots.

Enfin, si, aux termes de son rapport d’expertise, Monsieur [U] a pu constater l’existence de désordres dans les logements situés 1, 3, 7, 8, 11, 17, 28, 34, 20, 11 et [Adresse 3], l’expert ne se prononce pas sur la date d’apparition des désordres autrement qu’en faisant référence aux courriels des 28 mars 2014 et 15 septembre 2014 précités.

Compte tenu de ces éléments, il n’est pas démontré que les désordres étaient apparents au moment de la livraison de chacun des lots affectés.

La responsabilité du vendeur ne peut dès lors être recherchée sur le fondement de l’article 1642-1 du code civil.

Sur le fondement de la responsabilité décennale

En l’espèce, la réalité et l’origine des désordres est démontrée s’agissant des logements visités par l’expert judiciaire soit les logements situés 1, 2, 3, 7, 8, 11, 15, 17, 20, [Adresse 5] et [Adresse 8].

S’agissant des causes des désordres, l’expert retient que " l’absence d’isolation du bâti métallique [est] la cause de l’humidité constatée au pourtour des portes d’entrées dans les pavillons visités lors des trois accédits. / L’isolant du panneau de doublage 13+100 polystyrène ne comblait pas le vide derrière le bâti métallique composé d’une tôle pliée en U. / Un point thermique linéique est créé au pourtour du bâti métallique où la barrière isolante est rompue. "

S’il résulte du procès-verbal de constat du 16 février 2017 que la présente d’humidité a également été constatée au droit des portes d’entrée des logements situés 5, 6, 12, 18, 19, 22, 23, 56, 62, 66, 68, 74, l’expert n’a pas visité ces logements et n’en a pas déterminé l’origine.

La circonstance que les logements aient tous été bâtis suivant le même procédé et par les mêmes entreprises ne suffit pas à justifier, au regard des dispositions de l’article 9 du code de procédure civile, du caractère généralisé du désordre.

Les pièces versées aux débats ne permettent pas d’établir la correspondance entre les adresses précitées et les lots commercialisés et comme indiqué précédemment, il ne peut être retenu que ces désordres étaient apparents au moment de la livraison des lots et qu’ils aient été réservés à cette date.

Pour autant, il ne résulte pas du rapport d’expertise que ces désordres portent atteinte à la solidité des ouvrages ou les rendent impropre à leur usage et la SA D’HLM [Adresse 26], à qui incombe la charge de la preuve, est taisante sur ce point dès lors qu’elle se borne à lister ses préjudices sans autre explication.

Dès lors, la responsabilité de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS ne saurait être recherchée sur le fondement de la garantie décennale.

* * *

Compte tenu de ce qui précède, les demandes indemnitaires présentées par la SA [Adresse 23] à l’encontre de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS ne peuvent qu’être rejetée tout comme les demandes à fins de compensation et d’indexation sur l’indice BT 01.

En l’absence de condamnation prononcée à l’encontre de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS, il n’y a pas lieu de statuer sur la demande en garantie présentée à titre subsidiaire par celle-ci.

Sur les mesures de fin de jugement

Sur les dépens

Aux termes de l’article 696 du code de procédure civile, la partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge de l’autre partie.

L’article 699 du même code prévoit par ailleurs que les avocats peuvent, dans les matières où leur ministère est obligatoire, demander que la condamnation aux dépens soit assortie à leur profit du droit de recouvrer directement contre la partie condamnée ceux des dépens dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision.

Partie perdante, la SA [Adresse 21] [Adresse 26] sera condamnée aux dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire, avec faculté de recouvrement direct au profit de la SCP MRKG conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Sur l’article 700 du code de procédure civile

L’article 700 du code de procédure civile prévoit enfin que le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut, même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

Partie perdante, la SA D’HLM [Adresse 26] ne peut prétendre au bénéfice de ces dispositions. Sa demande sera en conséquence rejetée.

Dans les circonstances de l’espèce, la SA [Adresse 21] [Adresse 26] sera condamnée à verser à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS sera par ailleurs condamnée à verser à la société AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles.

Sur l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 515 du code de procédure civile applicable au présent litige, hors les cas où elle est de droit, l’exécution provisoire peut être ordonnée, à la demande des parties ou d’office, chaque fois que le juge l’estime nécessaire et compatible avec la nature de l’affaire, à condition qu’elle ne soit pas interdite par la loi.

Dans les circonstances de l’espèce, au regard de l’ancienneté du litige, il y a lieu d’ordonner l’exécution provisoire.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal, statuant publiquement par jugement contradictoire, en premier ressort et par mise à disposition au greffe,

PRONONCE la mise hors de cause de la SAS [J] et de la SMABTP ;

REJETTE les conclusions tendant à ce que la société SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS soit déclarée irrecevable en ses demandes présentées à l’encontre de la société AREAS DOMMAGES ;

CONDAMNE la SA [Adresse 23] à payer à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS la somme de 108.357,58 euros au titre du solde du prix de vente, avec intérêts au taux légal à compter du 20 novembre 2014 ;

CONDAMNE la SA [Adresse 23] à payer à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS la somme de 102.939,70 euros au titre des pénalités contractuelles ;

DEBOUTE la SA [Adresse 23] de ses demandes indemnitaires présentées à l’encontre de la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS ;

DEBOUTE la SA [Adresse 23] de sa demande de compensation et de sa demande aux fins d’indexation ;

CONDAMNE la SA D’HLM LA ROSERAIE aux dépens de la présente instance, en ce compris les frais d’expertise ;

DEBOUTE la SA [Adresse 23] de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SA D’HLM LA ROSERAIE à verser à la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS la somme de 6.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE la SCI VERNOUILLET L’OREE DU BOIS à verser à la société AREAS DOMMAGES la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

ORDONNE l’exécution provisoire du présent jugement.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE

Vincent GREF Sophie PONCELET