TRIBUNAL JUDICIAIRE

Service civil

Juge des Contentieux de la Protection

JUGEMENT

Du : 25 Novembre 2025

N° de minute :

Affaire :

N° RG 25/00709 – N° Portalis DB2B-W-B7J-ERV3

Prononcé le 25 Novembre 2025, au Tribunal Judiciaire de TARBES par mise à disposition au Greffe,

L’affaire a été appelée à l’audience publique du 23 septembre 2025 sous la présidence de Madame LOUISON Céline, Juge des contentieux de la protection assistée de Madame EL AMACHE Amel, Greffier, présent lors des débats et de la mise à disposition ;

A l’issue des débats : le Président a indiqué que le jugement était mis en délibéré au 25 Novembre 2025, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 du Code de procédure civile ;

Ce jour, après en avoir délibéré conformément à la loi, le jugement suivant a été rendu:

ENTRE :

DEMANDEUR(S) :

[N] [D] épouse [W], demeurant [Adresse 2]

représentée par Maître Romain GIRAL de la SELARL GIRAL AVOCATS, avocats au barreau de TARBES substituée par M^e Sabine LEMUET, avocat au barreau de TARBES

D’UNE PART,

ET

DEFENDEUR(S) :

[I] [Y], demeurant [Adresse 1]

représentée par M^e Lorea CHIPI, avocat au barreau de TARBES

[T] [E], demeurant [Adresse 1]

représenté par M^e Lorea CHIPI, avocat au barreau de TARBES

D’AUTRE PART,

RAPPEL DES FAITS

Madame [N] [D] Épouse [W] a donné à bail à Madame [I] [Y] un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] par contrat en date du 13 juin 2019, ayant pris effet le 1er juillet 2019, moyennant un loyer mensuel de 750 € et 32 € de provisions sur charges.

Monsieur [T] [E] s’est porté caution solidaire par acte en date du même jour.

Selon avenant au contrat de location en date du 11 janvier 2020, les parties ont convenu qu’à compter du 13 janvier suivant, Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] seraient co-locataires du bien immobilier sus-mentionné avec solidarité entre eux.

Des loyers étant demeurés impayés, Madame [N] [D] Épouse [W] a fait signifier un commandement de payer visant la clause résolutoire le 27 novembre 2024 pour un montant de 5 827,85 €.

Madame [N] [D] Épouse [W] a ensuite fait assigner Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] par acte de commissaire de justice en date du 19 mars 2025 devant le Juge des contentieux de la protection de Tarbes pour obtenir la résiliation du contrat, l’expulsion et la condamnation au payement.

Le dossier a été appelé pour la première fois à l’audience du 10 juin 2025 et a fait l’objet d’un renvoi à la demande des défendeurs.

A l’audience du 23 septembre 2025, Madame [N] [D] Épouse [W] – représentée par Maître Romain GIRAL – demande de débouter Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] de toute prétention contraire ; de constater l’acquisition de la clause résolutoire ; d’ordonner l’expulsion de Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] sous astreinte de

75 € par jour de retard ; et de condamner solidairement ces derniers au payement de l’arriéré locatif actualisé à la somme de 18 072,02 €, d’une indemnité mensuelle d’occupation, outre une somme de

1 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et les dépens ; le tout, sous le bénéfice de l’exécution provisoire.

Madame [N] [D] Épouse [W] précise que le payement du loyer courant n’a pas été repris en intégralité. Elle ajoute qu’un plan d’apurement a été mis en place et n’a pas été respecté par les locataires. Dans ces conditions, elle s’oppose à l’octroi de délais de payement.

*

Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] – représentés par Maître Lorea CHIPI – sollicitent du Juge des contentieux de la protection la suspension de la clause résolutoire et le bénéfice de délais de payement à hauteur de 450 € par mois.

Ils indiquent avoir trois enfants mineurs. Leur dernier enfant, âgé de 2 ans et demi, n’a pas été déclaré dans les temps à l’état civil puisque Monsieur [T] [E] était en mission au moment de la naissance. Cet enfant n’a donc aucune existence légale, ce qui impacte les droits sociaux. Une procédure judiciaire est en cours pour permettre la régularisation de cette situation.

Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] ajoutent avoir déposé un dossier de surendettement auprès de la Banque de France.

Le Juge des contentieux de la protection autorise la production pendant le temps du délibéré, et en toute hypothèse avant le 29 septembre 2025, d’une attestation CAF justifiant des allocations perçues par les locataires.

Un diagnostic social et financier a été reçu au greffe le 21 mai 2025 et il a été donné lecture de ses conclusions à l’audience.

A l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré au 25 novembre 2025 par mise à disposition au greffe.

En dépit de l’autorisation donnée par le Juge des contentieux de la protection, aucune pièce n’a été produite par les défendeurs pendant le temps du délibéré.

MOTIFS DE LA DECISION

I. SUR LA RESILIATION :

Sur la recevabilité de l’action

Une copie de l’assignation a été notifiée à la Préfecture des Hautes-Pyrénées par la voie électronique le 28 mars 2025, soit plus de six semaines avant l’audience, conformément aux dispositions de l’article 24 III de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

Par ailleurs, Madame [N] [D] Épouse [W] justifie avoir saisi la Commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives par la voie électronique le 29 novembre 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 19 mars 2025, conformément aux dispositions de l’article 24 II de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989.

L’action est donc recevable.

Sur l’acquisition des effets la clause résolutoire

L’article 24 I de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 prévoit que « Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux ».

De jurisprudence constante, les dispositions de l’article 10 de la loi du 27 juillet 2023, qui modifient le délai minimal imparti au locataire pour s’acquitter de sa dette après la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire insérée au bail prévu par l’article 24 I alinéa 1 de la loi du 06 juillet 1989, n’ont pas pour effet de modifier les délais figurant dans les clauses contractuelles des baux en cours au jour de l’entrée en vigueur de la loi (voir notamment Cass avis 3ème civ. 13 juin 2024).

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 ajoute que « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, le bail conclu le 13 juin 2019 contient une clause résolutoire (article CLAUSE RESOLUTOIRE) octroyant un délai de régularisation de deux mois et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 27 novembre 2024, pour la somme en principal de 5 827,85 €.

Il résulte de l’avenant au contrat de location en date du 11 janvier 2020, selon lequel Monsieur « [T] [E] déclare avoir pris connaissance et accepter les clauses et conditions du bail du 13/06/2019 », contrat dont il était par ailleurs déjà caution solidaire et dont il avait déjà, à ce titre, reçu copie, que cette clause résolutoire est opposable aussi bien à Madame [I] [Y] qu’à Monsieur [T] [E].

Force est de constater que le commandement de payer produit aux débats (pièce 2 demandeur) ne comporte que deux pages alors que la signification de cet acte en prévoit cinq. Le décompte des sommes dues n’est, en effet, pas joint à l’acte produit.

Dans ces conditions, d’une part, il n’est pas possible de connaître l’assiette de la somme principale réclamée au titre du commandement de payer ; d’autre part, le seul document produit au soutien de la demande de règlement de l’arriéré locatif est un décompte commençant à courir au mois de février 2024 (pièce 5 demandeur). Le montant du principal réclamé dans le commandement de payer n’est donc manifestement pas justifié dans le cadre de la présente instance.

Le principe de la dette locative n’est cependant pas contestable dans la mesure où, entre le mois de février 2024, date du début du décompte produit, et le mois de novembre 2024, date de délivrance du commandement de payer, les locataires devaient la somme de 8 175,65 € au titre du loyer courant et n’ont en réalité versé que la somme de 6 952 €.

Cette dette n’a manifestement pas été réglée dans le délai de deux mois légalement imparti, le montant du loyer courant n’ayant pas été honoré dans sa totalité pendant cette période. Il y a donc lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 28 janvier 2025.

*

L’article 24 VII de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 poursuit : « Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.

Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, force est de constater qu’il ressort du décompte produit par le demandeur que Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] n’ont toujours pas repris le payement du loyer courant, ce que ces derniers ne contestent pas. Dans ces conditions, ils ne sauraient prétendre à la suspension de l’acquisition de la clause résolutoire.

L’expulsion de Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] sera donc ordonnée.

Il n’apparaît en revanche pas nécessaire d’assortir d’une astreinte l’obligation pour Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] de quitter les lieux. En effet, la condamnation au payement d’une indemnité mensuelle d’occupation, de nature à réparer le préjudice subi par le bailleur, satisfait déjà l’objectif assigné à l’astreinte en cette matière par l’article L 421-2 du Code des procédures civiles d’exécution.

II. SUR LES DEMANDES DE CONDAMNATION AU PAYEMENT :

L’article 7 de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 pose le principe que « le locataire est obligé : a) de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus (…) ».

Aux termes de l’article 23 de la loi du 06 juillet 1989, « Les charges récupérables, sommes accessoires au loyer principal, sont exigibles sur justification en contrepartie :

1° Des services rendus liés à l’usage des différents éléments de la chose louée ;

2° Des dépenses d’entretien courant et des menues réparations sur les éléments d’usage commun de la chose louée […] ;

3° Des impositions qui correspondent à des services dont le locataire profite directement ».

L’article 1315 du Code civil, devenu l’article 1353 du même code, rappelle que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le payement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.

Madame [N] [D] Épouse [W] produit un décompte estimant que Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] restent devoir, après soustraction des frais de poursuite, la somme de 18 072,02 € à la date du 15 septembre 2025 au titre de l’arriéré de loyer et de charges locatives.

Force est cependant de constater tout d’abord que ce décompte intègre les mensualités d’un plan d’apurement qui aurait été mis en place d’un commun accord entre les parties, d’une part sans que ce dernier ne soit produit aux débats et d’autre part sans que Madame [N] [D] Épouse [W] ne produise de décompte détaillé susceptible de justifier de la réalité et du montant de cette dette.

Compte tenu de ces éléments, le montant de l’arriéré locatif sera limité à la période effectivement couverte par le décompte produit par la bailleresse, soit du mois de février 2024 au mois de septembre 2025 inclus.

Ensuite, Madame [N] [D] Épouse [W] sollicite le remboursement par ses locataires de la somme de 417 € au titre de la taxe ordures ménagères de l’année 2024 sans produire le justificatif afférent. Si l’imputabilité de cette dépense aux locataires n’est pas contestable, la bailleresse échoue donc à rapporter la preuve de son montant.

Enfin, le contrat de bail a été conclu le 13 juin 2019 moyennant un loyer mensuel de 750 € et 32 € de provisions sur charges. Madame [N] [D] Épouse [W] entend, dans le cadre de la présente audience, réclamer la somme de 803,51 € de loyer hors charges jusqu’au mois de juin 2024 inclus puis la somme de 831,62 € du mois de juillet 2024 au mois de juin 2025 et enfin la somme de 843,27 € à compter du mois de juillet 2025.

S’il est manifeste que Madame [N] [D] Épouse [W] ne justifie pas avoir manifesté auprès des locataires de son intention de procéder chaque année à la révision du montant du loyer, force est de constater que ces derniers ne contestent pas ces augmentations. En revanche, en ne produisant ni l’information adressée aux locataires, ni les calculs ayant présidé auxdites augmentations, Madame [N] [D] Épouse [W] ne met pas le Tribunal en mesure de vérifier si le montant appelé comprend ou non les provisions sur charges charges contractuellement prévues.

Madame [N] [D] Épouse [W] échoue donc à rapporter la preuve que ses locataires restent lui devoir la somme supplémentaire de 288 € au titre des provisions sur charges pour le pro-rata de l’année 2025.

Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] seront par conséquent solidairement (avenant en date du 11 janvier 2020) condamnés au payement de la somme suivante :

16 526,80 – 1176 – 630 – 12 427 = 2 293,80 €,

avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement au regard de l’absence manifeste de justification du montant principal réclamé au sein du commandement de payer, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1231-7 du Code civil.

*

L’article 24 V de la loi n°89-462 du 06 juillet 1989 dispose que « Le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative ».

Aux termes de l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues ».

A l’audience, Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] sollicitent le bénéfice de délais de payement à hauteur de 450 € par mois.

Force est cependant de constater tout d’abord que Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] ne justifient nullement de leurs ressources en dépit de l’autorisation qui leur a été donnée par le Président d’audience de produire un justificatif de leurs allocations CAF pendant le temps du délibéré.

Ensuite, les locataires ne justifient pas d’avantage du dépôt du dossier de surendettement allégué auprès de la Banque de France.

Enfin, Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] n’ont toujours pas repris le règlement complet du loyer courant au jour de l’audience, ce qui ne permet pas d’envisager la possibilité qu’ils puissent allouer la moindre somme supplémentaire en règlement de l’arriéré locatif, encore moins la somme de 450 € par mois proposée.

Dans ces conditions, aucun délai de payement ne peut leur être accordé.

*

Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] seront également solidairement condamnés au payement en deniers ou quittance d’une indemnité mensuelle d’occupation pour la période courant du 1er octobre 2025 à la date de la libération effective et définitive des lieux. Cette indemnité mensuelle d’occupation sera fixée au montant résultant du loyer et des charges, tel qu’il aurait été si le contrat s’était poursuivi, à savoir 843,27 €.

III. SUR LES DEMANDES ACCESSOIRES :

Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E], partie perdante, supporteront in solidum la charge des dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024, de l’assignation du 19 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 mars 2025.

Compte tenu des démarches judiciaires qu’a dû accomplir Madame [N] [D] Épouse [W], Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] seront condamnés in solidum à lui verser une somme de 300 € au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En application de l’article 514 du Code de procédure civile, les décisions rendues suite à une instance introduite après le 1er janvier 2020 sont de droit exécutoires à titre provisoire, à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En l’espèce, il n’y a pas lieu de déroger au principe de l’exécution provisoire de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le Juge des contentieux de la protection, statuant par jugement contradictoire et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 13 juin 2019 entre Madame [N] [D] Épouse [W] et Madame [I] [Y], dont les clauses ont été étendues à Monsieur [T] [E], colocataire, par avenant en date du 11 janvier 2020, concernant le local à usage d’habitation situé [Adresse 1] à [Localité 3] sont réunies à la date du 28 janvier 2025 ;

ORDONNE en conséquence à Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] de libérer les lieux et de restituer les clés dans le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement ;

DIT qu’à défaut pour Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, Madame [N] [D] Épouse [W] pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à leur expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique ;

DEBOUTE Madame [N] [D] Épouse [W] de sa demande d’astreinte;

CONDAMNE Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] à verser à Madame [N] [D] Épouse [W] la somme de 2 293,80 € (deux mille deux cent quatre-vingt-treize euros et quatre-vingt centimes) au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés (décompte arrêté au 23 septembre 2025, incluant un dernier appel de 843,27 € pour le mois de septembre 2025 et un dernier versement de 633 € pour le mois de septembre 2025), avec les intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] à payer en deniers ou quittance à Madame [N] [D] Épouse [W] une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 1er octobre 2025 et jusqu’à la date de la libération définitive des lieux et la restitution des clés ;

FIXE cette indemnité mensuelle d’occupation au montant du loyer et des charges, calculés tels que si le contrat s’était poursuivi, soit 843,27 € (huit cent quarante trois euros et vingt-sept centimes);

DEBOUTE Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] de leurs demandes de suspension de l’acquisition de la clause résolutoire et de délais de payement ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] aux dépens, qui comprendront notamment le coût du commandement de payer du 27 novembre 2024, de l’assignation du 19 mars 2025 et de sa notification à la Préfecture le 28 mars 2025 ;

CONDAMNE Madame [I] [Y] et Monsieur [T] [E] à verser à Madame [N] [D] Épouse [W] une somme de 300 € (trois cent euros) au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

DEBOUTE les parties de toute demande plus ample ou contraire ;

RAPPELLE que le présent jugement est de plein droit exécutoire à titre provisoire ;

DIT que la présente décision sera signifiée par Huissier de Justice et/ou Commissaire de justice à la diligence des parties conformément aux dispositions de l’article 675 du Code de Procédure Civile.

Ainsi fait, jugé et mis à disposition au greffe de la juridiction les jours, mois et an susdits.

En foi de quoi, le présent jugement a été signé par le juge et le greffier.

Le greffier Le juge