TRIBUNAL

JUDICIAIRE

DE [Localité 4] [1]

[1] Copie conforme délivrée

le :

à : M^e Aude ABOUKHATER

Copie exécutoire délivrée

le :

à : M^e Karim BOUANANE

Pôle civil de proximité

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PCP JCP ACR fond

N° RG 24/08583 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53KT

N° MINUTE : 2

JUGEMENT

rendu le 10 avril 2025

DEMANDERESSE

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par M^e Karim BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971

DÉFENDERESSE

Madame [B] [H], demeurant [Adresse 2]

représentée par M^e Aude ABOUKHATER, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #G0031

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Olivier ADAM, Vice-président, juge des contentieux de la protection

assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier,

DATE DES DÉBATS

Audience publique du 21 février 2025

JUGEMENT

contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 10 avril 2025 par Olivier ADAM, juge des contentieux de la protection assisté de Clarisse DUMONTET, Greffier

Décision du 10 avril 2025

PCP JCP ACR fond – N° RG 24/08583 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53KT

FAITS ET PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 09/01/2019, [Localité 4] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [H] [B] un logement sis [Adresse 3]. Cet engagement comporte une clause résolutoire en application de l’article 24 de loi du 6 juillet 1989.

Les échéances de loyer n’étant pas régulièrement payées un commandement de payer rappelant la clause résolutoire insérée au bail a été délivré à Madame [H] [B] le 21 juillet 2023 pour obtenir le paiement d’une somme de 3419,19 Euros au principal.

Ledit commandement étant demeuré infructueux, par acte d’huissier du 29 août 2024, PARIS HABITAT OPH a fait assigner Madame [H] [B] devant le tribunal de céans aux fins de :

— Constater l’acquisition de la clause résolutoire contenue au bail,

— Ordonner l’expulsion sans délai de Madame [H] [B] ainsi que tout occupant de son chef, avec si nécessaire l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

— La voir condamnée à lui payer au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus la somme principale de 4826,46 Euros décompte arrêté au mois de juillet 2024 inclus avec intérêt à taux légal à compter de la date du commandement de payer,

— La voir condamnée à lui verser une indemnité d’occupation égale au montant du loyer actualisé et des charges jusqu’à son départ effectif des lieux en application de l’article 1760 du Code civil,

— La voir condamnée à lui payer une somme de 450 Euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,

— La voir condamnée aux entiers dépens comprenant le coût des du commandement de payer.

L’affaire a été plaidée à l’audience du 21 février 2025 :

[Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, actualise par note en délibéré du 28 février 2025 sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 5038,56 Euros dus au mois de janvier 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

Madame [H] a comparu, représentée et expose liminairement que les formalités prescrites par l’article 24 de la loi de 1989 prévoient la notification en Préfecture s’effectue par voie électronique uniquement via le système « Exploc » selon l’arrêté du 23 juin 2016 ; cependant un arrêté du 29 juin 2023 a procédé à l’abrogation de l’arrêté de 2016 de telle sorte que le système Exploc n’est plus en vigueur ce qui conduit à l’impossibilité de respecter les conditions d’acquisition de la clause résolutoire prévues par l’article 24 et donc à l’irrecevabilité de la demande du bailleur.

Madame [H] précise en outre qu’il faut retirer du décompte le dernier loyer réglé par TIP tandis que la dette se compose essentiellement de régularisations de charges 2020 et 2021 qui sont contestées avec des consommations d’eau froide et d’eau chaude très importantes pour une personne seule alors que la facture d’eau n’a jamais été transmise ; par ailleurs les régularisations ont été tardives permettant une paiement par douzième tel que le prévoit l’article 23 de la loi de 1989 ; Enfin elle sollicite des délais de paiement sur 36 mois par mensualités progressives (12 mensualités à 5 Euros puis 23 mensualités à 100 Euros le solde à la 36 ème mensualité) afin de lui permettre de solliciter une aide FSL.

S’agissant du décompte définitif avec le dernier versement, il est demandé au bailleur de produire par note en délibéré un décompte actualisé.

[Localité 4] HABITAT OPH représenté par son conseil, actualise par note en délibéré du 28 février 2025 sa demande au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation à la somme de 5038,56 Euros dus au mois de janvier 2025 inclus et maintient ses autres demandes.

L’affaire a été mise en délibéré au 10 avril 2025.

Il sera statué par jugement, susceptible d’appel, contradictoire.

MOTIFS DE LA DECISION

Sur la recevabilité de la demande

L’article 24 II de la loi du 6 juillet 1989 énonce que les bailleurs personnes morales autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus ne peuvent faire délivrer, sous peine d’irrecevabilité de la demande, une assignation aux fins de constat de résiliation du bail avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette saisine est réputée constituée lorsque persiste une situation d’impayés, préalablement signalée dans les conditions réglementaires aux organismes payeurs des aides au logement en vue d’assurer le maintien du versement des aides mentionnées à l’article L. 821-1 du code de la construction et de l’habitation. Cette saisine, qui contient les mêmes informations que celles des signalements par les huissiers de justice des commandements de payer prévus au I du présent article, s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée ;

L’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 énonce qu’à peine d’irrecevabilité de la demande, l’assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée à la diligence de le commissaire de justice au représentant de l’Etat dans le département au moins six semaines avant l’audience, afin qu’il saisisse l’organisme compétent désigné par le plan départemental d’action pour le logement et l’hébergement des personnes défavorisées, suivant la répartition de l’offre globale de services d’accompagnement vers et dans le logement prévue à l’article 4 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 précitée. Cette notification s’effectue par voie électronique par l’intermédiaire du système d’information prévu au dernier alinéa de l’article 7-2 de la même loi.

En l’espèce la défenderesse indique que la demande est irrecevable en application de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989 car la notification en Préfecture par voie électronique via le système « Exploc » n’a pu être effectuée car ce système n’est plus en vigueur ayant été abrogé par l’arrêté du 29 juin 2023.

Il apparaît cependant que l’arrêté du 29 juin 2023 modifie l’arrêté du 12 décembre 2022 qui transfère le système « Exploc » du Ministère de l’intérieur vers le Ministère du Logement sans pour autant supprimer la faculté d’y recourir techniquement ; Le système d’information est donc toujours fonctionnel malgré l’abrogation de l’arrêté du 23 juin 2016 ce qui permet toujours aux bailleurs, ainsi qu’en l’espèce, d’effectuer ladite démarche et de d’obtenir une justification de notification à la Préfecture.

En conséquence, la présente demande est recevable.

Sur la résiliation du bail et l’expulsion

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 ancien applicable dispose qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ;

Le commandement de payer délivré le 21 juillet 2023 à Madame [H] [B] est régulier, car reproduisant la clause résolutoire insérée au bail ainsi que les dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 modifié par l’article 114-1 de la loi n° 98-657 du 29 juillet 1998, et mentionnant l’adresse du Fonds de solidarité Logement ;

En l’espèce le décompte fait apparaître que la créance de 3419,19 Euros n’a pas été réglée dans le délai de deux mois, y compris le cas échéant en prenant compte la déduction pour les appels de régularisations de charges contestés pour 2020 et 2021 (2043,68 Euros + 446,84 Euros).

En conséquence, la dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ledit commandement, les conditions sont réunies pour que la résiliation du bail intervienne de plein droit le 22 septembre 2023 soit deux mois après la délivrance du commandement ;

Cependant qu’il résulte de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 que le juge peut, lors de l’audience aux fins de constat de la résiliation, même d’office, et alors que le jeu de la clause résolutoire serait acquis, en suspendre les effets et accorder des délais de paiement sauf à constater, conformément à l’alinéa 3 dudit article que le preneur est en situation de régler la dette locative ;

En l’espèce, compte tenu de la situation du créancier et du débiteur, il y a lieu d’accorder un délai de paiement.

Il convient donc de suspendre les effets de la clause résolutoire acquise et d’examiner les modalités d’apurement de la dette.

Compte tenu des délais accordés, il ne sera pas fait droit à la demande d’expulsion « sans délai » tel que sollicité par le bailleur.

Sur la demande en paiement de l’arriéré locatif

Il ressort des dispositions de l’article 1728 du code civil et de l’article 7 a) de la loi du 6 juillet 1989, que le paiement des loyers et des charges justifiées est une obligation essentielle et incontestable du locataire ; Qu’en application de l’article 1353 du Code civil, il appartient à celui qui réclame l’exécution d’une obligation d’établir l’existence de la créance qu’il invoque, et à celui qui se prétend libéré de prouver le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de l’obligation ;

En l’espèce [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats lors de l’audience un décompte duquel il ressort un solde débiteur imputable à Madame [H] [B] au titre des loyers impayés, charges et indemnités d’occupation pour un montant de 5038,56 Euros au mois de janvier 2024 inclus ;

Madame [H] [B] conteste le montant de la dette en ce que les régularisations pour charges sont élevées car comprennent des consommations d’eau chaude et d’eau froide excessives et non justifiées de telle sorte que la somme de 2311,82 Euros doit être déduite pour la régularisation 2020 et la somme de 446,84 Euros pour 2021, ce qui conduit à une dette de 1904,76 Euros.

Il apparaît cependant que regard des pièces produites que le bailleur a justifié par la production des relevés ISTA des consommations d’eau tandis que le décompte fait apparaître des régularisations annuelles antérieures (2017 : 632,31 Euros, 2018 : 354,69 Euros, 2019 : 788,07 Euros) en moyenne plus élevées que la consommation 2021 (446,84 Euros) tandis que celle de 2020 reste significativement plus élevée sans pour autant que soient apportés des éléments probants par Madame [H] démontrant que ce montant pour 2020 est erroné, même après changement des compteurs ;

En conséquence Madame [H] [B] sera condamnée à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 5038,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 21 juillet 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 3419,19 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement.

S’agissant du montant des charges dues et contestées comme étant régularisées tardivement (pour la somme de 2043,68 Euros au décompte pour 2020 et 446,84 Euros pour 2021), en application des dispositions de l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989, Madame [H] sollicite un paiement par douzième soit la somme de 207,55 Euros par mois pendant un an.

Cependant la créance au titre des charges faisant l’objet de la même façon que celle due au titre des loyers faisant l’objet de l’octroi de délais de paiement, les créances devenant de ce fait, indissociables il ne sera pas fait droit à cette demande dans ce cadre.

Sur les délais de paiement

En vertu des dispositions de l’article 1343-5 du code civil, compte tenu de la situation du débiteur, tout en prenant en considération les besoins du créancier, le juge peut échelonner ou reporter le paiement des sommes dues dans la limite de deux années ;

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifiée énonce en son V que le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. Le quatrième alinéa de l’article 1343-5 s’applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l’obligation prévue au premier alinéa de l’article 6 de la présente loi. Il invite les parties à lui produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

En l’espèce Madame [H] sollicite des délais de paiement progressifs (12 mensualités à 5 Euros puis 23 mensualités à 100 Euros le solde à la 36 ème mensualité) évoquant à terme le versement d’une aide FSL.

Cependant aucun élément n’est produit justifiant les démarches entreprises et l’éventualité du versement d’une aide FSL alors que la progressivité proposée ne permet pas la résorption significative de la dette dans un délai prévu de 36 mois ;

En conséquence, Madame [H] [B] sera autorisée, compte tenu du montant de la créance, à régler les sommes dues en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

A défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise ;

Dans ce dernier cas, il pourra être procédé à l’expulsion immédiate de la locataire des lieux loués et de leurs accessoires, de leurs biens mobiliers ainsi qu’à celle de tous occupants de leur chef, avec au besoin le concours de la force publique, et le mobilier resté dans les lieux être transporté et remis dans telle dépendance ou garde-meubles qu’il plaira aux bailleurs, aux frais, risques et périls des intéressés et ce, conformément aux dispositions du Code des procédures civiles d’exécution.

Sur l’indemnité d’occupation

Afin de préserver les intérêts des bailleurs, il convient de fixer le montant de l’indemnité d’occupation due par Madame [H] [B] jusqu’au départ effectif des lieux ;

Par conséquent la défenderesse devra s’acquitter jusqu’au départ effectif des lieux d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi.

Sur les demandes accessoires

L’équité commande de ne pas faire droit à la demande d’indemnité formée par [Localité 4] HABITAT OPH sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile pour compenser les frais irrépétibles engagés;

Madame [H] [B] succombant, sera condamnée aux entiers dépens, lesquels comprendront notamment le coût du commandement de payer ;

PAR CES MOTIFS

Le Juge des contentieux de la protection statuant après débats en audience publique, par jugement contradictoire susceptible d’appel, mis à disposition au greffe,

CONSTATE les effets de la clause résolutoire du bail conclu le 09/01/2019 entre [Localité 4] HABITAT OPH d’une part, et Madame [H] [B] d’autre part, emportant résiliation du bail à compter du 22 septembre 2023,

SUSPEND ses effets durant les délais octroyés ci-après,

CONDAMNE Madame [H] [B] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation dus jusqu’au mois de janvier 2024 inclus, la somme de 5038,56 Euros laquelle portera intérêts au taux légal à compter de la présente décision et à compter du 21 juillet 2023, date du commandement de payer, pour la somme de 3419,19 Euros uniquement, jusqu’à parfait paiement,

DIT que Madame [H] [B] sera autorisée à régler sa dette en 35 mensualités de 100 Euros chacune en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement, payables le 20 de chaque mois, la première à compter du premier mois suivant la signification du présent jugement, et une 36 ème et dernière mensualité pour solde de la dette;

DIT qu’à défaut du respect d’une seule des échéances ci-dessus mentionnées, d’une part la dette redeviendra immédiatement et intégralement exigible et d’autre part la clause résolutoire sera acquise;

DIT qu’en ce cas, à défaut de libération spontanée des lieux sis [Adresse 3] deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux, il sera procédé à l’expulsion de Madame [H] [B] ainsi qu’à celle de tous occupants et biens de son chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en application des dispositions des articles L411-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution,

DIT qu’en ce cas Madame [H] [B] devra verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du dernier loyer, majoré des augmentations légales ainsi que du montant des charges, ce à compter de la prise d’effet de la clause résolutoire et jusqu’à complète libération des lieux,

DEBOUTE les parties du surplus de leurs demandes ;

CONDAMNE Madame [H] [B] aux entiers dépens, lesquels comprendront le coût du commandement de payer.

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit ;

Ainsi jugé au Tribunal judiciaire de Paris, Pôle proximité aux jour, an et mois susdits.

Le Greffier, Le Juge des contentieux de la protection,