TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 9]

■

PÔLE CIVIL

8ème chambre

JUGEMENT RENDU LE

21 Janvier 2026

N° RG 25/05808 – N° Portalis DB3R-W-B7J-2HDC

N° Minute :

AFFAIRE

Syndic. de copro. [Adresse 3], représenté par son syndic

C/

[Z] [J]

Copies délivrées le :

DEMANDERESSE

Syndic. de copro. [Adresse 3], représenté par son syndic

SAS FONCIA [Localité 14] RIVE DROITE

[Adresse 1]

[Localité 2]

représentée par M^e Sébastien GARNIER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : D1473

DEFENDERESSE

Madame [Z] [J]

[Adresse 7]

[Localité 8]

défaillant

En application des dispositions de l’article 812, 778 du code de procédure civile et L-212-5-1 du code de l’organisation judiciaire, et de l’accord du demandeur, l’affaire a été fixée le 21 janvier 2026 dans le cadre de la procédure sans audience en juge unique confiée à Madame Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente, statuant en Juge Unique, assistée de Georges DIDI, Greffier.

JUGEMENT

prononcé en premier ressort, par décision Réputée contradictoire et mise à disposition au greffe du tribunal conformément à l’avis donné à l’issue des débats.

EXPOSE DU LITIGE

Mme [Z] [J] est propriétaire des lots n°3 et 12 dans l’immeuble sis [Adresse 4], soumis au statut de la copropriété.

Se plaignant de sa défaillance dans le règlement de ses charges, le syndicat des copropriétaires l’a fait assigner devant ce tribunal par exploit en date du 24 juin 2025, et il sollicite, au visa des articles 10, 10-1 et 14-1 de la loi du 10 juillet 1965, 35 du décret d’application du 17 mars 1967 et 1231-1 du code civil, de:

« RECEVOIR le syndicat des copropriétaires requérant en ses prétentions et l’y déclarer bien fondé,

En conséquence,

CONDAMNER Mme [Z] [J] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 11] les sommes suivantes:

• 18 433,73 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 01 avril 2025,

• 720,00 euros correspondant au montant des frais nécessaires que le Syndicat a été successivement contraint d’exposer pour recouvrer les sommes qui lui étaient dues,

• 2 000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifiée,

CONDAMNER Mme [Z] [J] à payer au Syndicat de Copropriétaires de l’immeuble sis à [Adresse 10] la somme de 3 500 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, en ce compris les frais des sommations en date des 10 et 12 juillet 2024 pour la somme de 185,63 euros. »

Mme [J], assignée à étude, n’a pas constitué avocat.

Il est fait expressément référence aux termes de l’assignation du demandeur pour un plus ample exposé des faits, de la cause et des prétentions.

L’ordonnance de clôture est intervenue le 21 novembre 2025, le demandeur ayant donné son accord pour le recours à une procédure sans audience, l’affaire a été mise en délibéré à la date du 21 janvier 2026.

MOTIFS DE LA DÉCISION

A titre liminaire

En vertu de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond et le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Sur la demande en paiement

L’article 10 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que « les copropriétaires sont tenus de participer aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de chaque lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Ils sont tenus de participer aux charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales, et de verser au fonds de travaux mentionné à l’article 14-2 la cotisation prévue au même article, proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans leurs lots, telles que ces valeurs résultent des dispositions de l’article 5.

Le règlement de copropriété fixe la quote-part afférente à chaque lot dans chacune des catégories de charges et indique les éléments pris en considération ainsi que la méthode de calcul ayant permis de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges.

Lorsque le règlement de copropriété met à la seule charge de certains copropriétaires les dépenses d’entretien et de fonctionnement entraînées par certains services collectifs ou éléments d’équipements, il peut prévoir que ces copropriétaires prennent seuls part au vote sur les décisions qui concernent ces dépenses. Chacun d’eux dispose d’un nombre de voix proportionnel à sa participation auxdites dépenses. »

Selon l’article 14-1 de la même loi, pour faire face aux dépenses courantes de maintenance, de fonctionnement et d’administration des parties communes et des équipements communs de l’immeuble, le syndicat des copropriétaires vote, chaque année, un budget prévisionnel et les copropriétaires paient au syndicat des provisions égales au quart du budget voté sauf modalités différentes adoptées par l’assemblée générale ; cette provision est exigible le premier jour de chaque trimestre ou le premier jour de la période fixée par l’assemblée générale.

L’approbation des comptes du syndic par l’assemblée générale rend certaine, liquide et exigible la créance du syndicat des copropriétaires relative à chaque quote-part de charges. Le copropriétaire, qui n’a pas contesté dans les délais prévus à l’article 42 alinéa 2 de la loi du 10 juillet 1965 la décision de l’assemblée générale ayant approuvé les comptes, n’est pas fondé à refuser de payer les sommes qui lui sont réclamées.

Aux termes de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965, sont imputables au seul copropriétaire concerné les frais nécessaires exposés par le syndicat, notamment les frais de mise en demeure, de relance et de prise d’hypothèque à compter de la mise en demeure, pour le recouvrement d’une créance justifiée à l’encontre d’un copropriétaire ainsi que les droits et émoluments des actes d’huissiers de justice et le droit au recouvrement et d’encaissement à la charge du débiteur.

Doivent être qualifiés de “frais nécessaires” au sens de cet article, les diligences efficientes qui marquent une étape indispensable dans le processus de recouvrement, le syndicat des copropriétaires devant justifier de leur montant et de leur caractère postérieur à une mise en demeure.

Enfin, ne relèvent pas des dispositions de cet article : les frais de suivi de procédure ou de transmission de dossier par le syndic à l’avocat ou à l’huissier, qui font partie des frais d’administration courante entrant dans la mission de base de tout syndic et répartis entre tous les copropriétaires au prorata des tantièmes, les honoraires d’avocat ou d’huissier qui entrent dans les frais de l’article 700 du code de procédure civile ou les dépens, ainsi que les frais de mises en demeure multiples et automatiques ne présentant aucun intérêt réel.

En vertu des dispositions conjuguées des articles 1353 du code civil et 9 du code de procédure civile, il appartient au syndicat des copropriétaires de prouver que le copropriétaire est redevable de la somme réclamée dans sa totalité.

À cette fin, il doit produire tous les documents utiles pour justifier sa demande et notamment un décompte de la dette depuis son origine ainsi que les appels de fonds et procès-verbaux des assemblées générales correspondantes ayant approuvé les comptes et voté les budgets provisionnels du ou des exercices correspondants.

En l’espèce, le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 18 433,73 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 01 avril 2025.

Il établit, par la production de la matrice cadastrale, que Mme [J] est propriétaire des lots n° 3 et 12 dans l’immeuble sus-visé.

À l’appui de ses demandes, il verse notamment aux débats les pièces suivantes :

— les appels de fonds,

— les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires du :

-03 mai 2023 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2022, ajusté le budget prévisionnel de l’exercice 2023, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2024 et désigné un architecte pour la conduite de travaux,

-28 juin 2024 ayant approuvé les comptes de l’exercice 2023, rejeté l’ajustement du budget prévisionnel de l’exercice 2024 et du fonds travaux de l’exercice 2024, voté le budget prévisionnel de l’exercice 2025, voté divers travaux et la souscription à une assurance dommages ouvrages,

-22 mai 2025 ayant approuvé les comptes travaux hors budget clôturable au 31 décembre 2024, ratifié les dépenses d’entretien engagées hors budget courant pour la réparation de l’ascenseur, approuvé les comptes au 31 décembre 2024 et fixé le budget prévisionnel de l’exercice 2026,

— l’ attestation de non-recours de ces assemblées,

— le décompte de la défenderesse faisant apparaître un solde débiteur de 19 339, 36 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 01 avril 2025, (2ème trimestre 2025 inclus) comprenant la somme de 185,63 euros, au titre de « dépens », dont le syndicat des copropriétaires ne réclame pas paiement, et des frais de recouvrement à hauteur de 720 euros décomposés de la manière suivante :

-66 euros au titre de « frais de mise en demeure  », facturés le 06 septembre 2023,

-66 euros au titre de« frais de mise en demeure», facturés le 25 mai 2024,

-240 euros au titre de « transmission dossier huissier », facturés le 08 juillet 2024,

-348 euros au titre de « transmission dossier avocat », facturés le 17 janvier 2025.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires ne produit que les contrats de syndic conclus pour la période du 28 juin 2024 au 30 septembre 2025 et pour la période du 22 mai 2025 au 30 septembre 2026 si bien qu’il n’est pas possible de déterminer le montant contractuellement prévu pour les prestations facturées avant le 28 juin 2024.

S’agissant des frais de transmission du dossier huissier facturés le 08 juillet 2024 et des frais de transmission du dossier avocat, facturés le 17 janvier 2025 , le contrat de syndic ne facture de telles prestations qu’en cas de « diligences exceptionnelles », non justifiées en l’espèce.

Ces sommes ne sont donc pas retenues.

Le syndicat des copropriétaires ne justifie donc d’aucune créance au titre des frais nécessaire au recouvrement.

Par conséquent, ce dernier justifie d’une créance certaine, liquide et exigible d’un montant de 18 433,73 euros (19339,36 – 185,63 – 720) correspondant aux charges échues et arrêtées au 01 avril 2025 ( 2ème trimestre inclus), que Mme [J] est condamnée à lui payer.

Sur la demande de dommages-intérêts

Aux termes de l’article 1231-6 du code civil, « les dommages et intérêts dus à raison du retard dans le paiement d’une obligation de somme d’argent consistent dans l’intérêt au taux légal, à compter de la mise en demeure et sont dus sans que le créancier ne soit tenu de justifier d’aucune perte.

Toutefois, le créancier auquel son débiteur a causé, par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard peut obtenir des dommages et intérêts distincts de l’intérêt moratoire. »

L’octroi de dommages et intérêts nécessite toutefois, outre la mauvaise foi du copropriétaire, que soit également caractérisé un préjudice distinct de celui résultant du retard dans l’exécution de l’obligation.

Le syndicat des copropriétaires sollicite le paiement de la somme de 2000 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive et injustifié en se basant sur les dispositions de l’article 1231-1 du code civil et de l’article 10 loi du 10 juillet 1965, expliquant que l’obligation de participer aux charges est légale, qu’il n’est pas un organisme financier et qu’il n’a pas à supporter la carence d’un copropriétaire, qui a des conséquences inévitables sur la trésorerie de l’immeuble, sa bonne gestion et son entretien.

Toutefois, le syndicat des copropriétaires se contente de considérations générales sur les conséquences de manquements répétés de copropriétaires à l’obligation de paiement des charges compromettant la trésorerie de l’immeuble et empêchant le fonctionnement normal de la copropriété, sans faire état d’aucune pièce permettant de justifier que la défaillance de Mme [J] dans le paiement de ses charges de copropriété aurait été à l’origine de difficultés de trésorerie.

Par conséquent, faute de justifier de l’existence d’un préjudice financier né et actuel, distinct de celui susceptible d’être réparé par les intérêts moratoires assortissant sa créance en application de l’article 1231-6 du code civil, le syndicat des copropriétaires sera débouté de sa demande de dommages et intérêts.

Sur les demandes accessoires

Mme [J], qui succombe, est condamnée aux dépens de l’instance tels que définis par l’article 696 du code de procédure civile.

Il convient à cet égard de relever que les frais de commandement de payer, dont le demandeur réclame paiement à hauteur de 185,63 euros, ne relèvent pas des dépens, mais des frais irrépétibles pour lesquels le syndicat des copropriétaires formule une demande à hauteur de 3 500 euros.

Il serait par ailleurs inéquitable de laisser le syndicat des copropriétaires supporter la charge de la totalité des frais, non compris dans les dépens, qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits dans le cadre de la présente instance. Il lui sera alloué une somme de 1 700 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, incluant le coût du commandement de payer d’un montant de 185,63 euros, que la défenderesse est condamnée à lui verser.

Enfin, au vu de la date d’introduction de l’instance l’exécution provisoire est de droit en application de l’article 514 du code de procédure civile. Compatible avec la nature de l’affaire, il n’y a pas lieu de l’écarter.

PAR CES MOTIFS

Le tribunal statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, rendu par mise à disposition au greffe,

Condamne Mme [Z] [J] à payer au syndicat de copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12], la somme de 18 433,73 euros correspondant aux charges échues et arrêtées au 01 avril 2025 ( 2ème trimestres inclus) ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 12] de sa demande au titre des frais nécessaire au recouvrement relevant de l’article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965 ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] à [Localité 13] sa demande de dommages et intérêts ;

Condamne Mme [Z] [J] au paiement des dépens de l’instance ;

Condamne Mme [Z] [J] à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 5], la somme de 1 700 euros au titre des frais irrépétibles, incluant le coût du commandement de payer d’un montant de 185,63 euros ;

Déboute le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 6] surplus de ses demandes ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

signé par Céline CHAMPAGNE, Vice-Présidente et par Georges DIDI, Greffier, présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LE PRÉSIDENT